Oppassen met rentemiddeling

Jos Koets

op vrijdag 24 november 2017

Categorie: Column

Ieder jaar even bijscholen door twee dagen naar school te gaan, levert meestal niet veel nieuws op. Deze keer werd ik eens flink verrast met een zeer leuke tip. Het betreft hier de rentemiddeling die tegenwoordig steeds meer banken aanbieden.

Veel huizenbezitters hebben een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een lange periode vastgezet. Deze zien nu met argusogen dat de hypotheekrente flink is gedaald. Afkopen is een mogelijkheid, maar kost veel geld omdat de rente vaak nog een paar jaar vast staat.

Drie verschillende berekeningen

Als banken dan komen met rentemiddeling dan lijkt dit op het eerste gezicht de beste oplossing om zonder de boeterente te hoeven af te tikken aan een lagere hypotheekrente te komen. Wat velen niet weten, is dat er drie verschillende berekeningen zijn die gehanteerd worden bij rentemiddeling. In onderstaand voorbeeld heb ik de zuivere berekening genomen als voorbeeld:

Berekening rentemiddeling zuiver:

Hypotheekrente 10 jaar vast voor 5%
Van de 10 jaar is er 7 jaar verlopen (nog 3 jaar te gaan)
Hypotheekrente wordt voor nieuwe periode van 10 jaar vastgezet voor 2%
Berekening nieuwe rente: 3,10% (3 x 5% + 7 x 2% plus opslag van 0,2%)

Betreffende bovenstaande berekening zijn er geen verrassingen. Deze verrassing zit hem in de simpelheid voor het afsluiten van de rentemiddeling. Bij veel banken is het mogelijk om rentemiddeling zelf te regelen.

Klanten maken een account aan waarbij hun hypotheekgegevens zichtbaar worden. Zij kunnen door middel van een tool dan zelf de rentemiddeling regelen door simpelweg een paar muisklikken te doen.

Het is toch logisch dat iedereen graag minder gaat betalen. En is dit mogelijk door dit even snel zelf te doen, dan is een betere nachtrust zeker van toepassing. Helaas blijken deze simpele muisklikken ook gevolgen te hebben.

Hypotheekadviseur

Een andere optie is natuurlijk contact opnemen met je hypotheekadviseur. In veel gevallen krijgt de klant dan te horen van zijn hypotheekadviseur dat deze graag wil helpen, maar daarvoor moet betalen. Dit laatste kan achteraf wel eens zijn redmiddel zijn.

De klant betaalt voor het advies van zijn hypotheekadviseur om rentemiddeling toe te passen. Deze vergeet echter iets vooraf duidelijk door te geven, waardoor de klant misschien helemaal geen rentemiddeling had toegepast.

Banken vertellen namelijk niet duidelijk dat nieuwe voorwaarden van toepassing zijn als er rentemiddeling wordt toegepast. De oude voorwaarden vervallen en worden dus vervangen. Huizenbezitters weten dus niet wat de gevolgen zijn als deze nieuwe voorwaarden voor hen van toepassing worden.

Nieuwe voorwaarden

In de nieuwe voorwaarden staat bij alle banken dat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar moet worden afgelost. In de oude voorwaarden was deze termijn bij (veel) banken nog onbepaald (99 jaar)! Als de periode van 30 jaar is verlopen, gaat de bank dus bepalen wat er moet gebeuren met de aflossingsvrije hypotheek.

De bank zal als eerste eisen dat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar wordt afgetikt. Indien dit niet mogelijk is, zal er een nieuwe toetsing plaatsvinden. De huizenbezitter zal dan zijn inkomen en waarde woning weer moeten aantonen.

De kans is zeer groot dat de bank bij een goed inkomen de aflossingsvrije hypotheek omzet in een verplichte annuïteiten / lineaire hypotheek. Hierbij opgemerkt dat er na deze 30 jaar geen renteaftrek meer van toepassing is.

Pensioen en dan?

Bij huizenbezitters die met pensioen zijn gegaan, is het pensioeninkomen (meestal) flink lager dan hun eerdere salaris. De aflossingsvrije hypotheek is dan zeker nog wel betaalbaar.

Echter volgens de bank is dit niet van toepassing daar deze aflossingsvrije hypotheek als box 3 wordt getoetst. Bovendien zal een verplichte aflossing wel tot (grote) financiële problemen gaan leiden, daar de bruto / netto maandlasten te hoog zijn. Het gevolg is dat de huizenbezitter geen kant meer op kan. Bij een flinke overwaarde zou zelfs een verplichte verkoop aan de orde kunnen komen.

Veel (oudere) huizenbezitters kunnen in deze situatie terecht komen. Huizenbezitters die nu voor hun aflossingsvrije hypotheek een “onbeperkte” periode hebben, moeten heel goed overwegen of zij wel rentemiddeling gaan toepassen.

Andere voorwaarden

Er zijn echter ook nog andere voorwaarden die kunnen wijzigen. Hieronder een opsomming hiervan:

Boetevrij aflossen van de hypotheek is niet meer mogelijk (De Rabobank rekent 3% boete bij verkoop van de woning).
Een eenmaal gemiddelde rente kan niet nogmaals worden gemiddeld.
Rentemiddeling mag slechts eens per 24 maanden worden aangevraagd.
Rentemiddeling kan slechts worden gedaan met bepaalde rentevaste periodes.
De nieuwe rentevaste periode moet minimaal gelijk zijn aan de resterende periode.
Herleving van de oorspronkelijke boete bij oversluiten kort na de rentemiddeling.

Uit bovenstaande opsomming blijkt, dat het verstandig is om eerst de voorwaarden goed door te nemen alvorens blindelings een paar knoppen in te drukken. Goedkopere maandlasten wil niet altijd zeggen, dat dit echt zaligmakend is.

Het kan zelfs tot (grote) problemen leiden in de toekomst. Het is spijtig dat banken de gewijzigde voorwaarden niet goed kenbaar maken.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

20 dec Gevaarlijke overbruggingshypotheek
06 dec Belastingdienst wint de Douche van Koets 2024
22 nov Let hierop als u zelf uw maximale hypotheek wil berekenen

Reacties

Volgen

13 Posts

| Omlaag ↓

holenbeer 24 november 2017 09:48
   holenbeer

Lid sinds: 13 okt 2010

Laatste bezoek: 31 mei 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2476

Gegeven: 881

   Aantal posts: 7.122
Lees ik nou goed dat je bij Rabo 3 % boete betaalt als je je huis verkoopt en de hypo aflost?
En dan hopen ze dat je (en je kinderen en de rest van je dierbaren) nog bij hen terugkomt voor een nieuwe hypotheek ook zeker :-)
Ik ben ooit 1 keer door de Rabo gen**id met toen nog een studentenrekening. Direct opgestapt, nooit meer teruggeweest, nooit spijt van gehad. Als mijn kinderen bij rabo gaan bankieren onterf ik ze. Of ik maak alles zelf op, nog beter.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
Heinz 24 november 2017 10:55
   Heinz

Lid sinds: 28 nov 2013

Laatste bezoek: 23 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 133

Gegeven: 1353

   Aantal posts: 605
"Founded by farmers..."

0
”
Quote Reageren

Niet oké
tmark 24 november 2017 13:22
   tmark

Lid sinds: 06 mei 2015

Laatste bezoek: 23 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 199

Gegeven: 2

   Aantal posts: 706
Goed lezen, betreft alleen hyp. waarvan rente is bemiddeld...

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 24 november 2017 14:44
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Is hier een anti-Rabobank campagne gestart? Omdat alleen die bank specifiek genoemd wordt bij de aanpassing op kleine lettertjes slachtofferen we hen maar gelijk, overigens als enige bank die wel zijn broek kon ophouden zonder overheidssteun...

Ik heb die hele "gratis" middeling altijd al belachelijk gevonden. Rente is een premie die je op risico / marktrente betaald. Als je die vastzet voor lange(re) tijd en de rente daalt dan moeten de banken ineens met trucs over de brug komen om de maandlasten te doen dalen? Andersom zou je de overheid alleen nooit horen....

Ik snap heel goed dat ze de kleine lettertjes dan aanpassen, hoewel het soms op smerige wijze wordt gedaan (dingen waar je in eerste instantie niet op let).

Voor niets gaat de zon op...

1
”
Quote Reageren

Niet oké
gmbl 24 november 2017 15:13
   gmbl

Lid sinds: 16 sep 2006

Laatste bezoek: 24 jan 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 15

Gegeven: 678

   Aantal posts: 25
Ik twijfelde of ik zou gaan rentemiddelen. Lijkt mij bij nader inzien toch niet de beste optie. Ik snap best dat banken geen charitatieve instellingen zijn maar om gelijk de regels van het spel te veranderen vind ik toch weer een teken van onbetrouwbaarheid. De Aegon probeert mij ook al te bewegen om mijn beleggings garantieproduct te beëindigen middels een aangetekend schrijven. Dit puur omdat het ze niets meer oplevert maar steeds meer gaat kosten. Mijn ervaring is dat er vanuit de banken/verzekeraars alleen bericht komt als ze er zelf een voordeel bij hebben.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
holenbeer 24 november 2017 15:38
   holenbeer

Lid sinds: 13 okt 2010

Laatste bezoek: 31 mei 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2476

Gegeven: 881

   Aantal posts: 7.122
quote:
B-rood belegger schreef op 24 november 2017 14:44:
Is hier een anti-Rabobank campagne gestart? Omdat alleen die bank specifiek genoemd wordt bij de aanpassing op kleine lettertjes slachtofferen we hen maar gelijk, overigens als enige bank die wel zijn broek kon ophouden zonder overheidssteun...

Ik heb die hele "gratis" middeling altijd al belachelijk gevonden. Rente is een premie die je op risico / marktrente betaald. Als je die vastzet voor lange(re) tijd en de rente daalt dan moeten de banken ineens met trucs over de brug komen om de maandlasten te doen dalen? Andersom zou je de overheid alleen nooit horen....

Ik snap heel goed dat ze de kleine lettertjes dan aanpassen, hoewel het soms op smerige wijze wordt gedaan (dingen waar je in eerste instantie niet op let).

Voor niets gaat de zon op...
Volgens mij bestaat gratis rentemiddeling niet. De zogenaamde boeterente is gewoon de rente die je had moeten betalen tot einde contract, maar dan uitgesmeerd over de nieuwe periode ('gemiddeld'), waardoor je maandlasten lager worden.
Ik denk niet dat er een bank is die je 'gratis' die contractuele rente geeft, en dat is ook nergens voor nodig. Nog los van wat de overheid ervan vindt.

Wat betreft anti-Rabo-campagne: ik persoonlijk ben wel anti-Rabo inderdaad, niet vanwege dit artikel of de kleine lettertjes, maar vanwege persoonlijke ervaringen van mezelf en veel mensen die ik ken, vanwege Libor, Euribor en alles wat we nog niet weten (als ik fraudeer kan ik ook mijn broek wel ophouden zonder overheidssteun). Ik ben overigens niet alleen anti-Rabo, ik ben wel anti meer banken, vooral de bankiers. Kan niet wachten tot ze echt gedisrupt worden door crypto's of iets anders.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
holenbeer 24 november 2017 15:41
   holenbeer

Lid sinds: 13 okt 2010

Laatste bezoek: 31 mei 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2476

Gegeven: 881

   Aantal posts: 7.122
quote:
tinybolus schreef op 24 november 2017 13:22:
Goed lezen, betreft alleen hyp. waarvan rente is bemiddeld...
Ik had inderdaad niet goed gelezen.
Ik blijf het overigens vreemd vinden: je lost netjes je lening af met de opbrengst van je huis en mag vervolgens 3 % boete aftikken. Zal wel boerenslimheid zijn. Ik had bankier moeten worden. Of boer. Of allebei, kon ik bij Rabo werken :-)

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 26 november 2017 11:03
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
BLG van de Volksbank N.V. heb nu 1 jaar rente-middeling check via bovenstaande voorbeeld kom ik op een te betalen verschil van 7,00 per maand minder en laat maar fijn zitten en de boetetermijn is maximaal 2 jaar en 3% van de hoofdsom dus nog 1 jaar voor mij dan ben weer vrij man zoals ik dat nu ook nog steeds ben.
Check dat maar eens er zal wel een bepaalde termijn zijn en gerelateerd aan de boete o.i.d. en kan mij niet voorstellen dat die voor de gehele looptijd van de rentevaste periode geldt.
G.S.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 26 november 2017 15:06
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Bij ABNAMRO moet je ook nog wel een fors bedrag (€3000,-- boete) betalen.
Dus bij klein verschil vergeet het maar.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 20 december 2017 14:09
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
ik lees:"In de nieuwe voorwaarden staat bij alle banken dat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar moet worden afgelost. In de oude voorwaarden was deze termijn bij (veel) banken nog onbepaald (99 jaar)!".
In een hypotheekakte (obv oude voorwaarden) staat toch altijd de termijn van 20 of 30 jaar. Ik heb nooit gehoord van 99 jaar!

0
”
Quote Reageren

Niet oké
objectief 20 december 2017 14:18
   objectief

Lid sinds: 19 mei 2011

Laatste bezoek: 23 dec 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 5111

Gegeven: 42

   Aantal posts: 26.817
quote:
holenbeer schreef op 24 november 2017 15:41:
[...]
Ik had inderdaad niet goed gelezen.
Ik blijf het overigens vreemd vinden: je lost netjes je lening af met de opbrengst van je huis en mag vervolgens 3 % boete aftikken. Zal wel boerenslimheid zijn. Ik had bankier moeten worden. Of boer. Of allebei, kon ik bij Rabo werken :-)

Nee hoor...niet enkel aan je eigen zak denken.
De bank of andere instelling leent jou voor een bepaalde tijd en trekt dat geld zelf ook aan voor die periode. Als jij nu vervroegd gaat aflossen, komen ze met geld te zitten wat weinig of niks opbrengt....dus renteverlies.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 22 januari 2018 23:29
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Alle banken willen geld verdienen de klant betaalt, daarom klopt advies van de bank nooit want hun belang is anti jouw belang. Ik concludeerde dat in 1991 al toen ik advies vroeg. En alle totaalkosten op een rij zette over periode van 30 jaar. Niet aflossen betekent eeuwig rente blijven betalen over kapitaal. Uiteindelijk betaal je het huis 2x a 3x. Een keer aankoop een keer rente en een keer belastingen.
Die een keer rente heb ik zoveel mogelijk beperkt door snel af te lossen en kwam op de helft uit. Wat ik bespaart kan ik aan leukere zaken uitgeven.
Na 20of30 jaar verkoop je het huis en opbrengsten betaalt uitstaande hypotheek als goed is. En dan ga je maar in een doos op straat wonen???
dat is verkoop babbel, maar jij loopt risico dat pand minder waard word. En onvoldoende opbrengst haalt.
niet aflossen is na 30 jaar kostbare zaak inkomen halveert bij meesten mensen in praktijk.
daar hebben de banken op korte termijn geen belang bij en als ik het noemde werd dat weggewuifd.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 22 januari 2018 23:43
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Het is business van banken om geld te voor lenen en uitlenen. Door geld kort te lenen en langer uit te lenen verdienen ze wat in dalende rente periode en als andersom dan niet. Nu moeten ze niet jammeren als dat spelletje niet meer werkt. Ze moeten maar eens werkelijk gaan werken voor het geld dat ze krijgen.
Vele mensen hebben ze in de shit geholpen door hun adviezen.
To big to fail is alleen dat ze hun werk niet goed doe en risk bij anderen leggen.
Ik had 10 jarige vaste rente van 7% terwijl rente van 10% naar 4% daalde!
je neemt besluit op DAT moment en daar zit je 10 jaar aanvast. Ken posetief of negatief zijn dat besluit.
oversluiten is vaak nep en korte periode vergelijken met langere periode met lager maand bedrag.
Iedere eb keer periode weer 30 jaar das laagste maand lasten maar in totaal betaal je veel meer, dat word verzwegen door banken. Omdat niet hun belang is. Kost xe geld.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

13 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.