Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

common sense schreef op 10 mei 2021 11:42:

Zat even op simplywall.st te kijken en zag dat Niel inmiddels bijna 25% (direct of indirect) van de aandelen bezit. Kan iemand dat bevestigen?

Overigens is het opmerkelijk dat 'de gewone belegger' nog geen 16% meer van de URW aandelen bezit.

quote:

PhilipBe schreef op 10 mei 2021 12:33:

[...]

@common sense,

Wel groot volume vandaag, gaan we nog 75€ zien voor de AVA van woensdag?

quote:

common sense schreef op 10 mei 2021 13:29:

@QueSera
De vorige keer dat ik bij SWS navraag deed hadden ze een franse melding over het hoofd gezien. Dubbeltelling klinkt niet onlogisch. Ik ga het navragen bij ze.

quote:

HCohen schreef op 10 mei 2021 11:47:

Zie hieronder eerdere reacties van Lamsrust(maar volgens mij heb je deze al eerder gelezen.

Lamsrust 28 april 2021 23:30
Ik had even alle getallen uit m’n hoofd gedaan en de jaarrekening er niet meer bijgepakt, maar de uitkomst klopt gelukkig. Jij gaat uit als basis van de EPR NDV ad EUR 110 en ik van de EPRA NRV gecorrigeerd voor goodwill ad EUR 160, aangezien de NDV eigenlijk uitgaat wat een aandeel waard is bij een verkoop van alle assets door URW per ultimo 2020 waardoor alle fiscale claims en fair value correcties op derivaten afgerekend dienen te worden. Dat is niet realistisch, URW dien je m.i. te waarderen op een going concern waarde. Conservatief uitgaan van de EPRA NTA ad EUR 130 kan ook verdedigd worden, maar dan wordt er o.m. geen enkele waarde toegekend aan de asset management en property development organisatie hetgeen indruist tegen de feiten. Het is namelijk steeds meer duidelijk dat kopers van delen van de assets middels JVs nu juist willen dat URW de via de JVs aangekochte malls blijft managen, i.e. deze organisatie heeft dus waarde. Dit blijkt ook uit het feit dat URW voor derden als mall manager optreedt, zoals ter zake de vliegveld assets en een aantal grote assets in Duitsland. Je kan ook veiligheidshalve het gemiddelde nemen, i.e. een basis NAV van EUR 145 per aandeel.

Ik verwacht een netto waardedaling van EUR 5.6 mrd, te verdelen als volgt:
- afboeking US regionals EUR 700 mln doo niy met 200bps verhogen naar 8%;
- afboeking US flagships EUR 2.6 mrd door niy met 130 bps te verhogen naar 5%;
- afboeking Europese flagships EUR 2.3 mrd door niy met 40bps te verhogen naar 5%

Dat is EUR 40 per aandeel, en EUR 160 minus EUR 40 is EUR 120. Uitgaande van EUR 145 dus EUR 105. Echter, over 2021 en 2022 blijven ook de netto huurinkomsten in kas en dat is toch ook al snel een ruime EUR 10;per aandeel voor deze twee jaren tezamen. Dus plm. EUR 120 per aandeel eind 2022 is niet heel onrealistisch.

Gelet op het feit dat URW tegen extreem lage rentes kan lenen en de hele lage rente omgeving, lijkt mij een gemiddelde niy van 5% fair. WHV zit geloof ik op 6%, maar zeker de topmalls van URW op superlocaties in wereldsteden kunnen we daar toch niet mee vergelijken. Daarnaast zag ik dat NSI de hele NL kantorenportfolio voor een niy van 4,4% in de boeken heeft staan. Dus ook vanuit die optiek is 5% niet extreem hoog.

Laten we nog een afslag van EUR 3 mrd voor allerlei onzekerheden nemen qua huurniveau’s, leegstandopvulling, yields etc, en dan is een beurskoers van EUR 100 eind 2022 haalbaar en vervolgens een stabiel dividend van 6 a 7%. Een kwestie van lange adem deze belegging.

Lamsrust 28 april 2021 22:24
Wat betreft de kwaliteit van de US malls, dit is jouw persoonlijke visie die niet ondersteund wordt door zowel de rapporten van het onafhankelijke bureau Greenstreet Advisors als het nieuwe management.
Het nieuwe management heeft namelijk voor het opmaken van het jaarrapport 2020 een aantal mindere flagship malls toegevoegd aan de regional malls, waardoor de kwaliteit van de resterende flagship malls verder is gestegen. Dat komt heel goed tot uitdrukking in het verschil van meer dan 200bps in de niy tussen deze typen malls. Daarnaast heeft Greenstreet Advisors plm. de helft van de resterende flagship malls de hoogste kwaliteitsstandaard toegedicht, namelijk AA+ zodat de resterende flagship mall portfolio van een veel hogere kwaliteit is dan de gemiddelde kwaliteit van de portfolio van SPG.

Overigens heeft het nieuwe management niet gezegd alle US malls te willen verkopen, doch de US financial exposure fors te willen verminderen. Dat kan via het aangaan van JVs zoals momenteel te doen gebruikelijk is om het financieel belang in grote winkelcentra te verkleinen.

UK objecten heeft URW nu eenmaal, liggen op een goede plek, maar zijn inderdaad te groot. Eens. Deze zullen via goed strategisch asset management en de juiste capex investeringen op de lange termijn geen pijn doen. Daarnaast, wie zou deze tegen boekwaarde moeten kopen?

Helaas wordt het nog een paar jaar zwoegen alvorens het Westfield avontuur waarvan de negatieve impact op URW door Corona is versterkt zowel balans als inkomenstechnisch volledig doorstaan is. Belangrijk is nu dat er zware kapiteins op het schip zitten en de kans op schipbreuk - afgezien van macro economische black swan events - fors is afgenomen.

quote:

Branco P schreef op 10 mei 2021 13:54:

[...]

Niet je eigen berekeningen geven maar die van Lamsrust aanhalen en er vervolgens ook nog eens geen eigen mening over hebben. Maar je kunt je er kennelijk voor de volle 100% in vinden dus ga ik er maar even vanuit dat Lamsrust's mening ook jouw mening is.

Ik zal niet uitsluiten dat de koers naar 100 euro kan doorstijgen, gewoon omdat er in de hele sector nog lucht naar boven zit. Afnemende leegstand en stijgende huurprijzen zie ik op de langere termijn echter niet zo snel gebeuren. Het omgekeerde is waarschijnlijker in mijn ogen en daarom ben ik terughouden voor wat betreft URW.

quote:

Branco P schreef op 10 mei 2021 16:33:

Helemaal prima HCohen, altijd gezellig zo'n uitgebreid kletspraatje tussendoor. In een paar zinnen je berekeningen delen, daar heb jij inderdaad geen tijd voor! ;-)

Wat relevant is, is de constatering dat er nog behoorlijke afwaarderingen bij URW gaan volgen. Daarover zijn we het kennelijk allemaal eens. We verschillen alleen van mening hoe groot de afwaarderingen zullen/kunnen zijn. Afwaarderingen leiden evenwel tot een hogere LTV en dus gaan er in de toekomst nog meer (goede) objecten verkocht worden en gaat er de komende jaren geen dividend uitgekeerd worden bij URW. De situatie is dus het meest penibel bij URW, laat dat goed op je inwerken. Vergeet dus het hele GreenStreet-verhaal, dat is volledig achterhaald en kijk gewoon naar de situatie zoals die NU is, dat wil ik je meegeven.

quote:

Blub schreef op 10 mei 2021 17:12:

Unibail is toch het fonds met de minst herstel. WHA, ECP, Vastned, NSI allemaal vastgoed en allemaal redelijk hersteld.
URW heeft nog wat goed te maken.

Uiteraard zij er wat maren, echter 2 jaar geleden meer dan 200 euro.

Ik geloof er wel in

quote:

Branco P schreef op 10 mei 2021 08:15:

[...]

Het kan ook zijn dat de huurders van URW niet meer bereid waren tot concessies in de vorm van huurcontractverlengingen en die van KLEP nog wel. Huur kwijtschelden zonder enige vorm van tegenprestatie is voor een verhuurder wel makkelijker en dus minder werk... maar van een beetje werken is nog nooit iemand armer geworden...

Het type winkelcentra dat URW in bezit heeft (de grote mastodonten) is zwaarder getroffen dan het type winkelcentra dat KLEP in bezit heeft (de 1 slag kleinere Malls met vaak ook een grote hypermarkt als trekker ipv een Warenhuis). Ik zou daarom voorzichtig zijn met het positief vergelijken van URW tov KLEP. URW draait uiteraard wél slechter dan KLEP momenteel.

Disclaimer: long in KLEP, ECP, MERC. Geen positie in URW

quote:

Branco P schreef op 10 mei 2021 13:54:

[...]

Niet je eigen berekeningen geven maar die van Lamsrust aanhalen en er vervolgens ook nog eens geen eigen mening over hebben. Maar je kunt je er kennelijk voor de volle 100% in vinden dus ga ik er maar even vanuit dat Lamsrust's mening ook jouw mening is.

Het probleem met de URW Malls is als volgt: ze zijn te groot en ze verliezen aan trekkracht.

Ik zou er niet van opkijken als de hoogwaardige URW flagship malls binnen nu en 3 jaar een hogere footfall zullen laten zien t.g.v. de bifurcation van het winkellandschap, i.e. het grote publiek kiest ervoor liever een dag naar de Mall of The Netherlands te gaan dan naar de WHA mall in de buurt. Als alle COVID maatregelen van de baan zijn, zou de Mall of The Netherlands gezien haar grootte qua events een ongeëvenaarde experience moeten bieden.

In de VS is de leegstand gemiddeld al zo'n 10%.

Nou, 13.4% al.

Dat betekent dat sommige winkelcentra best OK zijn (met een paar procent leegstand) en dat er ook heel wat objecten staan met relatief veel leegstand. Het probleem van winkelcentra met (pak hem beet) meer dan 5% leegstand is dat leegstand nog meer huuropzegging oproept en dat de overige huurders structurele huurkortingen gaan afdwingen. Die 5% leegstandsgrens wordt ook bij de US Flagships bij meerdere winkelcentra overschreden en dat geldt ook voor diverse Europese Malls van URW. Het probleem beperkt zich dus uitdrukkelijk niet alleen tot de Regional Malls in US, maar het probleem waart ook rond in de rest van de portefeuille.

Eens. Echter, we zitten momenteel in de diepst mogelijke crisis in retaillandschap. Mijns inziens moet je nu 3 jaar vooruitkijken en beoordelen of de URW flagship centra dan the place to be zijn voor de retailers. In mijn visie valt een tijdelijke huurdaling dan weg tegen de indexatie, welke de komende jaren t.g.v. inflatie fors zal zijn.

Het probleem is dus tweeledig: de huren gaan dalen én de yields gaan stijgen. De berekeningen van Lamsrust vind ik derhalve te optimistische. Ik kan me wel enigszins vinden in yields van 5% voor Malls (maar denk dat je 5,5% a 6% niet moet uitsluiten) en ik mis een inschatting ten aanzien van de huurniveaus.

Ik maak een berekening met een 3 jaarsvisie. In die tijd kunnen de huren ook nog stijgen, indien de door URW ingezette strategie van lifestyle experience centra haar vruchten afwerpt. Uiteraard kan het ook negatiever uitvallen.

Diegene die nu nog durft te verwijzen naar de classificaties van GreenStreet van destijds is te goedgelovig ten aanzien van dat rapport van GreenStreet destijds en leeft al helemaal niet meer in de wereld van nu. De AAA Malls van toen zijn nu de grote zorgenkindjes omdat ze veel en veel te groot zijn en ook hun trekkracht aan het verliezen zijn (Warenhuizen zijn dood en Fashion-Retailers gaan liever in de buurt van mooie grote Supermarkten zitten).

Ik zie dat toch anders. Mensen die een (halve) dag willen gaan winkelen gaan dat toch niet combineren met een bezoek aan de supermarkt? (Uitzondering: de sublieme épicerie van Galeries Lafayette of een kleinschalig MARQT achtig concept). Daarnaast maken heel veel millenials gebruik van allerlei bezorgopties van boodschappen, dus wellicht is het supermarktvastgoed over 10 jaar wel allemaal dood. Het zal allemaal duidelijk worden, wanneer de post COVID consumer trends zichtbaar worden.

Ik zal niet uitsluiten dat de koers naar 100 euro kan doorstijgen, gewoon omdat er in de hele sector nog lucht naar boven zit. Afnemende leegstand en stijgende huurprijzen zie ik op de langere termijn echter niet zo snel gebeuren. Het omgekeerde is waarschijnlijker in mijn ogen en daarom ben ik terughouden voor wat betreft URW.

Time will tell. Voor mij telt dat URW wel al heeft uitgedacht waar het naar toe gaat en daarop reeds inspeelt. Zie dit project promenade2035.com Helaas hebben ze eerst nog een helehoop problemen op te lossen en daar is de prijs nu naar.

quote:

Lamsrust schreef op 10 mei 2021 18:02:

[...]
Overigens vergelijk ik hier alleen de accounting practices van URW en KLEP en doe geen uitspraak over welk aandeel meer of minder potentieel heeft. Overigens denk ik zelf dat op de lange termijn de life style destination centra van URW de meer WHA achtige provinciale centra zullen outperformen, omdat eerstgenoemden optimaal kunnen inspelen op de omni channel strategie, i.e. het hele assortiment tonen in de flagship store en klanten kunnen dan bestellen via internet als hun voorkeur net niet beschikbaar is. Dan elimineer je het voordeel van online - het volledige assortiment beschikbaar - en voegt daar als groot voordeel aan toe dat de klant eerst een sample kan passen zodat de retouren extreem afnemen. De KLEP centra zitten daar een beetje tussenin en zullen het moeten hebben van de habitues, i.e. de mensen die geen zin hebben om meer dan een uur in de auto te zitten om een URW life style experience te beleven.

quote:

HCohen schreef op 10 mei 2021 16:57:

[...].
NBII ik wil nogmaals onderstrepen, zonder gekheid, dat ik respect heb voor je vakkennis en je analyses, maar als belegger(en forum-lid) staan we er kennelijk gewoon anders in.
Ik hoop dat je daar ook respect voor kan hebben !

quote:

Branco P schreef op 10 mei 2021 21:14:

[...]
Ik vind ook dat die reactie afleidt van dat waar het uiteindelijk om draait en dat is: heb je je huiswerk gedaan voordat je in URW stapte of geef je eigenlijk gewoon toe dat je in de koersvorming van URW een kans dacht te signaleren omdat deze koers achter bleef bij vergelijkbare bedrijven?