Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Lamsrust schreef op 28 september 2022 11:29:

[...]

Die EUR 2 mrd aan hybrid debt moet de komende jaren wel worden afgelost. Een deel van EUR 1.25 mrd in 2023. Het is derhalve wijs om deze EUR 2 mrd mee te nemen als onderdeel van de schulden. Dat doet het management inmiddels ook, aangezien ze op presentaties inmiddels de LTV inclusief hybrid debt vermelden.

Het is voor URW management nu zaak om geen grote nieuwe CAPEX projecten te entameren, zodat de volledige winstinhouding en opbrengst verkopen aan schuldaflossing kan worden besteed.

Omdat de rente voor 8 jaar vastligt is er overigens geen enkele reden voor paniek, zolang de gemaakte winsten niet naar de aandeelhouders gaan maar naar de schuldeisers. Indien de verkopen in de US niet volledig mochten lukken kan de hybrid debt worden afgelost met de winsten uit 2024 en 2025, i.e. de LTV hoeft niet op te lopen.

quote:

Lamsrust schreef op 28 september 2022 11:44:

[...]

Management houdt zich bezig met zijn taak en dat is niet het bespreken van de beurskoers. Er is op dit moment niets dat het management kan doen overigens, de rente staat vast, er is geld voor de komende 3 jaar en de operationele prestaties en verkopen vorderen gestaag.

Dit zijn de momenten waarop je niet moet klagen, maar wakker moet zijn, want NU kun je veel geld verdienen door in te stappen.

quote:

junkyard schreef op 28 september 2022 12:31:

URW kan er bij hevige markt turbulentie waarschijnlijk ook voor kiezen om hybrid debt niet af te lossen, en door te laten rollen op een hoger (step up) tarief. Bij aanvang leek dit geen aantrekkelijk tarief, maar goed mogelijk dat dit in huidige markten nog als relatief laag tarief zal worden gezien. Hybrid debt is als perpetual in de markt gezet, anders kan dit niet als equity worden beschouwd.

De eerstvolgende hybrid die einddatum (first reset date) bereikt is de € 1,25 miljard (@ 2,125%), met call datum oktober 2023.

Deze koers nu op ongeveer 88%, wat aangeeft dat er wordt ingeprijsd dat dit mogelijk wordt doorgerold in plaats van afgelost:
www.boerse-frankfurt.de/bond/fr001333...

Bij doorrol zal het tarief op deze hybrid worden vastgesteld op 5 jaar mid swap + 1,675%. Dit zou nu ongeveer 4,8% zijn. Ik verwacht niet dat URW nu tegen betere voorwaarden een 5 jaar hybrid in de markt kan plaatsen.

De operationele kasstromen worden nu deels aangewend voor projecten (zoals Hamburg), URW zal niet snel € 1,25 miljard uit de operationele kasstromen weten te onttrekkend voor aflossing van deze hybrid. Wellicht dat bestaande lijnen verdere ruimte bieden, maar hoe slechter de markt ervoor staat hoe minder bereidheid er onder vreemd vermogen verstrekkers zal zijn om extra geld uit te lenen aan URW.

Hybrid aflossen vanuit desinvesteringen lijkt het beste scenario, en wanneer dit niet mogelijk is dan kan worden gekozen voor een doorrol met step up.

quote:

junkyard schreef op 28 september 2022 12:31:

URW kan er bij hevige markt turbulentie waarschijnlijk ook voor kiezen om hybrid debt niet af te lossen, en door te laten rollen op een hoger (step up) tarief. Bij aanvang leek dit geen aantrekkelijk tarief, maar goed mogelijk dat dit in huidige markten nog als relatief laag tarief zal worden gezien. Hybrid debt is als perpetual in de markt gezet, anders kan dit niet als equity worden beschouwd.

De eerstvolgende hybrid die einddatum (first reset date) bereikt is de € 1,25 miljard (@ 2,125%), met call datum oktober 2023.

Deze koers nu op ongeveer 88%, wat aangeeft dat er wordt ingeprijsd dat dit mogelijk wordt doorgerold in plaats van afgelost:
www.boerse-frankfurt.de/bond/fr001333...

Bij doorrol zal het tarief op deze hybrid worden vastgesteld op 5 jaar mid swap + 1,675%. Dit zou nu ongeveer 4,8% zijn. Ik verwacht niet dat URW nu tegen betere voorwaarden een 5 jaar hybrid in de markt kan plaatsen.

De operationele kasstromen worden nu deels aangewend voor projecten (zoals Hamburg), URW zal niet snel € 1,25 miljard uit de operationele kasstromen weten te onttrekkend voor aflossing van deze hybrid. Wellicht dat bestaande lijnen verdere ruimte bieden, maar hoe slechter de markt ervoor staat hoe minder bereidheid er onder vreemd vermogen verstrekkers zal zijn om extra geld uit te lenen aan URW.

Hybrid aflossen vanuit desinvesteringen lijkt het beste scenario, en wanneer dit niet mogelijk is dan kan worden gekozen voor een doorrol met step up.

quote:

Branco P schreef op 27 september 2022 11:56:

Onzekerheid in de markt (nu wellicht rente en FBI status) in combinatie met flinke naar beneden bijgestelde koersdoelen van analisten. Wanneer zagen we dat eerder?

Als BoA en GS nu eerdaags zich ook weer melden met extreme koersdoelwijzigingen, en we zien bijzondere negatieve koersuitslagen, dan is het zaak om klaar te gaan zitten om all-in te gaan in Winkelvastgoedfondsen.

quote:

Neunelf4S schreef op 28 september 2022 13:48:

[...]

Maar op 26 sept 11:52 schrijf je dat je zelf maar voor 1% in URW zit.

Wat bedoel je met "vol erin gaan"? Van 1 naar 2%?

quote:

Lamsrust schreef op 28 september 2022 13:20:

[...]

Dank voor de aanvulling. In de HY 2022 cijfers nam URW management de EUR 1.25 mrd hybrid debt netjes mee in de maturities voor de komende 18 mnd van in totaal EUR 2.3 mrd, vandaar dat ik heb aangenomen dat ze deze willen aflossen. Bij enige voortgang van de US sales zullen ze dat denk ik ook wel doen, om een zo simpel mogelijke balans te krijgen.Het maakt de kredietwaardigheid van URW voor bond investors ook net wat sterker, omdat er dan geen andere langjarige verplichtingen meer zijn dan alleen de bonds.

quote:

Lamsrust schreef op 28 september 2022 11:32:

[...]

Zo zie je maar weer dat ook doorgewinterde investeerders ook niet over de perfecte timing beschikken, i.e. hij had beter nu op een koers van EUR 40 kunnen uitbreiden dan op een koers van EUR 55. Echter, de onderliggende operationele prestaties worden steeds beter en de verkopen vorderen gestaag dus de onderliggende waarde blijft intact. Het voordeel van zijn grote belang in URW is dat een ander hedgefonds URW nu niet voor een prikje van de beurs kan plukken, i.e. Niel zit dan in de weg en die zal zeker EUR 100 voor z'n aandelen willen hebben.

quote:

Neunelf4S schreef op 28 september 2022 14:38:

Nou, een welgemeend advies: nooit er te dik in gaan. De rente is nu nog erg laag, maar om de inflatie een halt toe te roepen, moet de rente boven de inflatie liggen. Dat gaat verschrikkelijk veel pijn doen voor URW.

quote:

Neunelf4S schreef op 28 september 2022 14:38:

Nou, een welgemeend advies: nooit er te dik in gaan. De rente is nu nog erg laag, maar om de inflatie een halt toe te roepen, moet de rente boven de inflatie liggen. Dat gaat verschrikkelijk veel pijn doen voor URW.

quote:

junkyard schreef op 28 september 2022 14:37:

[...]

Voor (niet hybrid) bondholders leidt aflossing van de hybrid niet tot een betere kredietwaardigheid van hun (reguliere) bonds, de LTV op de bonds (excl. hybrid) gaat dan juist omhoog. Dit omdat de LTV is gebaseerd op net debt (bonds -/- cash), en cash wordt ingezet om de (achtergestelde) hybrid uit te nemen.

quote:

Lamsrust schreef op 28 september 2022 15:41:

[...]

Dat is theoretisch juist, maar als bondholder heb ik toch een probleem indien een achtergestelde schuld in default gaat c.q. niet hergefinancierd kan worden op de achtergestelde schuldenmarkt. M.a.w. ik houd liever bonds in een onderneming die verder gaan andere lange termijn schuldeisers heeft dan ikzelf. Dat is wellicht niet de perceptie van de Excel analisten, maar mijn persoonlijke perceptie.

quote:

Lamsrust schreef op 28 september 2022 13:20:

[...]
Als je naar de beurskoers kijkt, lijkt het overigens net alsof de herfinanciering van deze hybrid een probleem wordt. Ik had voor mezelf opgeschreven fors bijkopen bij koers beneden E 40 en dat moment is zelfs aangebroken. Ik wacht nog ff af, omdat ik van de week ook fors in WHV ben gestapt.

quote:

Lamsrust schreef op 28 september 2022 11:29:

[...]

Die EUR 2 mrd aan hybrid debt moet de komende jaren wel worden afgelost. Een deel van EUR 1.25 mrd in 2023. Het is derhalve wijs om deze EUR 2 mrd mee te nemen als onderdeel van de schulden. Dat doet het management inmiddels ook, aangezien ze op presentaties inmiddels de LTV inclusief hybrid debt vermelden.

Het is voor URW management nu zaak om geen grote nieuwe CAPEX projecten te entameren, zodat de volledige winstinhouding en opbrengst verkopen aan schuldaflossing kan worden besteed.

Omdat de rente voor 8 jaar vastligt is er overigens geen enkele reden voor paniek, zolang de gemaakte winsten niet naar de aandeelhouders gaan maar naar de schuldeisers. Indien de verkopen in de US niet volledig mochten lukken kan de hybrid debt worden afgelost met de winsten uit 2024 en 2025, i.e. de LTV hoeft niet op te lopen.