Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Koffiekamer« Terug naar discussie overzicht

Wat nou waardedaling koophuizen in Nederland?

89 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. [verwijderd] 9 februari 2005 14:28
    ja en nieuwe kopers zijn veelal tweeverdieners die net starten, die kunnen vaak aan de onderkant van de markt kopen wat ze willen omdat ze veelal meteen een financiering tot 200.000 aan kunnen en willen gaan. (voor 200.000 koop je aan de onderkant van de markt in b.v. utrecht, maar koop je in het middensegment in b.v. enschede, leeuwarden en groningen)

    de nettolast van een financiering van 2 ton is ca 500 euro NETTO, als zij een fatsoenlijk huis willen huren dat op korte termijn te betrekken is bij de woningstichting (vaak in een wijk waar ze niet willen en met de vraag of de goede buur een hard werkende medenedelander is of een junkie/alcoholist/gezin met 10 kinderen met een gesubsidieerde uitkering en die met name s'nachts vervelende hobby's heeft) of rond de 1000 euro op de particuliere markt...

    en nu niet komen dat je zelf toevalling een huis huurt in oost groningen voor 300 euro want daar willen en kunnen deze tweeverdieners niet terecht in 99% van de gevallen.
  2. [verwijderd] 9 februari 2005 14:33
    quote:

    nhz schreef:

    Die grens is inmiddels bereikt met een woonquote van 30-35% voor de gemiddelde Nederlander, en dat ondanks zo ongeveer alle denkbare maatregelen om de sector te subsidieren (zoals lage rente, huursubsidie, koopsubsidie, ezn.).
    Dat laat dus zien dat het nog gemakkelijk een factor 3 omhoog kan. Want 30% is nog lang geen 100%. Na voedsel is wonen de 2e levensbehoefte, en mensen geven nog maar een heel kleine fractie van hun inkomen aan voedsel uit...

    Wonen is op dit moment dus belachelijk goedkoop, waarbij kopen nog aanzienlijk voordeliger is dan huren. Een eensgezinswoning kost bij ons in de buurt 240k, en bij de huidige rentestand kun je een dergelijk bedrag lenen voor (aanzienlijk) minder dan €1000 in de maand, dus netto €400-500. En een deel daarvan is verkapte aflossing via inflatie, je werkelijke kosten bedragen slechts €250-300.

    Daar huur je dus echt niet voor. Nu niet, en in de toekomst zeker niet.
  3. [verwijderd] 9 februari 2005 14:37
    en al die flauwekul dat er in nederland zo veel woningen scherp gefinancieerd is is dus volkomen kul....

    in elk huis van voor 2002 zit al een heel stuk overwaarde (ca 20-30%) puur vanwege de stijging van de afgelopen jaren, dus die groep is al helemaal niet scherp gefinancieerd.

    Laten er na 2002 100.000 financieringen echt op de top van het inkomen (5x bruto) zijn afgesloten. de helft heeft verlies van inkomen via werkloosheid verzekerd)

    blijven 50.000 woningen over. Dit zijn vaak 2-verdieners die ook bij verlies van inkomen van 1 van de personen niet in de problemen zullen komen vanwege een jarenlange werkloosheidsuitkering.

    laten we zeggen dat er dan in totaal nog 25.000 woningen overblijven van topfinancieringen waarbij mensen bij verlies aan inkomen in de problemen komen. laat 30% van die mensen werkloos worden, dat zijn dan 8.000 woningen waar erg veel risico in zit

    dit is 8.000/4.800.000 koopwoningen % = 0,0016% van alle koopwoningen.....

    WAAR HEBBEN WE HET OVER?????

    vorig jaar waren er 1200 gedwongen exverkopen in nederland

    1200/4.800.000 koopwoningen = 0.00025%

    WAAR HEBBEN WE HET OVER??????
    WAAR HEBBEN WE HET OVER??????
    WAAR HEBBEN WE HET OVER??????

    tevens hebbeb velen na 2002 een werkloosheid verzekering en krijgen nog minmaal 100% in het eerste paar jaar dat ze werkloos worden.
  4. Beate 9 februari 2005 15:01
    Hihapoldermodel heeft wel gelijk dat er erg overdreven wordt over huizenprijzen. Ik begrijp ook wel dat velen graag de prijzen zien zakken, maar dat gebeurt gewoon niet. Zeker niet zolang de economie weer begint op te krabbelen, de rente laag blijft, renteaftrek blijft bestaan, te weinig woningen van allerlei categorieen nieuw gebouwd kunnen worden, de mensen graag nog in een beter huis gaan wonen, mensen van baan veranderen en elders moeten kopen enz. enz. Het is natuurlijk wel leuk om te blijven filosopheren over zakkende prijzen. Ik wil zelf ook best wel heel goedkoop het huis van mijn dromen kopen. Laten we dus nog maar gezellig verder mijmeren. Het kan geen kwaad. Er verandert niets, of niet veel (renteaftrek blijft ook minstens nog 10 - 15 jaar bestaan, daarna gunstige regelingen zoals in Duitsland).

    Beate
  5. [verwijderd] 9 februari 2005 15:03
    quote:

    nhz schreef:

    dat kan zeker en Japan laat zien dat als de rente blijft dalen (en geldgroei hoog blijft) de huizenprijzen toch flink kunnen dalen. De inflatie is bij dalende rente meestal laag omdat hij fout berekend wordt (de door lage rente veroorzaakte asset inflatie wordt niet meegenomen in de cpi cijfers en wordt juist als vermogensgroei gezien, volkomen foutief m.i.).
    [/quote]
    het is maar wat je wilt weergeven.

    [quote=nhz]
    de oorspronkelijke zin snap ik nog steeds niet (bedoelde je met 'te hoge inzet van rente' dat de rente begin jaren '80 te hoog was?), maar met het bovenstaande ben ik het eens. Dalende rente is inderdaad belangrijker dan lage rente, daarom zie ik voor de huizenprijzen ook weinig opwaartse ruimte. Voor verdere daling van de rente is weinig ruimte als de reele rente inmiddels negatief is.
    Lage rendementen zijn over een lange periode (1000 jaar) normaal (zeg 0.2%). Vroeger werd dat gewaarworgd door goudkoppeling. Misschien dat fiat systeem ook in een evenwicht kan komen met lage rentes en lage inflatie. Misschien dat de rente in de jaren 80 extreem hoog was. Dat we vanaf die tijd langzaam naar de huidige meer representatieve situatie zijn gegaan. Rente zakt nog verder tot 0.2%, huizenprijzen stijgen ook nog verder en dan stopt het. Dan zou (bij afvlakking geldgroei en stop speculatieboom rond de 0.2% rente), dat een normale stabiele situatie zijn en er geen omkeer naar veel hogere rentes komen. Het lijkt mij ook onwaarschijnlijk, maar ik speel even advocaat van de duivel.
    Ik denk niet dat noodzakelijk iedereen als een gek gaat lenen. Rentestijging van 0.2 => 0.3 is bij gewenning al voldoende om de economie te stoppen.
    -pcrs
  6. [verwijderd] 9 februari 2005 15:21
    quote:

    rokkefeller schreef:

    Ik vraag me af: stel dat er sprake is van een bubbel in assets (let wel, STEL). Op een gegeven moment knapt deze (steeds meer huizenbezitters komen in financiele problemen, steeds meer huizenbezitters moeten verkopen, daardoor dalen de prijzen, dekkingen zijn niet meer voldoende, nog meer mensen komen in de problemen: een zichzelf versterkend effect).
    Wie draagt dan de schade? De mensen die zo onverstandig waren met onvoldoende speelruimte een huis te kopen? De banken (zouden weleens om kunnen vallen?) De regering? Of de bezittende klasse (door inflatie bezit nog maar een fractie waard)?
    blauwdruk licht al klaar in Japan. Zombie banken, 0% rente, zinloze overheidswerkverschaffingsprojecten. Bij wereldwijde crisis nog aan te vullen met:staat uw hypotheek onder water ? Join the army en je krijgt een gunstige aflossingsregeling. Geen dienstplicht meer nodig, soldaten stromen toe.
    -pcrs
  7. [verwijderd] 9 februari 2005 16:37
    quote:

    _hgm schreef:

    [quote=nhz]
    Die grens is inmiddels bereikt met een woonquote van 30-35% voor de gemiddelde Nederlander, en dat ondanks zo ongeveer alle denkbare maatregelen om de sector te subsidieren (zoals lage rente, huursubsidie, koopsubsidie, ezn.).
    [/quote]
    Dat laat dus zien dat het nog gemakkelijk een factor 3 omhoog kan. Want 30% is nog lang geen 100%. Na voedsel is wonen de 2e levensbehoefte, en mensen geven nog maar een heel kleine fractie van hun inkomen aan voedsel uit...
    je bedoelt dat de woonquote naar 100% kan? Tja, dan is het wel overduidelijk dat je tot je nek in de vastgoed sector moet zitten, anders zeg je zulke domme dingen niet ...
  8. [verwijderd] 9 februari 2005 16:54
    quote:

    pcrs7 schreef:

    In ieder geval duidelijk dat je dan je huis moet opeten.
    -pcrs
    En dat kan natuurlijk gewoon. Maar 100% zal de woonquote wel niet worden. Toch vraag ik me af hoeveel van jullie ervoor zouden kiezen een dakloos leven te gaan leiden, liever dan te bezuinigen op al je andere activiteiten (misschien met uitzondering van je mobiele telefoon, die schijnen bij daklozennogal populair te zijn).

    Daarbij komt nog dat de woonquote in de meeste berekeningen schromelijk overdreven wordt: er worden allerlei kosten bijgerekend die in feite helemaal geen kosten zijn. Zoals aflossingen (ook via spaar/beleg constructies) en het inflatie-deel van de rente. Daardoor kan het lijken alsof je woonquote tijdelijk groot is, maar in de loop der tijd wordt hij dan toch vanzelf kleiner doordat je vermogenspositie verbetert.
  9. [verwijderd] 9 februari 2005 16:55
    35-40% kan ik mij voorstellen onder extreme omstandigheden, maar veel meer ruimte is er gewoon niet, mensen hebben ook nog andere onkosten dan alleen wonen.

    Let wel: ik praat niet over iemand die 5x modaal verdient en wat die kan betalen, dat is niet maatgevend. Het gaat om de gemiddelde (mediane) Nederlander en die is bij 1/3 van zijn inkomen aan woonlasten aan de rand van zijn financiele mogelijkheden (dat is ook de aanname van de banken in hun rapport over financiering van de NL woningmarkt).

    Die andere kosten (energie, zieketekosten, vervoer) zijn de laatste jaren ook flink aan het stijgen en het lijkt me dat de kosten van voedsel na een paar jaar supermarktoorlog bij de absolute bodem zijn aangekomen (dus dat kan alleen maar omhoog). Kortom, ik zie volop reden waarom de woonquote noodgedwongen omlaag zou moeten.
  10. [verwijderd] 9 februari 2005 17:19
    quote:

    nhz schreef:

    Die andere kosten (energie, zieketekosten, vervoer) zijn de laatste jaren ook flink aan het stijgen en het lijkt me dat de kosten van voedsel na een paar jaar supermarktoorlog bij de absolute bodem zijn aangekomen (dus dat kan alleen maar omhoog). Kortom, ik zie volop reden waarom de woonquote noodgedwongen omlaag zou moeten.
    Ik denk dat mensen eerder een paar kamertjes minder zouden verwarmen dan naar een huis verkassen waar die kamertjes helemaal niet zijn, of hun auto weg doen en wat vaker weer en wind op de fiets trotseren. Natuurlijk is het zo dat de meesten hun hele inkomen opmaken aan noodzakelijke en minder noodzakelijke dingen. En opgeven van aangewende luxe is voor velen maar moeilijk te verkroppen. Wat een verrassing was het, dat toen men een onderzoekje instelde n.a.v. de huurverhoigingsplannen van minister Dekker vrijwel iedereen zei dat hij om die hogere huur te betalen er iets anders voor zou moeten laten. Laat ik nou gedacht hebben dat ze gewoon zoveel flappen als ze wilden uit hun mouw konden schudden.

    Maar ja, als er zware economische tijden komen dan is het leven hard en sta je voor harde keuzes. Huurders zijn het eerst de klos, want hun woonquote is hoger dan van de kopers. Maar huizen en inwoners zijn toch tot elkaar veroordeeld. Iedereen kan wel een goedkoper huis gaan zoeken met een kamertje minder, maar de goedkoopste huizen zijn al bezet door mensen die nergens heen kunnen en dus lekker blijven zitten. Velen zien woonkosten blijkbaar als een sluitpost, terwijl het in feite een van de belangrijkste levensbehoeften is.
  11. [verwijderd] 9 februari 2005 17:43
    de hele denkfout hierbij is dat je woonkosten als een vast gegeven ziet en kijkt hoeveel meer er nog uit de zak van de woonconsument geklopt kan worden. Die werkelijke woonkosten zijn echter vele malen lager dan wat de consument er nu voor moet betalen, het grootste deel van de woonlasten verdwijnt in de zakken van de vastgoed sector (en de overheid) en is helemaal geen vergoeding voor gemaakte kosten.

    De prijzen zijn door allerlei maatregelen (o.a. creeren van schaarste) en speculatie (dankzij CB beleid historisch lage rente, riskantere hypotheken) en politieke maatregelen (huur en koopsubsidie) excessief opgedreven.

    Maar er is geen enkele FUNDAMENTELE reden waarom een koopwoning nu 5-7x meer kost dan 15 jaar geleden (en al helemaal niet voor bestaande woningen). Net zo goed trouwens als er geen FUNDAMENTELE reden is waarom een koopwoning in 1982 de helft kostte van de prijs een paar jaar daarvoor. Sterker nog, als we nieuwbouw straks door Poolse aannemers laten neerzetten dan kan de prijs van een koopwoning wel eens een stuk lager uitkomen dan 15 jaar terug (en helemaal als de gemeentes iets aan de grondprijzen zouden doen).
  12. [verwijderd] 9 februari 2005 18:39
    quote:

    pcrs7 schreef:

    Rente zakt nog verder tot 0.2%, huizenprijzen stijgen ook nog verder en dan stopt het. Dan zou (bij afvlakking geldgroei en stop speculatieboom rond de 0.2% rente), dat een normale stabiele situatie zijn en er geen omkeer naar veel hogere rentes komen. Het lijkt mij ook onwaarschijnlijk, maar ik speel even advocaat van de duivel.
    Ik denk niet dat noodzakelijk iedereen als een gek gaat lenen. Rentestijging van 0.2 => 0.3 is bij gewenning al voldoende om de economie te stoppen.
    -pcrs
    Een normale rente voor een betrouwbare lening van 10 jaar is 5% tot 6%. Hier komt dan nog het inflatiepercentage bovenop. Dus bij de huidige inflatie zou dat zo'n 7% tot 8% moeten zijn.

    De rente zal alleen nog maar omlaag gaan als we echt met deflatie te maken krijgen. Wie dan dik in de schulden zit, is de sigaar. In een deflatie vallen assets, zoals huizen, het hardst in prijs.
  13. [verwijderd] 9 februari 2005 19:16
    quote:

    nhz schreef:

    Maar er is geen enkele FUNDAMENTELE reden waarom een koopwoning nu 5-7x meer kost dan 15 jaar geleden (en al helemaal niet voor bestaande woningen). Net zo goed trouwens als er geen FUNDAMENTELE reden is waarom een koopwoning in 1982 de helft kostte van de prijs een paar jaar daarvoor. Sterker nog, als we nieuwbouw straks door Poolse aannemers laten neerzetten dan kan de prijs van een koopwoning wel eens een stuk lager uitkomen dan 15 jaar terug (en helemaal als de gemeentes iets aan de grondprijzen zouden doen).
    Natuurlijk is het marktwerking. Ik ben het helemaal met je eens dat de huidige prijzen niet de bouwkosten weerspiegelen. Het zijn gemeentes die het verschil vertalen als grondprijzen, en zo hun steentje bijdragen aan de prijsstijging. Als er maar genoeg huizen zouden worden bijgebouwd kon de prijs omlaag.

    Maar ook weer niet zoveel. Het is bijvoorbeeld onmogelijk om sociale huurwoningen kostendekkend te bouwen. Daar moet 40% bij, geld wat d.m.v. package deals tussen project-ontwikkelaars en gemeentes opgehoest moet worden via overwinsten op koopwoningen.

    De remmen die zo (ook door ruimtegebrek en milieueisen) op nieuwbouw staan frustreren de marktwerking in de bouw, zodat de prijzen oplopen. Maar dat zal nog wel een tijdje zo blijven. Dus dat er geen fundamentele reden is voor hoge prijzen, betekent helemaal niet dat die prijzen ook omlaag zullen gaan. Daarvoor moet het marktevenwicht verschuiven.
  14. [verwijderd] 9 februari 2005 19:41
    quote:

    _hgm schreef:

    Maar ook weer niet zoveel. Het is bijvoorbeeld onmogelijk om sociale huurwoningen kostendekkend te bouwen. Daar moet 40% bij, geld wat d.m.v. package deals tussen project-ontwikkelaars en gemeentes opgehoest moet worden via overwinsten op koopwoningen.
    [/quote]

    Grondprijs speelt zeker een grote rol bij nieuwbouw (niet bij bestaande bouw, waarbij prijzen vaak nog meer gestegen zijn!). Toch blijkt die prijs soms flexibel: bij ons in de buurt is het prijsverschil tussen een kaal perceel en eenzelfde perceel inclusief nieuwbouw huis soms erg klein, veel kleiner dan de bouwkosten. Logisch gezien de winstmarge die er op de grond zit ...

    En inmiddels heb ik diverse plannen gezien waarbij een goede 2 persoons woning met klein tuintje voor 60-70K euro gebouwd kan worden, inclusief grond en zonder subsidies; en op basis van de huidige grondprijzen (niet in centrum A'dam natuurlijk ...). Misschien niet groot genoeg voor een gezin, maar dit is wel het type woningen waaraan het grootste gebrek is.
    60-70K, dat is bij mij in de buurt momenteel de prijs voor 1-2 kale garages ...

    [quote=_hgm]
    De remmen die zo (ook door ruimtegebrek en milieueisen) op nieuwbouw staan frustreren de marktwerking in de bouw, zodat de prijzen oplopen. Maar dat zal nog wel een tijdje zo blijven. Dus dat er geen fundamentele reden is voor hoge prijzen, betekent helemaal niet dat die prijzen ook omlaag zullen gaan. Daarvoor moet het marktevenwicht verschuiven.
    zeker, er is evenmin een fundamentele reden voor lagere prijzen want de prijs is voor 90% psychologie. En ik denk dat dat gaat omslaan wanneer mensen zich eindelijk realiseren dat de prijs van een huis niet alleen omhoog, maar ook omlaag kan. Dat het niet alleen een middel is om slapende rijk te worden, maar misschien wel een molensteen om je nek. Dan wordt het enthousiasme om koste wat kost te kopen of een zo groot mogelijk huis te kopen stukken minder. Net zoals veel particulieren na een paar jaar dalende aandelenkoersen het Damrak voorgoed vaarwel gezegd hebben.

    Inmiddels is het bijna een generatie geleden dat de huizenprijzen echt daalden, dus iedereen is het vergeten, de NVM voorop. Als die omslag komt dan kan het volgens mij ook hard omlaag, omdat de fundamentele bodem heel ver onder de huidige prijzen zit (wat er in deze thread ook beweerd wordt). Dat die omslag gaat komen daar ben ik van overtuigd, maar het zou best kunnen dat het eerst nog 1-2 jaar verder stijgt voordat het zover is -aangezien men echt alles zal doen om de 'put' onder de woningmarkt overeind te houden.
89 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.