Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar desktop iconMarkt Monitor

Aandeel Eurocommercial Properties AEX:ECMPA.NL, NL0015000K93

Laatste koers (eur) Verschil Volume
23,300   +0,050   (+0,22%) Dagrange 23,100 - 23,300 28.307   Gem. (3M) 42,6K

Eurocommercial Properties 2023

798 Posts
Pagina: «« 1 ... 32 33 34 35 36 ... 40 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. hjs64 1 oktober 2023 16:05
    quote:

    GJF1959 schreef op 29 september 2023 17:51:

    [...]

    En let op: URW is Frans, dus lastig met bronbelasting
    Volgens mij is dat iets uit het verleden, toen moest je allerlei papierwerk invullen om terug te kunnen vorderen. Volgens mij is de bronbelasting op Franse aandelen hedentendage 15%.
  2. forum rang 6 !@#$!@! 1 oktober 2023 21:43
    financialfocus.abnamro.nl/actueel/bui...

    Verlaging inhouding Franse bronbelasting
    Ook voor bronbelasting op dividend dat wordt uitgekeerd door Franse bedrijven kan in de praktijk gebruik worden gemaakt van een afwijkende regeling. Het verdragspercentage in het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk is 15%. Normaliter wordt 30% aan de bron ingehouden, voor inwoners van Frankrijk direct ook eindheffing. Hiervan betreft 12,8% inkomstenbelasting en 17,2% sociale bijdragen. Belegt u als inwoner van Nederland in Franse aandelen, dan kunt u formulier 5000 – attestation de résidence (woonplaatsverklaring) invullen en door de Nederlandse belastingdienst laten afstempelen, ter bevestiging dat u fiscaal inwoner van Nederland bent. De bank mag dan 12,8% bronbelasting inhouden, waardoor u ook niets meer hoeft terug te vragen bij de Franse overheid.

    Dus de Nederlandse overheid houd niks in? En betalen we dus alleen die 12,8% die we dan weer terug kunnen vorderen bij onze belastingaangifte?
  3. forum rang 7 HCohen 3 oktober 2023 09:18
    quote:

    !@#$!@! schreef op 1 oktober 2023 21:43:

    financialfocus.abnamro.nl/actueel/bui...

    Verlaging inhouding Franse bronbelasting
    Ook voor bronbelasting op dividend dat wordt uitgekeerd door Franse bedrijven kan in de praktijk gebruik worden gemaakt van een afwijkende regeling. Het verdragspercentage in het belastingverdrag tussen Nederland en Frankrijk is 15%. Normaliter wordt 30% aan de bron ingehouden, voor inwoners van Frankrijk direct ook eindheffing. Hiervan betreft 12,8% inkomstenbelasting en 17,2% sociale bijdragen. Belegt u als inwoner van Nederland in Franse aandelen, dan kunt u formulier 5000 – attestation de résidence (woonplaatsverklaring) invullen en door de Nederlandse belastingdienst laten afstempelen, ter bevestiging dat u fiscaal inwoner van Nederland bent. De bank mag dan 12,8% bronbelasting inhouden, waardoor u ook niets meer hoeft terug te vragen bij de Franse overheid.

    Dus de Nederlandse overheid houd niks in? En betalen we dus alleen die 12,8% die we dan weer terug kunnen vorderen bij onze belastingaangifte?
    Correct, hier een uitleg(+bron)
    www.fiscaalvanmorgen.nl/dossier/het-t...

    Belastingverdragen
    Als het buitenlandse dividend afkomstig is uit een land waar Nederland een belastingverdrag mee heeft afgesloten ter voorkoming van dubbele belastingheffing, bepaalt het belastingverdrag hoe de heffingsrechten over het bruto dividend moeten worden verdeeld. De buitenlandse bronstaat mag doorgaans 15% inhouden (soms leidt dat tot lagere heffing zoals tegenwoordig in Frankrijk (12,8%))
    Is het buitenlandse dividend afkomstig uit een land waarmee Nederland géén belastingverdrag heeft afgesloten, zoals bijvoorbeeld Angola dan kan de buitenlandse ingehouden dividendbelasting tot een maximum van 15% van het bruto dividend worden verrekend met de verschuldigde Nederlandse inkomstenbelasting (box 3). Indien ná genoemde verrekening nog een bedrag aan buitenlandse dividendbelasting resteert, kan dit ongelimiteerd vooruit worden geschoven om met verschuldigde inkomstenbelasting van een later jaar alsnog te worden verrekend.
    Wanneer in het buitenland méér dan 15% aan dividendbelasting is ingehouden kan het meerdere in Nederland niet worden verrekend en ‘moet’ dit meerdere bij de buitenlandse Belastingdienst worden teruggevraagd volgens een in acht te nemen procedure.

    Verrekening van dividendbelasting in de praktijk
    In het onderstaande zal ik voorbeelden bespreken waarbij ik abstraheer van de actuele discussies over de wijze waarop de belastingheffing in box 3 moet plaatsvinden. Wel kunnen we vaststellen dat er een tendens (uitspraken van de rechterlijke macht) is naar belastingheffing op basis van het werkelijke rendement conform het Kerstarrest van de Hoge Raad.
    Een belegger die in box 3 met al zijn (binnen- en buitenlandse) spaarrekeningen en aandelenportefeuille een daadwerkelijk rendement (alle op de bankrekening ontvangen bruto rente- en dividendopbrengsten exclusief ongerealiseerde koersresultaten) van € 8.000 heeft genoten zou dus voor het jaar 2022 een aanslag inkomstenbelasting voor box 3 van € 2.480 (31% van € 8.000) tegemoet kunnen zien. Wanneer de box 3 aanslag op basis van de methodiek (op basis van het fictief veronderstelde rendement waarmee de Belastingdienst (nog) werkt hoger is dan zal de Belastingdienst aanvullend rechtsherstel moeten bieden. Doordat bezwaarschriften tegen de hoogte van de box 3 aanslag door de Belastingdienst worden aangehouden is voorlopig onduidelijk wanneer de definitieve afwikkeling van box 3 aanslagen inkomstenbelasting van openstaande jaren vanaf 2017 zal plaatsvinden.
    In de actuele fiscale jurisprudentie speelt ook nog de vraag of ongerealiseerde waardestijgingen nu wel of niet moeten worden meegenomen bij het beoordelen van het werkelijke rendement van de belegger. Het is zeker pleitbaar het standpunt in te nemen dat deze niet moeten worden meegenomen.
    Omwille van eenvoud ga ik hierna wat betreft de box 3 inkomstenbelasting van het oude systeem uit (in praktijk kan heffing dus lager zijn)
    Het verrekenen van de te veel ingehouden buitenlandse dividendbelasting zal ik aan de hand van een praktijkvoorbeeld uitleggen. Belegger De Vries (alleenstaand) heeft een portefeuille beursgenoteerde (box 3) aandelen ter waarde van €500.000, gefinancierd met uitsluitend eigen vermogen. Het betreft voor €300.000 Nederlandse aandelen, voor €100.000 Franse aandelen AXA en voor €100.000 Amerikaanse aandelen United Technologies en PPG Industries. Met Frankrijk en de Verenigde Staten heeft Nederland een belastingverdrag afgesloten. Uitsluitend de in deze belastingverdragen opgenomen percentages (in beide gevallen 15% tenzij werkelijke tarief lager is) komen in Nederland voor verrekening in aanmerking.
    De Vries heeft gedurende het jaar 2022 voor in totaal €10.000 bruto dividendinkomsten ontvangen, waarvan €6000 uit Nederland. Hierop is €900 Nederlandse dividendbelasting ingehouden, tegen het in ons land geldende tarief van 15%. Ook is er een bedrag van €2000 aan dividendinkomen uit de Verenigde Staten. Hierop is €300 (15%) Amerikaanse dividendbelasting ingehouden omdat De Vries het zogenoemde W-8 BEN formulier (‘relief at source’) via zijn bank heeft ingevuld. Uit Frankrijk, tot slot, komt €2000 aan dividendinkomen, waarop een bedrag van €256 (12,8%) Franse dividendbelasting is ingehouden. Volgens het belastingverdrag dat Nederland met Frankrijk heeft gesloten, mag Frankrijk slechts 15% dividendbelasting inhouden (zie tabel). Nu belegger De Vries in januari 2023 het formulier 5000-EN (‘Attestation de residence’) heeft ingevuld ter bevestiging van zijn Nederlandse fiscale woonplaats (én bevestigt door Nederlandse Belastingdienst) kan AXA (in de praktijk is dit de financiële instelling die de effectenportefeuille onder zich heeft) op het dividend van belegger De Vries het lage Franse dividendbelastingtarief van 12,8% inhouden en afdragen. Het genoemde formulier is namelijk eerder ingediend dan de betaalbaarstelling van het dividend door AXA. Aldus wordt meteen het juiste tarief aan Franse dividendbelasting ingehouden hetgeen de nodige administratieve rompslomp achteraf voorkomt.
    De berekening van de (2022 box 3) vermindering ter voorkoming van dubbele belasting voor De Vries ziet er als volgt uit.
    De eerste stap is het vaststellen van de grondslag voor sparen en beleggen:
    Het fictieve rendement op de beleggingen bedraagt € 500.000 x 5,53% = € 27.650
    De rendementsgrondslag bedraagt als volgt: 500.000 – 50.650 (heffingsvrij vermogen) = 449.350
    De tweede stap is het toepassen van de verschillende box 3-schijven op de berekende grondslag:
    Het box 3 voordeel uit sparen en beleggen kan worden berekend op een bedrag van € 24.848 ( € 449.350 / € 500.000 x € 27.650) De verschuldigde box 3 inkomstenbelasting voor 2022 bedraagt dan € 7.703 (31% van € 24.848)
    Nu het werkelijke rendement uit de portefeuille van De Vries dividendbate (exclusief kosten van de broker) € 10.000 bedraagt zou De Vries een bezwaarschrift tegen de hoogte van de vastgestelde fictieve rendementsgrondslag moeten indienen. Dit leidt tot een box 3 heffing van € 3.100.
    De Vries kan in beginsel €556 (12,8% van € 2.000 Frankrijk plus 15% van €2000 uit de VS) in mindering brengen op zijn berekende box 3-inkomstenbelasting. Daarnaast kan hij de €900 ingehouden Nederlandse dividendbelasting verrekenen. Wanneer de Belastingdienst tegemoet komt aan het bezwaarschrift van De Vries blijft een bedrag van €3.100 – €556 – €900 = €1.644 over aan te betalen belasting in box 3.
  4. Harry wissink 5 oktober 2023 06:50
    Op mijn verzoek heeft ECP het dividend patroon nu aangepast!
    ( website !)
    1,60 voor het afgelopen jaar ! Dit rechtvaardigt de huidige koersniveaus! Tussen 20 en 25 denk ik !
    Het zal zeker jaren duren voor het 2€ niveau weer bereikt wordt! Zeker door de langdurige investerings projecten ( Woluwe oa )
  5. forum rang 7 Branco P 5 oktober 2023 15:20
    Goed dat ze het aangepast hebben, het is nu transparanter

    In de kleine lettertjes lees je vervolgens dat het pay out beleid is aangepast per 2022

    Keerde ECP in het verleden tot wel 98% van het directe resultaat uit, in 2022 was dat 70%. Wat in mijn ogen nu even heel goed is gezien de hoge rentes bij de aankomende herfinancieringen.

    ECP moet op hun website in diezelfde grafiek natuurlijk OOK het direct rendement per aandeel vermelden (en eventueel ook de pay out ratio)

    Zou je 95% van het resultaat uitkeren, dan was het dividend 0,95 x 2,28 = 2,17 euro per aandeel in 2022. Ver boven 2 euro dus. Dan vergelijk je appels met appels.

    Corrigeer je dan ook nog voor het ontvangen stockdividend in 2020 (1 op 18) en 2021 (1 op 75) tezamen 6,89% meer aandelen in je bezit, dan zou het dividend per aandeel (pre stock dividend) bij 95% pay out uitkomen op 2,32 euro per aandeel, het hoogste dividend tot nu toe.

    Dus ik snap je niet zo goed Harry, ik denk dat je iets te kort door de bocht denkt. Kijk liever naar het 10 jaars resultaten overzicht onderaan deze pagina:

    www.eurocommercialproperties.com/fina...

    In 2022 een direct resultaat per aandeel van 2,28 euro. Dat is ruim 11% op huidige koers

    Ga dan eens ervan uit dat eind 2027 de netto inkomsten ten opzichte van 2022 met 20% zijn gestegen (8% bruto huurverhoging hebben we reeds in 2023) (plus 35 miljoen euro per jaar) en doe eens grof en verdubbel de rentelasten vanwege de herfinancieringen tot eind 2027 naar 5% (minus 45 miljoen euro per jaar) en je direct resultaat per aandeel is nog steeds meer dan 2,10 euro per aandeel. Dat is 10,3% op de huidige koers. En ik zie dat als worst-case scenario.

    Ik zie momenteel eigenlijk geen goede rechtvaardiging voor het huidige koersniveau. Waarschijnlijk wordt er ook nog een retail-doemscenario ingeprijsd of wordt de hele vastgoedsector domweg afgewaardeerd, maar de prestaties van de winkelcentra van ECP waren zelfs in de Coronatijd en ook in de vorige recessie solide. Hoge bezettingsgraad, stijgende omzetten van huurders, laag blijvende relatieve huisvestingslasten (OCR), stevast hogere resultaten bij wederverhuren, alles geeft aan dat de kwaliteit van de portefeuille hoog is.

    Enfin ik had laatst een plukje bijgekocht. Ik vind de relatief lage beurskoers natuurlijk ook niet leuk (alhoewel het op 31.12.2023 weer geen ramp is vanwege ome fiscus), maar ik blijf wel naar de fundamentals kijken.
  6. forum rang 7 Branco P 6 oktober 2023 09:14
    Correct. Het is dus niet zo dat een ander dividendoverzichtje enig invloed zou kunnen hebben op de beurskoers. Die beurskoers is volledig afhankelijk van beurssentiment. Op dit moment is het de rente(angst) die regeert en worden alle bedrijven die deels met leningen zijn gefinancierd (te) hard afgestraft. Daar komt bij vastgoed nog bij dat hogere rentes leiden tot lagere waarderingen. Dat is ook niet leuk voor vastgoedbedrijven. En omdat de markt altijd overreageert, staan de koersen hoogstwaarschijnlijk een stuk te laag. Ik snap je frustratie, en dat je je dan afreageert op een management, dat is menselijk. Gezien de huidige situatie denk ik dat het een goede actie was van het management om het pay out beleid aan te passen. Ik baalde daar in eerste instantie wel ook van. Daarbij heeft het management als beginpunt nu 1,60 euro per aandeel genomen omdat ze daarna vanaf dat punt een progressief dividend kunnen laten zien tenzij er iets heel geks gebeurt in de wereld. Als je mijn vlugge berekening (met ruime verdubbeling van rentelasten tot 2027) bekijkt, dan zie je dat dit in principe makkelijk mogelijk moet zijn. Zo lijkt dit management in de wedstrijd te zitten en ik vind dat bij nader inzien prettig. Dat de koers daardoor minder snel stijgt is prima, maar zoals gezegd is die koers voor 95% afhankelijk van sentiment en in casu van de ontwikkeling van de rente. Als je op korte termijn belegt en resultaten wilt zien, dan moet je daarop sturen. Mijn inschatting is dat de rentes op termijn sowieso weer omlaag zullen gaan. Het duurt wel langer dan ik had gedacht en de rente staat ook wat hoger dan verwacht. Vandaar ook de relatief lage koers. Alle vastgoedaandelen hebben er last van.
  7. Harry wissink 6 oktober 2023 09:35
    Klopt allemaal Branco !
    De koersniveaus zullen derhalve wat lager zijn ! Ik schat nu tussen 20 en 25 ( maximaal) deze aandelen zijn rendements aandelen dus koers gerelateerd aan dividend niveaus!
    Dus calls schrijven op de wat hogere niveaus lijkt een manier om extra centen te verdienen! Met wat risico uiteraard!
  8. forum rang 7 Branco P 6 oktober 2023 12:10
    Ja het is hard gegaan. Op 1 september schreef ik nog 4 calls oktober 23. Ik wilde ze daarvoor eigenlijk ook wel kwijt want ik wilde afbouwen richting einde van het jaar. Maar die ontvangen premie (160 euro in totaal) kan ik nu wel in mijn zak steken denk ik. Op 22 september schreef ik 1 putje november 19,5 met het idee dat ik ze daarvoor nooit zal moeten aankopen. Dat is nu niet zo zeker meer.

    Op 27 september en 3 oktober kocht ik dan wel weer aandelen, 350 in totaal tegen (op beide dagen toevallig) 20,38.

    Ook kocht ik afgelopen tijd flink NN, ASR en NSI en nog wat kleinere posities in andere aandelen. Het plan om af te bouwen richting einde jaar moet even op zich laten wachten en misschien komt het er niet meer van. Dan moet ik ook ome fiscus nog flink gaan spekken.
  9. forum rang 7 Branco P 10 oktober 2023 17:29
    quote:

    Hans schreef op 10 oktober 2023 16:56:

    Je zou zeggen moet ECP op korte termijn meer herfinancieren dan andere OG fondsen. Waarom staat de koers anders zo onder druk?
    dat is ook zo, met name in 2025 - 2027

    Verhoog echter de rentelasten, thans 3% (45mio) naar 5,25% (80 mio) en je zit op een direct resultaat in 2027 van 1,50 per aandeel.

    Maar eenlang hoog blijvende rente is verbonden aan een relatief hoog blijvende inflatie dus je hebt dan ook minimaal 20 miljoen extra netto huurinkomsten tegen die tijd. Dan zit je op een direct resultaat van 1,90 per aandeel.

    Bij pay out 75% zit je dan op 7% dividendrendement tegen die tijd, afgezet tegen de huidige koers.

    het is jammer dat het leningboek bij ECP relatief kortlopend is geworden.

    Als het zo is, dat dit de koers van ECP relatief extra drukt, dan zul je de koers van ECP relatief extra moeten zien oplopen bij een draai van de rentes naar een dalende tendens.
  10. Senior 1936 10 oktober 2023 19:19
    quote:

    Branco P schreef op 5 oktober 2023 15:20:

    Goed dat ze het aangepast hebben, het is nu transparanter

    In de kleine lettertjes lees je vervolgens dat het pay out beleid is aangepast per 2022

    Keerde ECP in het verleden tot wel 98% van het directe resultaat uit, in 2022 was dat 70%. Wat in mijn ogen nu even heel goed is gezien de hoge rentes bij de aankomende herfinancieringen.

    ECP moet op hun website in diezelfde grafiek natuurlijk OOK het direct rendement per aandeel vermelden (en eventueel ook de pay out ratio)

    Zou je 95% van het resultaat uitkeren, dan was het dividend 0,95 x 2,28 = 2,17 euro per aandeel in 2022. Ver boven 2 euro dus. Dan vergelijk je appels met appels.

    Corrigeer je dan ook nog voor het ontvangen stockdividend in 2020 (1 op 18) en 2021 (1 op 75) tezamen 6,89% meer aandelen in je bezit, dan zou het dividend per aandeel (pre stock dividend) bij 95% pay out uitkomen op 2,32 euro per aandeel, het hoogste dividend tot nu toe.

    Dus ik snap je niet zo goed Harry, ik denk dat je iets te kort door de bocht denkt. Kijk liever naar het 10 jaars resultaten overzicht onderaan deze pagina:

    www.eurocommercialproperties.com/fina...

    In 2022 een direct resultaat per aandeel van 2,28 euro. Dat is ruim 11% op huidige koers

    Ga dan eens ervan uit dat eind 2027 de netto inkomsten ten opzichte van 2022 met 20% zijn gestegen (8% bruto huurverhoging hebben we reeds in 2023) (plus 35 miljoen euro per jaar) en doe eens grof en verdubbel de rentelasten vanwege de herfinancieringen tot eind 2027 naar 5% (minus 45 miljoen euro per jaar) en je direct resultaat per aandeel is nog steeds meer dan 2,10 euro per aandeel. Dat is 10,3% op de huidige koers. En ik zie dat als worst-case scenario.

    Ik zie momenteel eigenlijk geen goede rechtvaardiging voor het huidige koersniveau. Waarschijnlijk wordt er ook nog een retail-doemscenario ingeprijsd of wordt de hele vastgoedsector domweg afgewaardeerd, maar de prestaties van de winkelcentra van ECP waren zelfs in de Coronatijd en ook in de vorige recessie solide. Hoge bezettingsgraad, stijgende omzetten van huurders, laag blijvende relatieve huisvestingslasten (OCR), stevast hogere resultaten bij wederverhuren, alles geeft aan dat de kwaliteit van de portefeuille hoog is.

    Enfin ik had laatst een plukje bijgekocht. Ik vind de relatief lage beurskoers natuurlijk ook niet leuk (alhoewel het op 31.12.2023 weer geen ramp is vanwege ome fiscus), maar ik blijf wel naar de fundamentals kijken.
  11. GJF1959 10 oktober 2023 22:33
    quote:

    Senior 1936 schreef op 10 oktober 2023 19:23:

    ik vraag me af of het verantwoord is om nu al bij te kopen; waar ligt de bodem ?
    Of is dit gewoon een mooi koopmoment ? In aanmerking genomen dat het hoge dividendrendement niet wordt verlaagd ...
    Als je op de bodem wil kopen, dan wens ik je succes en vooral geluk. Want dat is maar vaak één belegger.
    Wat je nu al wel weet is dat er een mooi dividend is en blijft, dat er een mooie vastgoedportefeuille is (met indexatie voor inflatie) en een goed en stabiel management. Wat heb je nog meer nodig om het aandeel te kopen?
  12. forum rang 7 Branco P 11 oktober 2023 07:42
    quote:

    Senior 1936 schreef op 10 oktober 2023 19:19:

    [...]
    kennelijk had ik op 5 oktober al een vergelijkbare rekenexercitie gemaakt. Ik maak ze regelmatig voor alle vastgoedaandelen. Die van gisteren was meer worst case met iets hogere rentelasten en iets conservatievere huurstijging. Daaraan zie je wel dat een paar kleine aanpassingen in rentelasten en huurinkomsten een verschil van 20 cent direct rendement per aandeel oplevert en dat is dan ook hoe de institutionele spreadsheet-beleggers te werk gaan. Kwaliteit van vastgoed of management zijn daarbij geen wezenlijke factoren en op korte termijn valt daar ook nog wel iets voor te zeggen, maar zeker in de tijd die komen gaat is het relevant dat je vastgoed hoogwaardig is zodat je ook nog eens een object tegen (ongeveer) boekwaarde kunt verkopen en het is belangrijk dat het management geen foute beslissingen nemen die te veel geld kosten. In retrospect was het mooi geweest wanneer ECP in 2020/2021 had geprobeerd om sommige leningen alvast voortijdig te verlengen echter in coronatijd zullen de banken daar bij winkelvastgoed niet zo happig op zijn geweest. Nu staan er een aantal herfinancieringen relatief snel voor de deur, maar bij blijvend hogere rentes zijn alle vastgoedfondsen 1 of 2 jaar later ook aan de beurt. Mocht bijvoorbeeld in 2025 de verwachting zijn dat de rente op korte termijn wel zal gaan dalen, dan ga je in 2025 de rente niet voor langere tijd fixeren. Daar komt het dan toch weer op kwaliteit van het management neer. En op langere termijn komt het dan toch weer neer op kwaliteit van het vastgoed: lage leegstand, stijgende omzet en relatief lage huisvestingslasten voor de huurder en mooie plusjes bij heronderhandeling van huren.
798 Posts
Pagina: «« 1 ... 32 33 34 35 36 ... 40 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.