Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Forum   /   Nieuwe Steen Investments   /   2023

Aandeel NSI AEX:NSI.NL, NL0012365084

Laatste koers (eur) Verschil Volume
19,700   +0,040   (+0,20%) Dagrange 19,700 - 19,700 567   Gem. (3M) 36,5K

2023

Volgen
578 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 6 ... 29 »» | Laatste | Omlaag ↓
  2. [verwijderd] 1 maart 2023 09:58
    quote:

    Branco P schreef op 1 maart 2023 09:44:

    [...]

    Dagorder op 22,95 ingelegd
    Een LTV van ca. 30%, een P/B van rond de 50% en een dividendrendement van ruim 9%. Ik heb slechtere financiële ratio's gezien. De omstandigheden voor vastgoed zijn niet top, maar een hele grote buil kun je op deze niveau's niet aan NSI vallen. Het zal geen hersenschudding opleveren. Denk en hoop ik.......
  3. forum rang 7 Branco P 1 maart 2023 10:01
    quote:

    junkyard schreef op 1 maart 2023 00:18:

    Tja, die verdere rente stijging raakt de aantrekkelijkheid van het vastgoed (en de NSI projecten) behoorlijk.

    Verkoopopbrengst van 10mio+ voor Donauweg lijkt nu niet zo goed haalbaar, ivm leegstand pand en niet op eigen grond gelegen (met doorlopende erfpacht lasten wat het rendement aanvreet en nu bij leegstand blijft doortikken).

    HNK Ede en HNK Den Bosch (alletwee energielabel A) zijn in totaal ruim 17.000m2 (op eigen grond + grotendeels verhuurd voor ca. 120 per m2), en zijn verkocht voor € 23,2 miljoen. HNK Hoofddorp en het pand in Den Haag (Bezuidenhoutseweg 2) waren ca. 5000m2 (op eigen grond) en werden voor € 8,2 miljoen verkocht.

    Dit is niet zo goed vergelijkbaar (qua lokatie - hoewel leegstand pand met gemengd gebruik op erfpacht grond in Sloterdijk geen topper is), maar dit geeft aan dat het 'non-core' vastgoed dat NSI afgelopen jaren heeft verkocht vaak voor € 1300 per m2 weggaat. Ik denk dat NSI bij Donauweg mikt op € 8 miljoen. Afgelopen jaren zat het niet mee, ondanks de capex in 2020 blijft het pand leegstaan (met erfpacht lasten) en ook de juridische kosten die NSI maakt zijn weggegooid geld. Mbt capex Donauweg meldde NSI eerder (nadat Donauweg eind 2019 nog in de 'pijplijn' zat):
    The renovation of Donauweg in Amsterdam was completed in Q4 2020 at a total cost of € 3.4 million.

    Dit zijn dus geen losse stuivers geweest, en heeft niet geleid tot het gewenste resultaat (verhuring). Hopelijk gaan de volgende projecten in Amsterdam beter, hoewel deze melding er niet op lijkt te duiden dat de Amsterdamse capex tot meerwaarde aandeelhouders leiden (melding ter verantwoording van € 11,5 miljoen negatieve herwaardering/afboeking van 'investment property under construction'):
    The negative revaluation in 2022 is mainly related to a decline in the valuation of Vitrum, due to yield expansion and a higher capex
    adjustment reflecting increased building costs assumed by the appraiser.

    Voordat het project is begonnen is er dus al ca. € 10 afgeboekt op Vitrum, het zal de business case (bij lagere waardering) wellicht beter haalbaar maken maar biedt flinterdun perspectief dat NSI iets aan waarde toevoegt vanuit projectontwikkeling in Amsterdam. Het lijkt aannemelijk dat kosten nog verder oplopen, de Well House ontwikkeling toonde dat het ervaren NSI ontwikkelteam begin 2022 50% lagere kosten had ingeschat dan de quote die in Q3 2022 van de aannemer werd ontvangen. Dit kan niet alleen inflatie zijn.

    Er zal iets met Vitrum moeten gebeuren, ook hier tikken de leegstand (o.a. erfpacht / kapitaal) lasten door. Voordat NSI werkelijk start met dit project zou voorverhuring en gefixeerde bouwkosten en tijdlijnen (met >=5% netto rendement op kosten) zeer wenselijk (of vereist) zijn, ter zekerstelling dat hier niet meer geld verloren gaat.
    8mio voor Donauweg zou ook mooi zijn natuurlijk. Ik had even de erfpachtcomponent niet in het vizier. Vergelijken met een HNK Ede heeft evenwel geen enkele zin. Appels met peren.

    Relevant is dat men met Donauweg en Vitrum bezig is en Nieuwbouw Well House is uitgesteld vanwege de haalbaarheid. Dat is een goede beslissing m.i. Ontwikkeling bouwkosten kun je niet vergelijken met het gemiddelde inflatiecijfer. Als basismaterialen zoals hout, beton en staal verdubbelen in prijs, heb je al snel een ander kostenplaatje. Ik merk dat je graag wilt aansturen op onkundigheid bij NSI, maar dit ligt niet voor de hand, en dat weet je zelf denk ik ook wel. Als men Well House niet op hold had gezet, dan had ik wel mijn vraagtekens gehad. Herontwikkeling ING toont voor mij juist aan dat ze het wel beheersen.
  4. forum rang 7 Branco P 1 maart 2023 10:05
    quote:

    Fermín Romero de Torres schreef op 1 maart 2023 09:58:

    [...]Een LTV van ca. 30%, een P/B van rond de 50% en een dividendrendement van ruim 9%. Ik heb slechtere financiële ratio's gezien. De omstandigheden voor vastgoed zijn niet top, maar een hele grote buil kun je op deze niveau's niet aan NSI vallen. Het zal geen hersenschudding opleveren. Denk en hoop ik.......
    En ook enigszins relevant: kwalitatief goede vastgoedportefeuille op mooie locaties met bijna alles Energielabel A
  6. forum rang 6 Happy 1 maart 2023 10:35
    Als de impact van het afschaffen van de FBI status bekend wordt, verwacht ik dat ze dat beperkt weten te houden tot een 10%.
    Dividend van ca. 2 euro p.j. op deze koers geeft een rendement van 8,7%.
    Mooie onderliggende portefeuille i.c.m. een goed management maken dit tot een uistekende keus waar andere vastgoedaanbieders niet aan kunnen tippen.
  7. forum rang 4 junkyard 1 maart 2023 13:15
    Mijn punt is dat de strategische koers met inzet op projecten is ingehaald door de markt realiteit, en deze keuze tot nu toe alleen geld heeft gekost ipv meerwaarde creatie. Dit is grotendeels pech, maar NSI project team weet mij nog niet te overtuigen en zie ik niet als bewezen.

    Ik heb dus een minder hoge pet op van NSI project team dan jij, en stel dat 50% hogere Well House quote (tov budget begin 2022) een misser is van NSI die geen vertrouwen wekt voor wat betreft Vitrum en Laanderpoort budgetten. Eerdere projecten liepen ook uit in tijd en kosten, bentinckhuis succes werd gered door yield compressie én goede verhuring (na aanvang project), maar donauweg staat ondanks hoge capex (en verbouwing van een jaar) nu al jarenlang leeg.

    Ik zie vanaf nu graag alleen start van projecten die met zekerheid geen extra kosten/verlies/afboeking (zoals Vitrum) of uitloop opleveren, door voor aanvang kosten te fixeren en alleen te starten bij volle voorverhuring (op netto yield >=5%).

    NSI heeft Well House geannuleerd en zal dit jaar bezig zijn met Vitrum voorverhuring en bouw quotes. Er worden dus stappen gezet om dit beter onder controle controle te krijgen, toch denk ik dat Vitrum en Laanderpoort (beide erfpacht grond, daar ben ik ook niet gelukkig mee) voorlopig een last (met kans op afboeking ipv meerwaarde) blijven.

    Ondanks deze onzekerheid is NSI beurskoers zeer aantrekkelijk door de hoge implied yield (vastgoed), lage LTV en centraal gelegen kantoren. Dit geldt vooral wanneer NSI zich rustig houdt in de projecten.
  8. forum rang 7 Branco P 1 maart 2023 14:02
    Ik snap je bezorgdheid Junkyard, maar ik vind dat je een beetje loopt te microfocussen op bouwkosten (en tijdsplanningen). Dat doen boekhouders en analisten ;-). Relevant is dat Laanderpoort straks een topobject is op een mooie locatie met een tophuurder voor minimaal 15 jaar (en waarschijnlijk nog veel langer), dat zul je met me eens zijn. Dat dat wel of niet 10 miljoen euro meer kost dan eerst gedacht, dat is op het totaalplaatje verwaarloosbaar. En zo moet je ook naar een Vitrum en Well House kijken. Als het bedrijf nu belast was met een LTV van 55% of een aantoonbaar onkundig management (ik denk dan aan WHA) dan was het weer een ander verhaal. De ontwikkeling van Well House is om de juiste redenen op hold gezet. De locatie is evenwel goed en het beoogde gebouw eveneens. Maar er moet worden gewacht op lagere bouwkosten (die komen gaan). Het is de nieuwe realiteit en NSI heeft hier goed op in gespeeld. Als ze nu ook nog eens eerst minimaal 60% voorverhuren, dan zou er helemaal niks op aan te merken zijn. Dat dit dan geld kost is evident, maar dat is zoals gezegd de nieuwe realiteit.

    Het aandeel koerst op een zeer attractief niveau en in dit licht moet je mijn positive berichten natuurlijk ook zien.
  10. forum rang 7 Branco P 1 maart 2023 15:06
    quote:

    boxer2 schreef op 1 maart 2023 14:47:

    Wow, kleine dump van 10.000 stuks.
    Goed gezien en vrij opmerkelijk dat er kennelijk ook 10k in de bied lag tussen 23,15 en 23,05
    Lijkt op afgesproken werk.

    In ieder geval zou ik denken dat een grotere partij van zijn stukken af wil. Dat zou ook de ogenschijnlijke druk op de koers kunnen verklaren.
  11. forum rang 4 junkyard 1 maart 2023 15:10
    quote:

    Branco P schreef op 1 maart 2023 14:02:

    Ik snap je bezorgdheid Junkyard, maar ik vind dat je een beetje loopt te microfocussen op bouwkosten (en tijdsplanningen). Dat doen boekhouders en analisten ;-). Relevant is dat Laanderpoort straks een topobject is op een mooie locatie met een tophuurder voor minimaal 15 jaar (en waarschijnlijk nog veel langer), dat zul je met me eens zijn. Dat dat wel of niet 10 miljoen euro meer kost dan eerst gedacht, dat is op het totaalplaatje verwaarloosbaar. En zo moet je ook naar een Vitrum en Well House kijken. Als het bedrijf nu belast was met een LTV van 55% of een aantoonbaar onkundig management (ik denk dan aan WHA) dan was het weer een ander verhaal. De ontwikkeling van Well House is om de juiste redenen op hold gezet. De locatie is evenwel goed en het beoogde gebouw eveneens. Maar er moet worden gewacht op lagere bouwkosten (die komen gaan). Het is de nieuwe realiteit en NSI heeft hier goed op in gespeeld. Als ze nu ook nog eens eerst minimaal 60% voorverhuren, dan zou er helemaal niks op aan te merken zijn. Dat dit dan geld kost is evident, maar dat is zoals gezegd de nieuwe realiteit.

    Het aandeel koerst op een zeer attractief niveau en in dit licht moet je mijn positive berichten natuurlijk ook zien.
    Bouwkosten-planning-rendementen lijken mij essentieel bij projecten, als projecten vooral aan architecten of vastgoedfantasten/experts wordt overgelaten dan zullen aandeelhouders hier weinig plezier aan beleven.

    Mijn zorg zit wat minder bij Laanderpoort vanwege de voorverhuring, hoewel ik denk dat dit project bij huidige omstandigheden niet uit kan (maar NSI heeft nu eenmaal al flink kosten gemaakt). Daarbij verwacht ik dus dat NSI de kosten hier te laag heeft ingeschat (tegenvallers volgen) en vind ik veel euro's steken in een project op erfpacht grond niet zo handig. Alle projecten in Amsterdam staan op erfpacht grond, waarbij de gemeente de erfpacht zal verhogen na toevoeging van kantorenmeters. Dat vreet het winstpotentieel flink aan.

    ING lijkt een aardige en stabiele huurder, maar ik zou nu niet door de 15 jaar huur willen kijken. Grote kans dat ING er over 15 jaar heel anders bijligt, een paar reorganisaties verder en dan weer toe aan nieuw en fris vastgoed die aansluit bij de wensen van 2038. En dan kan NSI er weer een nieuwe capex ronde tegenaan gooien om het pand relevant te houden. Lokatie is ok, maar Centerpoint ligt niet ver weg (en gaat nu niet zo lekker aan verhuringen).

    Hier niet overtuigd dat bouwkosten zullen dalen, enkele grondstoffen worden weer wat goedkoper op de wereldmarkt (wat ook weer duurder kan worden) maar lonen blijven doorgroeien. Op korte termijn is stabilisatie het hoogst haalbare, en dan nog denk ik dat NSI verdere kostenstijgingen zal melden na ontvangst van quotes op Vitrum en Laanderpoort (wat rendement en potentieel aanvreet).

    Stahli is een analist en zal het telraam dichtbij hebben, maar zal wel iets verblind zijn door zijn 'stip op de horizon' en expertise die in huis is gehaald om NSI als ontwikkelaar op de kaart te zetten. Voor mij is deze ambitie altijd wat eng geweest, waarom niet kleinschaliger en enkel een focus op centralisatie en verduurzaming panden (met kleinschalige renovatie als dan zekerheid is dat kan worden verhuurd - panden verbouwen/verduurzamen die niet worden verhuurd is per saldo slecht voor het milieu ipv klimaatwinst). Verder zie ik meer in multifunctionele gebouwen dan in single use (kantoren), waarom niet flexibel (her)ontwikkelen met de gedachte dat het kantoor over enkele jaren gemakkelijk aangepast moet kunnen worden naar (bijvoorbeeld) appartement. Bijvoorbeeld Laanderpoort ontwikkelen met de gedachte dat het over 15 jaar met minimale kosten/moeite kan worden verhuurd als appartementencomplex. Het Zandkasteel (oude hoofdkantoor ING) was 25 jaar geleden een fantastisch kantoorpand (waarvan men mogelijk dacht dat dit nog langer als kantoor kon worden verhuurd), maar is nu ook herontwikkeld naar appartementen. Op de Amsterdamse NSI kantoren lokaties (Sloterdijk, Zuidoost, Zuidas) is steeds meer sprake van gemengd wonen/werken, naar mijn mening moet NSI zichzelf (en huurinkomsten) meer wendbaar maken door in te spelen op deze trend/kans en panden voor meerdere doeleinden geschikt te maken. Dat is namelijk ook verduurzaming en inspelen op de toekomst.
  12. forum rang 4 junkyard 1 maart 2023 15:17
    quote:

    Branco P schreef op 1 maart 2023 15:06:

    [...]

    Goed gezien en vrij opmerkelijk dat er kennelijk ook 10k in de bied lag tussen 23,15 en 23,05
    Lijkt op afgesproken werk.

    In ieder geval zou ik denken dat een grotere partij van zijn stukken af wil. Dat zou ook de ogenschijnlijke druk op de koers kunnen verklaren.
    Druk komt eerder door aanhoudende rentestijging, afgelopen weken is de 10y rente met 0,50% gestegen en NL 10y piekt nu boven de 3% (10y swap 3,3%). De markt prijst laatste weken aanvullende ECB renteverhogingen in, waarmee vereiste rendementen op vastgoed/projecten ook stijgen (waarmee koersen dalen). Je voorspelling dat de rente zal dalen komt voorlopig dus niet uit, inflatie angsten (o.a. loon/prijs spiraal) blijven regeren.
  15. forum rang 7 Branco P 2 maart 2023 08:10
    quote:

    junkyard schreef op 1 maart 2023 15:17:

    [...]

    Druk komt eerder door aanhoudende rentestijging, afgelopen weken is de 10y rente met 0,50% gestegen en NL 10y piekt nu boven de 3% (10y swap 3,3%). De markt prijst laatste weken aanvullende ECB renteverhogingen in, waarmee vereiste rendementen op vastgoed/projecten ook stijgen (waarmee koersen dalen). Je voorspelling dat de rente zal dalen komt voorlopig dus niet uit, inflatie angsten (o.a. loon/prijs spiraal) blijven regeren.
    Ik weet niet over welke voorspelling van mij je het precies hebt, maar op termijn gaan de rentes zeker weer dalen, nadat deze eerst nog iets verder oploopt… dat is ook wat de markt denkt. Op dit moment wordt de extreem gedaalde internationale gasprijs nog niet doorgegeven aan consumenten en producenten. De energiemaatschappijen pakken nog even wat winstjes in de staart mee. Niet netjes, maar wel verklarend. Maar dat gaat de komende maanden veranderen. De inflatie gaat draaien, maar de ECB zal ook nog een aantal maal de rente verhogen. De precieze hoogte en timing van de rentepiek, daarover zal de markt na ieder maandelijks inflatiebericht weer een nieuwe inschatting maken, waarbij de markt iedere keer weer overdrijft in haar reactie.
  17. forum rang 6 Happy 2 maart 2023 10:05
    quote:

    Branco P schreef op 2 maart 2023 08:13:

    [...]

    Koers kan ook prima nog onder 22 hoor. Gestaffeld bijkopen is het devies.
    Met een goed plan kan je een prima positie opbouwen in NSI.

    Ik koop gestaffeld en kan dit verantwoord volhouden tot ca. 20 euro. Ervan uitgaande dat het dividend niet onder de 1,5 euro komt. Jammer dat er geen opties (meer) geschreven kunnen worden. Een 3-pootje was mijn favo vroeger.
  18. forum rang 4 junkyard 2 maart 2023 18:07
    quote:

    Branco P schreef op 2 maart 2023 08:10:

    [...]

    Ik weet niet over welke voorspelling van mij je het precies hebt, maar op termijn gaan de rentes zeker weer dalen, nadat deze eerst nog iets verder oploopt… dat is ook wat de markt denkt. Op dit moment wordt de extreem gedaalde internationale gasprijs nog niet doorgegeven aan consumenten en producenten. De energiemaatschappijen pakken nog even wat winstjes in de staart mee. Niet netjes, maar wel verklarend. Maar dat gaat de komende maanden veranderen. De inflatie gaat draaien, maar de ECB zal ook nog een aantal maal de rente verhogen. De precieze hoogte en timing van de rentepiek, daarover zal de markt na ieder maandelijks inflatiebericht weer een nieuwe inschatting maken, waarbij de markt iedere keer weer overdrijft in haar reactie.
    Ik had de indruk dat je stelde dat de inflatie in 2022 alweer aan het dalen was (met dalende bouwkosten - ik zie het niet) en de (lange/swap) rente ook vlot zou dalen (en dat de markt overdreef), dit pad is nu toch wat verlengd met hogere (lange/swap) rente ipv een daling. Daarnaast lijkt op basis van laatste uitspraken de ECB op permanente basis (ook bij lagere inflatie) een wat hogere rente te willen hanteren dan de gek lage tarieven die afgelopen jaren zichtbaar waren. Dit raakt de lange termijn vastgoed(fonds)waarderingen wel wat omdat er dus permanent hogere financieringslasten zullen moeten worden betaald dan afgelopen jaren. Huidige yields / boekwaarden zijn nog wat gebaseerd op te lage financieringskosten. Een gezonde ECB beweging aangezien gratis geld perverse prikkels brengt, maar wel te laat (er had veel eerder verkrapt kunnen/moeten worden),

    Dat de (jaar-op-jaar) inflatie zal dalen en de ECB de (korte/deposito) rente nog enkele malen zal verhogen is geen bijzondere (persoonlijke) uitspraak/visie, dit is hoe de gehele markt hier nu naar kijkt. Inflatie bevat meer dan alleen gasprijzen, supermarkt (voedsel) prijzen schieten omhoog en hierin spelen gasprijzen slechts een kleine rol. Loonkosten zullen nog (verder) stijgen, zie de diverse stakingen en forse cao verhogingen, met een roep naar indexatie (> loon/prijs spiraal). Ook verhoogde woonlasten (hogere rente, indexatie huren) komen later tot uiting in inflatie. Het pad naar 2% inflatie (en een dalende rente) lijkt daarmee langer te worden, inflatie is hardnekkig en de ECB zal meer uit de kast moeten halen (en kan niet alleen rekenen op dalende/stabiele gasprijzen).

    Dat de rente ooit weer omlaag gaat lijkt mij een veilige uitspraak (alleen omhoog lijkt mij sterk), je bent wat voorzichtiger geworden in je visie.
  19. forum rang 7 Branco P 2 maart 2023 19:01
    De kosten voor bepaalde grondstoffen (zoals staal en hout) waren in 202 al flink aan het dalen, daar hebben we het inderdaad al over gehad. Daarnaast zijn gaskosten vrij bepalend voor de kosten van o.a. glas en cement en zul je daar ook verdere dalingen in de kosten gaan zien. Dat is uiteraard maar één element in de totale bouwkosten, maar de bouwmarkt gaat daarna ook meer ontspannen de komende tijd (want tijdelijk minder werk) en dat gaat aan de marges vreten doorheen de hele bouwkolom. Die discussie kan ik mij wel herinneren.

    Ook hebben we besproken dat de rentemarkt op ieder enigszins relevant bericht over-reageert.

    Het klopt op zich dat de inflatie dalende is, en dat die daling zich verder door gaat zetten. Dat is geen persoonlijke visie van jou of van mij. Ik weet ook eigenlijk niet wat we hier nu precies aan het bediscussiëren zijn eerlijk gezegd :) Op basis van de inflatiecijfers van februari denkt "de markt" dat we over 2023 nu uit gaan komen op 3,35% inflatie terwijl men vorige week nog 2,70% dacht. Voor 2024 denkt de markt aan 2,80% en voor de jaren daarna structureel circa 2,50%. Dat is allemaal niet zo heel erg spannend. En een extra half procentje meer inflatie gemiddeld over 2023 zal ook het rentebeleid van de ECB niet heel erg veel meer doen veranderen.
578 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 6 ... 29 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Premium

NSI ziet kantorenmarkt verbeteren

Het laatste advies leest u als abonnee van IEX Premium

Inloggen Word Abonnee

NSI Nieuws

  1. Beursblik: solide resultaten NSI
  2. NSI positiever over winstontwikkeling
  3. NSI rondt aandeleninkoop af
  4. Kepler Cheuvreux herziet taxaties vastgoedaandelen
  5. NSI sluit relatieovereenkomst met aandeelhouder First Sponsor Group
  6. Beursblik: Berenberg verwelkomt investeringsplannen NSI
  7. Degroof: geruststellende resultaten NSI
  8. AEX gaat lagere opening tegemoet en zorgt ASML voor koersspektakel?
  9. NSI iets positiever over winstontwikkeling
  10. Compass Asset Management meldt belang in NSI