Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Ortega schreef op 11 juni 2024 13:09:

6 euro eraf op 1 week tijd, bizar. Management ligt alweer op hun prive-jachten in de zon.

quote:

!@#$!@! schreef op 11 juni 2024 15:13:

[...]

Beleggers kijken natuurlijk verder vooruit. Denk dat de meeste partijen gewoon DCF modellen gebruiken , verwacht dividend uitrekenen. Rente heeft daar grote invloed op. De gebruikelijke rekentermijn is 10 jaar.

We zouden eigenlijk even nieuwe verwacht dividend berekeningen moeten doen nu URW heeft laten weten de flagship in VS te houden. Mijn vorige berekeningen gingen uit van volledige verkoop VS. Die was daarom nogal laag, iets van €6 na de herfinanciering.

quote:

Ortega schreef op 11 juni 2024 13:28:

Kijk even naar de 10 jaarsgrafiek. De post-corona top wordt nog niet eens aangetikt. Jaja de rente. Dat Hamburg moet eens als de sodemieter open.

quote:

Stork 49 schreef op 11 juni 2024 19:14:

[...]waarom klagen? Wanneer heb je de aandelen gekocht? Het gaat steeds beter imho.

quote:

Ortega schreef op 11 juni 2024 20:04:

2016. 'voor het dividend'. ik ben weg hier Stork49, dus succes verder met je portefeuille.

quote:

Lamsrust schreef op 11 juni 2024 23:23:

[...]

Ik kan uw frustratie volledig begrijpen als u bent ingestapt op E 200 met zicht op een groeiend 5% dividend per jaar. Afgezien van de waarde daling van de Europese portfolio door de gestegen rente en de bifurcatie van het retaillandschap, heeft u ook nog corona en de dramatische Westfield aankoop over u heen gekregen.

Echter, dat laat onverlet dat u URW als beleggingspropositie op haar huidige merites moet beoordelen en dat oordeel is mijns inziens positief omdat het huidige management nu laserscherp gefocust is op aandeelhouderswaarde door de balans te versterken middels winstinhouding/schuldaflossing en niet middels verkoop van bezittingen tegen hoge kortingen. Over 3 jaar staat er dan een bedrijf met vrijwel louter topkwaliteit vastgoed en een LTV van (ruim) minder dan 40%, zodat weer 75% a 80% van de FFO als dividend kan worden betaald. De NTA van E 120 per aandeel gaat dan vanzelf weer groeien evenals de beurskoers, omdat dan de vereiste ROE van investeerders zal dalen t.g.v. het afgenomen risico. Op de lange termijn heeft u dan alsnog zicht op het terugverdienen van de oorspronkelijke inleg.

Het is pijnlijk maar elke belegger heeft een paar van dergelijke dieprode dossiers. Zelf kijk ik dan altijd of de fundamentals nog in orde zijn en neem dan risico door op de ingezakte koers mijn belang te verdubbelen, verdrievoudigen om zo sneller op break even te staan. Zo heb ik dieprode ABN AMRO en Fugro dossiers in prachtige beleggingen geconverteerd, maar bij Just Eat en AMG kijk ik ondanks overtuigende fundamentals tegen een hoog papieren verlies aan. Zit niet anders op dan te wachten tot de fundamentals gereflecteerd worden in de beurskoers.

quote:

!@#$!@! schreef op 30 oktober 2023 17:44:

[...]

Ik geloof niet in NIY van 4,6% bij zo'n hoge leegstand die ook afgelopen half jaar weer iets is toegenomen. Ik denk dat je zelfs met een korting van 20% nog in je handjes mag knijpen.

De rentebesparing zullen dus een stuk minder zijn.

Op basis van natte vinger werk (ik zal er later proberen beter in de duiken)
20.5 mld schuld, 4.1 mld cash en dan 1.8mld aflossingen verkoop VS, maakt 14.6 mld euro schuld. (plus wat er verder aan dividend wordt ingehouden)
Rentelasten zijn nu maar 214 mln? (1,8%? + cash) en worden bij een aflopen van de hedge dan 4% en stijgen naar €585 mln
Dat is een toename van 371 mln euro en €2.65 euro per aandeel.

Dus dan wordt het AREP 9.5 - 0.9 - 2.65 = 5.95

Uiteraard duurt het nog even voor de hedge afloopt. In de tussentijd worden er wat opleveringen gedaan die inkomsten toevoegen? En zullen de huren wat stijgen met de inflatie mee?
Maar ik denk dat we ons wat te rijk rekenen met korte termijn denken en te weinig oog hebben voor de stijging van de rentelasten die er aan zit te komen.

Die €6.24 verw div rend had ik dus duidelijk gedaan zonder rekening te houden met een stijging van de rentelasten. Want daarmee rekening houdend wordt ie maar €5 en is er maar 1 of 2% risicopremie op deze flink gedaalde koers tov andere REITS.

Uiteraard moet ik nog corrigeren voor de komende opleveringen en tussentijdse inkomsten en huurstijgingen.
Dat zal ik waarschijnlijk morgen verder proberen uit te werken. (eventueel op basis commentaar van jullie)

quote:

!@#$!@! schreef op 12 juni 2024 12:22:

[...]

Ik zou graag voor een waardebepaling voor URW willen uitrekenen wat een genormaliseerd dividend op basis van 85% van de FFO voor 2027 verwacht mag worden. Kennelijk wordt VS dan nog steeds verkocht. Maar zijn de rentehedges dan afgelopen. Daar staan dan weer nieuwe opleveringen in Europa tegenover.

Op basis van natte vinger werk kom ik dan op:

€9.75 * 1.03^3 (inflatie correctie huren) = €10.75
Hier gaat €0.90 vanaf vanaf vanwege verkoop VS, maar dat wordt gecompenseerd door opleveringen in EU?

Rentelasten zullen €2.65 per aandeel hoger zijn na aflopen rentehedge (bij een rente van 4%)

Dat maakt een FFO van €8.10 in 2027 op basis van een 85% uitkering kom je dan op €6.90 verwacht dividend??

Het is een beetje globaal rekenwerk. Ik hoor graag van anderen wat hun berekening is. Of wanneer bepaalde aannames gewoon niet kloppen.
Deze berekening is wel belangrijk omdat je dan de waarde van URW goed kan vergelijken met andere EU REITS en kan inschatten of URW relatief duur of goedkoop is.

quote:

Lamsrust schreef op 12 juni 2024 14:06:

[...]

Overigens is vanaf 2028 ook nog plm. EUR 15 mrd schuld gehedged, zodat het unhedged stuk tegen die tijd relatief mee zal vallen tgv de geleidelijke schuldaflossing door verkopen en winstinhouding.

ii. huurstijgingen zullen de stijging van interestlasten opvangen;

Dan kom je uit op een dividend van plm. EUR 8 à 8.50

quote:

!@#$!@! schreef op 12 juni 2024 14:41:

[...]

Dat is een nieuwe hedge neem ik aan? Tegen welke rente is dat dan? Want onlangs hebben ze al nieuwe leningen tegen ruim 4% afgesloten.

Ik heb alleen problemen met aanname ii, immers een rentestijging van nu 1,8% naar 4% welke €2.60 per aandeel is, vang je niet zomaar op via inflatiecorrectie.

quote:

!@#$!@! schreef op 12 juni 2024 12:31:

Heb gelijk even gekeken naar de vergelijking momenteel: Het dividend is genormaliseerd op basis van 85% uitkering voor vergelijking. (dus niet werkelijk dividend)
Ik weet alleen niet of de toekomstige hogere rentelasten MERC en Klep nog gaan beinvloeden. Bij ECP blijft verwacht dividend stabiel (geen groei!) komende jaren , dat zou bij Merc en Klep ook zo kunnen zijn misschien.

ECP 23,35 2 8,57%
WH 13,54 1,45 10,71%
Klep 26,2 2,1 8,02%
Merc 11,24 1,01 8,99%
URW 74,84 6,9 9,22%

Lijkt mij allemaal in lijn met de info die we hebben. WH duidelijk de goedkoopste, maar we weten allemaal dat dat terecht is en waarom. Klep is het hoogst gewaardeerd, maar lijkt mij ook kwalitatief het beste fonds wat dat betreft. URW is redelijk in lijn met ECP en MERC. URW heeft een hoger risico, maar ook hogere liquiditeit, wat zeker invloed zal hebben.

quote:

!@#$!@! schreef op 13 juni 2024 19:02:

Een schrijver op SA verwijst in zijn artikel naar een EPRA-LTV van 54%
cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
(blz 329)

Dit omvat echter incl JV en "non controlling interest" die worden weggelaten om bij een LTV van 45% te komen.
Ik heb alleen geen idee wat dat betekent , of hoe ik dat moet lezen.

Is dat terecht? Of reageert de markt op deze hogere risico die URW met zich meedraagt tov andere REITS (en dus de dip naar €45 bv). En is URW dus terecht een stuk volatieler dan de rest.

quote:

!@#$!@! schreef op 13 juni 2024 23:16:

Helder!

LTV van 54% is dus de zuivere en de schuld is ook hoger dan waar in het laatste kwartaalbericht naar verwezen wordt.
Daar er nog veel bezittingen stevige waarderingen hebben (onder een NIY van 5%?) blijft dit voorlopig een kwetsbare kwestie. Dividend zal idd maar heel langzaam verhoogt kunnen worden.
(Plus hogere rente na aflopen hedge zal ook meer impact hebben)