Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Forum   /   Eurocommercial Properties   /   Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

Aandeel Eurocommercial Properties AEX:ECMPA.NL, NL0015000K93

Laatste koers (eur) Verschil Volume
22,300   -0,150   (-0,67%) Dagrange 22,250 - 22,650 31.989   Gem. (3M) 44,1K

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

Volgen
4.276 Posts
Pagina: «« 1 ... 142 143 144 145 146 ... 214 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 7 Branco P 29 augustus 2021 12:13
    NLvalue, is dit nu, na een hele dag studeren op de update, het beste wat je hebt kunnen bedenken? Je hebt gelijk, want ik kan je inderdaad mededelen dat je verkeerd zit. Wat je beweert is "B.S." (dat hoeft Stefan niet door Google-Translate te halen). Zou het verder misschien zo kunnen zijn dat je een beetje te lui was om een elders gevonden Engelse analyse te vertalen in het Nederlands? Eerlijk zeggen dan he! ;-)

    Anyway (hoe dan ook):

    * De current borrowings bestaan voor het grootste deel uit de kortlopende kredietfaciliteiten. Die positie is bij ECP op dit moment 256mio, maar in de afgelopen halfjaren sinds begin 2018 waren de current borrowings: 175mio -> 203mio -> 143mio -> 260mio -> 253mio -> 205mio en nu dus 256mio. Gewoon business as usual dus, zeker als je bedenkt dat er nog >20mio huur door de huurders nabetaald moet gaan worden over de afgelopen periodes.

    * Bij jouw persoonlijke favoriet WHA bedragen de current borrowings op dit moment 140mio terwijl de omvang van de portefeuille van WHA ca. 55% is van die van ECP is. Dat ligt gewoon in lijn. End december was die post bij WHA overigens nog 282mio... dat was toen misschien wel even spannend daar bij WHA inderdaad. Ik zeg misschien, want ik denk dat de financiering op zich wel op orde was daar. Het zijn de verkopen tegen 40% a 50% discounts die met name zorgelijk zijn bij WHA.

    * Qua ontwikkeling van de gemiddelde resterende looptijden van de leningen bij ECP:
    - eind 2016: circa 5 jaar, rentevast gemiddeld: circa 7 jaar.
    - medio 2018: 5,6 jaar, rentevast gemiddeld: 6,6 jaar.
    - nu medio 2021: 4,4 jaar, rentevast gemiddeld: 6,2 jaar.

    Dat is ietsje korter geworden inderdaad, maar dat ligt aan de overwegend iets kortere looptijden van de verlengde leningen in de afgelopen twee jaar. Verlengd werden ze wel allemaal, namelijk:

    - in 2019 werd voor 138 mio aan leningen verlegd
    - in 2020 werd voor 224 mio aan leningen verlegd
    - in H1 van 2021 werd reeds voor 100mio aan leningen verlengd plus een revolving credit facility van 25mio afgesloten

    En misschien ben jij het alweer vergeten, maar in 2020 en H1 2021 hadden we te maken met Corona en dat was niet zo goed voor de stemming voor wat betreft winkelvastgoed... en toch ruim 300mio geherfinancierd. Ik ken een ander bedrijf (WHA) dat midden in Corona-tijd 4 Franse winkelcentra verkocht, in Frankrijk note bene, waar de overheidsmaatregelen zo'n beetje het strengst waren van alle landen. ECP verkocht ook een klein object trouwens... maar wel gewoon rond boekwaarde.

    Putopties:
    * Putoptie Woluwe (uitoefening september 2024) staat voor 53mio in de boeken. Het gaat kennelijk om een 26% aandeel.
    * De putoptie voor Fiordaliso (uitoefening 29 oktober 2025) gaat over 50% in de JV en dan heb je het over een verplichting van thans netto 72mio (want de schulden neem je mee over). De oude afspraak was dat ECP 4% premium boven marktwaarde zou moeten betalen. De aangepaste afspraak (sinds aankoop oude Hypermarkt) is nu gewoon tegen de marktwaarde t.z.t.
    * Voor het 50% aandeel Etrembierres wordt in november 45mio betaald, maar op dat object rust (nog)geen financiering. Op dat object zou ECP dus nog een lening af kunnen sluiten. LTV ietsje overall omhoog, maar nauwelijks cash-out. Zou kunnen.

    * Er blijft jaarlijks bij ECP ruim 100 mio euro netto over. Normaal gaat dat naar de beleggers, maar je kunt het ook gebruiken om af te lossen (als je zou willen en als het überhaupt nodig zou zijn)

    Dus, leuk gevonden ergens NLvalue, maar totale onzin. Wel ben ik nieuwsgierig waar je dit gevonden hebt want wel interessant om te weten waar dit soort analyses de rondte doen.
  3. forum rang 7 Branco P 29 augustus 2021 22:45
    Een put optie betekent dat de andere eigenaar van het object op (of vanaf) de betreffende genoemde datum de mogelijkheid heeft om zijn aandeel in het eigendom te verkopen aan Eurocommercial. Als die andere eigenaar er voor kiest om die put optie te “gebruiken” dan moet Eurocommercial zijn aandeel kopen. Dus daarvoor moet Eurocommercial dan geld beschikbaar hebben.
  5. forum rang 7 Branco P 30 augustus 2021 06:22
    quote:

    LTOke schreef op 29 augustus 2021 23:26:

    Duidelijk.
    ECP is dus verplicht om te kopen en kan hier niet van afzien?

    En wie kiest in eerste instantie voor de constructie met optie? ECP of de verkoper?

    De verkopers. Als ECP het voor het zeggen had gehad bij die betreffende deals dan hadden ze wel call opties afgesproken. Nu ligt de beslissing om wel of niet te verkopen eenzijdig bij de verkopers. De consequentie is dat:
    * functioneert een winkelcentrum niet zo goed, verkoopt de verkoper waarschijnlijk wel aan ECP
    * doet een winkelcentrum het heel erg goed, dan behoudt de andere eigenaar waarschijnlijk liever zijn aandeel en gebruikt de put optie dan dus niet
  6. forum rang 4 NLvalue 30 augustus 2021 08:19
    Zoals gezegd - 6 maanden geleden bij de cijfers. Dit management zat te slapen en onderschatte de ernst van de crises.

    Die issues komen nu naar boven.

    Alleen ECP vond het niet nodig om een bad debt reserve in te nemen (wat ze prima hadden kunnen doen met 18m boekjaar) niet nodig, vlgs Branco, gezien de kwaliteit van de huurders) en nu = moeten= ze serieuze bad debt afboeken om dat huurders daadwerkelijk niet betalen

    Daar heb je de bron van de 300m liquiditeitsissue waar ze door heen moeten gaan werken:

    Veel te veel optimisme over de inkomsten/herfinancieringen. - dat is de liquiditeitscrises waar ze nu in zitten.

    Je ogen daarvoor sluiten is erg onverstandig - nog optimistischer zijn dan een mgt die verrast is door de marktomstandigheden ook
  7. forum rang 4 junkyard 30 augustus 2021 09:02
    Verkoop van een deelbelang aan JV partner met een putoptie en behoud van management winkelcentrum bij ECP is voor mij hetzelfde als een convertible bond (schuld met call optie). Voor ECP wel het voordeel dat door verkoop met putoptie, het deelbelang en de schuld uit de boeken is, wat de LTV oppoetst.

    De Grenoble verkoop heb ik nader bekeken. De bruto verkoopprijs is € 34,4 miljoen, tegen een NIY van 6,2% (laatst gerapporteerde bruto huurinkomst € 2,5 miljoen). Dit vind ik nog geen teken van hardheid boekwaarden. ECP heeft geen ander Frans winkelcentrum tegen zo'n hoge NIY in de boeken staan (gemiddelde Frankrijk 5,0%), terwijl Grenoble volgens mij ook deels studentenhuisvesting bevat (residential is nu meer waardevast). ECP had Grenoble pre-corona (juni 2018) gewaardeerd tegen € 42 miljoen. Ofwel, er is zo'n 20% beneden eerdere boekwaarde (niet bijgesteld gedurende verkooptraject) verkocht, en dit betreft vastgoed wat niet vergelijkbaar is met de rest in ECP portefeuille.

    ECP heeft geen € 34,4 miljoen aan netto kasstroom ontvangen op de verkoop, de Grenoble verkoop heeft tot de volgende betalingen geleid:
    * capital gain tax paid € 12,6 miljoen (ik vermoed naheffing tax bij verkoop - of zit ik hier mis?)
    * early close out costs € 2,6 miljoen (break fee financiering)
    * transactiekosten € 1,0 mijoen (advisors / legal fees)
    = netto ontvangst € 18,2 miljoen

    Daar blijft niet veel hangen, de € 2,5 miljoen jaarlijkse (bruto) huuropbrengsten ten opzicht van de netto verkoopprijs is 13,7%.

    In het eerste halfjaar van 2020 heeft ECP de receivables met € 19 miljoen zien stijgen, vooral omdat de 'rents receivable' is gestegen van € 41,8 miljoen naar € 55,2 miljoen. De 'bad debts' voorziening is wel gestegen (van € 6,8 naar € 10,0 miljoen + covid van € 3,2 naar € 9,3 miljoen). De oplopende huurvordering en lage huurinning heeft er in het eerste halfjaar toe geleid dat de operationele cashflow beperkt zijn tot slechts € 18,2 miljoen. Dit was onvoldoende om de capex (€ 19,6 miljoen) te betalen. Er is momenteel dus geen sprake van positieve (operating & investing) cash flow, als alles normaliseert en alle huurders hun huurverplichting nakomen dan zou er jaarlijks zo'n € 100 miljoen aan operationele cash flow moeten worden ontvangen, maar hier zit ECP nu ver vanaf.

    Alleen door de verkoop in Grenoble en daling van het kassaldo heeft ECP de schuldpositie gedurende het eerste halfjaar met € 32 miljoen kunnen verlagen. Ondanks de hoge capex zijn boekwaarden toch met 1,1% gedaald, waardoor de LTV ondanks deze verkoop (en geen dividend) niet is bewogen. Het directe resultaat in het eerste halfjaar wordt deels gevormd door huurinkomsten die nog niet zijn ontvangen (en nog als 'bed debt' kunnen verdampen) en is vooral gedaald door de huurkortingen. Huurkortingen zijn nog niet ten einde:

    The decline was mainly related to COVID-19 discounts granted and expected to be granted to retailers and bad debts.

    Er is dus nog stevig werk aan de winkel voor ECP, bij Vastned zie ik bijvoorbeeld geen stijging (maar juist een daling) in receivables.

    Ik verwacht dat herfinanciering voor ECP momenteel wel zal lukken ondanks de eenzijdige afhankelijkheid van banken, banken hebben het loket weer wat geopend en hun voorzieningen wat teruggedraaid. Toch blijft financiering van winkelvastgoed niet erg in trek onder banken (en andere partijen), de sector toont structurele krimp en wordt geraakt door covid. Als bij een bredere mix aan partijen financiering kan worden opgehaald, dan kunnen er meer/betere kansen (en meer langdurige/stabiele financiering) worden opgehaald.
  8. forum rang 7 Branco P 30 augustus 2021 09:14
    NLvalue, wat een wonder, nu kun je opeens toch weer wel in het Nederlands schrijven? ;-) Stop nou maar gewoon met jezelf belachelijk te maken. Eind 2020 had men 10mio opgenomen voor bad debts, medio 2021 is dat 20mio geworden, dat is dus 10mio per lockdown. 5% van de 2020 jaarhuur en 5% van de 2021 jaarhuur. Je loopt maar wat stemming te maken, de vraag is alleen waarom? De eventuele potentiele liquiditeitscrisis was eind Q1 2020/ Q2 2020.

    Jij ziet verder ook de succesvolle herontwikkeling bij I Gigli, de rappe attractieve herinvulling van de Hypermarkt-unit in Fiordaliso, de aankondiging dat Primark naar Val Thoiry komt. De leegstand stabiel laag op 1,3%. Dan kun je je wel gaan hyperfocussen op een éénmalige bad debt voorziening die uiteindelijk misschien nog 2 miljoen hoger wordt, maar dan ben je het grote plaatje toch wel volledig uit het oog verloren.

    Zolang ze bij ECP niet beginnen met het verkopen van objecten tegen 40% discounts ziet het er behoorlijk goed uit.
  9. forum rang 5 The Third Way... 30 augustus 2021 09:56
    quote:

    junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

    1. Verkoop van een deelbelang aan JV partner met een putoptie en behoud van management winkelcentrum bij ECP is voor mij hetzelfde als een convertible bond (schuld met call optie). Voor ECP wel het voordeel dat door verkoop met putoptie, het deelbelang en de schuld uit de boeken is, wat de LTV oppoetst.

    2. De Grenoble verkoop heb ik nader bekeken. De bruto verkoopprijs is € 34,4 miljoen, tegen een NIY van 6,2% (laatst gerapporteerde bruto huurinkomst € 2,5 miljoen). Dit vind ik nog geen teken van hardheid boekwaarden.
    ...
    Interessant betoog.

    1. Er is inderdaad sprake van een optie maar de vergelijking met een convertible is niet zonder haken en ogen. Bij een convertible is de optie ingeprijsd in de rentemarge, de winst voor de uitgever. De koper krijgt een berekenbare kans op upside.

    Bij de put-optie deals van ECP is duidelijk dat er geen downside is voor de koper (behalve kredietrisico ECP, een zogenaamd 'wrong way risk'), terwijl de directe upside voor ECP alleen boekhoudkundig is. Of is de impliciete financieringskost veel lager? Het verbaast me trouwens dat de accountants hier niet veel meer over moeten zeggen, of staat dat wel uitgebreid in de jaarrapporten?

    2. Inderdaad staat Frankrijk aan een gemiddelde NIY van 5% in de boeken, maar het gemiddelde wordt gedrukt door Parijs. Anders is het 5.4%. Ik kan belang studentenhuisvesting in Grenoble niet inschatten, maar optisch is dan 6.2% niet heel slecht door slechte timing. Kortom, inschatting verkoopprijs hangt af van de studenten...
  10. forum rang 4 junkyard 30 augustus 2021 10:08
    quote:

    The Third Way... schreef op 30 augustus 2021 09:56:

    [...]
    1. Er is inderdaad sprake van een optie maar de vergelijking met een convertible is niet zonder haken en ogen. Bij een convertible is de optie ingeprijsd in de rentemarge, de winst voor de uitgever. De koper krijgt een berekenbare kans op upside.

    Bij de put-optie deals van ECP is duidelijk dat er geen downside is voor de koper (behalve kredietrisico ECP, een zogenaamd 'wrong way risk'), terwijl de directe upside voor ECP alleen boekhoudkundig is. Of is de impliciete financieringskost veel lager? Het verbaast me trouwens dat de accountants hier niet veel meer over moeten zeggen, of staat dat wel uitgebreid in de jaarrapporten?

    2. Inderdaad staat Frankrijk aan een gemiddelde NIY van 5% in de boeken, maar het gemiddelde wordt gedrukt door Parijs. Anders is het 5.4%. Ik kan belang studentenhuisvesting in Grenoble niet inschatten, maar optisch is dan 6.2% niet heel slecht door slechte timing. Kortom, inschatting verkoopprijs hangt af van de studenten...

    Thanks!

    1. Inderdaad, het is niet 100% vergelijkbaar, en hier zitten haken en ogen aan. Bij JV verkoop ontvangt de JV partner het directe resultaat (ipv coupon op convertible), wat afhankelijk is van huur/kosten ontwikkeling (ipv vaste rente / vaste opslag). Als de looptijd van de putoptie zo'n 5 jaar is (ongeveer gelijk aan normale convertible) en de huurinkomsten zijn gedurende deze periode goed/stabiel in te schatten, dan zou er niet veel tussen deze twee moeten zitten (qua risico/rendement).

    2. ECP meldt zelf bij verkoop:
    Les Trois Dauphins is a mixed use property located in the historic city centre of Grenoble next to the Galeries Lafayette, with a catchment of 460,000 people. It is let to FNAC, C&A and Groupe Accor.

    In een eerdere call (jaren geleden) meldde ECP dat hier er bij dit pand ook wordt verhuurd aan studenten (op de bovenverdieping, of mogelijk het hotel 'off season' verhuur aan studenten):

    www.sorovim.fr/grenoble-vente-16-800-...

    Allerminst een typisch winkelpand, mixes use (o.a. resi) karakteristiek en centraal gelegen pand (wel in Grenoble) voor zo'n € 2.000 / m2 verkocht. Ik kan mij wel voorstellen dat hier nu nog markt voor is/was, maar dit atypische vastgoed zegt weinig over restant in ECP portefeuille.
  12. forum rang 5 The Third Way... 30 augustus 2021 10:44
    quote:

    junkyard schreef op 30 augustus 2021 10:08:

    [...]

    Thanks!

    1. Inderdaad, het is niet 100% vergelijkbaar, en hier zitten haken en ogen aan. Bij JV verkoop ontvangt de JV partner het directe resultaat (ipv coupon op convertible), wat afhankelijk is van huur/kosten ontwikkeling (ipv vaste rente / vaste opslag). Als de looptijd van de putoptie zo'n 5 jaar is (ongeveer gelijk aan normale convertible) en de huurinkomsten zijn gedurende deze periode goed/stabiel in te schatten, dan zou er niet veel tussen deze twee moeten zitten (qua risico/rendement).
    ...
    Niet helemaal mee eens. Het vreemde is dat de banken een asset kopen met als dekking, naast het vastgoed zelf, de put-optie op ECP. Dat is om hun downside te beschermen.

    Vraag is in hoeverre die optie bescherming biedt. Immers, het risico v/d bank is gecorreleerd met het vastgoed...
  13. forum rang 6 !@#$!@! 30 augustus 2021 10:52
    quote:

    junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

    De Grenoble verkoop heb ik nader bekeken. De bruto verkoopprijs is € 34,4 miljoen, tegen een NIY van 6,2% (laatst gerapporteerde bruto huurinkomst € 2,5 miljoen). Dit vind ik nog geen teken van hardheid boekwaarden. ECP heeft geen ander Frans winkelcentrum tegen zo'n hoge NIY in de boeken staan (gemiddelde Frankrijk 5,0%), terwijl Grenoble volgens mij ook deels studentenhuisvesting bevat (residential is nu meer waardevast). ECP had Grenoble pre-corona (juni 2018) gewaardeerd tegen € 42 miljoen. Ofwel, er is zo'n 20% beneden eerdere boekwaarde (niet bijgesteld gedurende verkooptraject) verkocht, en dit betreft vastgoed wat niet vergelijkbaar is met de rest in ECP portefeuille.

    ECP heeft geen € 34,4 miljoen aan netto kasstroom ontvangen op de verkoop, de Grenoble verkoop heeft tot de volgende betalingen geleid:
    * capital gain tax paid € 12,6 miljoen (ik vermoed naheffing tax bij verkoop - of zit ik hier mis?)
    * early close out costs € 2,6 miljoen (break fee financiering)
    * transactiekosten € 1,0 mijoen (advisors / legal fees)
    = netto ontvangst € 18,2 miljoen

    Daar blijft niet veel hangen, de € 2,5 miljoen jaarlijkse (bruto) huuropbrengsten ten opzicht van de netto verkoopprijs is 13,7%.
    Ik vroeg mij precies hetzelfde af als jij toen ik die yield zag. Ze hebben dus wel degelijk tegen een aanzienlijke korting verkocht.

    Precies zoals jij berekend lijkt het mij gewoon zonde om objecten met zo'n hoge yield te verkopen. We leven in omstandigheden waar geld sparen geld kost ! Zelfs de 10 jaar rente op staatsobligaties negatief is. Dus dit soort rendementen zijn dan gewoon erg aantrekkelijk.

    Ik ben dan ook tegen verkopen van objecten om de LTV te verlagen in deze omstandigheden. In mijn ogen is dat gewoon dom. Je verkoopt omdat je bang bent voor een eventuele "margin-call" in te toekomst terwijl daar geen reden voor is.
    Je wilt een lage LTV om eventuele onvoorziene omstandigheden, met daarmee gepaarde hogere LTV, op te kunnen vangen.

    Je gaat niet in goede omstandigheden de LTV verhogen om die op een mogelijke bodem te verlagen en die dan in hoogconjunctuur weer te verhogen. Net zoiets als kopen als het goed gaat en de prijzen hoog zijn en verkopen als het slecht gaat en de prijzen laag zijn. Gewoon dom.

    Dit zijn onvoorziene omstandigheden en dus een goede reden om een tijdelijk hogere LTV te accepteren. Immers de leegstand neemt af, de huren blijven groeien. Er is geen enkele reden om een hogere rente te verwachten (die trouwens grotendeels voor 6 jaar vast staat) Dus er is goede reden om aan te nemen dat de huidige LTV vanzelf zal dalen als je gewoon geld blijft verdienen zoals de bedoeling is.

    Nou ben ik natuurlijk niet voor een emissie. Maar mocht het echt nodig zijn dat is de huidige keus van stockdividend eigenlijk de enige juiste oplossing om de LTV de verlagen mocht men dat echt nodig vinden. Verkopen tegen deze prijzen is gewoon zonde.
  14. forum rang 6 !@#$!@! 30 augustus 2021 10:54
    quote:

    Branco P schreef op 30 augustus 2021 06:22:

    [...]

    De verkopers. Als ECP het voor het zeggen had gehad bij die betreffende deals dan hadden ze wel call opties afgesproken. Nu ligt de beslissing om wel of niet te verkopen eenzijdig bij de verkopers. De consequentie is dat:
    * functioneert een winkelcentrum niet zo goed, verkoopt de verkoper waarschijnlijk wel aan ECP
    * doet een winkelcentrum het heel erg goed, dan behoudt de andere eigenaar waarschijnlijk liever zijn aandeel en gebruikt de put optie dan dus niet
    Wat is dan het voordeel voor ECP ? Die zie ik nog niet. Waarom zou je die putoptie verkopen ? Wat is de premie ?
  15. forum rang 4 junkyard 30 augustus 2021 11:01
    quote:

    The Third Way... schreef op 30 augustus 2021 10:44:

    [...]
    Niet helemaal mee eens. Het vreemde is dat de banken een asset kopen met als dekking, naast het vastgoed zelf, de put-optie op ECP. Dat is om hun downside te beschermen.

    Vraag is in hoeverre die optie bescherming biedt. Immers, het risico v/d bank is gecorreleerd met het vastgoed...
    Eens, bij de put optie loop je verhoogd risico dat de tegenpartij deze verplichting niet kan nakomen, vooral wanneer markten tegenzitten (en je gebruik wil maken van de put optie). Bij de convertible bond wil je gebruik maken van de call optie wanneer markten meezitten, en is er geen onzekerheid dat de conversie (naar aandelen) kan plaatsvinden. Bij een convertible bond loop je wel het risico dat op einddatum geen herfinanciering kan plaatsvinden, bij onvoldoende/dalende dekking (stevige tegenwind).

    Naast alle mitsen en maren (wat je scherpte toont) zijn er toch enige gelijkenissen bij verkoop met een put optie t.o.v. een convertible bond. Zo rond 2014 heeft Vastned convertible bonds uitgegeven (zonder conversie op expiratie, wel aflossing/herfinanciering). ECP heeft de destijds vermoedelijk de voorkeur gegeven aan verkoop van deelbelang met een put optie, omdat het vastgoed met individuele hypotheken is bezwaard (wat uitgeven bonds bemoeilijkt).
  16. forum rang 5 The Third Way... 30 augustus 2021 11:28
    Ja. Conclusie is derhalve dat itt. een convertible er geen significante verbeterde pricing is voor de uitgever ECP. Die doet het nagenoeg alleen voor de boeken. Vraag is daarom nog steeds waarom de accountants de aandeelhouders niet aantonen wat het neerwaarts risico is.

    Dat risico is overigens niet zozeer de terugkoop zelf maar de resulterende LTV en NAV, etc...
  17. forum rang 7 Branco P 30 augustus 2021 12:50
    quote:

    junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

    Verkoop van een deelbelang aan JV partner met een putoptie en behoud van management winkelcentrum bij ECP is voor mij hetzelfde als een convertible bond (schuld met call optie). Voor ECP wel het voordeel dat door verkoop met putoptie, het deelbelang en de schuld uit de boeken is, wat de LTV oppoetst.
    Ja, maar zo is het niet gegaan:

    * Het object Fiordaliso was ooit voor 100% van Finiper. ECP heeft zich toen voor 50% ingekocht in de vennootschap die eigenaar is van het object. Dus ja, dat was daar nooit een actie om de LTV op te poetsen (het was geen verkoop met putoptie).

    * Het (kennelijke) 26% belang van de minderheidsaandeelhouder in de vennootschap die eigenaar is van Woluwe is tot stand gekomen doordat die eigenaar zijn eigendom heeft ingebracht in de vennootschap en daar een minderheidsbelang voor terug kreeg. Dus ook daar was geen sprake van verkoop met putoptie c.q. van een actie om de LTV te verlangen. Wel is door deze actie het gehele winkelcentrum onder de directe invloedssfeer van ECP gekomen en kan ECP daar in principe nu alle (mits zakelijke) beslissingen zelf nemen (die nodig zijn voor het gehele winkelcentrum). In het verleden, toen het eigendom verspreid was over drie eigenaren, was de situatie wat dat betreft dus suboptimaal.

    * Bij Etrembierres had ECP begin 2015 een 50% aandeel verworven. Ook daar heeft men nooit 100% gehad. Of ze die 50% van AXA gekocht hebben OF dat ze samen met AXA opgetrokken zijn en ieder tegelijkertijd 50% kochten kan ik zo snel niet terugvinden. Maar ook hier was geen sprake van een verkoop door ECP met een putoptie teneinde de LTV op te poetsen.

  18. forum rang 7 Branco P 30 augustus 2021 13:10
    quote:

    junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

    De Grenoble verkoop heb ik nader bekeken. De bruto verkoopprijs is € 34,4 miljoen, tegen een NIY van 6,2% (laatst gerapporteerde bruto huurinkomst € 2,5 miljoen). Dit vind ik nog geen teken van hardheid boekwaarden. ECP heeft geen ander Frans winkelcentrum tegen zo'n hoge NIY in de boeken staan (gemiddelde Frankrijk 5,0%), terwijl Grenoble volgens mij ook deels studentenhuisvesting bevat (residential is nu meer waardevast). ECP had Grenoble pre-corona (juni 2018) gewaardeerd tegen € 42 miljoen. Ofwel, er is zo'n 20% beneden eerdere boekwaarde (niet bijgesteld gedurende verkooptraject) verkocht, en dit betreft vastgoed wat niet vergelijkbaar is met de rest in ECP portefeuille.
    Junkyard, wat ben jij nou precies aan het doen? Dit is het verspreiden van onjuistheden, en daar houd ik, zoals je weet, niet zo van:

    * Waardering Grenoble juni'18 was 42 mio, juni'19 was dat 38,1 mio en dec'19 was 38mio. Dat was de laatst bekende waarde. Daar zie je wel een mogelijke kleine "verkoopvoorbereiding" in terug komen, maar het object bestaat niet deels uit studentenwoningen (je bent, bewust (?) in de war met PDH, daar zitten wel woningen boven) echter Grenoble bestaat uit:
    - FNAC (last van Corona)
    - Accor Hotel op de verdiepingen (heel veel last van Corona)
    - C&A (last van Corna)
    - en een kleine McDonalds (weinig tot geen last van Corona)
    Men heeft de verkoop van dat object doorgezet eind 2020 (prijs werd dus onderhandeld in de loop van 2020). Ik denk dat de verkoop op zich goed is omdat het object echt niet meer in de portefeuille paste, en net op tijd verkocht ook vóór de tweede golf (of was het derde golf?). Iets van liquiditeit genereren was wel gewenst toen.

    * In juni 2019 stond MoDo tegen een NIY van 5,8% in de boeken. Sindsdien zijn de waarderingen in Frankrijk overall twee keer met ca. 4% verlaagd dus dat zou nu voor MoDo een NIY van rond de 6,3% betekenen

    * Grand A stond in juni 2019 zelfs al tegen een NIY van 6,1% in de boeken dus als je daar de lijn zou doortrekken zit je daar op 6,5%. ECP heeft daar de supermarkt niet in bezit. Bij MoDo ook niet overigens

    Dus, niet OK Junkyard... maar mijn vraag is: waarom deze desinformatie verspreiden zo opeens? We hebben je hier ook heel lang niet gezien. Een excuses is op zijn minst op zijn plaats, maar mijn ervaring van destijds doet mij vermoeden dat ik daar naar kan fluiten ;-)
  19. forum rang 4 junkyard 30 augustus 2021 13:32
    quote:

    Branco P schreef op 30 augustus 2021 13:10:

    [...]

    Junkyard, wat ben jij nou precies aan het doen? Dit is het verspreiden van onjuistheden, en daar houd ik, zoals je weet, niet zo van:

    * Waardering Grenoble juni'18 was 42 mio, juni'19 was dat 38,1 mio en dec'19 was 38mio. Dat was de laatst bekende waarde. Daar zie je wel een mogelijke kleine "verkoopvoorbereiding" in terug komen, maar het object bestaat niet deels uit studentenwoningen (je bent, bewust (?) in de war met PDH, daar zitten wel woningen boven) echter Grenoble bestaat uit:
    - FNAC (last van Corona)
    - Accor Hotel op de verdiepingen (heel veel last van Corona)
    - C&A (last van Corna)
    - en een kleine McDonalds (weinig tot geen last van Corona)
    Men heeft de verkoop van dat object doorgezet eind 2020 (prijs werd dus onderhandeld in de loop van 2020). Ik denk dat de verkoop op zich goed is omdat het object echt niet meer in de portefeuille paste, en net op tijd verkocht ook vóór de tweede golf (of was het derde golf?). Iets van liquiditeit genereren was wel gewenst toen.

    * In juni 2019 stond MoDo tegen een NIY van 5,8% in de boeken. Sindsdien zijn de waarderingen in Frankrijk overall twee keer met ca. 4% verlaagd dus dat zou nu voor MoDo een NIY van rond de 6,3% betekenen

    * Grand A stond in juni 2019 zelfs al tegen een NIY van 6,1% in de boeken dus als je daar de lijn zou doortrekken zit je daar op 6,5%. ECP heeft daar de supermarkt niet in bezit. Bij MoDo ook niet overigens

    Dus, niet OK Junkyard... maar mijn vraag is: waarom deze desinformatie verspreiden zo opeens? We hebben je hier ook heel lang niet gezien. Een excuses is op zijn minst op zijn plaats, maar mijn ervaring van destijds doet mij vermoeden dat ik daar naar kan fluiten ;-)
    Dat iets niet strookt met je eigen (veelal iets te - naar mijn mening) positieve mening over ECP, wil niet zeggen dat het een onjuistheid of desinformatie is, alleen dat je hier anders naar kijkt. Ik kan nu ook wel weer zeggen dat je onjuistheden verkondigt en mij afvragen waarom je dit doet, maar dan belanden wij in een onprettige 'discussie' (ofwel, elkaar uitmaken voor leugenaar). Verzoek om excuses is redelijk belachelijk en past niet bij de hoge kwaliteit die wij vaak zien in je berichten.

    Grenoble is wel degelijk deels resi (zie gedeelde link), en ik weet zeker dat ECP in het verleden in een call meldde dat dit ook deels studentenhuisvesting bevatte (je bent niet de enige die ECP op de voet volgt - dit doe ik al jaren voordat je hier actief was). Daarnaast was de boekwaarde voor aanvang verkooptraject € 42 miljoen (eind juni 2019), en is de boekwaarde gedurende het verkooptraject neerwaarts bijgesteld (wat je ook bevestigt).

    Overigens mee eens dat verkoop van Grenoble een logische stap is, omdat dit een atypisch object is in ECP portefeuille (omvang, huurdersmix, lokatie). Ook deze verkoop is wel wat geraakt door corona, en hierdoor geen bevestiging dat het restant aan ECP winkelvastgoed momenteel dichtbij boekwaarde zou kunnen worden verkocht. Op zich geen nieuws, daarom zit de discount nu in de beurskoers.

    Op andere punten van mijn posts (o.a. capital gains tax betaling - klopt mijn aanname?, netto kasstromen, huurderskortingen) ben ik overigens meer benieuwd naar je inhoudelijke reactie.
  20. forum rang 7 Branco P 30 augustus 2021 13:50
    quote:

    junkyard schreef op 30 augustus 2021 09:02:

    ECP heeft geen € 34,4 miljoen aan netto kasstroom ontvangen op de verkoop, de Grenoble verkoop heeft tot de volgende betalingen geleid:
    * capital gain tax paid € 12,6 miljoen (ik vermoed naheffing tax bij verkoop - of zit ik hier mis?)
    * early close out costs € 2,6 miljoen (break fee financiering)
    * transactiekosten € 1,0 mijoen (advisors / legal fees)
    = netto ontvangst € 18,2 miljoen

    Daar blijft niet veel hangen, de € 2,5 miljoen jaarlijkse (bruto) huuropbrengsten ten opzicht van de netto verkoopprijs is 13,7%.
    * Ik zag zojuist dat ECP ook in juni 2020 nog een taxatiewaarde voor Grenoble gaf: 36,8mio. Die 34,4 mio die nu genoemd wordt in het H1 2021 bericht zou dan een discount zijn van 6,5% op de laatste boekwaarde. Wat ik me kan voorstellen overigens, is dat de afgesproken koopprijs nog ietsje hoger is geweest maar dat er een afspraak gemaakt is over eventuele nieuwe coronasluitingen (in Q1 2021 of H1 2021 bijvoorbeeld). Het object is immers midden in Coronatijd verkocht. En/of die 6,5% discount op de laatste boekwaarde is al een Corona-discount. Ik denk dat CA niet zo super gelukkig is

    * die early close out costs hebben betrekking op alle voortijdig beëindigde financieringen in H1 2021. Dat kan een kleine restsom-lening Grenoble zijn, maar dat kan nooit op 2,6mio zijn. Dus dat bedrag is m.i. voor het grootste deel toe te schrijven aan voortijdig afgeloste leningen in het kader van de herfinancieringen (o.a. de 100mio bij ABN). Voor wat betreft advisors/legal fees zie ik 0,35 mio staan in H1 2021. Jij telt daar die van H1 2020 bij op ofzo? En het betreft hier alle advisors/legal fees die ECP betaald heeft aan alle advisuers m.b.t. de hele portefeuille. Klopt dus niks van wat je schrijft.

    * Capital gains tax over Grenoble van ca 12,6 mio is uiteraard onmogelijk. Ik gok eerder op zo'n 2 mio. Bij een VPB van 30% in Frankrijk zou 12,6mio betekenen dat er een fiscale boekwinst op de verkoop van Grenoble van 42 mio gemaakt zou zijn. Het irriteert mij dus dat je dat suggereert Junkyard, want ik ken je al langer en ik weet dat je best wel verstand hebt van de materie. Maar goed, misschien een short-positie ingenomen? ;-) Nee die Capital gains Tax paid wordt grotendeels verklaard door de fiscal step up in Italië. In het jaarverslag 2020 te lezen:

    This positive movement is the result of a fiscal step up of the Company’s Italian entities’ assets, which implies a realignment of the fiscal values of the tangible and intangible assets to their market values. As a consequence the deferred tax liabilities relevant to the Italian assets have been reduced to zero and a deferred tax asset of €25 million has been recorded. This step up was made mostly at
    a 3% substitute tax rate (compared to the 24% or 27.9% standard Italian corporate tax rates), resulting in a tax payable amount of €13.8 million to be paid in the financial year 2021 and €18.6 million to be paid in the next two years. It is expected to recover these amounts in a short period of time through the tax savings the Company will incur in Italy thanks to the increased fiscally deductible depreciation.

4.276 Posts
Pagina: «« 1 ... 142 143 144 145 146 ... 214 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Premium

Eurocommercial Properties verhoogt outlook nogmaals

Het laatste advies leest u als abonnee van IEX Premium

Inloggen Word Abonnee

Eurocommercial Properties Nieuws

  1. Slotcall: AEX kopje onder, Bill Ackman is klaar met Amsterdam en Tesla weer door $1 biljoen
  2. Slotcall: chipaandelen trekken AEX omlaag, maar augustus was een prima maand
  3. Slotcall: AEX met nieuw record het weekend in en Tesla krijgt concurrentie op Wall Street
  4. Slotcall: AEX ruimt de slingers op, maar Powell heeft de beursweek gered
  5. Beursblik: Eurocommercial Properties laat goed omzetherstel zien
  6. Flink lager resultaat voor Eurocommercial Properties
  7. Beursblik: Degroof Petercam verhoogt koersdoel Eurocommercial
  8. Beursblik: geen verrassingen bij Eurocommercial Properties
  9. Resultaatverbetering voor Eurocommercial Properties
  10. Beursblik: Berenberg verhoogt koersdoel Eurocommercial Properties