Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Forum   /   Nieuwe Steen Investments   /   2023

Aandeel NSI AEX:NSI.NL, NL0012365084

Laatste koers (eur) Verschil Volume
18,820   -0,320   (-1,67%) Dagrange 18,800 - 19,080 52.303   Gem. (3M) 36,8K

2023

Volgen
578 Posts
Pagina: «« 1 ... 10 11 12 13 14 ... 29 »» | Laatste | Omlaag ↓
  7. forum rang 7 Branco P 9 mei 2023 19:25
    Kennelijk was SBB (Zweedse huisjesmelker) vandaag een issue. Maar specifiek de Zweedse woningmarkt is veel volatieler en bovendien heeft die club een LTV van 47%. Dat de rest van de vastgoedmarkt daar weer op moet reageren slaat m.i. nergens op. Op zich zou je het bij Vonovia nog kunnen verwachten, maar bij bedrijven als NSI en ECP is het m.i. onzin.
  8. forum rang 4 junkyard 9 mei 2023 21:02
    quote:

    Branco P schreef op 9 mei 2023 19:25:

    Kennelijk was SBB (Zweedse huisjesmelker) vandaag een issue. Maar specifiek de Zweedse woningmarkt is veel volatieler en bovendien heeft die club een LTV van 47%. Dat de rest van de vastgoedmarkt daar weer op moet reageren slaat m.i. nergens op. Op zich zou je het bij Vonovia nog kunnen verwachten, maar bij bedrijven als NSI en ECP is het m.i. onzin.
    LTV van 47% valt wel wat mee, echter in deze LTV zijn hybrids niet meegenomen als debt maar als equity. De LTV incl. hybrids is dus veel hoger. Shortseller Viceroy bestookt SBB al langere tijd en stelde begin 2022 dat de werkelijke SBB LTV ~70% zou zijn:
    viceroyresearch.org/wp-content/upload...

    SBB heeft hier verschillende keren op gereageerd, o.a.:
    corporate.sbbnorden.se/en/update-on-v...
    Viceroy suggests that SBB has “hacked” its LTV by issuing hybrid bonds to repay some secured debt and bond loans. Given its subordinated nature, it is neither surprising nor controversial to treat hybrid debt as 100% equity (this has been clearly disclosed in SBB’s reports). In addition, it is notable to point out that hybrid bonds are not unusual in the real estate market. Finally, it should also be noted that rating agencies do take hybrid debt into account in their assessment of debt ratios. Hybrid debt is subordinated to senior bonds

    SBB dacht laatst nog in aanmerking te komen voor een upgrade van de rating, maar S&P kiest voor een afwaardering waarmee de investment grade status verloren gaat. Deze downgrade verhoogt de financieringskosten doordat hij zogenaamde step-up coupons op de bestaande schuld activeert. Dat komt neer op 285 miljoen Zweedse kronen (25,5 miljoen euro) extra financieringskosten (zo meldt de Tijd):
    www.tijd.be/markten-live/nieuws/aande...

    Daar komt nog eens bij dat SBB relatief kort heeft geleend (average debt maturity 4,0years - 15% floating rate en 85% fixed rate voor gemiddeld 3,3 jaar), wat gangbaar schijnt te zijn in Zweden maar wat snel leidt tot hogere financieringslasten.

    Nu SBB een geplande claimemissie uitstelt (ivm onhaalbaar niveau SEK 16.00 door gedaalde beuskoers), is het risico voor SBB aandeelhouders verder vergroot. Door de ondoorzichtigheid, gebrek aan doortastend management en het hoge risico is SBB beurskoers nu even hard onderuit gezakt. Viceroy zal momenteel niet klagen, hoewel de zware koersdaling en problemen vooral worden veroorzaakt door de fors hogere rente en dat was begin 2022 nog niet te voorzien door Viceroy.

    Vonovia heeft geen hybrid schulden en zit nu op een LTV van ca. 45% (na verkopen), en vangt daardoor minder harde klappen.

    NSI zit qua LTV helemaal 'safe', zeker nu de projecten voorlopig niet doorgaan.
  9. forum rang 7 Branco P 9 mei 2023 22:35
    dank voor de uitvoerige uiteenzettingen junkyard!

    Ik had alleen maar heel snel die LTV opgezocht (van 47% volgens SBB) en had er niet eens over nagedacht dat er ook nog Hybrids konden zijn. Maar dat verklaart het dan volledig. Hybrids zijn gewoon schulden. Het is in ieder geval geen aandeelhouders-equity.

    Dat de rente een keer weer zou moeten gaan stijgen, dat kon iedereen toch bedenken? Het gaat alleen wel erg snel nu opeens door de inflatie-issues, maar als je naar het verleden kijken dan geldt vrijwel altijd dat rente lang doet over dalen en kort over stijgen.

    Enfin, dat de gezonde vastgoedfondsen vandaag mee omlaag gingen door de SBB issues is iig volkomen onterecht.
  10. [verwijderd] 10 mei 2023 10:38
    quote:

    Branco P schreef op 9 mei 2023 22:35:

    dank voor de uitvoerige uiteenzettingen junkyard!

    Ik had alleen maar heel snel die LTV opgezocht (van 47% volgens SBB) en had er niet eens over nagedacht dat er ook nog Hybrids konden zijn. Maar dat verklaart het dan volledig. Hybrids zijn gewoon schulden. Het is in ieder geval geen aandeelhouders-equity.

    Dat de rente een keer weer zou moeten gaan stijgen, dat kon iedereen toch bedenken? Het gaat alleen wel erg snel nu opeens door de inflatie-issues, maar als je naar het verleden kijken dan geldt vrijwel altijd dat rente lang doet over dalen en kort over stijgen.

    Enfin, dat de gezonde vastgoedfondsen vandaag mee omlaag gingen door de SBB issues is iig volkomen onterecht.
    Ik denk nog steeds dat je wat te vroeg bent. Sentiment is ruk en dus wil ik goedkopere NSI aandeeltjes.
  11. forum rang 7 Branco P 10 mei 2023 11:58
    quote:

    MFCons schreef op 10 mei 2023 10:38:

    [...]

    Ik denk nog steeds dat je wat te vroeg bent. Sentiment is ruk en dus wil ik goedkopere NSI aandeeltjes.
    Ik heb nu met name in ECP, KLEP en NSI wel al flinke posities, maar als we nog verder gaan dalen dan breid ik die posities verder uit.

    Jouw timing is wel beter, als ik naar Vopak kijk ten minste ;-)

    Aan welk instapniveau zit jij dan te denken voor NSI?

    Het sentiment is idd ruk. Het gaat mij om te vaststelling dat dit voor de vastgoedfondsen met goed vastgoed en een gezonde LTV én een (redelijk) goed management nu leidt tot (veel) te grote discounts
  13. forum rang 5 The Third Way... 10 mei 2023 12:31
    De ceo schreef Q1:

    "As we move back to more normal interest rate levels, following the end of a 14-year low interest rates era, markets are having to adjust. Yields are up, the cost of capital is up and capital is scarce, for the time being. Investment mistakes are no longer being bailed out by falling yields. In short, the game is different.

    As a result new office development is slowing down, as margins are under pressure or have evaporated, risk appetite is lower and funding is unavailable or prohibitively expensive."

    Met een NIY van 4.3% en kredietkosten die daar een stuk boven liggen lijken dit geen loze woorden.

    Dus hoe te investeren wanneer de markt geen kansen biedt? Hij stelt:

    "Reviewing the development opportunities

    Given the changes in the market, our development economics are now increasingly challenging, and so it may be cheaper to buy than to build. Yet, the quality of what we can build is far superior to the quality of what we can buy. This quality gap can obviously be bridged by capex, however market pricing is still in the process of adjusting to the necessary levels to make the economics for upgrading assets attractive."

    Kortom, de prijs van vastgoed moet zich nog aanpassen, lees: zakken, voordat het verdienmodel weer werkt. Lenen is immers duurder dan die NIY. Wat niet helpt is dat vele potentiële verkopers hun rentekosten hebben ingedekt waardoor ze niet verkopen maar hopen op een daling van de rente, oftewel prijsstijging van hun vastgoed, voordat de hedges aflopen...
  14. forum rang 7 Branco P 10 mei 2023 15:06
    quote:

    The Third Way... schreef op 10 mei 2023 12:31:

    Kortom, de prijs van vastgoed moet zich nog aanpassen, lees: zakken, voordat het verdienmodel weer werkt. Lenen is immers duurder dan die NIY. Wat niet helpt is dat vele potentiële verkopers hun rentekosten hebben ingedekt waardoor ze niet verkopen maar hopen op een daling van de rente, oftewel prijsstijging van hun vastgoed, voordat de hedges aflopen...
    Hoi TTW, we weten toch allemaal dat de vastgoedprijzen zich aan het aanpassen zijn en dat dat ook allang in het vat zat? Yields stijgen en een deel van de waardedaling wordt (bij goed vastgoed) opgevangen door huurstijging. Dat is ook de reden dat de vastgoedaandelen op de beurs tegen discounts van (bijna) 50% noteren.

    Als jij een eigenaar bent van een goed vastgoedobject en je voorziet verder stijgende huren, en je hebt ook nog eens een paar jaar aan lage rente op je leningen te gaan, dan ga je in deze onrustige markt toch niet verkopen? Ja, tenzij er toch een koper is die niet hoopt op een koopje maar gewoon een mooie prijs betaalt. Alleen een SBB of Aroundtown, die zichzelf klem hebben gezet, die gaan misschien iets verkopen voor veel te weinig geld (bij welk winkelvastgoedbedrijf hebben we dat een tijdje terug ook meegemaakt??) maar als jij met een LTV (ruim) onder 40% zit, dan is het nu niet het moment om te verkopen.

    Het is net als met de woningmarkt. Eigenlijk moeten de prijzen gemiddeld een procent of 10 lager liggen, maar op dat niveau zijn er geen verkopers, mensen blijven dan even wat langer wonen waar ze zitten. Dus de laagst mogelijke vastgoedprijzen, die zie je doorgaans niet. Alleen bij gedwongen verkopen (executieveiling etc.) zie je uitschieters naar beneden maar taxateurs mogen die transacties niet als referentie nemen bij het bepalen van de marktwaarde omdat het in die gevallen over gedwongen transacties gaat.

    Kortom, de lage prijsniveaus/waarderingen die de markt denkt te kunnen gaan zien, die gaan we niet zien. Ondertussen zal de noodzaak om weer eens wat aan te kopen langzaamaan groter worden (iig voor de institutionele partijen zoals pensioenfondsen en verzekeraars die met regelmaat vers verkregen geld moeten investeren) en daarnaast helpen 1 of twee huurverhogingen ook een handje mee. Mochten de rentes op termijn ook nog ietsje dalen, dan trekt het sowieso weer helemaal vlot.

    Als je dat weet, kun je altijd een jaartje of twee wachten met verkopen.
  15. forum rang 5 The Third Way... 10 mei 2023 15:30
    Tja Branco, op een gegeven moment moeten er partijen toch verkopen zoals ook de ceo aangeeft. En ik hoop met je mee dat de rente gaat dalen, maar dat is een oncontroleerbare variabele. Laten we het anders aanvliegen:

    1. Bij de waardering van het vastgoed, wie heeft er gelijk, de taxateur of de beurs die in jouw post op de helft zit?

    2. Best wel een verschil, hoe gaat de fysieke markt bewegen indien de andere variabelen zoals inflatie en rente gelijk blijven? Maw., wie gaat er gelijk krijgen?
  16. forum rang 6 Lamsrust 10 mei 2023 16:43
    Afgezien van de rentestijging wordt de problematiek in de kantorenmarkt nu m.n. gedreven door de WFH (thuiswerk) doctrine, i.e. kantoren worden meer een soort ontmoetings- en vergaderplek. De grote corporates willen daarom m.n. flagship kantoren op prime locaties die de juiste klimaatlabels hebben en goed bereikbaar zijn, i.e. kantoren in de G4.

    De huurprijzen van kantoren die hier niet aan voldoen staan dan globaal gezien onder druk vanwege toenemende leegstand i.c.m. stijgende rente. Deze kantoren buiten de G4 wil NSI echter niet hebben. NSI wil kantoren op goede plekken in de G4 hebben, die zij zelf eventueel herontwikkelen tot het ideale WFH kantoor.

    NSI moet derhalve wachten tot dat er kantorenportfolio's op de markt komen vanwege default situaties, bijvoorbeeld de NL kantoren van Aroundtown. Echter, ik kan mij voorstellen dat er meerdere Q500 investeerders/pensioenfondsen geld hebben vrijgemaakt om op deze kansen in te springen.

    Net als op de retailmarkt zal er op de kantorenmarkt sprake zijn van een forse tweedeling, i.e. kantoren die 10%/20% in waarde dalen en kantoren die in waarde gaan halveren. Voordat deze prijsdaling echt gaat inzetten is het dus zaak dit type kantoor te verkopen, i.e. beter nu 25% korting dan over een jaar met 40% korting. Ik ben geen kantorenexpert op specifiek asset niveau, maar m.i. heeft NSI deze schifting reeds gemaakt.

    Dan zit er nu niet meer op dan rustig af te wachten hoe bepaalde REITs/portfolio's worden afgewikkeld en of daar wat tussenzit. Gezien de inflatieniveau's zie ik de rente voorlopig niet dalen (eerder stijgen) dus de pijnniveau's gaan nog toenemen.
  17. forum rang 6 Lamsrust 10 mei 2023 19:37
    Ik lees net dit artikel. Zoals ik al dacht zijn er meer geïnteresseerden in goede objecten. Ik ken Langens, blijft uiteraard een makelaar, maar zal niet zeggen dat er 6 biedingen zijn indien het er maar 1 is.

    ‘Belegger die deze korting toestaat, wil mogelijk weg uit Nederland’

    Peter HanffGepubliceerd: 9 mei 2023Gewijzigd: 12:07

    ‘Belegger die deze korting toestaat, wil mogelijk weg uit Nederland’

    Wie verkoopt, moet rekening houden met een fors lagere opbrengst dan anderhalf jaar geleden. Wat beweegt marktpartijen die nu verkopen?

    Ondanks de forse verlaging van de biedprijzen zijn ook nu partijen actief aan de verkoopkant. ‘Een grote buitenlandse institutionele belegger is bezig met de verkoop van goede kantoorgebouwen op goede plekken in Nederland. De biedingen liggen onder de taxatiewaarden. En dat zijn er niet één of twee per gebouw, maar vijf of zes’, zegt zegt Erik Langens, executive director Capital Markets bij CBRE.

    Wat kun je met de opbrengst doen?
    Een discount (of premie) is volgens Langens niet de allesbepalende factor voor het doorgaan van een transactie. ‘Andere factoren zijn ook belangrijk. Zoals: wat kun je met de verkoopopbrengst doen? Voor het geld dat deze belegger voor deze gebouwen kan krijgen, kan hij in andere landen aankopen doen die beter bij zijn doelstellingen passen. Gebouwen die misschien ook wel een hoger rendement opleveren.’
    Over enkele van die kantoren van de buitenlandse belegger voert CBRE nu exclusieve gesprekken met mogelijke kopers. Zo ziet Langens meer gevallen waarbij een belegger een kleine korting toestaat. De belegger uit zijn voorbeeld wil op termijn misschien wel helemaal weg uit Nederland. Want het managen van een relatief kleine portefeuille vanuit het buitenland is intensief en dus duur.

    Gemiddeld tien biedingen
    Tijdens de aanpassing aan de hogere rente heeft vastgoed met hoge rendementen een streepje voor. ‘Er zijn veel kantoorgebouwen op de markt met huurcontracten van nog een paar jaar die naar een volgende fase moeten. Een opwaardering of misschien wel herontwikkeling van de locatie naar woningen’, zegt Langens.
    Beide scenario’s komen neer op investeren en dus risico nemen. Niet iedere gebouweigenaar wil dat. Voor andere marktpartijen kan het juist interessant zijn. ‘Op zo’n value-add-propositie krijgen wij gemiddeld meer dan tien biedingen binnen’, zegt Langens. En steeds meer partijen vinden winkelvastgoed interessant. ‘De rendementen zijn hoger dan in andere sectoren. Terwijl de huren zijn gedaald naar niveaus die retailers over een langere periode kunnen betalen.’
    Kastroom belangrijker dan hippe plek

    Intussen gaan partijen als Corum door met wat ze altijd al doen. Geld ophalen bij particulieren en er vastgoed bij zoeken dat rendement gaat opleveren. Een langdurige en stabiele kasstroom is belangrijker dan een hippe of mooie plek. ‘Het APG-kantoor in Heerlen dat Corum heeft gekocht ligt op een atypische locatie. Maar van APG kun je wel aannemen dat het de komende 16,5 jaar de huur gaat betalen’, zegt Langens.
  18. forum rang 7 Branco P 10 mei 2023 22:32
    quote:

    Gunther schreef op 10 mei 2023 12:26:

    Grappig, Vopak zit ik ook in en B&S Group voor een gokje. Zitten aardig in dezelfde bedrijven volgens mij.
    ik zit daarnaast o.a. ook in de 3 NL banken en 3 NL verzekeraars plus in Rabo Certificaten

    Maar ook plukjes Shell, Unilever, Acomo, Ahold, Akzo, Randstad, Sligro, Signify, SBM, Bols, HAL, Flow Traders, BASF, Vonovia, Harborner Reit, Evonik, URW, Carmila, Mercialys, OCI en klein in twee mindere broeders: PostNL en Gruppo IGD

    Maar dus relatief overwogen thans in NSI, ECP en Klepierre.

    Ik zat ook overwogen in Vopak maar daarop deels winst genomen, wel te vroeg. En ik had ook Heineken maar nu niet meer. Ook daarop te vroeg winst genomen.

    Voor de juiste prijs wil ik ook nog wel in JDE Peets, Corbion en TKH
  19. forum rang 7 Branco P 10 mei 2023 22:48
    quote:

    The Third Way... schreef op 10 mei 2023 15:30:

    Tja Branco, op een gegeven moment moeten er partijen toch verkopen zoals ook de ceo aangeeft. En ik hoop met je mee dat de rente gaat dalen, maar dat is een oncontroleerbare variabele. Laten we het anders aanvliegen:

    1. Bij de waardering van het vastgoed, wie heeft er gelijk, de taxateur of de beurs die in jouw post op de helft zit?

    2. Best wel een verschil, hoe gaat de fysieke markt bewegen indien de andere variabelen zoals inflatie en rente gelijk blijven? Maw., wie gaat er gelijk krijgen?
    Zoals zo vaak ligt de waarheid (denk ik althans) in het midden. De beurs overdrijft. Als je bij diverse vastgoedfondsen de yields op waarderingen reeds met 10% a 15% hebt zien toenemen, dan is het merkwaardig dat de discounts niet wat afnemen in relatieve zin.

    Er zal vast wel wat distressed vastgoed op de markt komen, maar minder dan de markt zou willen en deels ook niet de kwaliteit die je wilt kopen.

    Overigens hebben zowel de taxateurs als de beurs deels gelijk.

    De taxateurs kijken alleen naar de marktwaarde van het vastgoed. Op de beurs worden bedrijven beoordeeld en dan spelen ineens zaken als LTV, resterende lening- en rentevastperiode, herfinancierbaarheid, fiscale regelgeving, etc. ook een rol

    Ik ken de overwegingen verder niet van de rest van de markt, maar ik weet wel dat je op dit moment op de beurs het voordeligst in vastgoed kunt belegger. Bij vastgoedfondsaanbieders zijn de rendementen lager en de risico's hoger en een appartementje kopen om te verhuren levert al helemaal niks op op het moment.
  20. forum rang 7 Branco P 10 mei 2023 22:55
    quote:

    Lamsrust schreef op 10 mei 2023 16:43:



    Dan zit er nu niet meer op dan rustig af te wachten hoe bepaalde REITs/portfolio's worden afgewikkeld en of daar wat tussenzit. Gezien de inflatieniveau's zie ik de rente voorlopig niet dalen (eerder stijgen) dus de pijnniveau's gaan nog toenemen.
    Dat valt te bezien. Als je vastgoed aankoopt met deels geleend geld dan fixeer je de rente voor minimaal zo'n 5 jaar. Relevant is dan dus met name de ontwikkeling van de middellange rentes (zeg de 5 tot 10 jaars EUR IRS). Of daar nog zo veel beweging in komt de komende tijd, dat valt te bezien.
578 Posts
Pagina: «« 1 ... 10 11 12 13 14 ... 29 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Premium

Wanneer doet First Sponsor een bod op NSI?

Het laatste advies leest u als abonnee van IEX Premium

Inloggen Word Abonnee

NSI Nieuws

  1. NSI koopt Utrechts kantoorpand
  2. Clearance Capital kleiner in NSI
  3. First Sponsor vergroot belang in NSI flink
  4. Beursblik: solide resultaten NSI
  5. NSI positiever over winstontwikkeling
  6. NSI rondt aandeleninkoop af
  7. Kepler Cheuvreux herziet taxaties vastgoedaandelen
  8. NSI sluit relatieovereenkomst met aandeelhouder First Sponsor Group
  9. Beursblik: Berenberg verwelkomt investeringsplannen NSI
  10. Degroof: geruststellende resultaten NSI