Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

HCohen schreef op 22 april 2023 08:23:

Unibail-Rodamco-Westfield SE announces changes to Management Board
Paris, Amsterdam, April 21, 2023
cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...

Unibail-Rodamco-Westfield SE (URW) today announces changes to its Management Board focused on
preparing the Group to harness future growth.

quote:

Lamsrust schreef op 24 april 2023 00:25:

[...]

Merkwaardig dat mw. Puechoultres alweer weggaat. Dat wordt in het persbericht in een bijzin opgemerkt. Haar opvolger komt van binnenuit, dus geen extern zwaargewicht. Wellicht heeft zij de mediastrategie in de steigers gezet en komt het nu meer op de uitvoering aan, hetgeen ze minder interessant zal vinden. Ze wordt bedankt voor haar leadership.

De heer Rouget komt van Bresslers Aermont en heeft kennis van de Europese OG markt. Hij moet de post deleveraging strategie gaan uitzetten, i.e. waar gaat er geïnvesteerd worden. Bossard moet nu vol gaan focussen op de (gedeeltelijke) verkoop van de US assets, daar heeft Rouget geen kennis van want die zit al 15 jaar op Europees vastgoed.

Kennelijk vindt de RvC de deleveraging voortgang niet snel genoeg en gaan zich dus twee personen ermee bezig houden: Bossard in de US en Rouget in Europa.

quote:

HCohen schreef op 24 april 2023 08:36:

Digitaal shoppen en afrekenen op retouren

Wehkamp rekent vanaf nu 50 cent
Verwende shopper beteugeld: betalen voor retourzending
www.telegraaf.nl/financieel/124668985...
in FINANCIEEL

Consumenten zullen meer en vaker geld moeten neertellen voor hun retourzendingen van webwinkels. Dat blijkt uit een rondgang van De Telegraaf. Wehkamp start maandag met een tarief van 50 cent per retour, maar de werkelijke kosten liggen op 10 tot 15 euro. Een schadepost van 725 miljoen euro per jaar...

quote:

matin schreef op 24 april 2023 15:09:

Verwacht iemand nog iets bijzonders met de q1 2023 trading update?

Hoe laat is het woensdag eigenlijk?

quote:

JH1988 schreef op 25 april 2023 08:32:

Mooi paar puts mei 45 schrijven! Ik verwacht dat het wel een boost op cijfers krijgt.

Mensen vergeten dat URW gewoon enorm winstgevend is, zelfs met huidige schuld en Amerikaans portfolio.

Verwacht misschien een 1ste guidance van 2023 dividend. Ik verwacht rond de 4.50 voorgesteld dividend. Geeft toch een mooi dividend percentage van 10%.

quote:

Lamsrust schreef op 25 april 2023 09:25:

[...]

URW is zeker winstgevend, doch de markt is in brede zin ongerust over de waardering van commercieel vastgoed en bij URW dan m.n. over de US assets en derhalve de LTV. De US assets staan ook nog steeds te hoog in de boeken en dalen heel geleidelijk in waarde de laatste jaren, hetgeen nog wel even voortduurt totdat ze tegen 5% niy in de boeken staan.

Indien URW management nu een dividend zou aankondigen, zal dit tot een koersdaling leiden, omdat de ongerustheid in de markt over de houdbaarheid van de schulden dan juist toeneemt. Dit gaat URW management dan ook zeker niet doen. URW management zal zo lang mogelijk de winst volledig in huishouden om de balans maximaal te versterken. De heer Rouget is namelijk niet voor niets aangetrokken, i.e. die moet op een gegeven moment ook budget hebben om mixed used herintwikkelingen c.q. nieuwe aankopen te kunnen doen.

Voor dividend moet u bij Klepierre zijn, die hebben de LTV onder controle.

quote:

JH1988 schreef op 25 april 2023 10:12:

[...]

Ik voorzie niet echt grote problemen met de LTV om eerlijk te zijn. Verwacht dat ze eind dit jaar en misschien voor de zomer al onder de 40% komen.

Management heeft aangegeven dividend uit te keren over 2023(betaalbaar in 2024). Dus ik verwacht wel dat ze nu al een dividend voorstel doen samen met een AREPS guidance over 2023.

Het is een keuze om alle winst binnenshuis te houden, ik zit niet dusdanig in de wetgeving of dit gevolgen heeft voor de REIT belastingvoordelen die ze behalen.

Wanneer verwacht u dat er weer dividend uitgekeerd zal worden? Na significante vordering in het verkopen van US assets?

quote:

Lamsrust schreef op 25 april 2023 13:04:

[...]

Mijn verwachting is dat er pas dividend wordt uitgekeerd zodra de LTV - waarbij de hybrids van EUR 2 mrd ook als schuld worden meegeteld - onder de 40% komt. Dit zal pas het geval zijn nadat (i) een deel van de US flagships zijn verkocht dan wel (ii) nog plm. 2 jaar winst wordt ingehouden. Gezien zowel de hoge kortlopende rente als de hoge hypotheekrente in de US is het nu geen aantrekkelijk moment om de US flagships te verkopen: leveraged deals kosten nu geld aangezien de hypotheekrente hoger is dan de niy van de assets en full equity kopers krijgen nu ook 5% op kortlopend geld, i.e. die hebben geen haast.

Voor URW is het nu m.n. van belang operationeel te excelleren, i.e. leegstand verlagen, LfL huurstijgingen bewerkstelligen en de additionele inkomensstroom uit branding en advertisement vergroten. indien de beleggingsmarkt dan weer aantrekt, heb je goede assets waar alsdan interesse voor zal zijn.

Wat betreft de Q1, 2023 cijfers zullen analisten dus m.n. kijken naar de operationele prestaties, aangezien deze analisten toch al geen grote verkopen verwachten. Afgezien van wellicht US regionals.

quote:

Lamsrust schreef op 25 april 2023 09:25:

[...]

....
De heer Rouget is namelijk niet voor niets aangetrokken, i.e. die moet op een gegeven moment ook budget hebben om mixed used herintwikkelingen c.q. nieuwe aankopen te kunnen doen.
...

quote:

PhilipBe2 schreef op 25 april 2023 14:13:

[...]
@Lamsrust
Denk dat Mr. Bessler en Mr. Niel hem daar geplaatst hebben om verdere verkoop van het Europese tafelzilver te blokkeren.

Straks is de verkoop van 4.0 Bn Europese assets uitgevoerd, het laatste wat we nodig hebben is een nieuwe ronde van 4.0bn.

De officiële groepsstrategie mag dan wel de verkoop van de US flagships zijn, in de praktijk wordt Europees vastgoed verkocht.

(de "stroomlijning" van de US regionals is een taak van URW NV en wordt niet vanuit Parijs gestuurd)

Dividend is beloofd en gaat deels/volledig in stock zijn. Het heeft echt geen zin om een extra 700mn bij te voegen aan de reeds aanwezige 1.7bn achtergestelde schuld aan de aandeelhouder. Aangezien er geen markt is om de US Assets voor een goede prijs te verkopen kun je die 1.7 Bn maar terugbetalen ofwel via een fire-sale ofwel via uitgifte van aandelen. Dit bedrag moet je niet nog eens 700mn verhogen.

quote:

Branco P schreef op 26 april 2023 15:31:

Mijn verwachting is dat men toch zal proberen om de belofte waar te maken rondom de aanvang van het uitbetalen van dividend. Dat kan deels cash /deels stock zijn, maar een jaar langer volledig uitstellen, dan zou het nieuwe management meteen haar belofte niet nakomen. Dan de LTV maar een procentpuntje (ofzo) hoger. Ik kan Lamsrust zijn/haar kijk op de zaak begrijpen, maar ik kan me niet herinneren dat een LTV onder 40% een harde voorwaarde was voor aanvang uitkeren dividend. Ja, we hebben even Corona en Energiecrisis tussendoor gehad, maar des te krachtiger is het wanneer URW toch weer begint met dividend zoals afgesproken. Verkopen in de VS een jaartje later, dat is prima te overzien. Misschien dat er toch nog wat in Europa wordt verkocht, of een JV wordt aangegaan in Europa. Vonovia heeft laten zien dat er met wat creativiteit best nog wat mogelijk is.

quote:

HCohen schreef op 26 april 2023 16:23:

Welnu, al sta ik open voor het argument stock-divi uitkeren om zo beleggersmarkt tegemoet te komen, lijkt mij de schuldpositie(vs macro context en verwachtingen) nog te groot(derhalve hoge discount en de lage koers) om al te gaan uitdelen en heb dus ook de voorkeur voor inhouding. We gaan het straks horen hoe het mgt van URW dit beslist.

Pag 74, 75(IFRS) en pag 80(EPRA)
resources.urw.com/01_URW-Homepage/Ful...

LTV/ volledig geconsolideerd(JV’s)/ Proportioneel geconsolideerd
LTV onder IFRS/ 42.6%/ 44.5%
LTV onder IFRS/ 41.2%/ 42.9%
Incl transfer taxes

LTV/ volledig geconsolideerd(JV’s)/ Proportioneel geconsolideerd
LTV onder EPRA/ 46.4%/ 54%
LTV onder EPRA/ 44.9%/ 51,8%
Incl tranfer taxes