Aandeel NSI AEX:NSI.NL, NL0012365084

quote:

junkyard schreef op 26 juli 2023 10:04:

Ik zeg niet dat NSI haast moet maken met Laanderpoort, wel dat NSI meer uitleg kan geven hoe dit verder gaat en waar dit van afhankelijk is (en of NSI bijvoorbeeld een partner zoekt).

Well House was al eerder on hold gezet, dus neem ik niet mee in mijn beschouwing. Dit heeft vanzelfsprekend ook veel geld gekost, maar er kan worden gewezen naar marktomstandigheden.

NSI was als ontwikkelaar onbewezen en heeft teveel hooi op de vork genomen. NSI had deze draai beter rustiger kunnen maken, door zich eerst te richten op kleinere voorverhuurde projecten (voor investeringen in overleg met de huurder - Donauweg ging dus al fout met jarenlange leegstand na verbouwing) en niet 3 grote projecten tegelijk te willen starten (en nu 3x de pijn te nemen - deels door inschattingsfouten NSI ivm onervarenheid). Niet elke partij kan zich zomaar neerzetten als grote projectontwikkelaar.

quote:

Branco P schreef op 3 juli 2023 11:58:

[...]

welke fondsen heb je het hier precies over? Ik kijk dat graag even na.

ik werk bij een vastgoedinvesteerder. In november nog een financiering op vergelijkbaar commercieel OG: marge 1,55% plus liquiditeitsopslag 0,35%. Samen 1,90%

Die 100-120bps is m.i. niet mogelijk. Dat moet dan sowieso al zonder liquiditeitsopslag zijn. Maar ik ben wel benieuwd.

quote:

junkyard schreef op 27 juli 2023 19:03:

[...]

Om hier nog even op terug te komen (je vroeg om bewijs en stelde daarna dat ik onzin verkondig nav je eigen ervaring), kijk eens op slide 40 van URW presentatie halfjaarcijfers 2023.

URW heeft eerste halfjaar 2023 € 536 miljoen aan financiering opgehaald tegen +109 bps average spread (tov euribor = swap).

De 100-120bps spread was dus zeer zeker mogelijk afgelopen halfjaar.

Desalniettemin wist NSI zich best redelijk te financieren, NSI heeft niet het volume voordeel of de slagkracht van URW. URW kan een bredere groep financiers interesseren, en heeft afgelopen jaren extreem gunstige (lage rente, lange termijn) bond funding op kunnen halen. Dat houdt ze nu nog iets op de been.

NSI kan ook nog even leunen op de redelijk nette USPP funding, komende jaren geen herfinanciering (maar mogelijk wel funding tbv projecten).

quote:

junkyard schreef op 28 juli 2023 09:01:

Aamgezien URW gemiddeld 109bps betaalt, was 100-110bps zeker niet onmogelijk.

Hoe de financieringsmarkt werkt is mij bekend.

quote:

Branco P schreef op 5 juli 2023 19:11:

[...]

OK, die 100-120 basispunten was dus niet al te serieus van je. Dacht ik al.

quote:

Branco P schreef op 31 juli 2023 18:21:

Houd ondertussen NSI scherp in de gaten zou ik zeggen. Die koerst nu zo laag en de CEO doet er ogenschijnlijk alles aan om dat zo te houden door lekker vaag te blijven (hoewel hij dat een jaar of twee geleden absoluut niet deed). Dat is een change of attitude en dat vind ik interessant bij de lage koers op het moment. En dan stapt ook nog de CFO op en vertrekt de commissaris van Icamap. Dan zou er iets kunnen borrelen, nietwaar?

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 1 augustus 2023 07:55:

[...]
Ik heb een tijdje geleden uitgelegd waarom ik het onwaarschijnlijk acht dat Icamap een move maakt om de hele toko van de beurs te trekken. Goedkoop de betere objecten (proberen) op (te) vissen zou op zich wel kunnen, maar daarvoor ontbreekt mijns inziens de noodzaak voor NSI om daar in mee te gaan.

Je vastklampen aan "overnamefantasie" is in het algemeen geen sterk plan, tenzij het aandeel in kwestie ook op eigen gronden een zekere aantrekkelijkheid heeft.

Ik heb zelf onlangs een trade gedaan (speculatie op inlopen dividend na forse koersdaling) die mij (vanwege ongeduld) niets heeft opgeleverd, omdat ik niet al te lang in dit aandeel wil/durf te blijven hangen. Gezien wat er verder nog te koop is in de markt vind ik NSI niet buitengewoon aantrekkelijk; volgens mij hebben ze vooral kantoren van het formaat "net niet" en zijn ze/de objecten daarmee niet aantrekkelijk voor institutionele beleggers. Daarnaast zijn de yields waartegen e.e.a. in de boeken staan mijns inziens niet realistisch (<5% als ik het goed herinner) en zie ik de (mislukte) ontwikkeltrajecten als een brevet van onvermogen.

Zelf heb ik onlangs wat Covivio uitgebreid; tot op heden geen al te succesvolle belegging, maar qua (spreiding van) portefeuille, omvang en relatieve "prijs" mijns inziens een stuk serieuzer te nemen dan deze zwalkende toko met al zijn issues.

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 1 augustus 2023 07:55:

[...]

Ik heb een tijdje geleden uitgelegd waarom ik het onwaarschijnlijk acht dat Icamap een move maakt om de hele toko van de beurs te trekken. Goedkoop de betere objecten (proberen) op (te) vissen zou op zich wel kunnen, maar daarvoor ontbreekt mijns inziens de noodzaak voor NSI om daar in mee te gaan.

Je vastklampen aan "overnamefantasie" is in het algemeen geen sterk plan, tenzij het aandeel in kwestie ook op eigen gronden een zekere aantrekkelijkheid heeft.

Ik heb zelf onlangs een trade gedaan (speculatie op inlopen dividend na forse koersdaling) die mij (vanwege ongeduld) niets heeft opgeleverd, omdat ik niet al te lang in dit aandeel wil/durf te blijven hangen. Gezien wat er verder nog te koop is in de markt vind ik NSI niet buitengewoon aantrekkelijk; volgens mij hebben ze vooral kantoren van het formaat "net niet" en zijn ze/de objecten daarmee niet aantrekkelijk voor institutionele beleggers. Daarnaast zijn de yields waartegen e.e.a. in de boeken staan mijns inziens niet realistisch (<5% als ik het goed herinner) en zie ik de (mislukte) ontwikkeltrajecten als een brevet van onvermogen.

Zelf heb ik onlangs wat Covivio uitgebreid; tot op heden geen al te succesvolle belegging, maar qua (spreiding van) portefeuille, omvang en relatieve "prijs" mijns inziens een stuk serieuzer te nemen dan deze zwalkende toko met al zijn issues.

quote:

Branco P schreef op 1 augustus 2023 12:02:

[...]
Enfin, straks is the "other NL" portefeuille verkocht en neemt Covivio de rest van NSI over. Hoe zou je dat vinden? ;-)

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 1 augustus 2023 14:53:

[...]

Een slecht plan.

Covivio is mijns inziens een serieuze belegging(skandidaat) in deze sector. NSI is vooral speculatief interessant, maar dan moet je het vertrouwen hebben dat het management (nu wel) de juiste keuzes maakt.

Misschien dat ik er bij de eerstvolgende marktbrede paniekgolf wel wat oppik, maar ik vermoed ook dat ik dan elders al druk bezig ben met brandjes blussen. Zoals dat altijd gaat ;-)

PS

Ik wil Covivio overigens niet verheerlijken; beursgenoteerd vastgoed blijft in het algemeen een moeizame sector.