Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

FreedomFighter schreef op 17 februari 2018 00:15:

[...]

matad, ten eerste gefeliciteerd met je winst! Goed gedaan.

Ik heb een vraag (of twee).

1. Wat is dan het verband tussen dividend en shorten?

Ga jij ervan uit dat de koers vooruitlopend op een dividenduitkering oploopt?
Want als dat het mechanisme is, hoe kan de koers met euro's oplopen als de uitkering maar 60 cent is?

Ergens begrijp ik iets niet.

2. Je zegt dat de grote shorters begonnen op een koers van 34 euro.

Maar als ze posities gaan terugkopen, gaat de koers dik boven 34 euro.

Ik zeg zou zeggen, nee, tot 34 euro.

Waarom zeg jij daarboven?

Dank, en nogmaals gefeliciteerd.

quote:

matad schreef op 17 februari 2018 13:15:

[...]

Beste FreedomFighter,

Proficiat zou ik maar niet te hard roepen. Weliswaar heb ik verdiend op de WH transacties doch in feite had ik de daling gewoon af moeten wachten. Heel dom van me om te trachten een vallend mes te grijpen. Ik had nooit verwacht dat de koers zo onderuit zou gaan. Zo´n 25% is werkelijk te gek voor woorden. Gokte op een bodemprijs van 34 euro en heb toen mijn shortposities gesloten en bijna het dubbele teruggekocht. Nog geen verlies momenteel doch veel winst ook niet. Doch ik ben ervan overtuigd dat deze koersval helemaal onterecht is.
Als je short moet je elke dividenduitkering zelf als shorter ophoesten aan de partij waarvan je de aandelen hebt geleend. Wat het aandeel voor of na de dividenduitkering doet is niet te zeggen doch als shorter ben je in ieder geval het dividend kwijt. Is zeer onprettig zo heb ik ervaren. Vooral bij WH omdat de dividenduitkering zo hoog is.
Ik zeg daarboven (34 euro) omdat en dat zal je merken de koers van 34 euro voor WH veel te laag is.

Met vriendelijke groet.

quote:

Jos2233 schreef op 17 februari 2018 15:28:

[quote alias=FreedomFighter id=10643441 date=201802171448]
[...]

Dank voor je antwoord!

34 is wel zo'n beetje het niveau waarom WHA weer op een dividend van 7.5 procent zit.

Daar zat het ook voor de dividendverlaging bij een koers van rond 42. En de meeste beleggers in WHA zijn zo ongeveer typische dividendbeleggers.

Wat het aandeel doet na een dividenduitkering is vrij goed te voorspellen. De koers met de hoogte van het dividend omlaag. Er gaat geld uit het bedrijf en het bedrijf wordt dus minder waard met een lagere koes als resultaat]

quote:

turbomania schreef op 17 februari 2018 16:51:

Wat een optimisme van de heer Matad en dit al na 1 positieve beursdag! Koersherstel naar 34 euro is voorlopig uitgesloten. Bestaande onzekerheid zal eerst weggenomen moeten worden en dat kan het bestuur van Wereldhave niet. WH zal voorlopig nog speelbal blijven van speculanten. Pas bij een koers van 28 euro valt stabilisering van de koers te verwachten. De koers van 28 euro is niet toevallig gekozen en komt precies overeen met een dividend rendement van 9% die al vaker in het verleden zogenaamd gemaakt kon worden ware niet het feit dat er telkens weer naar de toekomst toe neerwaarts bijgesteld moest worden. Advies derhalve afblijven!

quote:

Zootje schreef op 17 februari 2018 16:36:

Goedenmiddag iedereen, mijn oog is de laatste dagen op WH gevallen. Ik ben nieuw in beleggen en heb dus ook nog geen ervaring met een vastgoedfonds. Ik heb een vraag over de LTV, aangezien Wereldhave een LTV ratio heeft van ongeveer 40% betekent dit dat als Wereldhave al hun assets verkoopt voor hun boekwaarde (50euro per aandeel, heb ik uit het forum vernomen), en dan meteen de de schulden afbetaald (40% van 50euro). Dat we grofweg komen op een nettowaarde van 30euro (60% x 50eu) per aandeel? Dus stel er zou een overname bod worden gedaan, dan zou die minimaal 30euro moeten zijn? Zou iemand kunnen vertellen of deze beredenering enigszins klopt? Daarnaast vraag ik mij af, wat een downgrade van Moody's zal betekenen voor de hoogte van de schuld van WH, zullen ze meer rente moeten betalen over hun lopende leningen, of alleen over nieuwe uitgegeven obligaties?

Fijne dag

quote:

Zootje schreef op 17 februari 2018 16:36:

Goedenmiddag iedereen, mijn oog is de laatste dagen op WH gevallen. Ik ben nieuw in beleggen en heb dus ook nog geen ervaring met een vastgoedfonds. Ik heb een vraag over de LTV, aangezien Wereldhave een LTV ratio heeft van ongeveer 40% betekent dit dat als Wereldhave al hun assets verkoopt voor hun boekwaarde (50euro per aandeel, heb ik uit het forum vernomen), en dan meteen de de schulden afbetaald (40% van 50euro). Dat we grofweg komen op een nettowaarde van 30euro (60% x 50eu) per aandeel? Dus stel er zou een overname bod worden gedaan, dan zou die minimaal 30euro moeten zijn? Zou iemand kunnen vertellen of deze beredenering enigszins klopt? Daarnaast vraag ik mij af, wat een downgrade van Moody's zal betekenen voor de hoogte van de schuld van WH, zullen ze meer rente moeten betalen over hun lopende leningen, of alleen over nieuwe uitgegeven obligaties?

Fijne dag

quote:

Jos2233 schreef op 17 februari 2018 15:28:

[quote alias=FreedomFighter id=10643441 date=201802171448]
[...]

Dank voor je antwoord!

34 is wel zo'n beetje het niveau waarom WHA weer op een dividend van 7.5 procent zit.

Daar zat het ook voor de dividendverlaging bij een koers van rond 42. En de meeste beleggers in WHA zijn zo ongeveer typische dividendbeleggers.

Wat het aandeel doet na een dividenduitkering is vrij goed te voorspellen. De koers met de hoogte van het dividend omlaag. Er gaat geld uit het bedrijf en het bedrijf wordt dus minder waard met een lagere koes als resultaat]

quote:

junkyard schreef op 17 februari 2018 18:28:

[...]

Als alle panden tegen boekwaarde worden verkocht, dan resteert de boekwaarde per aandeel. Financiering hoeft niet te worden meegenomen in deze berekening. De huidige discount t.o.v. boekwaarde van het eigen vermogen (NNNAV) is ongeveer 35%. Dit betekent dat het vastgoed gemiddeld genomen nu op zo'n 80% van boekwaarde (41% financiering + 59% eigen vermogen x 65% waardering eigen vermogen tov boekwaarde) wordt gewaardeerd door beleggers, ervan uitgaande dat de organisatie geen meer/minder waarde heeft.

Dit is een zeer grove berekening, minderheidsbelang Belgium verandert dit plaatje iets. Maar goed, Belgium noteert zelfs boven boekwaarde, op dit deel van de portefeuille zou dus geen discount van toepassing zijn in efficiënte markten....

Een korting van 20% klinkt stevig, maar als dit wordt vertaald in termen van yield dan valt dit wel mee. Een yield verschuiving van 5,1% (huidig gemiddeld in portefeuille) naar 6,4% doet de boekwaarde met 20% afnemen. Daarnaast zal in geval van huurkrimp (Frankrijk) geen yield verhoging nodig zijn om de boekwaarde te verlagen. De huidige waarderingsyield in Frankrijk vind ik extreem laag (4,5%) gezien de problemen en huurkrimp in dit deel van de portefeuille... Verdere afboeking op Frankrijk lijkt daarmee waarschijnlijk. Schrijnend, aangezien management bij aankoop in 2014 aangaf mogelijkheden tot huurgroei te zien in deze portefeuille.

Als de rating van Wereldhave onder druk komt (zoals nu) of zelfs daalt, dan heeft dit negatieve gevolgen voor de toekomstige financieringsmogelijkheden en financieringslasten. Dit zal waarschijnlijk niet per direct merkbaar zijn in bestaande financieringslasten, maar wel op moment dat Wereldhave tot herfinanciering moet overgaan (2019). Er ontstaat daarmee druk op Wereldhave om de LTV te verlagen, idealiter door verhoogde waarderingen wegens huurgroei of yield verlaging, maar meer waarschijnlijk (ivm huurkrimp en yield verhoging door rente stijging) lijkt een LTV verlaging door verkoop van vastgoedbezittingen. Verkopen zullen het directe resultaat verlagen, aangezien er na verkoop minder huurinkomsten zijn....

Daarmee helaas grote kans dat het directe resultaat op termijn lager zal worden dan 2017/2018, wat weer gevolgen kan hebben op het toekomstige dividend...

Deze negatieve cirkel kan alleen worden doorbroken als Wereldhave verbetering in performance toont, wat vooral zichtbaar moet worden in huurgroei. Helaas lijkt de kwaliteit van de panden (en strategie / organisatie?) iets te laag om hierop te kunnen vertrouwen.

Voor een stabiele dividend betaler zou ik een ander aandeel kiezen, Wereldhave is nu een meer speculatieve belegging. Een mooi rendement is daarmee prima mogelijk, als de toekomst er iets beter uitziet dan de huidige zwarte vooruitzichten van beleggers / speculanten / shorters.

quote:

LNKJDX schreef op 17 februari 2018 21:15:

[...]
Heeft u een suggestie voor een ander aandeel voor een stabiele dividend betaler?

quote:

turbomania schreef op 17 februari 2018 16:51:

Wat een optimisme van de heer Matad en dit al na 1 positieve beursdag! Koersherstel naar 34 euro is voorlopig uitgesloten. Bestaande onzekerheid zal eerst weggenomen moeten worden en dat kan het bestuur van Wereldhave niet. WH zal voorlopig nog speelbal blijven van speculanten. Pas bij een koers van 28 euro valt stabilisering van de koers te verwachten. De koers van 28 euro is niet toevallig gekozen en komt precies overeen met een dividend rendement van 9% die al vaker in het verleden zogenaamd gemaakt kon worden ware niet het feit dat er telkens weer naar de toekomst toe neerwaarts bijgesteld moest worden. Advies derhalve afblijven!

quote:

matad schreef op 18 februari 2018 11:16:

[...]
Met vriendelijke groet.
Bezit een redelijk grote positie in WH na eerst short te hebben gezeten op circa 40 euro.

quote:

Broke Even schreef op 18 februari 2018 11:44:

[...]Een .

Alleen jammer dat je dat zelf ook wel heel erg blijft benadrukken. Dat doet een beetje af aan je prestatie...

quote:

matad schreef op 18 februari 2018 13:01:

[...]

Sorry, had zelf niet dat gevoel en geheel niet de intentie.
Mogelijk veroorzaakt om foute posities te verbloemen.

Maar goed: morgen op naar de 34 euro.

Groet.

quote:

FreedomFighter schreef op 18 februari 2018 15:24:

[...]

Hallo Matad,

Volgens mijn berekening is 34 inderdaad het voorlopige koersdoel.

Maar jij schijnt een hogere koers in gedachten te hebben.

Kun je uitleggen waarom?