Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Forum   /   Wereldhave   /   Wereldhave 2021-22: wel of niet een smeltend ijsblokje?

Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

Laatste koers (eur) Verschil Volume
14,000   +0,140   (+1,01%) Dagrange 13,800 - 14,020 56.137   Gem. (3M) 63,4K

Wereldhave 2021-22: wel of niet een smeltend ijsblokje?

Volgen
402 Posts
Pagina: «« 1 ... 16 17 18 19 20 21 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 5 The Third Way... 25 april 2024 14:01
    De Q1 update:

    Huur stijgt
    De bruto- en netto-huuropbrengsten stegen met resp. 10% en 6.6%. Vooral bruto is dat opvallend hoog, de ceo schrijft dankzij vooral indexaties. Inderdaad zijn die na Q1 2023 uitgevoerd en daarom nu nog steeds een grote verhoging, dat zal in de loop van het jaar zakken. WH verklaart in zijn toelichting niet verder hoe dit komt, maar verderop in de bijgeleverde tabellen zien we dat LfL de NRI met maar 2% groeiden (!), waarbij Frankrijk met 16% de uitschieter is, waarschijnlijk ook door het opleveren van omgebouwde winkelruimte (zoals Bordeaux).

    Winst zakt
    Ondanks die dus veel hogere huuropbrengsten zakt het direct resultaat met 4%, als korte verklaring wordt gegeven de hogere financieringskosten en de terugbetaling van service charges aan huurders. Inderdaad zakt de Interest Cover Ratio sterk van 5.9x naar 4.2x. Over heel 2023 zou echter het doel wel ingehaald worden. Gezien de magere LfL NRI is het opvallend dat die outlook expliciet stelt dat ‘like-for-like rental growth on track’ is.

    De Boekhouder en de schuldgraad
    Het meest opvallende is echter weer de boekhouder. Na de opvallende NLse opwaarderingen in 2023, tegen de markt in en ondanks de forse verhoging van de transactiekosten (zie vorige analyses op dit draadje, dit was nodig om de LTV op peil te houden), en na de toch redelijk significante afwaardering op het Belgische vastgoed drie maanden geleden, werd nu datzelfde Belgische vastgoed omgekeerd met maar liefst 5% opgewaardeerd. Opgegeven reden: stijging van de ERV. Enerzijds opvallend gezien dus die magere LfL groei en die afwaardering drie maande eerder, maar wel weer zeer welkom om de groep LTV te ondersteunen. In Belgie is de LTV nog maar 27%, in NL nog steeds in de rode zone, de financiele structuur is weer volledig uit balans. Maar op groep niveau zien we waarom: de LTV blijft zo gelijk met drie maanden eerder (ondanks de recente aandelen emissie!), en post-dividend stijgt die niet door naar 45% maar naar 43.9%.

    België
    Na de ophef vorig jaar waardoor de complete RvB en RvC opstapten met als resultaat zware kosten, werden door WH eigen bestuurders aangedragen. Die zijn onder druk van de toezichthouder alweer verdwenen en vervangen door onafhankelijken. Ondertussen blijken de lopende kosten in België (nog?) niet gedaald te zijn en rekent hoofdkantoor steeds meer kosten door aan België.

    De verwarring is compleet
    Zoals u boven kon lezen in het FD stuk zijn wij niet de enigen die zich zorgen maken over het zig-zag beleid:
    1. Na op de CMD te hebben verklaard dat locale centra te duur zijn voor acquisities werd een maand later het al sinds 2018 te koop staande Polderplein gekocht. Dat tegen de LC strategie in en te duur, met als gevolg een forse koersdaling;

    2. Daarna wordt toch weer verklaard dat acquisities in het buitenland een absolute noodzaak zijn voor WH om te overleven, want de overhead is veels te hoog;

    3. En dus nu is WH teruggefloten door de aandeelhouders en moet het zelfs gaan krimpen;

    4. Moet er nog steeds zeer fors worden geïnvesteerd in de bestaande strategie, de ombouw tot FSC (waarvoor het geld niet aanwezig is). Dat was de echte hoofdreden om te “groeien” via emissies: de LTV verlagen om toch te kunnen blijven investeren;

    De strategie die er nu ligt is:

    a. om toch nog lang geen overnames te doen (maar er is wel om het recht op emissies gevraagd),

    b. om verder te krimpen middels verkopen van de Franse activa (maar die markt ligt nog op zijn gat met prijzen rond de helft van de boekwaarde derhalve mega verliezen, dus dat gaat langer duren dan drie maanden geleden gesteld),

    c. om verder te krimpen door ook NLse activa te verkopen (maar dat plan ligt er al sinds 2021),

    d. om verder te krimpen door via JVs kapitaal uit NL te halen om het verlies van de FBI status te compenseren (terwijl over de fiscale impact gesteld was dat die juist minimaal zou zijn),

    e. om buy-backs te doen wanneer al het voorstaande toch zou lukken en de schuldgraad te laag is geworden (terwijl er toch qua winkelcentra bijna een verdubbeling nodig is om de overhead te kunnen dragen volgens management). Dus buy-backs gevolgd door groei via emissies?

    Allemaal tegenstrijdigheden. Kortom, nadat in navolging van ons ook de VEB de LC strategie tot dood had verklaard, is er na ook de kritiek van de aandeelhouders geen eenduidig doel of strategie maar complete verwarring. Ondertussen drukken de veel te zware overhead kosten (20% is CEO+CFO) op de te kleine onderneming. Ondertussen lijdt de aandeelhouder...
  2. forum rang 5 The Third Way... 27 april 2024 09:59
    Uit de IEX draadjes blijkt duidelijk dat een deel van de retail beleggers niet door heeft hoe groot de problematiek van WH eigenlijk is. Daarom wilde ik het hier op een andere uitleggen middels een aantal grafieken die WH zelf gepresenteerd heeft. In de post hieronder vindt u in bijlage een slide van de laatste presentatie aan die beleggers. Die slide geeft vier grafieken waarbij WH middels de titel vraagt om aandacht voor die rechtsonder. Wij gaan aan de andere kant beginnen:

    1. Linksboven ziet u hoeveel meer rente WH moet betalen op zijn schulden dan de concurrenten. De banken etc. rekenen WH een 33% tot 160% hogere rentevoet aan. De reden is uiteraard de zwakke kredietwaardigheid, maar ook de gevaarlijk onevenwichtige financiële structuur met een LTV van 27% voor de Belgische 65% dochter en richting 60% voor NL+F (ondanks de recente emissie en opwaarderingen).

    2. Linksonder ziet u de LTVs van de vergelijkingsgroep. Ten eerste is interessant dat hier de WH boekhouder niet zijn eigen creatieve berekening kan tonen maar de EPRA industrienorm moet gebruiken waardoor niet zijn 41% maar de EPRA 47% wordt getoond. Noteer daarbij aub ook dat onze kritiek op de boekhouder hier wederom gevalideerd wordt. ;-) Maar ten tweede valt ook hier op dat WH weer verreweg de zwakste is.

    De double-whammy van te hoge LTV en zeer hoge rentevoet daarop verklaart mede waarom de winsten dalen en waarom de boekhouder er alles aan doet om via opwaarderingen en emissies die LTV in stand te houden.

    3. Rechtsonder ziet u het plaatje waarop WH onze aandacht wilt vestigen: het heeft de taxaties fors laten zakken tijdens de beginjaren van de nieuwe strategie, zoals uitgelegd in het boek (hoezo onafhankelijke taxateurs). Dit was vooral nodig om de verlaging van de huren mogelijk te maken, zo leek het huurrendement toch nog wat. En dus niet zoals het zelf creatief stelt omdat WH conservatief wou zijn, anders probeert het nu niet zo krampachtig om de taxaties tegen de markt in omhoog te duwen en had het vooral Frankrijk nu ook afgewaardeerd tot de zelf aangegeven 50% lagere marktwaarde.

    Om bovenstaand af te sluiten, kijk nog eens naar de slide en zie hoe de boekhouder speelt met de schalen: de twee boven besproken grafieken links worden platgedrukt om de grote verschillen optisch minder te laten lijken, terwijl rechtsonder de voor management zgn. positieve wel veel ruimte krijgt: de 30% op de Y-as daar krijgt 2x zoveel ruimte als de 60% links ervan.

    Wat is het strategisch twistpunt?
    Het draait om de boven geschetste problematiek. Zowel de aandeelhouders als Storm willen de LTV en de rentevoeten laten zakken, daarover zijn ze het wel eens. De aandeelhouders willen dat Storm gewoon de tijd neemt om Frankrijk en het NLs centrum goed te verkopen, net zoals eigenlijk zijn voorganger deed. Ze wijzen er daarbij op dat de beloofde ombouw van de bestaande centra nog lang niet af is en het geld daarvoor er gewoonweg niet is, integendeel.

    Storm daarentegen wilt het anders aanvliegen: hij wilt via emissies en JVs, die hij presenteert als groei en fiscaal slim, de schuldgraad doen dalen. Daardoor kan hij proberen vol te houden dat zijn strategie volgens plan verloopt.

    Maar zoals al eerder gezegd, dat kan mathematisch niet wanneer je aandeel met een 50% discount noteert terwijl je uiteraard 100% betaalt voor de aankoop. Zoals we al zagen bij het Polderplein lijdt dat meteen tot een bizar groot 50% verlies en daarbij aanzienlijke kosten voor de aandeelhouders. Ook bijt hierbij dat Storm zoveel heeft afgewaardeerd in zijn beginjaren dat hij relatief moet overbetalen voor overnames. Maar ondanks dat alles houdt hij weer koppig vol om zich te bewijzen: dan maar groeien in het buitenland. Gelukkig hebben de aandeelhouders gewonnen, of is het ook de RvC die ingegrepen heeft?

    Maar het kan allemaal nog veel erger
    In zoverre het kan, het verhaal wordt nog merkwaardiger: hij heeft recent gesteld dat WH zo'n EUR 3 tot 3.5 miljard aan centra nodig heeft qua schaalgrootte om te overleven, de grootte die het had voor zijn aantreden. Aangezien na de verkoop van Frankrijk de huidige portefeuille zo'n EUR 2 miljard bedraagt wilt hij dus voor EUR 1 tot 1.5 miljard centra kopen.

    Uitgaande van een LTV van 40% betekent dit grofweg dat hij dus 60% oftewel EUR 600 tot 900 mln aan emissies moet doen. Dat is een verdubbeling tot anderhalf keer de huidige beurswaardering van heel Wereldhave...
  4. tkdl 27 april 2024 11:11
    quote:

    The Third Way... schreef op 27 april 2024 10:04:

    Hierbij de bijlage...
    erg negatief allemaal gesteld. ook op andere vastgoedbeleggingen kun je dit plakken. afwijkingen zijn niet groot.

    Deel waar maar belangrijk is ook de afwaardering die door WH al genomen ligt ren opzichte van andere vastgoedonderneming waardoor er nu ruimte is op opwaardering. realiseer ook dat hogere huren leiden tot hogere waarderingen. een huur van 100.000 euro als voorbeeld geeft een lagere waardering voor een overnemende partij als een huur van 150.000 euro. door de inflatie die tot op heden niet onder controle is, zullen huren verder kunnen stijgen en legt een bodem onder de waardes en daardoor ook de schulden ten opzichte van deze waarden.

    Kosten natuurlijk ook belangrijk maar kunnen makkelijker onder controle worden gehouden.

    ga ervan uit dat ze voorlopig frankrijk niet verkopen. eerst rust op de markt.

    je legt ook steeds de nadruk op Storm. hij heeft echt wel een team om zich heen die hem adviseren.

    tevens is huidige koers erg laag ten opzichte van de intrinsieke waarde en derhalve een stevige bodem.

    dat er wel iets moet gebeuren ten opzichte van de aandeelhouders ben ik mee eens.
  5. Stockboss 27 april 2024 20:45
    quote:

    tkdl schreef op 27 april 2024 11:11:

    [...]

    erg negatief allemaal gesteld. ook op andere vastgoedbeleggingen kun je dit plakken. afwijkingen zijn niet groot.

    Deel waar maar belangrijk is ook de afwaardering die door WH al genomen ligt ren opzichte van andere vastgoedonderneming waardoor er nu ruimte is op opwaardering. realiseer ook dat hogere huren leiden tot hogere waarderingen. een huur van 100.000 euro als voorbeeld geeft een lagere waardering voor een overnemende partij als een huur van 150.000 euro. door de inflatie die tot op heden niet onder controle is, zullen huren verder kunnen stijgen en legt een bodem onder de waardes en daardoor ook de schulden ten opzichte van deze waarden.

    Kosten natuurlijk ook belangrijk maar kunnen makkelijker onder controle worden gehouden.

    ga ervan uit dat ze voorlopig frankrijk niet verkopen. eerst rust op de markt.

    je legt ook steeds de nadruk op Storm. hij heeft echt wel een team om zich heen die hem adviseren.

    tevens is huidige koers erg laag ten opzichte van de intrinsieke waarde en derhalve een stevige bodem.

    dat er wel iets moet gebeuren ten opzichte van de aandeelhouders ben ik mee eens.
  8. tkdl 28 april 2024 08:25
    quote:

    Stockboss schreef op 27 april 2024 20:50:

    Je maakt een fiut door te stellen dat de koers laag is tov de intrinsieke waarde. Dat is niet zo. Allereerst weten we dat de Franse waardering nergens op slaat. Daarnaast waardeert Storms vergelijkbaar vastgoed op 8% aanvangsrendement. Wat vergelijkbaar is met de huidige beurskoers.
    de Franse winkelcentra zijn maar een klein onderdeel van WP. dacht iets van 8%. klopt dat deze nog verder afgewaardeerd moeten worden en snap eigenlijk ook niet waarom dat niet nu al gebeurd maar zal te maken hebben met boekhoudregels. de rendementen van Frankrijk hebben een negatieve invloed op het totaal rendement wat dus na verkoop hoger zou moeten worden.

    bij verkoop van de rest van de centra en als dat lukt tegen boekwaarde zullen de kosten wegvallen. in het rendement zitten deze kosten wel. derhalve blijft er voor de aandeelhouder globaal de opbrengst min de aankoopwaarde over.

    dat er wat moet gebeuren richting de aandeelhouder is duidelijk. zijn salaris is inderdaad aan de hoge kant maar dat wordt de RvC bepaald.
  9. forum rang 5 The Third Way... 29 april 2024 08:50
    Tja @tkdl, het is inderdaad erg negatief maar ook waar, de cijfers liegen niet.

    Wat betreft het team dat Storm adviseert, lees het boek. En nu zit er een nieuwe RvC nadat de vorige aftrad in navolging van Nuehn die niet alleen bij WH maar ook bij JET en Hunter Douglas zwaar onder druk stond, de VEB had zelfs een formele procedure opgestart (zie hoger dit draadje). Ook bij de grotere Belgische dochter (afgemeten naar NAV) zijn RvB en RvC afgetreden door zijn optreden. Dus advies krijgen...

    @Stockboss, zijn veel te hoge salaris is gewoon een fout van weer die RvC. Daar heeft ook de VEB tegen geprotesteerd, temeer daar bij de zware verliezen door een verkeerde bonusstructuur hij zelfs nog meer kreeg terwijl de aandeelhouders de klappen vingen (zie weer boek).

    De kosten zijn juist niet onder controle, zie bv. vorig jaar: dramatisch omhoog (analyse boven). Terwijl de boekhouder op zijn manier een lichte daling presenteerde toonde de officiële IFRS cijfers aan dat die 70% (!) hoger lagen. Trouwens, ken jij een ander bedrijf waar de CEO+CFO samen maar liefst 20% van het totaal opslokken?
  10. forum rang 7 Branco P 29 april 2024 14:19
    Ik heb nog wat research gedaan naar het Cote de Seine winkelcentrum omdat het mij benieuwde waarom dit winkelcentrum in Parijs nog niet verkocht zou zijn met een redelijke discount.

    Het winkelcentrum ligt in stadsdeel Argenteuil en dit is een stadsdeel dat de afgelopen decennia in demografische zin behoorlijk is veranderd. Afkomst valt tegenwoordig niet meer zo makkelijk in de demografische gegevens terug te vinden, maar minimaal 30% is moslim en in 2010 werd zowat de grootste moskee in Frankrijk tot dan toe gebouwd in dit stadsdeel. Ik gok dat een ruime meerderheid in het stadsdeel van Afrikaanse afkomst is. Argenteuil wordt in verband gebracht met moslim-extremisme en het is één van de gebieden in Parijs waar rellen plaatsvonden. Uiteraard moeten de inwoners wel gewoon eten en spullen kopen en een hapje eten, dus genoeg reden om aan te nemen dat het winkelcentrum kan blijven draaien, mits criminaliteit rondom het winkelcentrum geen onbeheersbaar gegeven wordt.

    www.fondapol.org/en/study/nadia-henni...,religious%20centre%20in%20the%20area.
    www.csmonitor.com/World/Europe/2019/0...
    www.euronews.com/2023/07/08/riots-in-...
    www.independent.co.uk/news/world/euro...

    Dat het object in dit stadsdeel ligt maakt het waarschijnlijk wel lastig om een (institutionele) Franse belegger te vinden die het object koopt. Wellicht een investeringscollectief uit het stadsdeel zelf, dat zou ik nog wel kunnen bedenken.

    Tegelijkertijd heeft het object de pech (gehad) dat huurder van de Hypermarkt Casino is. De afgelopen maanden zijn deze Hypermarkten langzaam leeggebloed, wat niet handig is voor de verhuurbaarheid van leegstaande winkelruimtes. Zeer binnenkort (vermoedelijk in mei) gaat hier een Carrefour Hypermarkt voor in de plaats komen en dat kan de aanleiding zijn voor Wereldhave om wat extra te investeren in het object en wat nieuwe huurders te vinden voor leegstaande/leeggekomen ruimtes (als ik het goed tel, zijn dat er een stuk of 10 en daarvan 4 direct bij de Hypermarkt). Ik denk dat je pas in de loop van 2025 van een verkoopwaardig object kunt spreken (commercieel gezien). Je wilt een goed lopende Carrefour kunnen laten zien en verhuurresultaten.

    actu.fr/economie/casino-la-liste-des-...

    Ik neem wel aan dat Bordeaux en Cote Seine ieder aan een andere eigenaar verkocht zullen worden.
  13. forum rang 5 The Third Way... 10 mei 2024 11:51
    quote:

    The Third Way... schreef op 14 februari 2024 10:43:

    Reactie Analisten call gister

    Al meteen in de eerste alinea stelt Storm: ‘We produced 8% like-for-like NRI growth that is a burden for the retailers…’ ‘We still think we are at a very affordable level.’ Zoals in de post hierboven al gemeld, de enorme toename v/d OCR (huur tov. omzet van huurders) toont wel aan dat die huurverhogingen een probleem aan het worden zijn voor de klanten. En anders had Storm het ook niet in zijn opening gesteld.

    Meteen erna gaat het over de opwaarderingen van het vastgoed, overigens nog steeds tegen de markt in. Hou er rekening mee dat daar bovenop in NL de taxaties verlaagd werden door de hogere overdrachtsbelasting, maar ondanks ook dat gingen bij WH de taxaties omhoog. En wat niet vermeld wordt, is dat er daar bovenop weer veel kosten zijn gekapitaliseerd, dus daarmee worden boekhoudkundig zowel de lopende winsten en de waarde van het vastgoed verhoogd. Voor het management een win-win, voor de aandeelhouders het omgekeerde. Ter herinnering, in 2020 tijdens de eerste vergadering met de TTW projectgroep meldde de nieuwe RvB dat dit een praktijk was van de vorige ceo Anbeek waarop de afwaarderingen moesten volgen, en dat de nieuwe RvB zich van zulke praktijken zou onthouden. Ik heb dit al in detail uitgelegd bij de bespreking v/d H1 cijfers.
    ...
    Overigens meldde Storm nu ook zelf dat Frankrijk te hoog in de boeken staat met een NIY van 4.8% want de markttransacties lagen in 2023 rond 9-10%. Daarom wacht hij nog steeds met verkopen terwijl dat de gemiddelde rente bij WH nu stijgt van 3.5% naar 4+% en marginaal al op 6% zit, dus boven de NIY. Maar dit houdt dus ook in dat de waarde van het Franse vastgoed gehalveerd moet worden om de werkelijke LTV te berekenen, en dat er forse verliezen gaan komen. In Q4 dit jaar zou het net verder gerenoveerde Meriadeck centrum in Bordeaux verkocht worden, dus dat verklaart wellicht de ontboezeming juist nu. Belofte is niet meer een maximaal verlies van 20% maar 40%. In ieder geval, icm. Frankrijk zijn de vooruitzichten voor de 2024 netto-winst derhalve nog negatiever.
    ...
    Wereldhave is onvergelijkbaar met (Vastned en) Eurocommercial…
    Degenen die het boek gelezen hebben zullen zich wellicht bovenstaande uitspraak van ceo Storm herinneren tijdens de 2021 AvA richting de TTW aandeelhouders. Dat lag mede aan de basis van het verlaten van de relatie door ons.

    … totdat het ons uitkomt…
    Wat schetste onze verbazing toen een jaar later Wereldhave begon om trots zijn OCR (huurlast tov. omzet winkeliers) te vergelijken met collega’s waaronder datzelfde Eurocommercial! Een zeer belangrijk kengetal omdat een te hoge OCR impliceert dat de winkeliers te zwaar belast worden. Reden daarvoor was uiteraard dat Wereldhave er in dat plaatje goed uitkwam, zie slide 17, Wereldhave en Eurocommercial belasten hun huurders het minst: www.wereldhave.com/siteassets/coporat...

    … maar wanneer het niet meer zo is…
    In de aangehaalde post hierboven hebben we al gehekeld dat Wereldhave er een gewoonte van heeft gemaakt om cijfers te cherry-picken. Hier specifiek mbt. de OCR vergelijking werd bij de FY 2023 presentatie die vergelijking met Eurocommercial cs. weer verwijderd. Zoals middels die analyse aangehaald, de reden was ons duidelijk: de worstellende boekhouder moet alle zeilen bijzetten om de retail aandeelhouders te overtuigen. We hadden toen echter nog niet de OCR cijfers van Eurocommercial. Sinds vandaag wel, en dat is zoals verwacht schrikken.

    Bij Wereldhave waren de huurindexaties zo hoog tov. de omzet van hun klanten, de winkeliers, dat de OCR steeg van 9.6% naar 12-13% (Wereldhave geeft ook niet meer de groepscijfers, alleen België en Nederland). Dat is een lastenstijging voor de winkeliers in korte tijd van minimaal 25%! Eurocommercial daarentegen hield de OCR stabiel op 9.6%.

    Consequentie: smart money comes and goes...
    Wereldhave danst op een slap koord met zijn huurders en zo ook met zijn aandeelhouders. Want wat ook weer bleek uit de presentatie van vandaag, net zoals de rest van de markt moet Eurocommercial nog steeds zijn vastgoed heel lichtjes afwaarderen. Dat terwijl de boekhouder van Wereldhave al een tijdje bezig is om enerzijds zoveel mogelijk op te waarderen tegen de markt in voor Nederland en België en anderzijds niet af te waarderen in Frankrijk waar naar eigen zeggen de boekwaarde 100% boven de marktprijs staat.

    Het verbaast dan ook niet dat Wereldhave bijna alleen maar retail aandeelhouders kent, terwijl Eurocommercial merkelijke belangen in zijn aandelenkapitaal ziet opgebouwd worden door top institutionele beleggers zoals de twee grootste Nederlandse pensioenfondsen…
  14. forum rang 5 The Third Way... 25 mei 2024 10:31
    Nieuwe Credit rating Wereldhave

    Nadat Moody's Wereldhave had afgewaardeerd tot B heeft nu, nadat een deel van de ombouw heeft plaatsgevonden, Fitch dezelfde credit rating van BBB afgegeven als voor de FSC strategie. De redenen zijn de bekende variabelen: de stabiliteit dankzij nieuwe huurcontracten met lange looptijden, indexaties, voorgenomen verkopen centra Frankrijk en ook NL, en de aandelen emissie. Vooral de laatste twee onderstrepen maar weer eens dat wat slecht is voor de aandeelhouders goed is voor de banken, cq. deze credit rating. Daarover is er op het draadje al eerder uitleg gegeven.

    Opvallende opmerkingen in het verslag:
    - WH streeft bij investeringen een yield-on-cost na van minimaal 6%. Interessante informatie aangezien WH zelf telkens goochelt met een "onnavolgbare" IRR maatstaf van 8%. Die YOC geeft aan dat de maatstaf dus eigenlijk vrij normaal is, zelfs laag in vergelijking met de laatste PP schuld die ook 6% kost;

    - Vooral door die laatste PPs zijn de rentelasten volgens Fitch gestegen van 2.5% naar 3.5%. Dat is aantoonbaar incorrect maar ten dele waar, zoals we eerder hebben gezien. Die lasten zouden doorstijgen tot gemiddeld 4%.

    - Fitch gaat ervan uit dat Frankrijk pas na 2027 verkocht wordt;

    - Verdere FSC ombouw zal samen met hoge dividenden nog steeds tot toename van de absolute schuld leiden. Deze doorgezette negatieve FCF betekent dus ook dat in absentie van de Franse verkoop het noodzakelijk zal blijven om de centra op te blijven waarderen. Veel zal afhangen van mevrouw Lagarde;

    - Het belangrijkste vind ik dat Fitch ervan uit gaat dat België opgeslokt zal worden door WH NL. Daarom gaat Fitch bij zijn kredietbeoordeling uit van een volledig geconsolideerde groep. Aangezien de financiële structuur zo uit balans is (NL gevaarlijk overleveraged, België underleveraged) kunnen we hier goed zien waarom Fitch zijn kredietbeoordeling zo hoog inschat. Eerder op het draadje is al uitgelegd waarom de overname van België van existentieel belang is.

    Verklaart dit laatste ook waarom de beurskoers van WH België na publicatie zo omhoog schoot? Eergisteren bijna +20% (gister 10% eraf)...

    fitch-publishes-wereldhave-nv-bbb-ratings-outlook-stable-21-05-2024
  15. forum rang 5 The Third Way... 24 juli 2024 11:20
    Effect van aangekondigde verkoop 2-3 NL'se winkelcentra op LTV

    Om de LTV aanvaardbaarder te maken is WH gedwongen nu ook in zijn thuisland NL winkelcentra te gaan verkopen, er werd gemeld 2 a 3 waarvan 1 een FSC zou zijn, het lijkt erop Sterrenburg te Dordrecht. Laten we eens berekenen hoeveel er verkocht moet worden om de LTV rond 35% te krijgen, het verbaal toegelichte streefgetal:

    . Zonder rekening te houden met andere variabelen moet dan voor euro 300 mln verkocht worden. Op een totale waarde van de NLse porto van 1.060 is dat maar liefst 28% uit het hart van de portefeuille! Hiermee wordt thuismarkt NL ook een heel stuk kleiner dan die van 65% dochter België, zoals eerder uitgelegd ook een voorname reden voor het management om daar naar de macht te grijpen...

    . Indien we rekening houden met de nog openstaande CAPEX behoefte onder de LC strategie van euro 85 mln, dan moet er voor 400 mln verkocht worden (indien we niet opwaarderen op basis van die CAPEX). Dat is dan 38% van die porto.

    . Indien we ook nog eens rekening houden met de huidige overwaardering van het restant van de Franse porto (met andere woorden de verborgen verliezen), volgens Storm in Q1 rond 50% oftewel eur 87 mln, dan moet er voor 460 mln verkocht worden, oftewel 43% van de NLse porto.

    N.B.: het is opvallend dat WH beweert dat er in NL door het nieuwe belastingregime geen zaken meer te doen zijn en dat het daarom naar het buitenland moet, terwijl het blijkbaar zo makkelijk zulke bedragen kan wegzetten. We hebben al eerder op het draadje de ware reden toegelicht.

    De ceo Storm is zelfs zover gegaan om de aandeelhouders de worst van buybacks voor te houden, te beginnen na de bovenstaande verkopen. Los van het feit dat een 35% LTV nou niet bepaald een uitnodiging tot extra schuld opladen is, moeten we niet vergeten dat formeel de strategie zou zijn om te gaan groeien, dus om weer schulden op te nemen en/of emissies te doen. Zoals tijdens de Q1 bespreking hierboven uitgelegd, het blijft warrig en vol tegenstrijdigheden.

    Maar op korte termijn is een ding wel zeker, bij zulke verkopen kan het niet anders of de huuropbrengsten krijgen een forse knauw. En aangezien deze verkopen nog dit jaar zouden moeten plaatsvinden moeten we daarom vooral de 2025 winst en dividend outlook fronsend benaderen…
  16. tkdl 24 juli 2024 12:45
    quote:

    The Third Way... schreef op 24 juli 2024 11:20:

    Effect van aangekondigde verkoop 2-3 NL'se winkelcentra op LTV

    Om de LTV aanvaardbaarder te maken is WH gedwongen nu ook in zijn thuisland NL winkelcentra te gaan verkopen, er werd gemeld 2 a 3 waarvan 1 een FSC zou zijn, het lijkt erop Sterrenburg te Dordrecht. Laten we eens berekenen hoeveel er verkocht moet worden om de LTV rond 35% te krijgen, het verbaal toegelichte streefgetal:

    . Zonder rekening te houden met andere variabelen moet dan voor euro 300 mln verkocht worden. Op een totale waarde van de NLse porto van 1.060 is dat maar liefst 28% uit het hart van de portefeuille! Hiermee wordt thuismarkt NL ook een heel stuk kleiner dan die van 65% dochter België, zoals eerder uitgelegd ook een voorname reden voor het management om daar naar de macht te grijpen...

    . Indien we rekening houden met de nog openstaande CAPEX behoefte onder de LC strategie van euro 85 mln, dan moet er voor 400 mln verkocht worden (indien we niet opwaarderen op basis van die CAPEX). Dat is dan 38% van die porto.

    . Indien we ook nog eens rekening houden met de huidige overwaardering van het restant van de Franse porto (met andere woorden de verborgen verliezen), volgens Storm in Q1 rond 50% oftewel eur 87 mln, dan moet er voor 460 mln verkocht worden, oftewel 43% van de NLse porto.

    N.B.: het is opvallend dat WH beweert dat er in NL door het nieuwe belastingregime geen zaken meer te doen zijn en dat het daarom naar het buitenland moet, terwijl het blijkbaar zo makkelijk zulke bedragen kan wegzetten. We hebben al eerder op het draadje de ware reden toegelicht.

    De ceo Storm is zelfs zover gegaan om de aandeelhouders de worst van buybacks voor te houden, te beginnen na de bovenstaande verkopen. Los van het feit dat een 35% LTV nou niet bepaald een uitnodiging tot extra schuld opladen is, moeten we niet vergeten dat formeel de strategie zou zijn om te gaan groeien, dus om weer schulden op te nemen en/of emissies te doen. Zoals tijdens de Q1 bespreking hierboven uitgelegd, het blijft warrig en vol tegenstrijdigheden.

    Maar op korte termijn is een ding wel zeker, bij zulke verkopen kan het niet anders of de huuropbrengsten krijgen een forse knauw. En aangezien deze verkopen nog dit jaar zouden moeten plaatsvinden moeten we daarom vooral de 2025 winst en dividend outlook fronsend benaderen…
    Ltv einde jaar schatting 41,5. Na verkoop max 35 en mogelijk lager en dan ruimte inkoop aandelen.

    6,5% vermindering over 1060 mln is een minimaal benodigde verkoop van ongeveer 67 miljoen!!
  17. forum rang 5 The Third Way... 24 juli 2024 12:52
    quote:

    tkdl schreef op 24 juli 2024 12:45:

    [...]

    Ltv einde jaar schatting 41,5. Na verkoop max 35 en mogelijk lager en dan ruimte inkoop aandelen.

    6,5% vermindering over 1060 mln is een minimaal benodigde verkoop van ongeveer 67 miljoen!!
    Hier wil je nog eens iets langer over nadenken...
  19. forum rang 5 The Third Way... 24 juli 2024 13:08
    quote:

    tkdl schreef op 24 juli 2024 12:57:

    [...]
    Tja gelukkig zijn er nog financiële specialisten die met WH meedenken. Je verhaal klopt niet.
    tkdl, niet zo agressief. We zijn hier om van elkaar te leren, liefst op een prettige manier. Jouw 6.5% LTV vermindering berekening klopt niet.

    Niet alleen de verkeerde porto (je gebruikt NL ipv. de groep) maar ook de verkeerde formule (zowel de noemer als de teller veranderen bij verkopen)...
  20. tkdl 24 juli 2024 13:24
    quote:

    The Third Way... schreef op 24 juli 2024 13:08:

    [...]
    tkdl, niet zo agressief. We zijn hier om van elkaar te leren, liefst op een prettige manier. Jouw 6.5% LTV vermindering berekening klopt niet.

    Niet alleen de verkeerde porto (je gebruikt NL ipv. de groep) maar ook de verkeerde formule (zowel de noemer als de teller veranderen bij verkopen)...
    Oke niet zo bedoeld. Snap dat de teller en noemer veranderen. Het is ook maar een globale berekening. Laten we het maar bij de accountant en boekhouding die dit prima kunnen berekenen.

    Storm mag aandeelhouders niet verkeerd informeren
    De trading update van Storm vond ik positief overkomen. We gaan het de komende maanden meemaken.
402 Posts
Pagina: «« 1 ... 16 17 18 19 20 21 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Premium

Wereldhave is een fraaie dividendwaarde

Het laatste advies leest u als abonnee van IEX Premium

Inloggen Word Abonnee

Wereldhave Nieuws

  1. Blokker huurt 7 panden van Wereldhave
  2. Wereldhave boekt hoger resultaat
  3. ING: Wereldhave presteert licht onder de verwachting
  4. Degroof: Wereldhave boekt nette resultaten
  5. Wereldhave in gesprek over verkoop 2 Nederlandse winkelcentra
  6. Wereldhave boekt fors hoger resultaat
  7. Faillissement Scotch & Soda heeft nauwelijks impact op vastgoedfondsen
  8. Hein Brand herbenoemd als commissaris Wereldhave
  9. Wereldhave handhaaft outlook
  10. AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst en Musk kletst koers Tesla omhoog