Onduidelijkheid over Box 3-hypotheken

Wat als een huizenbezitter niet zijn volledige Eigen Woning Reserve inbrengt? Hypotheekadviseur Jos Koets weet het ook niet.

Jos Koets

op vrijdag 10 januari 2025

Categorie: Column, Redactioneel

Onduidelijkheid over Box 3-hypotheken — Beeld: iStock

Allereerst wens ik iedereen vooral een zeer gezond 2025 toe.

In mijn eerste column van 2022 Huizenbezitters opgelet: nieuwe berekeningen voor hypotheekadviseurs kon u lezen dat hypotheekadviseurs te maken hebben met nieuwe hypotheekregels. Vorig jaar ging mijn eerste column over de eigenwoningregelingtool omdat de nieuwe berekeningen vanaf 2022 voor veel hypotheekadviseurs te ingewikkeld zijn. Het gevolg is dat niet alle berekeningen gemaakt worden en de klant dus niet een volledig advies krijgt.

De eigenwoningregelingtool is er gekomen. Samen met Patrick Betman hebben wij deze tool voor de hypotheekadviseurs gemaakt. Zij kunnen de tool als hulpmiddel gebruiken voor de drie berekeningen.

Eigen Woning Reserve opeten

Er is echter een nieuwe discussie ontstaan, waarvan hypotheekadviseurs nog niet op de hoogte zijn. Het betreft hier de berekening van de Box 3-schulden die ontstaan als een huizenbezitter niet zijn volledige Eigen Woning Reserve inbrengt. Anders gezegd: een gedeelte van de verkoopwinst van de woning wordt achtergehouden (bewaard) voor consumptieve doeleinden.

In de praktijk komt dit heel vaak voor. Het betreft dan vaak een vangnet om onverwachte financiele problemen op te kunnen vangen. Op het ogenblik is niet 100% duidelijk hoe de berekening precies moet worden gemaakt. Er zijn twee berekeningen mogelijk.

Hieronder beide berekeningen:

Uitgangspunt:

M heeft een woning gekocht in april 2017 voor €220.000
M heeft een annuïteitenhypotheek genomen van €220.000
M verkoopt de woning in oktober 2024 voor €240.000
M heeft in oktober 2024 een aflosstand van de annuiteitenhypotheek van €190.000
M heeft een Eigen Woning Reserve van €50.000

V is starter

M en V kopen samen een andere koopwoning (per oktober 2024)

Koopsom woning	€480.000
Aankoopkosten	€15.000
Financieringskosten	€5.000
Bedrag EWR ingebracht	€20.000 -/-
Nieuwe hypotheeklening	€480.000 (waarde woning

Berekening Wettelijke Regeling 1

Berekenen Eigenwoningschuld	Gezamenlijk	M	V

Koopsom woning incl kosten	€500.000	€250.000	€250.000

Eigenwoning reserve M	€ 50.000	€ 50.000

Eigenwoningschuld persoon	€450.000	€200.000	€250.000
Eigenwoningschuld verdeeld	€450.000	€225.000	€225.000
Box 3	€ 30.000	€ 15.000	€ 15.000
Hypotheek	€480.000	€240.000	€240.000

Berekening Wettelijke Regeling 2

Berekenen Eigenwoningschuld	Gezamenlijk	M	V

Koopsom woning incl kosten	€500.000	€250.000	€250.000

Eigenwoning reserve M	€ 50.000	€ 50.000

Eigenwoningschuld persoon	€450.000	€200.000	€250.000

Box 3	€ 30.000	€ 30.000	€ 0
Hypotheek	€480.000	€240.000	€240.000

M verkoopt zijn huis met een winst van €50.000. M brengt €30.000 van de winst niet in de volgende hypotheek in, waardoor er een Box 3-schuld ontstaat van €30.000.

Bij berekening 1 gaat deze €30.000 - die M veroorzaakt heeft - voor de helft over naar V. V heeft hier pas last van als M en V uit elkaar gaan. In berekening 2 blijft de ontstane Box 3-schuld netjes bij M. Ik verwacht dat veel lezers dit de eerlijkste berekening vinden.

Voorstanders van berekening 1 wijzen naar het volgende wetsartikel:

In artikel 3.119d lid 4 Wet IB2001:
Voor de toepassing van het derde lid wordt bij het gezamenlijk met de partner aangaan van een eigenwoningschuld een aflossingsstand mede geacht geheel of gedeeltelijk te zijn toegepast voor zover de aflossingsstand voor ten minste het schuldaandeel van de belastingplichtige in die schuld bij de belastingplichtige of zijn partner is toegepast. Onder toepassen van de aflossingsstand bij de partner wordt in dit kader verstaan het bij de partner voor het deel van de aflossingsstand dat bij hem in aanmerking wordt genomen op overeenkomstige wijze toepassen van het tweede lid.

De uitleg is nu dat de schulden 50%-50% zijn aangegaan en dus ook netjes gedeeld zijn over beide personen. Zie hiervoor het kopje (Eigenwoningschuld verdeeld) bij berekening 1. Iedere huizenbezitter krijgt dus een zelfde bedrag aan Box 1 en Box 3.

Helaas is de berekening nog niet klaar. Door het Box 3-bedrag komen de financieringskosten van €5.000 in het rekenvoorbeeld ook gedeeltelijk in Box 3 KG:051:2024:12 Toerekening van de schuld ter betaling van de financieringskosten | Kennisgroepen . Het volgende is dan van toepassing:

Stap 1:

Koopsom woning	€480.000
Aankoopkosten	€15.000
EWR relatie 1	€50.000 -/-
EWS	€445.000

Stap 2:

Totale hypotheek	€480.000
Financieringskosten	€5.000 -/-
Subtotaal	€475.000
Financieringskosten Box 1	€4.684	€445.000 / €475.000 x €5.000
Financieringskosten Box 3	€316	€5.000 - (€445.000 / €475.000 x €5.000)

Let op: hierna moeten de totale financieringskosten (Box 1 / Box 3) nog verrekend worden. Bij berekening 1 worden de financieringskosten netjes gedeeld en bij berekening 2 komen de Box 3-financieringskosten volledig bij relatie 1 terecht. Hieronder de uitwerking.

Berekening Wettelijke Regeling 1: Relatie 1 / Relatie 2
Financieringskosten Box 3	€158	€15.000 / €30.000 x €316
Box 3-bedrag	€15.000
Totaal Box 3-bedrag	€15.158

Berekening Wettelijke Regeling 2: Relatie 1
Financieringskosten Box 3	€316
Box 3-bedrag	€30.000
Totaal Box 3-bedrag	€30.316

Correcte berekening onbekend

Op het eerste gezicht lijkt het niet zo erg dat er verschillende berekeningen mogelijk zijn. Als er verschillende Box 3-bedragen zijn, zijn er ook verschillende Box 1-bedragen. Er zijn situaties denkbaar (in de praktijk) waarbij er aflosstanden van Box 1-hypotheken ontstaan omdat een lopende annuïteitenhypotheek niet volledig kan worden meegenomen naar de volgende koopwoning. Dit heeft weer gevolgen voor de toekomt met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek.

Voor de hypotheekadviseurs in Nederland is het natuurlijk niet goed dat de kenners van deze materie - waaronder de opleidingsinstituten en de fiscalisten van de banken - van mening verschillen. Vanaf 2022 heb ik één Box 3-berekening in het cursusmateriaal van de opleidingsinstituten gevonden. Dit opleidingsinstituut kwam met berekening 2. Aan de andere kant heb ik mail gekregen van fiscalisten van een bank in Nederland die met berekening 1 kwamen. En ik heb kenners gesproken die geen keuze konden maken. Er is namelijk via de Kennisgroep nooit een rekenvoorbeeld gegeven van hoe de Box 3-hypotheek precies berekend moet worden.

Ik heb in november 2023 de Kennisgroep aangeschreven over de berekening van de Box 3-hypotheken. Ik heb daarin de verschillende berekeningen voorgelegd en gevraagd welke de juiste is. Na 14 maanden heb ik helaas nog geen antwoord gekregen. Het is te hopen dat er snel duidelijkheid komt, want nu worden er “verkeerde” hypotheken aangevraagd omdat de juiste berekening niet bekend is.

Rekentool

Ik ben heel erg benieuwd wat mijn collega-hypotheekadviseurs gaan doen. Velen maken de berekeningen nog handmatig, wat tijdrovend is. Met onze eigenwoningregelingtool is het mogelijk om snel beide berekeningen te maken. Hypotheekadviseurs die de tool gebruiken, kunnen nu zelf beslissen welke berekening (of beide) uitgelegd gaat worden aan hun klant. Hierbij is het verstandig om dit ook goed vast te leggen in het klantdossier. Voor huizenbezitters die te maken krijgen met deze materie is het verstandig om een hypotheekadviseur te zoeken die deze materie begrijpt en ook alle berekeningen maakt.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

Reacties

Volgen

5 Posts

| Omlaag ↓

voda 10 januari 2025 11:34
   voda

Lid sinds: 02 dec 2005

Laatste bezoek: 25 jan 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 91923

Gegeven: 22633

   Aantal posts: 381.785
Fijn dat je nog steeds columns voor ons schrijft Jos. Jij ook nog de beste wensen voor het nieuwe jaar.

2
”
Quote Reageren

Niet oké
Mugje 10 januari 2025 14:13
   Mugje

Lid sinds: 14 sep 2004

Laatste bezoek: 14 jan 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 80

Gegeven: 0

   Aantal posts: 111
Hallo Jos, ik sluit graag aan bij de voorganger en wens je het beste voor 2025.

Voor hetgeen je aankaart kan ik alleen maar zeggen dat ook deze aangelegenheid een extra argument is om het subsidiesysteem middels renteaftrek af te schaffen. Hypotheekrenteaftrek jaagt vooral de prijzen extra op maar maakt een woning niet meer of minder betaalbaar. Het speelt zich alleen op een onnodig hoog prijsniveau af. Het standpunt dat woningaankoop nu alleen nog maar betaalbaar is door de renteaftrek is merendeels flauwekul. Meest prijsbepalend zijn de factoren rente en beschikbaarheid. Beide zijn op dit moment laag/ontoereikend en daardoor zijn de verkoopprijzen hoog. Het systeem van hypotheekrenteaftrek jaagt dat nog eens extra aan, kost de schatkist jaarlijks miljarden en is nog eens unfair ook nog. Verkoopwinsten worden niet belast maar je financieringskosten mag je wel aftrekken, dat is toch bizar. Ook jaarlijks wordt bij de IB-aangifte het woningbezit grotendeels ontzien terwijl je wordt gestraft als je een paar duizend euro boven de vrijstelling op een spaarrekening hebt staan. Dan moet je ineens belasting betalen en vervallen mogelijke aanspraken op toeslagen (terwijl een enorme overwaarde op de eigen woning daar geen invloed op heeft). Allemaal krom en unfair want niet iedereen kon/kan kwalificeren voor een eigen woning en dus ook niet voor al die douceurtjes.

Eigen woning bezit is een goede zaak en zeker de starters moeten worden geholpen. Maar op een eerlijke manier. Werk met een subsidievorm die juist afneemt bij een hoger inkomen en/of erg veel luxe in het onroerend goed. En behandel het voor de (jaarlijkse) belastingheffing en toeslagen net als ander vermogen. In het buitenland wordt dit al jaren gedaan, alleen in Nederland niet. Brussel eist al jaren van Nederland het systeem aan te passen, maar de Nederlandse politiek durft het blijkbaar niet aan om het speeltje van de rijkere burger/elite aan te pakken. Ondertussen worden de problemen alleen maar groter en worden jongeren met schulden opgezadeld waar menigeen slecht van zal slapen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Mousje 10 januari 2025 14:15
   Mousje

Lid sinds: 20 mrt 2018

Laatste bezoek: 25 jan 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 64

Gegeven: 238

   Aantal posts: 214
Wat ik interessant zou vinden, indien duidelijk wordt gemaakt wat er gebeurt na 2042 wanneer de aflossingsvrije hypotheken < 2013 afgesloten, niet meer in box 1 gealloceerd mogen worden.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Mousje 10 januari 2025 14:19
   Mousje

Lid sinds: 20 mrt 2018

Laatste bezoek: 25 jan 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 64

Gegeven: 238

   Aantal posts: 214
quote:
Mugje schreef op 10 januari 2025 14:13:
Eigen woning bezit is een goede zaak en zeker de starters moeten worden geholpen. Maar op een eerlijke manier. Werk met een subsidievorm die juist afneemt bij een hoger inkomen en/of erg veel luxe in het onroerend goed. En behandel het voor de (jaarlijkse) belastingheffing en toeslagen net als ander vermogen. In het buitenland wordt dit al jaren gedaan, alleen in Nederland niet. Brussel eist al jaren van Nederland het systeem aan te passen, maar de Nederlandse politiek durft het blijkbaar niet aan om het speeltje van de rijkere burger/elite aan te pakken. Ondertussen worden de problemen alleen maar groter en worden jongeren met schulden opgezadeld waar menigeen slecht van zal slapen.
Allemaal leuk en aardig, maar miljoenen huizenbezitters hebben gekocht dankzij de aflossingsvrije hypotheek met HRA. Wat gaan we daar dan mee doen?

Het is inderdaad wat je al noemt, politiek niet haalbaar, zelfs niet bespreekbaar meer. Onder Rutte is er flink wat vanaf gehaald qua fiscaal voordeel; blijkbaar "not done" dat weer ter sprake te brengen??

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Altijd prijs 12 januari 2025 12:01
   Altijd prijs

Lid sinds: 23 feb 2018

Laatste bezoek: 25 jan 2025

   Aanbevelingen

Ontvangen: 716

Gegeven: 970

   Aantal posts: 1.780
Ik ben afgehaakt qua complexiteit van ons belastingstelsel. Het is voor een gewoon mens niet meer te volgen. Ik zal best douceurtjes laten liggen, maar ik koop alles zonder extra financiering, heb geen toeslagen, verdeel niets met een partner. De belastingdruk is enorm. Het buitenland lonkt.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

5 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.