Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

matad schreef op 27 februari 2018 17:39:

De tactiek van de shortpartijen werkt weer als vanouds.
In de eindveiling de koers lager proberen te zetten. Is ze al twee dagen achter elkaar gelukt. Daar zijn overigens prachtige programma´s voor. Dat heb je duidelijk het afgelopen jaar bij AD kunnen zien. Doch laat je niet gek maken. Omhoog gaan we met WH.

Met vriendelijke groet.

quote:

bezinteergebelegt schreef op 2 maart 2018 17:40:

Zo, in de eindveiling nog ff naar DL.

quote:

junkyard schreef op 4 januari 2018 17:32:

[...]

Yield op kosten van deze verbouwing (24 miljoen) is 4,8%. Dit zal lager zijn dan de gemiddelde yield op panden die zullen worden verkocht om deze verbouwing mee te financieren. Per saldo levert dit dus niet meteen een positief effect op voor het direct resultaat.

De bioscoop is een defensieve zet, door de aanwezigheid van een bioscoop zal het bezoekersaantal stijgen waarbij meer kan worden ingezet op food & beverages. Hierdoor zal de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum worden verhoogd, wat positief uitwerkt voor de verhuurbaarheid en huren van de andere winkelpanden (wat op termijn zichtbaar zal zijn). Daarnaast is er op deze wijze minder afhankelijkheid van retail (en concurrentie van online verkopen).

Al met al een goede zet, mogelijk dat Itis hierna tegen een goede prijs te verkopen is. Het blijft een vreemde eend in de Wereldhave portefeuille.

quote:

yieldcurve schreef op 3 maart 2018 12:31:

[...]

Het is wellicht een vreemde eend, maar ik heb liever een redelijk tot goed vliegende vreemde eend, dan een aangeschoten eend (enkele Franse winkelcentra) in portefeuille. En waarom nu Finland verkopen terwijl dit pand met een fors boekverlies op de balans staat?

quote:

BackFire4 schreef op 3 maart 2018 10:06:

Een kleine back-of-the-envelope berekening:

Om een beetje te kunnen inschatten in hoeverre hier sprake is van de extreme overdrijving waar soms over gesproken wordt, heb ik geprobeerd de verschillende onderdelen zelf wat "realistischer" te waarderen:

1) België

Wereldhave Belgium is beursgenoteerd. Belgen zijn dol op vastgoed en betalen graag (veel) meer dan de intrinsieke waarde. Momenteel noteert het aandeel een procent of 4 a 5 boven intrinsiek. Het dumpen van 70% van de aandelen ineens is natuurlijk onmogelijk tegen gelijkblijvende beurskoers, een geleidelijk afbouw (eerst richting, maar net boven 50%) rond intrinsiek zou wel mogelijk moeten kunnen zijn. Derhalve geen afboekingen voor België.

2) Finland

Hoewel de laatste jaren er wat gestruggled is met deze asset, lijkt hij alle kenmerken te bezittingen van een "kroonjuweel"; groot, dominant en in de lokale hoofdstad. Staat nu in de boeken voor 4.9% NIY. Laten we zeggen dat dat tegen een NIY van 5.25% zeker te slijten zou moeten zijn. Afslag tov boekwaarde dan circa €35 miljoen.

3) Nederland

Gemengde signalen vanuit de Nederlandse portefeuille. Veel indrukwekkende assets zitten er niet tussen, wel een aantal probleemgevallen. De gebruikte NIY van 5.4% lijkt me wat optimistisch voor dit soort mindere assets. Bijstellen naar 6% "kost" circa €80 miljoen.

4) Frankrijk

De gang van zaken is hier dramatisch, met dubbelcijferige huurverlagingen, een zekere leegstand en een zwaar "expiry profile" (20% van de huurcontract loopt dit jaar af). In plaats van de gedroomde 4.7% NIY zou ik liever werken met minimaal 7%. Gegeven alle problemen moet ik nog zien wie die centra "zelfs" voor die prijs zou willen kopen. Deze aanname levert een afschrijving van €300 miljoen op.

4) Uitbreiding/herontwikkeling

Lopende projecten worden gewaardeerd tegen balanswaarde wegens immaterieel en weinig zicht op.

De totale schade bedraagt daarmee zo'n €415 miljoen.

De EPRA NNNAV per 31/12 was €47.41. Sindsdien is er €0.77 per aandeel uitgekeerd, maar zijn er ook nog wat huurpenningen ontvangen. Ik reken daarom met die €47.41.

Aantal uitstaande aandelen 40,27 mln.

NAV inclusief geschatte schade komt dan uit op circa €37.

Daar mag nog een stevige "management track record discount" van af. Bedenk daarbij ook dat we het hier niet over "top notch" assets hebben.

Kortom, upside in dit scenario is behoorlijk beperkt, maar op dit niveau lijkt sprake van enige overdrijving.

Diezelfde overdrijving is overigens bij veel andere vastgoedfondsen (vaak van veel hogere kwaliteit) en andersoortige "high yielders" waar te nemen i.v.m. de huidige renteangst.

Tenzij je denkt dat de toegepaste afschrijving op de Franse assets zwaar overdreven is, is er in de huidige markt mijns inziens dus wel wat beters te krijgen dan een lichtelijk afgeprijsd mank paard met een waardeloze jockey...

quote:

matad schreef op 25 februari 2018 19:42:

Even rekenen op een bierviltje.
De gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt 5 jaar.
Rente is voor circa zeven jaar vastgezet.
Huurcontracten zijn altijd geïndexeerd.
Een deel van de huuropbrengst wordt teruggeploegd om de panden op te knappen.
Over 5 jaar heb ik dan betaald voor het aandeel WH: 30 euro minus 13 euro dividenduitkering is 17 euro.
Lijkt me de waarde van de grond op een toplocatie. De goed opgeknapte panden zijn afgeschreven. Hoe moeilijk kan het zijn om de vraag: kopen of verkopen te beantwoorden?

Met vriendelijke groet.

quote:

BackFire4 schreef op 3 maart 2018 10:06:

4) Frankrijk

De gang van zaken is hier dramatisch, met dubbelcijferige huurverlagingen, een zekere leegstand en een zwaar "expiry profile" (20% van de huurcontract loopt dit jaar af). In plaats van de gedroomde 4.7% NIY zou ik liever werken met minimaal 7%. Gegeven alle problemen moet ik nog zien wie die centra "zelfs" voor die prijs zou willen kopen. Deze aanname levert een afschrijving van €300 miljoen op.

quote:

junkyard schreef op 4 maart 2018 12:05:

In 2014 is er een grote verbouwing (renovatie en uitbreiding) opgeleverd in Finland (Itis). De Wereldhave inschatting vooraf was dat dit in 2015 tot 33 miljoen aan totale Itis huurinkomsten zou moeten leiden, wat lang niet is gehaald.

De verbouwingskosten waren ruim 100 miljoen met een verwachte NIY van 7,0% op deze verbouwing. Bij oplevering van dit project in 2014 bleken de verhuringen zwaar tegen te vallen, de bezetting daalde in 2014 van 99,4% (eind 2013) naar 92,1%, Wereldhave meldde eind 2014:

The Itis shopping centre refurbishment was completed at year-end 2014 and as not all redeveloped shops have been let before completion, occupancy dropped to 92.1%.

In de jaren hierna heeft Wereldhave moeite gehad om de gaten te vullen, wat uiteindelijk is gelukt door huurverlagingen en iets aantrekkende markten. Deze huurverlagingen hebben geleid tot afboekingen. Het faillissement van Anttila (warenhuis) in 2016 heeft tot een extra afboeking geleid. Daarnaast heeft Wereldhave doorlopend extra geïnvesteerd in Itis, wat niet tot hogere huren heeft geleid en daarom grotendeels is afgeboekt. Zo is de waarde van Itis in 2017 toegenomen door investeringen maar is er per saldo alsnog afgeboekt:

In Finland, a negative revaluation of 1.5% (€ -8.9m) was caused by non-yielding maintenance capex and fitout contributions, partly related to the complex inclusion of the Finnkino and its adjacent relocations.

quote:

Adek 2001 schreef op 4 maart 2018 14:04:

www.dailymail.co.uk/news/article-5458...

geeft te denken.