Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

NLvalue schreef op 29 juli 2019 08:13:

FF: het WHV mgt heeft waarde lopen vernietigen, en zoals het hj bericht aangeeft, slagen ze ook met development pipeline, en de aankoop van het C&A pand in Tilburg niet de vermogenskosten terug te verdienen.

Kortom - het blijft waarde vernietigen , en de koersontwikkeling (van WHV, maar ook anderen) reflecteert dat (meer dan), en zal dat blijven doen totdat er duidelijke stappen worden gezet om waarde te creeeren.

Disclaimer; ik ben long WHV, en schat in dat t geduld van aandeelhouders op is. En we daardoor veel fundamentelere strategischere keuzes gaan zien over de toekomst van WHV, al dan niet, als exploitant van winkelvastgoed.

quote:

FreedomFighter schreef op 29 juli 2019 05:36:

Ik ben een PE-partij, en ik zie een bedrijf op de beurs met een beurswaarde van 800 miljoen. Het heeft een cash flow van 110 miljoen (uit mijn hoofd).

Ik koop 50 procent van de aandelen voor 400 miljoen.

Ik ga daarvoor naar de bank, die mij 280 miljoen geeft tegen een rente van 2 procent. Ik investeer zelf 120 miljoen.

Aflossingsschema: 140 miljoen in 20 jaar, is 7 miljoen per jaar.
Rente: begint met 5,6 miljoen, loopt af naar 2,8 miljoen per jaar.
Debt service dus: 12,6 miljoen, loopt af naar 9,8 miljoen per jaar.

50 % van de aandelen WHA leveren jaarlijks 20 miljoen keer 2 euro dividend op, is 40 miljoen per jaar.

Ik steek dus jaarlijks 30,2 miljoen in mijn zak. Een rendement van 25 procent cash on cash.

Het rendement is 40 miljoen minus 5,6 miljoen, is 34,4 miljoen, oplopend naar 37,2 miljoen, kortom ca 28 procent oplopend naar ca 31 procent.

Daarbij let ik alleen op het dividend. De overige winst is nog niet eens meegenomen.

Voor een Private Equity-partij is 20 procent rendement al een mooi resultaat. WHA levert bij een normale bankfinanciering met 30 % equity al een rendement op van tegen de 30 procent.
Zie voorbeeld hierboven.
Volgens de normen van een PE-investeerder is WHA dus al bijna 50 procent ondergewaardeerd.

PE heeft overigens de hoogste rendementeisen van alle typen investeerders. Gewone beleggers zijn tevreden met 7 procent, en daarbij gaat het wederom alleen om het dividend.

Indicatief zijn ook de koers-winstverhoudingen van andere bedrijven op de beurs.

Voor een bedrijf met een nagenoeg gelijk blijvende winst geldt indicatief een koerswinstverhouding van 10 tot 17.

Sommetje maken, kom je uit op een beurskoers tussen 27,5 en 46,5.

Prik de kwv op 12, kom je op 33.

De huidige beurskoers van Wereldhave is absurd.

quote:

kassa! schreef op 29 juli 2019 09:19:

kwartiertje bezig en al 125k verhandeld

quote:

FreedomFighter schreef op 29 juli 2019 08:45:

[...]

Grotendeels oneens.

Ja, het management heeft waarde vernietigd, maar dan alleen door de verkoop van Itis. De rest van de waardedaling NAV komt voor rekening van de taxateurs, en kan gezien het stijgen van de winst in de overige assets niet op rekening van het management worden geschreven.

Bij een stijging van de huurinkomsten hoort een hogere taxatie, en taxateurs die die logica niet kunnen volgen, horen aan de dijk gezet te worden.

Zo lang het indirecte resultaat het directe resultaat niet volgt, kan de gemiddelde belegger het niet volgen.

De gemiddelde leest niet verder dan een krantenkop, en komt nooit in zijn leven toe aan de vraag of een taxatie subjectief is.

Het pand C & A is een strategische aankoop, om het plan Frederikstraat ten uitvoer te kunnen brengen. Je kunt geen projecten ontwikkelen, zonder beschikking te hebben over alle benodigde grond.

Er zijn daar grote verbouwingen en ontwikkelingen aan de gang, en het spreekt vanzelf dat het bijbehorende rendement dan nog niet gerealiseerd is.

Het project is klaar 2021, en als er na een jaar nog niet voldoende huur uitkomt, dan kan er worden geoordeeld.

Kortom, het is niet zo dat er waarde vernietigd blijft worden. Het is nog steeds zo dat beleggers negatief zijn, omdat ze hun huiswerk niet doen.

quote:

4finance schreef op 29 juli 2019 10:31:

WERELDHAVE... in december 2018 aandelen gekocht. Behoorlijk verlies dus. Koop nog even niet bij. De spiraal lijkt voorlopig naar beneden te staan. Gaat het wel tussen de €15,00 - €17,50 noteren, dan maar eens afwegen. Ik zie ook op dit moment niet waarom het wel omhoog zou gaan...

quote:

NLvalue schreef op 29 juli 2019 11:37:

Crux- als je ook zo autorijdt- alleen in de achteruitkijkspiegel kijken- heb je een vrij grote kans de bocht te missen..

quote:

4finance schreef op 29 juli 2019 10:31:

WERELDHAVE... in december 2018 aandelen gekocht. Behoorlijk verlies dus. Koop nog even niet bij. De spiraal lijkt voorlopig naar beneden te staan. Gaat het wel tussen de €15,00 - €17,50 noteren, dan maar eens afwegen. Ik zie ook op dit moment niet waarom het wel omhoog zou gaan...

quote:

FreedomFighter schreef op 29 juli 2019 05:36:

@Bart

"Wereldhave heeft met Itis veel waarde vernietigd voor de aandeelhouder, daar kun je echt niet omheen."

Er hangt nu een groot vraagteken boven mijn hoofd, want ik heb dat nergens ontkend en is geen onderdeel geweest van mijn betoog.

Als ik het voor het zeggen had bij WHA, was Itis nooit verkocht. Tientallen miljoenen boekverlies lijden, en ook nog eens een asset kwijt die veel meer oplevert dan de lening kostte die met dat bedrag afgelost is.

En dat alleen om die kxx-LTV op peil te houden.

Dan vernietig je dus waarde. Ik noem dat de 'junkyard-methode van bedrijven slopen'.

Sturen op de LTV, en daarmee zowel de winst als de boekwaarde in een neerwaartse spiraal omlaag brengen.

Mijn grootste vrees is dat de nieuwe CEO dat opnieuw gaat doen. Eerlijk gezegd denk ik dat hij het anders gaat aanpakken.

En als je schrijft: "Maar zelfs luie analisten kunnen zien dat Wereldhave na de verkoop van Itis met een winst voor de dag komt die bijna hetzelfde is als met Itis. Dan lever je dus een wereldprestatie, en dat hoor je niemand zeggen."

dan kijk je wel erg gemakkelijk over een bijna 12% lager direct result heen hoor (H1'2019): "Direct result € 65.8m (H1 2018: € 59.7 from continuing operations; € 74.5m including Finland)".

Nee, dat heb je helemaal goed gezien. Dat komt ervan als je tot diep in de nacht rapporten zit te lezen, en ik vind ze eerlijk gezegd lastig doorzoekbaar, zelfs op een computer.

Maar je hebt helemaal gelijk.

Punt is alleen dat mijn verhaal ondanks het andere cijfer klopt als een bus.

Sinds Itis is verkocht is het rendement uit de overige assets (continuing operations) fors gestegen. Van 59,7 naar 65,8 miljoen.

Een rendements-stijging van vlak 10 procent. Dat is voor een vastgoedbelegger een wereldprestatie.

Lees je nergens...

Ondanks dat België significant heeft weten uit te breiden. En nu alweer is de LTV terug op 40%.

De koers-winst verhouding is negatief: Wereldhave maakte in 2018 €55,6m verlies en op basis van H1-2019 zal het voor FY-2019 ook vermoedelijk verlies worden.
Ook als je alleen naar het directe resultaat kijkt is het weinig rooskleurig, dat was over 2017 nog €3,43, en voor 2019 is de verwachtings-range €2,75-€2,80.

Dat zie je helaas - of juist niet helaas, afhankelijk van wat je wilt met Wereldhave - helemaal verkeerd.

Ten eerste, er zijn verschillende soorten koerswinstverhoudingen. Welke je gebruikt, hangt af van het doel waarvoor je hem wilt gebruiken.

Ik ga uit van de Trailing P/E from Continued Operations.

en.wikipedia.org/wiki/Price%E2%80%93e...

Dit is degene die van belang is, als je wilt beoordelen welk rendement je krijgt op je investering of belegging.

Het gaat om de operationele winst of om de cash flow (niet helemaal hetzelfde, maar goed).

Taxatieveranderingen, die het indirecte resultaat bepalen, hebben daar geen invloed op.

Ik had aangenomen dat dat duidelijk is.

Volgende scenario.

Ik ben een PE-partij, en ik zie een bedrijf op de beurs met een beurswaarde van 800 miljoen. Het heeft een cash flow van 110 miljoen (uit mijn hoofd).

Ik koop 50 procent van de aandelen voor 400 miljoen.

Ik ga daarvoor naar de bank, die mij 280 miljoen geeft tegen een rente van 2 procent. Ik investeer zelf 120 miljoen.

Aflossingsschema: 140 miljoen in 20 jaar, is 7 miljoen per jaar.
Rente: begint met 5,6 miljoen, loopt af naar 2,8 miljoen per jaar.
Debt service dus: 12,6 miljoen, loopt af naar 9,8 miljoen per jaar.

50 % van de aandelen WHA leveren jaarlijks 20 miljoen keer 2 euro dividend op, is 40 miljoen per jaar.

Ik steek dus jaarlijks 30,2 miljoen in mijn zak. Een rendement van 25 procent cash on cash.

Het rendement is 40 miljoen minus 5,6 miljoen, is 34,4 miljoen, oplopend naar 37,2 miljoen, kortom ca 28 procent oplopend naar ca 31 procent.

Daarbij let ik alleen op het dividend. De overige winst is nog niet eens meegenomen.

Als je dan schrijft "De oorzaak is puur en alleen gelegen in negativiteit" dan sluit je je ogen willens en wetens voor wat er werkelijk gebeurt. Dat mag, maar als belegger zie je het terug in het rendement.

Voor een Private Equity-partij is 20 procent rendement al een mooi resultaat. WHA levert bij een normale bankfinanciering met 30 % equity al een rendement op van tegen de 30 procent.

Zie voorbeeld hierboven.

Volgens de normen van een PE-investeerder is WHA dus al bijna 50 procent ondergewaardeerd.

PE heeft overigens de hoogste rendementeisen van alle typen investeerders. Gewone beleggers zijn tevreden met 7 procent, en daarbij gaat het wederom alleen om het dividend.

Indicatief zijn ook de koers-winstverhoudingen van andere bedrijven op de beurs.

Voor een bedrijf met een nagenoeg gelijk blijvende winst geldt indicatief een koerswinstverhouding van 10 tot 17.

Sommetje maken, kom je uit op een beurskoers tussen 27,5 en 46,5.

Prik de kwv op 12, kom je op 33.

De huidige beurskoers van Wereldhave is absurd.

Beleggers doen geen onderzoek, en denken dat een krantenkop, geschreven door een journalist die ook geen onderzoek doet, de werkelijkheid weergeeft.

quote:

crux schreef op 29 juli 2019 11:53:

[...]
Als je nu in de auto stapt en je wilt vooruitrijden heb je een vrij grote kans dat je achteruit gaat door de zeer harde tegenwind ;-)

quote:

NLvalue schreef op 29 juli 2019 13:08:

[...]

Gewoon een ouderwetse Euro5 diesel met 700nm koppel meenemen - daar ploegen we wel doorheen.

Maar even serieus: je hebt een punt met je boodschap. Alle vastgoedfondsen hebben enige mate van “rijden op de Afsluitdijk met je caravannetje en windkracht 7”. Niet ideaal voor de beginnende chauffeur zonder rijbewijs E.