Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

!@#$!@! schreef op 20 juni 2023 14:52:

Mmm niet de aandeelhouders natuurlijk.

Na 20 jaar beleggen blijft de financiële wereld toch maar een raar wereldje. Blijven maar vreemde zaken.

Immers oude bestuur was perfect bereid aandeelhouders te naaien met een onnodige aandelen uitgifte, maar obligatie houders moeten nu opeens te vriend gehouden worden?
Regels zijn regels. Sinds wanneer zij er opeens gratis cadeaus in de financiële markten??????
Ik snap het verschil niet.

Bedacht voor de extra info Hcohen en interpretatie Lamsrust.

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 20 juni 2023 15:23:

[...]

Is er een verschil met preferente aandelen?
Ik heb er een paar en die hebben soortgelijke kenmerken...

quote:

Lamsrust schreef op 4 mei 2023 22:02:

[...]

Dat een doorrol niet positief ontvangen wordt door de hybrid debt bondholders is “logisch”, immers bij aflossing kunnen zij dit type geld in de huidige markt voor het dubbele rentepercentage wegzetten. Echter, in de huidige markt lost vrijwel geen enkele partij dit type schuld af, omdat herfinanciering (indien al beschikbaar) veel duurder is. Indien URW nu de hybrid niet aflost, lijkt mij derhalve nauwelijks van invloed op de reputatie van URW als bond emittent. Zeker niet indien URW - mocht het benodigde geld wel binnen zijn in 2025 - een bod doet de uitstaande hybrid bonds tegen de nominale afloswaarde. Ik denk dat URW’s investment bankers een dergelijk arrangement wel kunnen afspreken met de belangrijkste bondholders, i.e. zodra de LTV (incl. Hybrids) < 40% worden jullie nominaal afgelost.

quote:

Lamsrust schreef op 20 juni 2023 15:45:

[...]

Aan een hybrid zit een juridische aflossingsverplichting en op preferente aandelen niet, waardoor de rente veelal fiscaal aftrekbaar is en het pref dividend dus niet.

quote:

junkyard schreef op 21 juni 2023 00:45:

[...]

Hybrid is in principe ook perpetual (wel met step-up), anders telt het niet mee als equity. URW is als REIT onbelast, daarmee is rente aftrekbaarheid niet zo'n issue.

quote:

junkyard schreef op 21 juni 2023 00:36:

[...]

Blijkbaar dacht URW management hier toch anders over, en vond men het gepast om de rentelast te verhogen en een deel af te lossen (wat relatief duur moet worden geherfinancierd) ipv doorrol tegen gunstige voorwaarden.

Reputatie in de bond markt wordt wat zwaarder gewogen dan je eerdere inschatting (na mijn melding dat reputatie kan meewegen in keuze).

Markt omstandigheden blijven bijzonder, 5y fixed hybrid rate thv 7,25% wordt als onvoldoende beschouwd bij (risico) positie rond de 45% LTV.

quote:

Lamsrust schreef op 21 juni 2023 08:42:

[...]

Eens. Ik had dit cadeautje niet verwacht, alhoewel ik meermaals heb gewezen op het belang van toegang tot de bondmarkt. Overigens ligt de equity markt er niet echt wakker van, nu het gaat om plm. E25 miljoen per jaar voor max 5 jaar, want in 2028 lost URW zeker af. De hybrid van E 750 mln in 2026 zal ook zeker worden afgelost, want er kan nog 3 jaar voor gespaard worden middels winstinhouding.

Waar ik meer benieuwd naar ben is naar de uitleg van management URW over deze stap tijdens investor call H1: impliciet geven ze hiermee namelijk aan dat de deleverage van de US nog even kan duren, dit dit een tijdelijk cadeautje is en dat er hard gespaard moet worden om in 2026 en 2028 alle hybrids af te lossen, i.e. dividend blijft uit dan wel laag (E 2 a 3 per aandeel ofzo). Ik lig daar niet wakker van, zie liever eerst een stevige balans.

quote:

Mr. Fleming schreef op 21 juni 2023 12:12:

[...]
De coupon die ze weggeven wel. 7.25% vind ik wel zeer fors.

Ja, ik snap niet dat ze niet gewoon die huidige perpetual verlengen. De kopers hebben de regels er bijgekregen toen ze die initieel kochten, dus het zal voor hen geen verrassing zijn. Beetje geld weggooien op deze manier.

En een cashbedrag er ook nog bij undisclosed.

Cashbedrag is gewoon bekend. Voor elke huidige perpetual van 100.000 euro krijgen ze voor 84.000 euro een nieuwe en 16.000 euro cash. Is nog wel iets met afronding. Als je minder dan 7 perpetuals hebt, dan krijg je geen cash.

Houdt je aandeelhouders maar lekker in het ongewisse. En geef en hen vooral geen mededelingen over het dividend, zoals eerder beloofd. Dat wekt wel het juiste vertrouwen..
Wakker liggen doe ik wel als URW, bestuur haar woord gaat breken aangaande het dividend..! Er is gezegt dat ze in 2023 het dividend zouden hervatten. Nu wordt dat waarschijnlijk 2023 dividend, betaalbaar gesteld voorjaar 2024.
Dat is al een krasje als Bestuur, als je hier onduidelijk over bent/niet je woord nakomt.. Maar goed. 2 euro is helemaal prima om mee te beginnen.

Er is gelijk al gezegd dat er over boekjaar 2023 weer dividend uitgekeerd wordt. Als er niets aan veranderd, wat moet je dan melden?

Maar dividend weer schrappen is zeker niet aan te bevelen. Vele beleggers die langs de zijlijn hebben gestaan en hebben gewacht zullen dan afhaken.
Met daarop de shorters die keihard van de beweging naar beneden gebruik zullen maken. En je hebt onherstelbare koersschade aan het aandeel te pakken. Denk aan koersen van € 15 of lager.. Dan wordt het een JET-verhaal, net zo lang dood de hedger en de shorters naar beneden getreiterd, totdat het bedrijf in elkaar dondert.. En dat zou toch jammer zijn..

Je kunt het huidige bestuur wel kwalijk nemen dat ze te lang gewacht hebben met het VS vastgoed verkopen. Zijn ze al 2 tot 3 jaar mee bezig en het lukt amper, omdat ze de hoofdprijs wilden hebben.. En dit terwijl iedereen wist dat de rente aan het stijgen was en dat dit de waarde van vastgoed aantast.. Bestuur had veel eerder eieren voor het geld moeten kiezen en toehappen.. Nu krijgen sowieso al veel minder voor de VS-Malls als 36 maanden geleden.. Dat had een kind nog zelfs zien aankomen..
Maar goed positief is dat de FED veel sneller als de ECB met de rente gaat stoppen met verhogen en op termijn zelfs verlagen.. Alhoewel verlagen nog wel een jaar of 1 a 2 op zich kan laten wachten, schat ik in.

Is juist prima dat ze de hoofdprijs willen. Dat is het ook waard. Het is niet zo dat ze verplicht zijn om te verkopen.
En als de rente-stijging de waarde van het vastgoed laat dalen, laat een rente-daling dan het vastgoed weer stijgen?
Over rente gesproken, de markt schat op dit moment in dat aan het eind van dit kalenderjaar de fed-rente alweer lager staat, dus 1 a 2 jaar is veel te hoog in geschat.

Foodfall blijft goed in de malls, recessie en economie zijn zo slecht nog niet.

Foodfall? Is dat een combinatie van footfall en foodhall? (grapje)

Verder in mijn optiek, staat of valt URW met het tijdig hervatten van het dividend. Dit zal nieuwe beleggers aantrekken,
Dividendfondsen zullen weer instappen, hierdoor worden shortfondsen er uitgejaagd. En Bestuur URW laat zien dat ze haar woorden met daden, betrouwbaar onderbouwd en ze laten zien dat ze niet incompetent blijven. Ook dit zal meespelen voor toekomstige instappers..
Dan zal URW weer floreren aan de beurs. Dit is de enige manier..
Doe je dit niet, zal het tegenovergestelde zich gaan afspelen..

Ik ben het eens dat het uitkeren van dividend weer beleggers zal binnenbrengen.

quote:

Lamsrust schreef op 21 juni 2023 08:34:

[...]

Mijn opmerking was meer in algemene zin bedoeld, niet specifiek op URW. Prefs kennen die step-up en tussentijdse aflosdatum niet, dus er is wel degelijk verschil.

quote:

Lamsrust schreef op 21 juni 2023 08:42:

[...]

Eens. Ik had dit cadeautje niet verwacht, alhoewel ik meermaals heb gewezen op het belang van toegang tot de bondmarkt. Overigens ligt de equity markt er niet echt wakker van, nu het gaat om plm. E25 miljoen per jaar voor max 5 jaar, want in 2028 lost URW zeker af. De hybrid van E 750 mln in 2026 zal ook zeker worden afgelost, want er kan nog 3 jaar voor gespaard worden middels winstinhouding.

Waar ik meer benieuwd naar ben is naar de uitleg van management URW over deze stap tijdens investor call H1: impliciet geven ze hiermee namelijk aan dat de deleverage van de US nog even kan duren, dit dit een tijdelijk cadeautje is en dat er hard gespaard moet worden om in 2026 en 2028 alle hybrids af te lossen, i.e. dividend blijft uit dan wel laag (E 2 a 3 per aandeel ofzo). Ik lig daar niet wakker van, zie liever eerst een stevige balans.

quote:

junkyard schreef op 21 juni 2023 19:19:

[...]

Dat dit bericht toont dat een stevig cash dividend verder wegdrijft is duidelijk, URW zal hard nadenken wat voor zoethoudertje aandeelhouders komende jaren tegemoet kunnen zien, dit zal vooral symbolisch zijn.

quote:

junkyard schreef op 21 juni 2023 19:19:

[...]

Zekerheid van aflossing is er niet, anders hadden hybrid bondholders niet geklaagd over doorrol bij deze yield.

Dat dit bericht toont dat een stevig cash dividend verder wegdrijft is duidelijk, URW zal hard nadenken wat voor zoethoudertje aandeelhouders komende jaren tegemoet kunnen zien, dit zal vooral symbolisch zijn.

Uiteindelijk moet de waarde vooral worden getoond in sterke bezetting/huren, de megamall strategie moet (blijven) aanslaan voor beurs succes. Daarnaast zou iets dalende rente ook helpen (tenzij dit door harde recessie omlaag wordt gedreven).

quote:

dvl-2 schreef op 21 juni 2023 19:30:

[...]

Die mening deel ik niet. 12 juni is een bond afgelost van 500mio (er is geen bericht van een nieuwe bond) en nu 200mio aflossing op de hybrids. Volgens het jaarverslag was er 3miljard aan cash einde jaar, daar is dan nu deze aflossingen 2,3 miljard van over. Er is dus door het doorrollen van deze hybrid, cadeautje of niet, voldoende cash om een (klein) dividend uit te keren begin volgend jaar. Zoveel bonds lopen er dit jaar niet meer af.

quote:

junkyard schreef op 21 juni 2023 23:16:

[...]

LTV (solvabiliteit) is het probleem, niet zozeer liquiditeit (cash), wat betreft het dividend (of hybrid aflossing). Het is op korte aannemelijk dat boekwaarden verder dalen, en desinvesteringen staan stil vanwege een nagenoeg dichte transactiemarkt waarin vraag en aanbod een nieuw evenwicht zoekt (beneden boekwaarde). URW blijft verspijkeren aan projecten (vooral in Hamburg) met oplopende kosten zonder positieve herwaardering na oplevering vanwege yield stijging tov aanvang project. De LTV zal hierdoor op korte termijn hoogstens stabiel blijven, en is te hoog om nu al te denken aan een cash dividend (onttrekking van equity - stijging LTV). Vandaar dat URW eerst een zoethoudertje voor aandeelhouders moet presenteren, om tegemoet te komen aan eerder uitgesproken verwachtingen zonder kapitaal te verliezen. Ik verwacht een cash dividend met stock keuze (waarbij stock zeer gunstig geprijsd zal ziin tbv binnenhouden kapitaal).

Maar 2023 duurt nog even, wellicht dat de zaak er over een halfjaar anders voorstaat en er weer transacties mogelijk zijn, en aandeelhouders voller beloond kunnen worden.

quote:

Branco P schreef op 22 juni 2023 06:56:

Cash-dividend gaat er alleen komen als dit de financiële ratings niet aantast. URW gaat zijn panden niet in de uitverkoop doen, het is geen WHA, en dus zou alles een jaartje op kunnen schuiven. Dan is dat maar zo.

quote:

Gijsbertha schreef op 22 juni 2023 12:24:

Ian Fleming, je praat als een kip zonder kop. Om er een aspect uit te pakken:

"verhuizen van AEX naar franse beurs, wat ongunstig is voor NL beleggers vanwege torenhoge franse dividendbelasting en niet-claimbaar bij een aantal NL brokers zoals de giro"

Wat een onzin. Unibail is fiscaal gevestigd in Frankrijk, een AEX notering heeft nul impact op de fiscale vestigingsplaats. Met een AEX notering werd er Franse dividendbelasting ingehouden, met daarbij behorende problematiek omtrent het terugvragen van Franse dividendbelasting (voor zover er meer werd ingehouden dan het NL-Franse belastingverdrag voorschrijft), en zonder AEX notering is de inhouding van Franse dividendbelasting en het (deels) terugvragen daarvan precies hetzelfde.