Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

Ignoramus schreef op 27 augustus 2019 22:12:

Economische Vluchteling lijkt wel op de stoel te zitten van de nieuwe CEO dhr Storm. Met verbazing lees ik berichten alsof er inside informatie bekend is,. Niemand weet op dit moment de juiste taxaties en
bezettingsgraad etc. Laat dit nu even over aan CEO dhr Storm en dan kan hij 31-10-2019 hopelijk wat duidelijkheid scheppen. Ik wordt moe van dat beredeneer/berekenbaarheid/zekerheid etc.
Alleen maar suggereren het is "verwondelijk"hoeveel fantasie en losgezongen van de realiteit en waarheid kan gaan.

quote:

Jos2233 schreef op 28 augustus 2019 08:25:

[...]
Beste Ignoramus, jij leest klaarblijkelijk wel wat er geplaatst wordt. Goed zo!
Ik lees dat jij nu verwacht dat Storm 31-10-2019 wat duidelijkheid gaat scheppen.
Waarom speciaal deze dag?
Kort geleden was je van mening dat Storm in februari bij de presentatie van de jaarcijfers ons zijn visie kenbaar ging maken.
Jij bent dus (waarschijnlijk door het lezen van forum berichten) veranderd in je mening.
Wederom erg goed van je!!
Als de info jou niet bevalt op dit forum blijf er dan bij weg zou ik zeggen, maar gezien het feit dat je alles leest kan je ook gewoon alles lezen zonder je commentaar, want daar verwonderen veel mensen op dit forum zich over.

quote:

Marco1337 schreef op 26 augustus 2019 17:27:

Je hebt gelijk Junkyard, goed om dat even te nuanceren betreffende de huurcontracten. Het is geheel afhankelijk van hoe goed de winkels gaan draaien. In goede jaren is dat leuk, maar in de wat minder goede jaren draai je mede op voor de mindere resultaten. Toch zijn Sephora en H&M wel concerns die denk ik minder dan gemiddeld last hebben van conjunctuurschommelingen.

In Belgie is het wel degelijk de Carrefour die zal zorgen voor lagere bezettingsgraden in H2, staat ook in de H1 update genoemd. Daar staat overigens Medi-market zie ik nu net. Dat is een farmaceut in beglie heb ik net ontdekt. medi-market.be/nl Albert Heijn, Medi market en de decathlon gaan de ruimte in ieder geval opvullen. Niet verkeerd denk ik, maar dus geen MediaMarkt.

quote:

Economische Vluchteling schreef op 27 augustus 2019 19:23:

[...]

Dat is een terechte vraag. Hier dan nog een uiteenzetting ;)
Ik denk dat de volgende 5 redenen hier aan bijdragen:

1. De float, het dagelijkse volume en de market cap zijn ideaal. Bij ECP is het volume toch zeker 4 keer lager bij een vergelijkbare prijs en market cap. Hier wordt de prijs te snel te hard gedrukt als je grotoe posities in wil nemen. URW is dan weer te groot om een heel grote invloed te hebben op de koers als je deze wil struren als middelgroot Europees hedgefund. We zitten denk ik op de sweet spot, Dit is op zich niet een heel belangrijk punt maar wel relevant.

2. De organisatie, er was lange tijd geen CEO en het rommelde blijkbaar wat winnen de organisatie en de strategische koers, wat in andere fondsen duidelijk minder aan de orde was. Er is zo weinig daadkracht en zorgen worden niet weggenomen.

3. De voortdurend dreigende dividendverlaging. En hierbij benadruk ik dat dit echt een heel belangrijk punt is. Deze is door gebrek aan groei vrijwel een zekerheid geworden. Hier gaat men er echt van uit dat er bij aankondiging nog een spike omlaag komt op zeer hoog volume, waar toch weer mooi gecovered kan worden in de toekomst. Dit is bij andere fondsen minder aan de orde, hoewel dit nu bij Vastned bij voorbeeld wel een probleem is nu.

4. a) De consensus dat WHV het zwakste vastgoed heeft dat het hardste geraakt wordt, ook op de langere termijn. Hier hadden ze de afgelopen jaren gelijk in, met vrijwel 0 groei ondanks miljoenen aan investeringen. Nu blijkt dat de rest van de markt het ook zwaar heeft. Dit zorgt voor minder institutionele interesse. Vastnet en URW hebben hier bij voorbeeld veel minder last van, omdat het veel zekerder is dat deze formules in grote lijnen toekomstbestendig zijn. Dit merk je echt in de yields.
b) Hieruit volgt ook de percepte van de grootste kans op een sterke neerwaartse spiraal met gedwonen verkopen en krimp. Dit verhoogt de risicopremie aanzienlijk en zorgt dat risico-averse kopers weg blijven en geeft de shorters meer vrij spel. Dit is denk ik ook wel een heel belangrijk punt.

5. De grote capex behoefte om de oudere centra up-to date te krijgen heeft er voor gezord dat de schuld telkens weer opliep. Deze simpele cashflow metric is een heel belangrijk punt waar de hedgefunds op letten, om te kijken of een fonds in de problem komt. Puur kwantitatief, en je hoeft hier in principe niet eens de onderliggende business voor in te zien (doen ze natuurlijk wel). Gelukkig zijn de updates voorlopig bijna klaar. Tilburg deel 3, Leiderdorp en Dordrecht nog voor de boeg, wat prima kan na dividendverlaging. Dit punt is bij andere fondsen dus ook niet zo'n groot probleem.

*)Deze punten samen maken het allemaal natuurlijk erger en veroorzaken behoorlijke wanhoop bij veel beleggers, waardoor vrijwel iedereen het vertrouwen verliest en bijna niemand meer aan hoge koersen durft te denken. Dit is natuurlijk ideaal voor de hedgefunds. En hier zijn we dan beland nu.....

Natuurlijk een prachtige case om achteraf te bestuderen en lessen uit te trekken! Zeker punt 3 en punt 5 waren in 2015 al zichtbaar. 3 en 4 werden gaandeweg pas duidelijk.
Punt 1 op zich is natuurlijk geen reden op zich, maar ik denk dat als je de shortsell lijst bekijkt dat gemiddeld €1 miljard aan waarde en €10 miljoen dagelijkse omzet toch wel een mooie sweet spot is.

quote:

loekhonderd schreef op 28 augustus 2019 11:08:

Hal investments vindt tegenwoordig (zie persbericht 20 augustus 2019) ook winkelcentra interessant om te herontwikkelen.

quote:

Marco1337 schreef op 28 augustus 2019 17:16:

De ervaring en kunde is al bij HAL in huis, www.halrealestate.com/ ze hebben al behoorlijk wat kantoren en appartementencomplexen gebouwd in Seattle en omgeving. Dan lijkt met de huidige vastgoed koersen,kennis en het vrijkomende GrandVision kapitaal dit nog niet eens een hele vreemde zet.
Blijft natuurlijk allemaal gissen, maar leuk om hierover door te filosoferen.

quote:

crux schreef op 28 augustus 2019 13:32:

[...]
Ik kan mij prima vinden in de redenen die jij noemt.

Deze 5 punten zijn niet of zeer moeilijk te kwantificeren en kunnen dan ook niet meegenomen worden in je berekening van de Fair Value van WHV.
Punten 2-5 zijn wel negatieve factoren die m.i. een lagere Fair Value dan € 26,50 rechtvaardigen.

quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2019 17:38:

[...]

Laat ik nog maar idee toevoegen: WHV geeft zijn FBI status op (key benefit: 0% vennootschapsbelasting, maar met een heleboel restricties).

WHV draait (all in) verlies in 2018, 2019 en waarschijnlijk nog de komende jaren door de afboekingen die gaan komen. Als niet-FBI hebben die verliezen waarde (tax Asset VPB% maal verlies). Alleen al H1 2019 = E1,50 p/a

Daarnaast
> is er geen verplichting re dividend uitkering - dus kan je het op 1,50 (8,3%) zetten en jaaaren vasthouden.
> mag WHV zich als volwaardig projectontwikkelaar gedragen, nu niet.
> houdt het veel cash in de pocket voor Capex

quote:

NLvalue schreef op 28 augustus 2019 17:38:

[...]
Crux, klopt. EV beschrijft wel de redenen van het koersverloop vanuit de Anbeek pappen& nathouden optiek. Futloos en ideeenloos, dogmatisch vasthouden aan de weg die ingeslagen is.

Of, en welke, waardecreeerende ideeen Storm gaat pakken is nog te zien. En (door de markt) nog geen waarde aan toe te kennen als offset to die negatieve factoren.

Laat ik nog maar idee toevoegen: WHV geeft zijn FBI status op (key benefit: 0% vennootschapsbelasting, maar met een heleboel restricties).

WHV draait (all in) verlies in 2018, 2019 en waarschijnlijk nog de komende jaren door de afboekingen die gaan komen. Als niet-FBI hebben die verliezen waarde (tax Asset VPB% maal verlies). Alleen al H1 2019 = E1,50 p/a

Daarnaast
> is er geen verplichting re dividend uitkering - dus kan je het op 1,50 (8,3%) zetten en jaaaren vasthouden.
> mag WHV zich als volwaardig projectontwikkelaar gedragen, nu niet.
> houdt het veel cash in de pocket voor Capex

quote:

junkyard schreef op 28 augustus 2019 17:38:

Ik kan mij vooral vinden in dit deel van EV (4b):

de grootste kans op een sterke neerwaartse spiraal met gedwongen verkopen en krimp. Dit verhoogt de risicopremie aanzienlijk en zorgt dat risico-averse kopers weg blijven.


Daarnaast schat ik in dat WHV het slechtst verkoopbare vastgoed heeft (t.o.v. andere retail vastgoedfondsen), en dit bijdraagt aan de WHV populariteit onder shorters, momenteel kan alleen worden verkocht tegen hoge discounts. Hier hebben fondsen als URW-ECP-Klepierre-Vastned wat minder last van, gemiddelde kwaliteit / lokatie is hier een stuk beter, waardoor iets gemakkelijker (dichterbij boekwaarde) kan worden verkocht als dit wenselijk of noodzakelijk (ivm te hoge LTV) zou zijn. Risico op een grote neerwaartse spiraal is hierdoor bij WHV het hoogst, er blijft altijd wel enige interesse in het betere vastgoed (meer defensief).

Er is nu vooral vraag naar de beste retail panden (in grootste steden, met centrale ligging). Investeerders blijven weg van het secundaire vastgoed, tenzij dit zo zwaar is afgeboekt dat herontwikkeling (naar o.a. woningen) mogelijk is (zoals het door HAL aangekochte vastgoed).