Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

Marco1337 schreef op 27 augustus 2019 11:10:

Bij een 1% afwijking ten opzichte van kleppiere is het nog altijd 6,3%. Overigens vind ik kleppiere een beter fonds dan ECP. Met name LTV in combinatie met de grote cashpositie maakt ze erg weerbaar voor mindere periodes. Daarnaast is het vastgoed vergelijkbaar met ECP.

Die 6,8% is een 1,5% risico premie ten opzichte van kleppiere. Dat is zelfs voor de meest pessimistische analisten voldoende lijkt mij. 26,50 lijkt niet bepaald op de huidige koers. Ik vraag me echt af hoe lang het nog duurt voordat de markt in dit gat springt. Dat kan wel eens heel erg lang gaan duren.

quote:

Economische Vluchteling schreef op 27 augustus 2019 10:56:

[...]

In principe rekent deze het in meer detail, alleen is het dan per land opgesplitst en zit er een heel jaarlijks model achter. Fundamenteel is de berekening ongeveer hetzelfde. Verder ga ik bij hun uit licht stijgende huur, waar ik bij WHV van lichte krimp uit ga.

In het modelletje op het URW forum rekende ik met 4.5% NIY voor UWR, 5% voor ECP en 5.3% Voor Klepierre.

Stel ik neem de 5.3% van Klepierre, en doe daar nog 0.5% risico/kwaliteit premie op.
mijn WHV model rekent ongeveer met die 5.8% om op die €35 uit te komen.
Stel je voor: je wil heel erg kritisch zijn, en je gaat er van uit dat WHV altijd 1%-punt minder groei/meer krimp heeft dan klepierre, ondanks de groeiende Belgische Assets, 2 sterke Franse assets en Tilburg/Nieuwege/Hoofddorp die toch wel dominant zijn in de portefeuille met prima vooruitzichten.
Om daar voor te compenseren eis je 1% hogere NIY, dat compenseert het namelijk precies.
Dan zou je uitkomen op 6.8% NIY, wat gelijk staat aan ongeveer €26.50 per aandeel.
Dan kom je ongeveer op dezelfde upside van 40-50% uit als die andere fondsen in dat andere modelletje.
Het verschil is dat je vanwege de hoge risicopremie toch een wat hoger rendement kan verwachten, als het verschil in rente niet te groot wordt, dat blijkt uit het dividend an 14% nu, mogelijk alsnog ~11.5% na verlaging Bij een debt/ebitda< 9.
Bovendien heeft Wereldhave niet te veel liabilities/schulden off-balance sheet, vrijwel alles wordt keurig geconsolideerd; Zoals NLvalue het ook ongeveer zegt: What you see is what you get.

quote:

hjs64 schreef op 27 augustus 2019 12:08:

In het jaarverslag 2018 van Klepierre stond dat ze voor 400 miljoen eigen aandelen in wilden gaan kopen. Dus zo vanzefsprekend vind ik het niet dat Klepierre op overnamepad gaat.
Heb overigens zowel ECP als Klepierre (en Deutsche Euroshop om ook wat in Duitsland te hebben).

quote:

hjs64 schreef op 27 augustus 2019 12:08:

In het jaarverslag 2018 van Klepierre stond dat ze voor 400 miljoen eigen aandelen in wilden gaan kopen. Dus zo vanzefsprekend vind ik het niet dat Klepierre op overnamepad gaat.
Heb overigens zowel ECP als Klepierre (en Deutsche Euroshop om ook wat in Duitsland te hebben).

quote:

crux schreef op 27 augustus 2019 14:04:

Het lijkt er op dat de koers van WHV met uitbodeming bezig is.
De dalende trend is natuurlijk nog wel intact, maar een ritje naar € 20 moet mogelijk kunnen zijn.

quote:

crux schreef op 27 augustus 2019 13:24:

[...]
Bedankt voor je uiteenzetting. Top ! Abtje.
Als je de 4 winkelvastgoedfondsen naast elkaar zet dan hebben ze nagenoeg dezelfde discount t.o.v. de door jou berekende Fair Value.
Maar ik denk dat er toch wat meer aan de hand is met WHV wat niet uit de cijfers blijkt en waar we geen vat op kunnen krijgen.
Waarom het grote verschil in shortpositie tussen WHV en de rest?
De fondsen die short gaan weten toch ook wel waar ze mee bezig zijn?

Laatst bekende shortpositie:

WHV 20,28%
URW 2,53%
ECP 2,25%
Vastned 1,83%
Klepierre 1,52%.

quote:

Economische Vluchteling schreef op 27 augustus 2019 14:24:

[...]

Eens, maar dat is <5% van de market cap, waar al bijna de helft van gedaan is. Top gebruik van kapitaal op de huidige yields en mooi voor de aandeelhouders! Maar ik denk dat het vastgoed spelletje voor management toch echt het leukst is als je mooie acquisities kan doen en zo echt kan groeien. Dat is nu eenmaal het precedent onder de vastgoedfondsen. Soms gaat helaas ten koste van waarde voor de aandeelhouder, zoals recente aankopen van UR(W) en Vastned.

quote:

Ignoramus schreef op 27 augustus 2019 22:12:

Economische Vluchteling lijkt wel op de stoel te zitten van de nieuwe CEO dhr Storm. Met verbazing lees ik berichten alsof er inside informatie bekend is,. Niemand weet op dit moment de juiste taxaties en
bezettingsgraad etc. Laat dit nu even over aan CEO dhr Storm en dan kan hij 31-10-2019 hopelijk wat duidelijkheid scheppen. Ik wordt moe van dat beredeneer/berekenbaarheid/zekerheid etc.
Alleen maar suggereren het is "verwondelijk"hoeveel fantasie en losgezongen van de realiteit en waarheid kan gaan.

quote:

Ignoramus schreef op 27 augustus 2019 22:12:

Economische Vluchteling lijkt wel op de stoel te zitten van de nieuwe CEO dhr Storm. Met verbazing lees ik berichten alsof er inside informatie bekend is,. Niemand weet op dit moment de juiste taxaties en
bezettingsgraad etc. Laat dit nu even over aan CEO dhr Storm en dan kan hij 31-10-2019 hopelijk wat duidelijkheid scheppen. Ik wordt moe van dat beredeneer/berekenbaarheid/zekerheid etc.
Alleen maar suggereren het is "verwondelijk"hoeveel fantasie en losgezongen van de realiteit en waarheid kan gaan.

quote:

Economische Vluchteling schreef op 27 augustus 2019 19:23:

[...]

Dat is een terechte vraag. Hier dan nog een uiteenzetting ;)
Ik denk dat de volgende 5 redenen hier aan bijdragen:

1. De float, het dagelijkse volume en de market cap zijn ideaal. Bij ECP is het volume toch zeker 4 keer lager bij een vergelijkbare prijs en market cap. Hier wordt de prijs te snel te hard gedrukt als je grotoe posities in wil nemen. URW is dan weer te groot om een heel grote invloed te hebben op de koers als je deze wil struren als middelgroot Europees hedgefund. We zitten denk ik op de sweet spot, Dit is op zich niet een heel belangrijk punt maar wel relevant.

2. De organisatie, er was lange tijd geen CEO en het rommelde blijkbaar wat winnen de organisatie en de strategische koers, wat in andere fondsen duidelijk minder aan de orde was. Er is zo weinig daadkracht en zorgen worden niet weggenomen.

3. De voortdurend dreigende dividendverlaging. En hierbij benadruk ik dat dit echt een heel belangrijk punt is. Deze is door gebrek aan groei vrijwel een zekerheid geworden. Hier gaat men er echt van uit dat er bij aankondiging nog een spike omlaag komt op zeer hoog volume, waar toch weer mooi gecovered kan worden in de toekomst. Dit is bij andere fondsen minder aan de orde, hoewel dit nu bij Vastned bij voorbeeld wel een probleem is nu.

4. a) De consensus dat WHV het zwakste vastgoed heeft dat het hardste geraakt wordt, ook op de langere termijn. Hier hadden ze de afgelopen jaren gelijk in, met vrijwel 0 groei ondanks miljoenen aan investeringen. Nu blijkt dat de rest van de markt het ook zwaar heeft. Dit zorgt voor minder institutionele interesse. Vastnet en URW hebben hier bij voorbeeld veel minder last van, omdat het veel zekerder is dat deze formules in grote lijnen toekomstbestendig zijn. Dit merk je echt in de yields.
b) Hieruit volgt ook de percepte van de grootste kans op een sterke neerwaartse spiraal met gedwonen verkopen en krimp. Dit verhoogt de risicopremie aanzienlijk en zorgt dat risico-averse kopers weg blijven en geeft de shorters meer vrij spel. Dit is denk ik ook wel een heel belangrijk punt.

5. De grote capex behoefte om de oudere centra up-to date te krijgen heeft er voor gezord dat de schuld telkens weer opliep. Deze simpele cashflow metric is een heel belangrijk punt waar de hedgefunds op letten, om te kijken of een fonds in de problem komt. Puur kwantitatief, en je hoeft hier in principe niet eens de onderliggende business voor in te zien (doen ze natuurlijk wel). Gelukkig zijn de updates voorlopig bijna klaar. Tilburg deel 3, Leiderdorp en Dordrecht nog voor de boeg, wat prima kan na dividendverlaging. Dit punt is bij andere fondsen dus ook niet zo'n groot probleem.

*)Deze punten samen maken het allemaal natuurlijk erger en veroorzaken behoorlijke wanhoop bij veel beleggers, waardoor vrijwel iedereen het vertrouwen verliest en bijna niemand meer aan hoge koersen durft te denken. Dit is natuurlijk ideaal voor de hedgefunds. En hier zijn we dan beland nu.....

Natuurlijk een prachtige case om achteraf te bestuderen en lessen uit te trekken! Zeker punt 3 en punt 5 waren in 2015 al zichtbaar. 3 en 4 werden gaandeweg pas duidelijk.
Punt 1 op zich is natuurlijk geen reden op zich, maar ik denk dat als je de shortsell lijst bekijkt dat gemiddeld €1 miljard aan waarde en €10 miljoen dagelijkse omzet toch wel een mooie sweet spot is.