Aandeel Eurocommercial Properties AEX:ECMPA.NL, NL0015000K93

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

Er is dus nog stevig werk aan de winkel voor ECP, bij Vastned zie ik bijvoorbeeld geen stijging (maar juist een daling) in receivables.

quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2021 13:50:

[...]

* Ik zag zojuist dat ECP ook in juni 2020 nog een taxatiewaarde voor Grenoble gaf: 36,8mio. Die 34,4 mio die nu genoemd wordt in het H1 2021 bericht zou dan een discount zijn van 6,5% op de laatste boekwaarde. Wat ik me kan voorstellen overigens, is dat de afgesproken koopprijs nog ietsje hoger is geweest maar dat er een afspraak gemaakt is over eventuele nieuwe coronasluitingen (in Q1 2021 of H1 2021 bijvoorbeeld). Het object is immers midden in Coronatijd verkocht. En/of die 6,5% discount op de laatste boekwaarde is al een Corona-discount. Ik denk dat CA niet zo super gelukkig is

* die early close out costs hebben betrekking op alle voortijdig beëindigde financieringen in H1 2021. Dat kan een kleine restsom-lening Grenoble zijn, maar dat kan nooit op 2,6mio zijn. Dus dat bedrag is m.i. voor het grootste deel toe te schrijven aan voortijdig afgeloste leningen in het kader van de herfinancieringen (o.a. de 100mio bij ABN). Voor wat betreft advisors/legal fees zie ik 0,35 mio staan in H1 2021. Jij telt daar die van H1 2020 bij op ofzo? En het betreft hier alle advisors/legal fees die ECP betaald heeft aan alle advisuers m.b.t. de hele portefeuille. Klopt dus niks van wat je schrijft.

* Capital gains tax over Grenoble van ca 12,6 mio is uiteraard onmogelijk. Ik gok eerder op zo'n 2 mio. Bij een VPB van 30% in Frankrijk zou 12,6mio betekenen dat er een fiscale boekwinst op de verkoop van Grenoble van 42 mio gemaakt zou zijn. Het irriteert mij dus dat je dat suggereert Junkyard, want ik ken je al langer en ik weet dat je best wel verstand hebt van de materie. Maar goed, misschien een short-positie ingenomen? ;-) Nee die Capital gains Tax paid wordt grotendeels verklaard door de fiscal step up in Italië. In het jaarverslag 2020 te lezen:

This positive movement is the result of a fiscal step up of the Company’s Italian entities’ assets, which implies a realignment of the fiscal values of the tangible and intangible assets to their market values. As a consequence the deferred tax liabilities relevant to the Italian assets have been reduced to zero and a deferred tax asset of €25 million has been recorded. This step up was made mostly at
a 3% substitute tax rate (compared to the 24% or 27.9% standard Italian corporate tax rates), resulting in a tax payable amount of €13.8 million to be paid in the financial year 2021 and €18.6 million to be paid in the next two years. It is expected to recover these amounts in a short period of time through the tax savings the Company will incur in Italy thanks to the increased fiscally deductible depreciation.

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

Ik verwacht dat herfinanciering voor ECP momenteel wel zal lukken ondanks de eenzijdige afhankelijkheid van banken, banken hebben het loket weer wat geopend en hun voorzieningen wat teruggedraaid. Toch blijft financiering van winkelvastgoed niet erg in trek onder banken (en andere partijen), de sector toont structurele krimp en wordt geraakt door covid. Als bij een bredere mix aan partijen financiering kan worden opgehaald, dan kunnen er meer/betere kansen (en meer langdurige/stabiele financiering) worden opgehaald.

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

Ik verwacht dat herfinanciering voor ECP momenteel wel zal lukken ondanks de eenzijdige afhankelijkheid van banken, banken hebben het loket weer wat geopend en hun voorzieningen wat teruggedraaid. Toch blijft financiering van winkelvastgoed niet erg in trek onder banken (en andere partijen), de sector toont structurele krimp en wordt geraakt door covid. Als bij een bredere mix aan partijen financiering kan worden opgehaald, dan kunnen er meer/betere kansen (en meer langdurige/stabiele financiering) worden opgehaald.

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 14:07:

[...]
De early close out costs (€ 2,6 miljoen - vorig jaar dezelfde periode nog € 0,0) zijn volledig toe te wijzen aan Grenoble, ECP meldt bij de toelichting (blz. 30) van deze kosten:
The early close out costs are related to the prepayment of a long-term loan agreement in March 2021, which fixed interest rate loan was secured on the sold property Les Trois Dauphins at Grenoble.

Bij property expenses is € 1,063,000 genoemd aan 'Legal and other advisory fees' (zie blz. 28). Deze fees worden deels deels verantwoord als 'indirect property expenses' en als 'company expenses', en zijn in totaal dus € 1,4 miljoen over het eerste halfjaar 2021. Voor mij niet ongebruikeliijk dat bij de verkooptransactie van Grenoble legal / advisor fees kunnen oplopen tot zo'n € 1,0 miljoen, zeker bij extra onzekerheden i.v.m. covid waarbij het wat meer tijd kost voor alle adviseurs om een transactie te 'closen'.

quote:

junkyard schreef op 30 augustus 2021 14:24:

Zorgplicht en compassie bij banken, daar moest ik toch even om glimlachen :)

quote:

!@#$!@! schreef op 30 augustus 2021 15:06:

Ja, ik kan jou visie ook begrijpen.
(al had ik die aandeleninkoop toen ook al slecht gevonden omdat ze geen reserves hadden. De risico's van waardedalingen waren ook toen al bekend en je moet altijd gewoon ruim voldoende werkkapitaal hebben (of beschikbaar krediet wat je kan opnemen) om schokken op te kunnen vangen juist vanwege de risico's zoals Intu (dat doe ik zelf ook, dus dat geld ook voor in de vastgoedwereld ;-) )

quote:

NLvalue schreef op 30 augustus 2021 14:18:

[...]

Je bent wat optimistisch over die herfinancieringen.

De hypothecair financier van 2 Italiaanse objecten heeft niet verlengd - ABN stapt daar in met 100m 3 jarige leningen.

Nou weten we dat de ABN zijn ECB premie moet halen - heel veel meer lees ik daar niet in.

quote:

Branco P schreef op 30 augustus 2021 18:44:

[...]

In het jaarverslag ECP 2020:

In April 2021, the Company extended three existing loans with ABN AMRO for a total amount of €100 million expiring in July 2021 for a period of three years.

Dus met de bestaande hypothecaire financier (ABN) werden gewoon drie leningen verlengd. Jouw bewering (dat er twee financiers uitstapten) is onjuist.

quote:

StefanCa schreef op 31 augustus 2021 09:55:

Real estate market definitely doesn't like the current environment with prolonged low interest rates.

quote:

NLvalue schreef op 31 augustus 2021 10:38:

[...]
Kijk nog eens een keer naar de cashflow statement - en internaliseer dat de Italiaanse objecten hun Max LTV ruimte hebben opgebruikt. Elke herfinanciering gaat komen met extra aflossingsverplichtingen. (Of blijf nog 6 maanden roepen dat ik ongelijk hebt, dat is mij om het even)