Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

8ball schreef op 4 maart 2020 13:30:

In Effect (maandblad VEB) van deze maand staat interview met Storm, mij is duidelijk geworden wat denkwijze van Storm is. Hij denkt dat als het directe resultaat door de markt weer als rotsvast en groeiend wordt gezien dat de multiples dan een stuk hoger kunnen worden (opwaardering assets) en de beurskoers zal volgen. Dus in die gedachte kan 1,50 direct resultaat toch tot een koers van bijv. 30,- leiden zoals bijv. bij WDP het geval is (beurskoers is daar 25x het directe resultaat). Echter, hier maakt hij m.i. zijn grootste denkfout, WH heeft zo'n bedroevend track record en het vertrouwen onder beleggers is zo laag dat de papieren herwaardering die ongetwijfeld zal plaatsvinden zich niet zal vertalen in hogere beurskoersen, de markt zal alleen de daling van het directe resultaat afstraffen en niet de "kwaliteit" van dat directe resultaat zien, gewoon omdat het WH is en niet bijv. WDP. Tegen de tijd dat dat duidelijk wordt is Storm al lang weer gevlogen met zijn bonussen die ongetwijfeld worden gebaseerd (bekenmaking op 13-3 samen met agenda ava) o.b.v. total return, dus incl. papieren herwaarderingen op vastgoed. Daarom moet dit plan van Storm gestopt worden.

quote:

8ball schreef op 4 maart 2020 13:30:

In Effect (maandblad VEB) van deze maand staat interview met Storm, mij is duidelijk geworden wat denkwijze van Storm is. Hij denkt dat als het directe resultaat door de markt weer als rotsvast en groeiend wordt gezien dat de multiples dan een stuk hoger kunnen worden (opwaardering assets) en de beurskoers zal volgen.
...
Daarom moet dit plan van Storm gestopt worden.

quote:

The Third Way... schreef op 4 maart 2020 13:43:

[...]
Precies wat bleek uit:
- onze analyse van het verschil tussen ROE en IRR, en
- daarna de gevoeligheidsanalyse van het IRR rekenvoorbeeld in zijn Strategie verhaal, en

wat ik probeerde duidelijk te maken met de parabel. Tis pelen met een modelletje.

Het idee dat je een cash investering van 60% van de huidige beurskoers kunt rechtvaardigen met de hoop op een veel hogere vastgoedprijs over 10j door nota bene lagere huur (!) en eeuwige huurstijgingen is een gotspe.

En mbt. volgende moderniseringen die volgens het plan niet nodig zijn, zei Bezos niet: vraag niet wat er over 10j verandert, vraag wat er nog hetzelfde is...

quote:

MFCons schreef op 4 maart 2020 13:40:

[...]

Hij maakt wel meer denkfouten. Wat dacht je van de logica van een "nieuwe" markt aanboren = minder risico óf 350 miljoen over de balk gooien = minder risico óf hogere CAPEX = minder risico.

quote:

Branco P schreef op 4 maart 2020 12:06:

[...]

ja dat zou ik kunnen doen maar Frankrijk waren 5 grote centra en in Nederland zijn het er maar liefst 15. In Nederland zou het derhalve efficiënter zijn om ze gewoon te bezoeken ;-)

In mijn herinnering heb ik ook al een keer een review gemaakt van de Belgische centra.

Ik heb geen positie in WHV en bovendien heb ik ook (helaas) momenteel geen middelen meer vrij, dus ik kan ook niet eventueel instappen. Dus eigenlijk zou ik er geen tijd in moeten stoppen, maar ik ga er nog even over nadenken :)

quote:

candide schreef op 4 maart 2020 16:06:

Kan iemand me ( in relatie met alle kanttekeningen op dit forum ) uitleggen welke betekenis we moeten toekennen aan het (enigszins kritiekloze) interview dat de VEB recent publiceerde?

quote:

Fertigo schreef op 4 maart 2020 16:08:

Life Central is gewoon oude wijn in nieuwe zakken. Mixed Use noemen ze dat:

en.wikipedia.org/wiki/Mixed-use_devel...

Al betekent dat niet meteen dat het een slecht idee is. En ik snap ook dat het geld kost (alhoewel 350 miljoen wel heel veel is).

Het zou mij alleen meer vertrouwen geven als Storm in gewone mensen taal zegt waar het op staat. In plaats van doen alsof hij het wiel opnieuw uit aan het vinden is.

quote:

Branco P schreef op 4 maart 2020 22:00:

[...]

Natuurlijk is het idee niet verkeerd, maar als WHV nu voor het eerst naar mixed use zou kijken, dan zou dat echt een ultieme aanfluiting zijn. Dat is dus ook gewoon niet het geval, maar die CEO dacht dat hij met een "visie" moest komen, om daarmee een goed verhaal te hebben, maar hij had beter een super realistisch verhaal vertellen, iets in de trant van:

1. we hebben een flink aantal zeer goede objecten, met zeer weinig leegstand en een positieve huurgroei, dat zijn de objecten A, B, C, D, E, F, G. en dat is vanaf nu onze solide basis. Bij deze winkelcentra gaan we nu met eenmalige incentives de huurders bewegen om nog langer te blijven, en dus verlengingen van de huurcontracten te realiseren. Het voordeel daarvan is dat die "harde kern" aan huurinkomsten langer zeker gesteld is, en hier gaan de taxateurs de waardes positief bijstellen als gevolg van onze huurcontractverlengingen.

2. Er zijn een groot aantal winkelcentra waarbij de leegstand ieder jaar toeneemt en huurders klagen dat het geen goede exploitatie meer is en dat de toenemende leegstand de prestaties steeds verder verslechtert. Dit zijn de winkelcentra H, I, J, K, L, M, N en O. Hier gaan wij alle aanwezige huurders met fikse structurele huurkortingen voor langere tijd aan ons proberen te binden en als dat niet lukt, dan maar met korte termijn huurovereenkomsten, en we gaan daarnaast alles op alles zetten om winkeliers van buiten het winkelcentrum onze winkelcentra binnen te trekken, om de leegstand (deels) in te vullen met, toch, nieuwe winkels. Hierbij zijn ook constructies denkbaar waarbij in de eerste 2 a 3 jaar niet op nauwelijks huur betaald hoeft te worden, zolang ze maar komen. We maken er ook geen geheim van dat het om de winkelcentra H, I, J, K, L, M, N en O gaat. Iedereen mag het weten en iedereen mag komen profiteren.

3. Er zijn een paar echt kansloze projecten, P, Q, R. Daar moeten nu externe projectontwikkelaars mee aan de slag want deze projecten kosten in verhouding veel te veel tijd in vergelijking met wat het ons nog zou kunnen opleveren. Deze objecten worden dit jaar verkocht tegen bodemprijzen, gewoon afboeken en wegwezen. Wij gaan nu met volle aandacht voor de centra van de categorie 1 en 2.

4. En zijn één of twee centra die eigenlijk afwijkend zijn in de portefeuille maar op het moment wel een goede prijs kunnen opleveren (dank aan het object in België met al die studentenwoningen en de Albert Heijn). Deze objecten worden nu gericht verkocht.

Het is maar een voorbeeld, maar zo'n soort insteek zou ik kiezen, want dan laat je weten dat je wéét wat je in portefeuille hebt. Dat is stap 1, om te laten weten aan je beleggers dat je begrijpt waar je mee bezig bent.

En dan zou ik uit de categorie 2 een voorbeeldproject behandelen. Uiteraard zijn in deze categorie ook bestemmingswijzigingen of verbouwingen mogelijk, maar dan als een toegesneden plan voor het specifieke centrum en een eindgebruiker moet zich al gemeld hebben die dan zijn intrek neemt.

Als je echter met een verhaal afkomt dat het allemaal richting service centra moet, dan ben je gewoon een babbelaar.

quote:

NewPos schreef op 4 maart 2020 23:32:

[...]

Kent of heeft iemand een tabel van de bezettingsgraad 2019 per winkelcentrum?

quote:

junkyard schreef op 5 maart 2020 00:03:

Life Central visie komt vooral neer op zand strooien in de ogen van beleggers (en het kopen van extra tijd voor detail analyse), concrete plannen per winkelcentrum zijn nodig. Vrij duidelijk dat niet alle ruimte als winkelruimte verhuurbaar is/blijft, en dat er iets moet veranderen aan de huurdersmix, iedereen snapt dit. Dat CEO Storm de Life Central strategie presenteert als een revolutie, terwijl hij/WHV eigenlijk achter de markt aanhobbelt, is voor mij niet geloofwaardig. Het lijkt alsof beleggers niet serieus worden genomen. Na alle verbouwingen van afgelopen jaren moet er nu opeens veel meer worden geïnvesteerd om tegen gelijke of zelfs lagere huren langer te kunnen verhuren.

quote:

Branco P schreef op 5 maart 2020 07:19:

[...]
Kijk, dit is nou precies het probleem! Hoezo is dat voor jou vrij duidelijk dat dit bij alle centra nodig is? Op basis van mijn eerste analyses concludeerde ik al eens dat er winkelcentra tussen zitten waar helemaal geen problemen zijn. Die juist heel goed lijken te presteren en Waar dus helemaal niks hoeft te worden veranderd omdat ze volverhuurd zijn en in hun huidige vorm al nagenoeg perfect functioneren. Dat is nou ook precies de reden dat ik zeg: jongens ga gewoon even allemaal 1 winkelcentrum bekijken op locatie, en je weet het! :-)

quote:

junkyard schreef op 5 maart 2020 08:14:

@Branco P, ik heb het over (winkel) ruimte (m2), dit wil niet zeggen dat bij elk winkelcentrum de ruimte niet langer als winkelruimte verhuurbaar is. Voor elk winkelcentrum is een plan nodig, dit kan ook zijn ruimte blijven doorverhuren aan retail.

quote:

Branco P schreef op 5 maart 2020 07:19:

[...]

Kijk, dit is nou precies het probleem! Hoezo is dat voor jou vrij duidelijk dat dit bij alle centra nodig is? Op basis van mijn eerste analyses concludeerde ik al eens dat er winkelcentra tussen zitten waar helemaal geen problemen zijn. Die juist heel goed lijken te presteren en Waar dus helemaal niks hoeft te worden veranderd omdat ze volverhuurd zijn en in hun huidige vorm al nagenoeg perfect functioneren. Dat is nou ook precies de reden dat ik zeg: jongens ga gewoon even allemaal 1 winkelcentrum bekijken op locatie, en je weet het! :-)