Koffiekamer« Terug naar discussie overzicht

1. [verwijderd] 10 februari 2005 20:46

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   r bleumer....
   
   dat was meer om de discussie wat aan te wakkeren....:)
   
   ik overdreef inderdaad wat...
2. [verwijderd] 11 februari 2005 00:31

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   pcrs7 schreef:

   De kostprijs en de marktprijs liggen vaak bij elkaar in de buurt, omdat niemand graag verlies maakt en dat hoge winsten nieuw aanbod uitlokken.
   [/quote]
   In een efficiente markt wel. Maar waar het aanbod volledig gefrustreerd is, zoals in de woningbouw, dus niet.
   
   [quote=pcrs7]
   Die spread gaat dan denk ik omlaag, eerst huren omlaag door leegstand en daarna ook de waarde pand omlaag.
   -pcrs
   

   Kom jij van een andere planeet of zo? Of woon je toevallig in Oost-Groningen? Als het aantal woningen bij toverslag verdubbeld zou worden hier in Amsterdam zouden we nog geen leegstand hebben, hoewel de markthuren dan wel tot iets onder het wettelijk maximum zouden dalen...
3. [verwijderd] 11 februari 2005 08:52

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   _hgm schreef:

   Kom jij van een andere planeet of zo? Of woon je toevallig in Oost-Groningen? Als het aantal woningen bij toverslag verdubbeld zou worden hier in Amsterdam zouden we nog geen leegstand hebben, hoewel de markthuren dan wel tot iets onder het wettelijk maximum zouden dalen...
   

   Alsof er 800k mensen een woning zoeken in Amsterdam.
   
4. [verwijderd] 11 februari 2005 10:34

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   _hgm schreef:

   [quote=pcrs7]
   De kostprijs en de marktprijs liggen vaak bij elkaar in de buurt, omdat niemand graag verlies maakt en dat hoge winsten nieuw aanbod uitlokken.
   [/quote]
   In een efficiente markt wel. Maar waar het aanbod volledig gefrustreerd is, zoals in de woningbouw, dus niet.
   In de randstad wordt er als een gek gebouwd.
   
   [quote=pcrs7]
   Die spread gaat dan denk ik omlaag, eerst huren omlaag door leegstand en daarna ook de waarde pand omlaag.
   -pcrs
   [/quote]
   Kom jij van een andere planeet of zo? Of woon je toevallig in Oost-Groningen? Als het aantal woningen bij toverslag verdubbeld zou worden hier in Amsterdam zouden we nog geen leegstand hebben, hoewel de markthuren dan wel tot iets onder het wettelijk maximum zouden dalen...
   

   Den Haag, 40% buitenlanders, huren zijn hier al wat gedaald, werd geweten aan vertrek van buitenlanders. Als je toch werkeloos bent, waarom dan niet in je eigen land ? (veel expats in internationale gerechtshof/europol/patentbureau/lobby circuit/shell etc.).
   Als je in Amsterdam zit, moet je toch weten van dalende og prijzen, Amsterdam was de sterkste daler, hoe komt dat volgens jou ?
   -pcrs
5. [verwijderd] 11 februari 2005 10:56

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Het is een vaste wet dat bij alles wat alleen met een vertraging kan worden bijgestuurd te maken krijgt met oversturing ("overshoot"). Dat is met politiek beleid (b.v. tekort vs overschot geneeskunde studenten), natuurkunde (slinger), economie en ga zo maar verder.
   
   De huizenmarkt werkt exact hetzelfde. Het kost teveel tijd om bij te bouwen. Waardoor de (maatschappelijke) druk groter wordt om bij te bouwen. EEn er dus nog meer wordt gepland om bij te bouwen. Op het moment dat het eenmaal op gang komt ben je al te laat omdat er dan al veel te veel nieuwbouw er nog bij komt.
   
   Gezien het feit er relatief weinig daklozen zijn in Nederland verwacht ik dat er relatief snel een overschot zal komen en bijbehorende prijsdalingen.
   
   
6. [verwijderd] 11 februari 2005 11:03

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   De prijs in Amsterdam wordt de laatste jaren nogal gedomineerd door de verandering in het gemeentebeleid t.a.v. splitsing in appartementsrechten. Waar dit voor 1999 nog te vuur en te zwaard bestreden werd, zowel door het weigeren van vergunningen (als overheid) en toestemming (als grondeigenaar). Dat laatste kon omzeild worden (lidmaatschapsrechten), het eerste aangevochten (want was in veel gevallen onwettig), maar niet altijd met succes.
   
   Sinds 1999 is men soepeler geworden, waardoor het veel gemakkelijker en lucratiever geworden is om kleine huurwoningen die daarvoor tot de kernvoorraad behoorden (zo'n 60 m2) te splitsen en te verkopen. Dat is uitzonderlijk lucratief, dus veel particuliere eigenaren maken van die gelegenheid gebruik. Ze maken de woningen dan vrij van huur d.m.v. 'oprotpremies' of nog dubieuzer methoden. Daardoor is het aanbod aan koopwoningen significant gestegen. Dat drukt niet alleen de prijsvia het marktmechanisme, het haalt ook het gemiddelde naar beneden doordat meer kleinere huizen verkocht worden. In die zin zijn de cijfers van de NVM ook iets naar beneden toe vertekend.
   
   Tot 1999 waren de prijzen in Amsterdam natuurlijk juist explosief gestegen (soms 22% in 1 jaar), dat was juist aanleiding voor de beleidswijziging (meer koopwoningen creeeren). Maar het betekent natuurlijk ook dat de rek er ook al voor een groter deel uit was dan in de rest van NL.
7. [verwijderd] 11 februari 2005 11:25

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   _hgm schreef:

   Maar het betekent natuurlijk ook dat de rek er ook al voor een groter deel uit was dan in de rest van NL.
   

   inderdaad, bij mij in de regio is dat splitsen - van grote panden overigens - nog maar net begonnen, van dalende prijzen is hier nog niet duidelijk sprake (wel van veel te hoge voorraad). Daarna kunnen ze de kleine panden nog gaan opsplitsen ;^)
   
   5 jaar terug stonden hier grote grachtenpanden etc. vaak voor een flink deel leeg, en als je nog langer terug kijkt dan waren ze vaak heel goedkoop omdat niemand trek had in zo'n groot pand (duur onderhoud etc., mogelijk ook door de regeltjes). Nu worden ze gesplitst in 3 of 4 dure appartementen, 1 zo'n appartement brengt meer op dan 5 jaar terug het hele pand. Je ziet ook steeds vaker dat grote panden worden opgesplitst voor soort 'luxe kamerverhuur' met zeer hoge huurprijzen voor hele kleine appartementjes.
   
   Hoe dit de gemiddelde huizenprijs beinvloed is moeilijk te zeggen, want in plaats van 1 pand van bijv. 250.000 gulden 5 jaar terug heb je dan nu 3-4 appartementen van gemiddeld 250.000 euro (daar zit ook een deel onkosten voor de splitsing in).
   
8. [verwijderd] 11 februari 2005 11:34

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   nigel_sheep schreef:

   Het is een vaste wet dat bij alles wat alleen met een vertraging kan worden bijgestuurd te maken krijgt met oversturing ("overshoot").
   <...>
   Gezien het feit er relatief weinig daklozen zijn in Nederland verwacht ik dat er relatief snel een overschot zal komen en bijbehorende prijsdalingen.
   

   er is in de woningmarkt zeker sprake van een 'varkenscyclus'. Maar ik zie op het moment geen enkele indicatie dat er meer gebouwd gaat worden, de instanties die momenteel veel invloed en relaties hebben in het kabinet (banken, bouwsector etc.) hebben daar ook helemaal geen belang bij.
   
   Daarbij komt dat de grote tekorten (in aantallen) vooral zitten bij woonruimte voor 1-2 persoons huishoudens en daar wordt gewoon niet voor gebouwd; men bouwt liever voor de bovenkant van de woon/huurmarkt want dat levert meer geld op. Wellicht dat het tekort aan kleinere woonruimtes zich via o.a. splitsing van bestaande panden (zie elders in de discussie) gaat oplossen?
   
9. [verwijderd] 14 februari 2005 10:29

   auteur info

   •    [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   nhz schreef:

   inderdaad, bij mij in de regio is dat splitsen - van grote panden overigens - nog maar net begonnen, ...

   In Amsterdam gaat het vooral om splitsen van panden die als sinds hun bouw in de dertiger jaren verscheidene woningen (3 of 4) bevatten. De splitsing is dus puur een administratieve handeling (kadastraal). Het is niet zo dat men grote woningen verbouwt tot een aantal kleinere omdat er geen markt meer voor zou zijn (en ze daarom leeg staan). De woningen zijn altijd al verhuurd, maar als je kadastraal mag splitsen dan kan je als eigenaar vervolgens rustig wachten tot de betreffende huurders vertrekken, en de woningen dan een voor een leeg verkopen. Je maakt je uiteindelijke winst dus op het verschil tussen de 'waarde verhuurd', en de 'waarde vrij-van-huur'.