Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

michel123 schreef op 20 september 2020 12:07:

Ik ben meer een vastgoedman dan een beursspecialist. Nog steeds vind ik het een unicum dat je momenteel tegen 4x de jaarwinst -los van afschrijvingen- winkels kan kopen op deze locaties.

Gerekend met de boekwaarde van dec 2019 zou er meer dan 60% afgeschreven moeten worden om op een intrinsieke waarde uit te komen welke in de richting ligt van deze koers.

Maar ik heb een vraag aan de medeforumleden;
Als de grotere banken de emissie volledig garanderen impliceert dit dat ook niet dat zij ook het volste vertrouwen hebben in URW op deze koers? Of zie ik dat verkeerd?

quote:

Saibee schreef op 20 september 2020 12:34:

[...]
Ik ga ervan uit dat de banken Unibail tot de stap van een aandelenemissie gedwongen hebben.
Als de banken echt zoveel vertrouwen in de vastgoedonderneming hadden dan was het niet zover gekomen.

quote:

QueSera schreef op 20 september 2020 12:30:

Herstel: optie 3. Gemiddelde GAK (51+25)=76/2=38. Dividendrendement van 10,5%. Nog beter.

quote:

QueSera schreef op 20 september 2020 12:26:

Goedemorgen heren,

Wat de koers gaat doen. Ik heb geen idee. Ik heb geen glazen bol.

De communicatie van het management is dramatisch slecht: We gaan een claim emmissie doen, behalve als we op de AVA toch iets voorstellen. Ze willen op een bijna ziekelijke manier alle opties open houden. Echt leiderschap behelst voor mij dat je in moeilijke tijden, als iedereen in paniek is, zegt: jongens die kant gaan we op. En daar dan de verantwoordelijkheid voor neemt.
Het geeft inderdaad weinig vertrouwen als de assets eerst hoog kwaliteit zijn, nu trouwens nog steeds, maar we doen toch maar voor de zekerheid extra kapitaal voor het geval we extra moeten afschrijven, wat niet gaat gebeuren want we hebben Aaa kwaliteit assets.

Anyway. Nu moet je dus overwegen wat je gaat doen. Ik heb de volgende sommetjes gemaakt.

Optie 1: verlies nemen. Ik heb 200 stuks, GAK 51, koers nu 32. Dus 4k definitief afschrijven. Kan. Dat overleef ik wel.

Optie 2: houden en niet meedoen met de claimemissie / er komt geen claimemissie, maar onderhandse plaatsing (zie discussie gisteren avond). Ze gaan wel weer dividend betalen. Het oude dividend was 10,80 p.j. Dat gaan we niet meer halen, maar 8 moet mogelijk zijn. Uitgaande van een verwatering van 100%, is dat 4 euro per herstructureerd aandeel, dus voor mij een verwacht dividendrendement van 7,8%

Optie 3: meedoen met de claimemissie. Bij een uitgifteprijs van 25 (dat lijkt voorlopig de gemiddelde verwachting) wordt de GAK voor voor mij is dan (51+25)/2 = 40,5 euro. Dat is dan dik 10% verwacht dividendrendement.

Aangezien ik een dividendbelegger ben en in principe een buy en hold strategie heb, is de keuze voor mij heel helder. Meedoen dus met die claimemissie. Zelfs als ze die ons op een of andere manier last minute door de neus weten te boren zie ik niet in waarom ik nu zou moeten verkopen (behalve uit pure ergernis).

Gezien de bedroevende communicatie verwacht ik voorlopig niet veel qua koerspotentie van dit aandeel. De grote discount is dus voorlopig terecht. Neemt niet weg dat dit lelijke eendje straks wel weer begint met leuke eieren te leggen. En die raap ik dan wel op.

Maar ja. Iedereen moet dit sommetje voor zichzelf maken en leggen naast zijn beleggingsdoelen.

quote:

tietatovenaar schreef op 20 september 2020 13:19:

[...]

in principe ben ik het volledig met je eens, was het niet dat je er vanuit gaat, dat na deze claim alles weer ok is.

er is nog niets gemeld over afschrijvingen in de usa.

als ze NA de claimemissie 30% moeten afschrijven hebben ze weer geld nodig.

wat nu als ze dan nogmaals een claimemmisie van 25 euro nodig hebben?

dan heb je inmiddels 2x zoveel aandelen.

dus jou 200 had je voor 50 per stuk = 10.000
200 x25 ,00 = 5.000

dan 400 x 25,00 erbij = 10.000
dus met een oorspronkelijke inleg van 10k moet je dan 15k bijbetalen om de helft van je dividend te ontvangen.

en er is nog niets gezegd over de usa afwaarderen maar dat dat weinig meer waard is lijkt me vrij zeker.

quote:

Sanglier schreef op 20 september 2020 13:20:

Door dit scripdividend aantrekkelijker te maken dan de cashoptie, hoopt Unibail dat tweederde van de dividenduitkering vanaf volgend jaar in aandelen zal worden afgerekend. Zo bespaart de onderneming de komende twee jaar per jaar 500 miljoen euro.

Beleggers die de rit naar beneden bleven zitten vanwege het royale dividendrendement van meer dan 10 procent komen nu bedrogen uit.

Op basis van de gedaalde koers van vandaag zal het pure cash-dividendrendement het komende jaar een magere 2,9 procent bedragen (250 miljoen cashdividend gedeeld door 8,5 miljard euro beurswaarde inclusief de emissie).

Het bijdrukken van aandelen als dividend kan worden gezien als twee nieuwe verkapte (kleine) emissies. Unibail haalt dus in feite 4,5 miljard euro en niet 3,5 miljard euro op.

Uit artikel: VEB 17 sept 2020

quote:

QueSera schreef op 20 september 2020 13:55:

[...]

Mee eens. Is inderdaad niet uitgesloten. May be/ may be not. Wie zal het zeggen. Als je een dividendrendement verwacht van 10%, dan komt dat met de nodige risico’s. Anders moet je op de spaarbank zetten tegen 0%.

quote:

QueSera schreef op 20 september 2020 13:55:

[...]

Mee eens. Is inderdaad niet uitgesloten. May be/ may be not. Wie zal het zeggen. Als je een dividendrendement verwacht van 10%, dan komt dat met de nodige risico’s. Anders moet je op de spaarbank zetten tegen 0%.

quote:

Sanglier schreef op 20 september 2020 14:00:

[...]
Volgens VEB:
Op basis van de gedaalde koers van vandaag zal het pure cash-dividendrendement het komende jaar een magere 2,9 procent bedragen (250 miljoen cashdividend gedeeld door 8,5 miljard euro beurswaarde inclusief de emissie).

Dat is dus 7% minder dan waar jij op hoopt.

quote:

junkyard schreef op 20 september 2020 14:05:

Het is wel een grote afgang voor UR management. Nog geen 3 jaar geleden had UR een gezonde balans met lage LTV en beurskoers dichtbij NAV, en startte UR zelfs een aandeleninkoop op € 200+ koersen (= 10x beurskoers van aanstaande emissie?) omdat men dacht dat er sprake was van onderwaardering en management het dalende marktvertrouwen in retail vastgoed (toen al zichtbaar) niet serieus nam. Management besloot risico's voor aandeelhouders verder te verhogen door Westfield over te nemen (wat plots op de markt kwam, wat UR management als koopkans in plaats van waarschuwing zag) met verhoging van schulden (incl. hybrid debt), en kwam er al vrij snel (pre-covid) achter dat de het geen marktdipje was in 2017 maar dat dit een eerste aankondiging was van bredere ellende en dalende koersen / vertrouwen.

Ofwel, de verkoper (Westfield) had dit goed ingeschat en de koper (UR) was niet goed bij de les. Hetzelfde kan (op kleinere schaal) overigens worden gesteld van ECP, die te diep in de buidel heeft getast voor Woluwe en hier inmiddels al aardig op heeft afgeboekt en nog steeds last heeft van de verhoogde schuldgraad.

quote:

Gunther schreef op 20 september 2020 15:05:

[...]

De bekende grammofoonplaat wordt weer afgespeeld. De aankoop van Westfield door Unibail van 24,7 miljard met malls in US en UK wordt weer eens vergeleken met de aankoop van Woluwe door ECP. Woluwe heeft ECP tot nu toe 652,5M gekost en de laatste waardering is 596,5M. 8,5% minder. Maar ECP heeft van begin af aan gezegd dat ze fors betalen omdat ze ontwikkelmogelijkheden zien. Dat gaat nou eenmaal enige tijd in beslag nemen. Daarbij komt dat grote huurders van andere centra van ECP deze aankoop aanmoedigden. In een tijd van corona was er denk ik geen aankoop geweest die positief had uitgepakt. Dus ik herhaal nog maar eens dat deze vergelijking volledig mank gaat. Malls in US & UK vs een mall in de hoofdstad van Belgie. Zulke assets komen niet vaak op de markt en ik weet zeker dat als ECP het weer had moeten doen met de wetenschap van vandaag, ze het weer zouden doen. Daarnaast heeft een hoge LTV bij de ene partij grotere gevolgen dan de LTV bij een partij die alles lokaal financiert met de assets als onderpand zoals bij ECP het geval. Nee Junkyard, je hebt gelijk wanneer je zegt dat de aandeleninkoop van zowel Unibail als ECP (achteraf) ongelukkig blijkt. Bij ECP was dit "maar" 20M. Maar Woluwe een miskoop noemen en vergelijken met Westfield raakt kant noch wal.