Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Bart Meerdink schreef op 20 augustus 2020 13:33:

[...]
Je zou iets kritischer kunnen zijn op het document wat je aanhaalt. Op de beurs wordt geen 'juridisch' eigendom verhandeld, het gaat altijd om het volle eigendom. Daar betaalt de koper voor en dat krijgt z/hij.

Dus wat het stuk beweert klopt gewoon niet. "Uitlenen" betekent feitelijk dat degene die uitleent in plaats van de stukken een aantal rechten ontvangt (opeisbaarheid, vervangend dividend etc). Die rechten moeten voor de uitlener de fictie van gecontinueerd eigendom construeren (bijv. de mogelijkheid om op elk moment op de beurs te verkopen), maar helemaal lukt dat niet.

quote:

Lamsrust schreef op 20 augustus 2020 15:11:

Artikel Vastgoedmarkt heden

Hoe Unibail zich verslikt in de overname van Westfield
Financieel

Hoe Unibail zich verslikt in de overname van Westfield
Terwijl de koers van de beursgenoteerde vastgoedonderneming Unibail-Rodamco-Westfield instort, dringt zich een vraag op. Hoe verstandig was de overname van Westfield?

Aandelenbeleggers hebben de wijsheid niet in pacht, maar onderuitgaan op de beurs is een slechte voorbode. Precies dat overkwam de vastgoedbelegger Unibail-Rodamco na de aankondiging eind 2017 van de overname van branchegenoot Westfield.

Het kan hard gaan. Unibail-Rodamco kwam met het nieuws op 12 december 2017. Het vooral in grote winkelcentra gespecialiseerde vastgoedfonds noteerde toen nog 224 euro. Half februari 2018 bereikte de koers een voorlopig dieptepunt, bijna 38,50 euro lager. Die tik stelde nog niets voor bij de afranseling na de overname. Het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield (URW) noteerde 18 augustus 2020 nog maar 41 euro.

URW presteert naar verhouding matig
Natuurlijk is er meer aan de hand. Het sentiment onder aandelenbeleggers keert zich tegen fysieke winkels door de opkomst van e-commerce. Daar komt de coronacrisis overheen. Consumenten ontdekken noodgedwongen de internetwinkel. Tegelijkertijd hebben vastgoedbeleggers moeite de huur op te halen bij noodlijdende retailers. Detailhandelaren ruiken ook nog eens kansen om huren blijvend te verlagen.

Was het risico niet te groot?
Meer beursgenoteerde winkelvastgoedfondsen hebben het dus moeilijk, maar naar verhouding doet URW het matig. In nog geen drie jaar tijd verloor de onderneming 80 procent van haar beurswaarde. Ter vergelijking: in dezelfde periode bedroeg het koersverlies 40 procent voor Vastned, 51 procent voor Klépierre, 73 procent voor Eurocommercial Properties en 82 procent voor Wereldhave.

Ook Westfield groot in dominante winkelcentra
Toch nog even terug dus naar die overname van Westfield. Volgens Unibail-Rodamco was de toekomst in de retail voor e-commerce, winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen en grote dominante winkelcentra met veel beleving. In dat laatste segment was Westfield ook groot. En dat ook nog in twee markten waar de Unibail-Rodamco op dat moment niet zat: de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk.

Op het eerste gezicht was het geen vreemde keuze en de cijfers waren indrukwekkend. Unibail-Rodamco bezat een portefeuille vastgoed en projecten van 43,6 miljard euro en Westfield had 18,4 miljard euro. Het gecombineerde bedrijf bezat 62 miljard euro en werd de grootste winkelbelegger ter wereld.

Schuldgraad door overname omhoog
Alleen: was het risico niet te groot? Achteraf is die vraag gemakkelijk met ‘ja’ te beantwoorden, maar destijds waren er al zorgen. De loan-to-value (schuldgraad) steeg van 33 naar 37 procent en inclusief de overbruggingsfinanciering voor de overname zelfs tot 40 procent. Kredietbeoordelaar Fitch was er niet verguld van. De deal verzwakte het financiële profiel. Reden om de ‘issuer default rating’ van URW op ‘watch negative’ te zetten.

De verhoging van de schuldgraad kwam op een moment waarop al twijfel bestond over de Amerikaanse retailmarkt. Partijen als Amazon hielden daar huis op een voor de fysieke detailhandel vreselijke manier. In 2017 ging volgens vastgoedadviseur Cushman & Wakefield een recordaantal van bijna 9.000 winkels in de Verenigde Staten dicht.

Ontbrekende prognose
In welke mate zou URW bestand zijn tegen dat bloedbad? Wat de onderneming er in het eerste jaar na de fusie over zei, stelde beleggers niet gerust. In de toelichting op de resultaten over de eerste helft van 2018 ontbrak een prognose voor de voormalige winkelcentra van Westfield in Amerika.

Twee jaar later is meer bekend. In de eerste helft van 2020 werd de voormalige portefeuille van Westfield ongeveer even hard geraakt door de coronacrisis als het vastgoed dat al in bezit was voor de overname. De netto huurinkomsten daalden met 189 miljoen euro op jaarbasis. Van die daling komt 70 miljoen op het conto van de overgenomen portefeuille: 42 miljoen euro in de Verenigde Staten en 28 miljoen euro in het Verenigd Koninkrijk.

Schuldgraad verlagen lukt niet
Het grootste probleem voor URW is dat het de schuldgraad niet structureel omlaag krijgt. In februari 2019 meldde de onderneming een aanscherping van de doelstelling voor de loan-to-value van 35-45 procent naar 30-40 procent. In 2018, 2019 en de eerste helft van 2020 verkocht de onderneming voor 5,3 miljard aan vastgoed om leningen af te lossen.

Bij een gelijk gebleven waarde van de portefeuille zouden die aflossingen tot een daling van de schuldgraad hebben geleid. Maar de onderneming moest in de eerste helft van 2020 2,768 miljard euro ofwel 5,1 procent afboeken op de bestaande portefeuille. Nog eens 658 miljoen euro ging af van de waarde van ontwikkelprojecten en projecten die in de eerste helft van 2020 in exploitatie gingen. Zo steeg de schuldgraad in de eerste helft van 2020 naar 41,5 procent.

Verwatering
Verlaging van de schuldgraad via verkopen van vastgoed is een hele toer wanneer de waarde van het bestaande bezit afneemt. Het op 14 augustus naar buiten gekomen bericht dat URW een claimemissie voorbereidt, hoeft dus geen verbazing te wekken. Bestaande aandeelhouders zijn niet bij zo’n emissie gebaat, want die zien hun belang verwateren. URW kon ze niet geruststellen. De onderneming meldde alle opties voor versterking van de balans te bekijken.

Wat als Unibail-Rodamco zijn branchegenoot Westfield niet had overgenomen? Dan had er nu meer vet op de botten van Unibail-Rodamco gezeten. Versterking van de balans was dan minder noodzakelijk en een claimemissie nog niet aan de orde. Maar die versterking is wel noodzakelijk. Aandeelhouders dreigen dus met terugwerkende kracht te moeten betalen voor de overname Westfield via een verwatering van hun belang.

quote:

Namy schreef op 19 augustus 2020 23:37:

[...]

Ik zit zelf short in vijf bedrijven, waaronder Galapagos. Shorten is geen fraude, het is efficiënte prijsvorming omdat shorters vaak de prijs zetten naar waar die hoort.

Overigens zijn indexen van landen zoals Italië harder gedaald dan andere landen, terwijl in Italië een verbod is op short selling, terwijl bedrijven ook buiten Italië actief zijn.

Shorters kun je niet de schuld geven van een claimemissie, daarvoor moet je bij het bestuur zijn.
En toch plaats je je vertrouwen in het bestuur door in URW te beleggen.

quote:

Jelle Trader schreef op 20 augustus 2020 16:43:

[...]Jelle sluit zich helemaal aan. Short gaan is gewoon een handelsmethodiek, maar om reden dat 'men' dat niet eigen is, of vreemd vind, wordt er altijd op shortgangers afgegeven. Vreemd genoeg speculeren velen wel met gekochte putpremie, is ook gewoon short gaan hoor,...

quote:

wizz schreef op 20 augustus 2020 16:55:

[...]

Is er niet een wezenlijk verschil tussen shorten en short selling?

Ik kan short gaan middels derivaten (turbo's, opties e.d.) maar dat is toch wezenlijk anders dan shortselling waarbij aandelen worden geleend en worden gedumpt waardoor de koers juist daadwerkelijk beïnvloed wordt?
Derivaten hebben geen directe invloed op een koers, daadwerkelijke stukken wel.

Of maak ik dan een denkfout?

quote:

A_E_Niks schreef op 20 augustus 2020 17:01:

Goedemiddag allemaal:),
Mn vakantie in Frankrijk is bijna voorbij.....dan zullen wij de koersen weer even omhoog schoppen:)

quote:

A_E_Niks schreef op 20 augustus 2020 17:08:

Dank u voor deze info:)

quote:

Open denkwijze schreef op 20 augustus 2020 17:11:

Jelle Trader,

Dat is pas echt extreme bijgeloof

quote:

Jelle Trader schreef op 20 augustus 2020 17:05:

[...]Ja u maakt een denk fout. Als u putpremie koopt(Long put's, ofwel als u put's koopt...) en speculeert op een koersdaling van een aandeel of index, dan verkoopt de marketmaker u deze put en creeert hiermee latent de plicht op een lager niveau stukken te moeten afnemen. (kopen). Om dit te neutraliseren(Hedgen) verkoopt hij in ratio stukken(aandelen) en naar mate de koers verder daalt geeft hij aandelen bij.Bij Turbo's of futures a la baisse geldt hetzelfde. Het verschil is dat als men short gaat in stukken dat dit een directe actie is, kopen van put's werkt iets gedempter maar blijft in beginsel ook gewoon short gaan.

quote:

Jelle Trader schreef op 20 augustus 2020 17:06:

[...]Het is nu 'Au'-gustus, en hierop volgt 'Sell'- tember,...maar we gaan duimen voor je,...Oktober is veelal een mooie koopjesmaand,....maar dit terzijde.

quote:

NLvalue schreef op 20 augustus 2020 15:43:

[...]

Uit je reactie wordt duidelijk dat je niet weet wie Eumedion is. Google ze eerst even. Als je dan nog van mening bent dat de belangenorganisatie van institutionele beleggers rotzooi publiceert - neem dan even kontakt op met Amra Balic die namens Blackrock in het algemeen bestuur zit.

Shortselling is een A - B - C transactie. Het document praat alleen over A=B

Inlenen:
A leent uit (houdt het economisch eigendom (incl het 'recht' op waardeveranderingen), geeft tijdelijk het juridisch eigendom uithanden.
B leent in (en krijgt daarmee het recht op dividend, stem recht, maar niet t economisch eigendom)

Dat is een privaatrechterlijke transactie die buiten de beurs omgaat - en een vergoeding tegenover staat (incl vergoeding voor gemist dividend).

Institutionele beleggers zullen -zeker niet - proberen een fictie van gecontinueerd eigendom te creeeren - dat geeft bij dividend arbitrage de fiscus geen kans om te beargumenteren dat de uitlener (ipv de inlener) belastingplichtig is.

Degiro/Binck proberen die fictie wel te creeeren. Om jou te foppen dat a) jij - echt niet - de aandelen kan verkopen omdat je geen juridisch eigenaar meer bent, b) te maskeren dat zij die inleenvergoeding (ex Div - die krijg jij) in hun zak steken.

Dat foppen gaat lang goed (roteren onder klanten vd assignment etc) - maar als de shit echt aan de hand is en alle Binck beleggers tegelijk hun aandeel x af willen zullen een aantal erachter komen dat dat niet (tijdig) kan.

Dan krijgen we transactie B-C

Inlener verkoopt het juridische eigendom (en impliciet ook het economisch eigendom) aan partij C.

Normale transactie via de beurs.

Want het zal de beurs een worst wezen wie het economisch eigendom heeft. Hetzelfde als via jouw account wat aankopen voor je zwager met zijn geld - en afspreken dat opbrengst +/- winsten en verliezen voor hem zijn.

Juridisch zijn die aandelen gewoon van jou en kun je er mee doen/laten wat je wil. Garantie voor goede sfeer op familie feestjes.