Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

junkyard schreef op 17 februari 2018 18:28:

[...]

Als alle panden tegen boekwaarde worden verkocht, dan resteert de boekwaarde per aandeel. Financiering hoeft niet te worden meegenomen in deze berekening. De huidige discount t.o.v. boekwaarde van het eigen vermogen (NNNAV) is ongeveer 35%. Dit betekent dat het vastgoed gemiddeld genomen nu op zo'n 80% van boekwaarde (41% financiering + 59% eigen vermogen x 65% waardering eigen vermogen tov boekwaarde) wordt gewaardeerd door beleggers, ervan uitgaande dat de organisatie geen meer/minder waarde heeft.

Dit is een zeer grove berekening, minderheidsbelang Belgium verandert dit plaatje iets. Maar goed, Belgium noteert zelfs boven boekwaarde, op dit deel van de portefeuille zou dus geen discount van toepassing zijn in efficiënte markten....

Een korting van 20% klinkt stevig, maar als dit wordt vertaald in termen van yield dan valt dit wel mee. Een yield verschuiving van 5,1% (huidig gemiddeld in portefeuille) naar 6,4% doet de boekwaarde met 20% afnemen. Daarnaast zal in geval van huurkrimp (Frankrijk) geen yield verhoging nodig zijn om de boekwaarde te verlagen. De huidige waarderingsyield in Frankrijk vind ik extreem laag (4,5%) gezien de problemen en huurkrimp in dit deel van de portefeuille... Verdere afboeking op Frankrijk lijkt daarmee waarschijnlijk. Schrijnend, aangezien management bij aankoop in 2014 aangaf mogelijkheden tot huurgroei te zien in deze portefeuille.

Als de rating van Wereldhave onder druk komt (zoals nu) of zelfs daalt, dan heeft dit negatieve gevolgen voor de toekomstige financieringsmogelijkheden en financieringslasten. Dit zal waarschijnlijk niet per direct merkbaar zijn in bestaande financieringslasten, maar wel op moment dat Wereldhave tot herfinanciering moet overgaan (2019). Er ontstaat daarmee druk op Wereldhave om de LTV te verlagen, idealiter door verhoogde waarderingen wegens huurgroei of yield verlaging, maar meer waarschijnlijk (ivm huurkrimp en yield verhoging door rente stijging) lijkt een LTV verlaging door verkoop van vastgoedbezittingen. Verkopen zullen het directe resultaat verlagen, aangezien er na verkoop minder huurinkomsten zijn....

Daarmee helaas grote kans dat het directe resultaat op termijn lager zal worden dan 2017/2018, wat weer gevolgen kan hebben op het toekomstige dividend...

Deze negatieve cirkel kan alleen worden doorbroken als Wereldhave verbetering in performance toont, wat vooral zichtbaar moet worden in huurgroei. Helaas lijkt de kwaliteit van de panden (en strategie / organisatie?) iets te laag om hierop te kunnen vertrouwen.

Voor een stabiele dividend betaler zou ik een ander aandeel kiezen, Wereldhave is nu een meer speculatieve belegging. Een mooi rendement is daarmee prima mogelijk, als de toekomst er iets beter uitziet dan de huidige zwarte vooruitzichten van beleggers / speculanten / shorters.