Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Artikelen   /   Goed hypotheekadvies niet meer mogelijk

Goed hypotheekadvies niet meer mogelijk

Jos Koets
op
Views: 18.855
Categorie: Column
Goed hypotheekadvies niet meer mogelijk

Wie vanaf 1 januari 2018 trouwt zal dit weer automatisch doen in gemeenschap van goederen. Indien u vooraf niets aangeeft, trouwt u namelijk in beperkte gemeenschap van goederen. Dit houdt in dat bezittingen en schulden die vóór het huwelijk zijn gemaakt niet meer worden verdeeld na een scheiding.

Ook erfenissen en schenkingen vallen er automatisch buiten, behalve in als er in het testament of bij de schenking een insluitingsclausule van toepassing is verklaard. In dat geval moeten schenkingen en erfenissen bij scheiding worden verdeeld.

Grote veranderingen huizenbezitters

Op het eerste gezicht lijkt er niets aan de hand. Echter voor huizenbezitters verandert er zeer veel. Minister Wiebes heeft op 14 april 2017 antwoord gegeven op vragen. Hierbij gaat hij uitgebreid in op een situatie waarbij er getrouwd wordt. X die al eerder een koopwoning heeft gehad, heeft deze woning met winst verkocht. X trouwt in 2018 met Y die starter is op de woningmarkt.

Wie de bijlage goed leest zal concluderen dat het berekenen van de duur van de renteaftrek met daarbij de hypotheekbedragen wel heel erg ingewikkeld wordt. Bovendien leest u op bladzijde drie de volgende conclusie van Minister Wiebes:

“Overigens blijkt de toepassing van de EWR bij gezamenlijke financiering niet te leiden tot de gewenste uitkomst. Ik zal bezien in hoeverre deze uitwerking meer in lijn kan worden gebracht met de doelstelling van de bijleenregeling.”

Voorbeeld

Het volgende is namelijk van toepassing uitgaande van het simpele voorbeeld. X heeft zijn woning met winst verkocht. Deze winst (EWR) bedraagt 50.000 euro. De bijleenregeling is hier van toepassing. Deze winst moet verrekend worden met de volgende koopwoning.

De koopsom van deze woning die met Y wordt gekocht is 200.000 euro. X en Y worden allebei voor 50% eigenaar (is 100.000 euro). Iedereen zal dan tot de volgende berekening komen.

  • Koopsom woning 200.000 (X en Y ieder 100.000)
  • Inbreng X van EWR 50.000
  • Benodigde hypotheek 150.000
  • Hypotheek Y 100.000
  • Hypotheek X 50.000


Bovenstaande berekening is zeer logisch. X brengt zijn 50.000 euro in en deze wordt verrekend met zijn gedeelte van de aankoop.

Minister Wiebes komt echter met een hele andere uitleg. De helft van de 50.000 euro van X gaat namelijk naar Y. Hierdoor krijgt X een box 3 schuld van 25.000 euro. De uitwerking volgens Wiebes moet zijn:

  • Benodigde hypotheek 150.000
  • Hypotheek Y 75.000
  • Hypotheek X 75.000 (50.000 euro in box 1 en 25.000 euro in box 3)


Hoe iemand ook in 2018 trouwt of gaat samenwonen bij een EWR gaat de helft hiervan naar box 3. Dit is natuurlijk heel erg vreemd daar de EWR ontstaat bij X en deze hierdoor wordt benadeeld om dat X met Y een andere woning koopt.

Ernstig benadeeld

Wiebes gaat echter nog een stap verder. Hij gaat huizenbezitters die voor 1-1-2013 al een koopwoning hadden heel erg benadelen. Deze huizenbezitters mogen namelijk nog hun oude hypotheekvormen (aflossingsvrij / banksparen etc) meenemen naar de nieuwe koopwoning.

Wiebes concludeert echter dat de helft van deze hypotheekvormen naar de andere partner gaat (in het voorbeeld is dat Y). Y is echter starter en is verplicht een annuïteiten en/of lineaire hypotheek af te sluiten om renteaftrek te genieten. Doordat Y nu de helft van bijvoorbeeld de aflossingsvrije hypotheek van X krijgt, is er over dit bedrag geen renteaftrek.

Helaas geeft Wiebes geen voorbeeld van een fiscale voortzetting van bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek. Ook bij deze hypotheekvorm zal de helft overgaan naar de andere partner. Deze partner heeft hierover geen renteaftrek.

En nu? 

Echter wat gebeurt er fiscaal als de uitkering plaatsvindt. Dit is namelijk een box 1 uitkering die is vrijgesteld terwijl de helft van de bankspaarhypotheek box 3 is geworden. De uitkering zal dan belast worden in box 1. Om geen problemen te krijgen moet de bankspaarhypotheek dus worden aangepast. Deze moet gehalveerd worden (als dat nog kan) of zelfs worden afgekocht.

Minister Wiebes heeft aangekondigd nog naar de situatie te kijken en eventueel met een reparatie te komen. Voorlopig is het zes maanden stil geweest en heeft de minister nog ruim twee maanden om met wijzigingen te komen. Indien deze er niet komen, dan zal er een grote puinhoop ontstaan. Bovendien ben ik zeer benieuwd of de fiscus alles nog goed kan bijhouden.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Jos Koets

Auteur:

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Recente artikelen van Jos Koets

  1. Uw Douche van Koets: nomineren maar!
  2. AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
  3. Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen
20 Posts
| Omlaag ↓
  1. erjee-ff 20 oktober 2017 10:26
    Wederom geeft dit soort voorbeelden aan hoe ongelofelijk complex de hele set regelingen rondom de hypotheek rente en bijbehorende aftrek geworden is. Dit zal uiteraard tot fouten gaan leiden, dit zal uiteraard tot veel rompslomp leiden.

    Vereenvoudiging is nodig. En waarschijnlijk heel lastig.
  2. Willem1955 20 oktober 2017 12:29
    Heeft Einstein niet eens gezegd dat problemen niet kunnen worden opgelost op t niveau waarom ze ontstaan. Wiebes heeft enorme shit veroorzaakt bij de belastingdienst en met zijn nieuwe regelingen. dat gaat hij niet oplossen. Enige dat werkt is beginnen met verkleinen van de overheid en versimpelen van de belastingregels. Al het gezeik wat wel of niet eerlijk is, gaat voorbij aan de eigen verantwoordelijkheid van mensen. Zolang men geld blijft rondpompen zijn er ambtenaren nodig, en als er 1 ding duidelijk is dan is dat wel dat er nooit minder komen, ze steeds duurdere adviseurs nodig hebben om de eigen shit op te ruimen (bv is die muts in amsterdam met diversity adviezen aan de gemeente, wie heeft die problemen veroorzaakt juist de gemeente amsterdam zelf)
    dit gaat bij de belastingdienst ook gebeuren: of externen lossen het op, of het stort in.
  3. Mugje 20 oktober 2017 12:36
    Als huiseigenaar vraag ik me eigenlijk al jaren af waarom er zo voorzichtig met mij wordt omgegaan. Dat is nl de hoofdreden van het feit dat het allemaal zo complex wordt en per saldo wordt het er niet beter op.

    Inmiddels heb je een deel van de bevolking dat als ik al een eigen woning bezit en die op allerlei manier wordt beschermd. Waarderingen zijn weer toegenomen en inmiddels zodanig dat starters eigenlijk al niet meer mee kunnen doen en in feite gedwongen worden mee te dingen in de toch al krappe huurmarkt.

    Die huurmarkt wordt helemaal niet beschermd. Om onrust onder de bevolking te voorkomen geldt er weliswaar een soort huursubsidie voor de lagere inkomens zonder vermogen maar voor het overige is het een markt die -in tegenstelling tot de woningeigenaren- wel jaarlijks wordt geconfronteerd met toegenomen woonlasten. De huren worden extra omhoog gestuwd omdat de regering vindt dat je als 'modaal verdiener' scheef kan wonen.

    En dan zie je dus hoe krom het is. Als huiseigenaar wordt je beschermd en wordt de regelgeving in allerlei kromme bochten aangepast om daar geen bestaande eigenaar tekort te doen. Bij die bestaande eigenaren kunnen zich relatief weinigen voegen omdat de prijzen veel te hoog zijn geworden en je moet dus meedingen op de huurdersmarkt waar je jaarlijks de mededeling krijgt om de nodige procenten meer te betalen.

    Dat alles bij elkaar treft vooral de jongeren want dat is toch het merendeel van de startersgroep.

    Ik roep de wetgevers op om de regelgeving omtrent de hypotheken drastisch te wijzigen en op een zodanig manier dat iedereen weer kan snappen waar die aan toe is. En dan moet het maar een keer tot hogere woonlasten leiden, dat doet zich bij de huurders ieder jaar voor. Waarom wordt veronderstelt dat de woningeigenaar op een 'betrouwbare wetgeving' moet kunnen vertrouwen terwijl de huurder in feite het tegengestelde door diezelfde wetgever wordt aangedaan.

    Ik denk dat je naar een fair systeem moet van ondersteuning voor toetreders tot de markt van koopwoningen. Iedereen kan éénmalig aanspraak -voor een maximaal aantal jaren- daarop maken. Details zijn nog wat concreter in te vullen maar de bijdrage moet niet afhankelijk zijn van je inkomen (en al helemaal niet als nu dat je meer subsidie krijgt naarmate je meer inkomen hebt) of vermogen. En overigen geldt het alleen voor de eerste levensbehoefte 'wonen' en niet voor luxe als zwembad, paardenbak oid..

    Maar ja, wie ben ik.
  6. [verwijderd] 20 oktober 2017 15:14
    quote:

    Simon Cash schreef op 20 oktober 2017 13:14:

    Deze openingszin klopt al niet,toch ? = tegenstrijdig ?!

    Wie vanaf 1 januari 2018 trouwt zal dit weer automatisch doen in gemeenschap van goederen. Indien u vooraf niets aangeeft, trouwt u namelijk in beperkte gemeenschap van goederen.
    Klopt als een bus!
    Volgens mij is het zo dat vanaf 1-1-'18 standaard in beperkte gemeenschap van goederen getrouwd wordt i.p.v. de standaard nu, gemeenschap van goederen.

    @ Jos; Is deze hele rompslomp niet te omzeilen door er 1 bij de ander in te laten trekken (woning op 1 naam)? Even los van alle beperkingen die je op je hypotheek krijgt door het niet kunnen meenemen van 1 inkomen?

    Niemand durft aan de HRA te komen omdat je dan toch stemmetjes verliest, maar deze rot voetnoten / zijregeltjes / clausules knabbelen allemaal de randjes er al af...
    Gevolg is idd zo'n complex systeem dat geen hond het meer snapt (vooral de fiscus zelf niet meer).

    Doe het een of het ander, maar ga niet in het midden zitten!
    Net als alle toeslagen etc. snapt niemand hoe het precies werkt en zou men als uitkeringstrekker de kosten van een fiscalist terugverdienen door alle potjes waar ze "recht op hebben". Echt een systeem waar het voor bedoeld is...

  7. alles-niks 21 oktober 2017 16:54
    Naar mijn idee is de belastingstelsel te moeilijk gemaakt door Willem Vermeend, hij heeft hele grote rotzooitje van gemaakt vind ik...
    Wat denk je van fictieve rendement op box 3 die is nooit aangepast geweest op huidige rente markt....
    Box 1, Box2 Box3 wat een ingewikkelde constructie...
    Nu worden wij hardwerkende Nederlanders gestraft om te gaan werken....
    Kabinet had een standpunt om de eerste huis (hoofdverblijf) vrij te stellen van vermogensbelasting....
  9. forum rang 8 objectief 21 oktober 2017 18:10
    quote:

    Willem1955 schreef op 20 oktober 2017 12:29:

    Heeft Einstein niet eens gezegd dat problemen niet kunnen worden opgelost op t niveau waarom ze ontstaan. Wiebes heeft enorme shit veroorzaakt bij de belastingdienst en met zijn nieuwe regelingen. dat gaat hij niet oplossen. Enige dat werkt is beginnen met verkleinen van de overheid en versimpelen van de belastingregels. Al het gezeik wat wel of niet eerlijk is, gaat voorbij aan de eigen verantwoordelijkheid van mensen. Zolang men geld blijft rondpompen zijn er ambtenaren nodig, en als er 1 ding duidelijk is dan is dat wel dat er nooit minder komen, ze steeds duurdere adviseurs nodig hebben om de eigen shit op te ruimen (bv is die muts in amsterdam met diversity adviezen aan de gemeente, wie heeft die problemen veroorzaakt juist de gemeente amsterdam zelf)
    dit gaat bij de belastingdienst ook gebeuren: of externen lossen het op, of het stort in.
    Verkleinen Overheid....ben je blind...nieuwe kabinet 16 ministers en 9 staatssecretarissen..honderden miljoenen meer zorg...defensie etc.
    Het aantal ambtenaren wordt veel en veel groter...de burger moet door de ambtenaren gepamperd worden...hij/zij kan niks meer zelf.

  10. forum rang 8 objectief 21 oktober 2017 18:13
    quote:

    alles-niks schreef op 21 oktober 2017 16:54:

    Naar mijn idee is de belastingstelsel te moeilijk gemaakt door Willem Vermeend, hij heeft hele grote rotzooitje van gemaakt vind ik...
    Wat denk je van fictieve rendement op box 3 die is nooit aangepast geweest op huidige rente markt....
    Box 1, Box2 Box3 wat een ingewikkelde constructie...
    Nu worden wij hardwerkende Nederlanders gestraft om te gaan werken....
    Kabinet had een standpunt om de eerste huis (hoofdverblijf) vrij te stellen van vermogensbelasting....
    "Hard werkende"" Nederlander, die is al lang uitgestorven....de meeste werkenden zijn sociaal bezig..al dan met smartphone of van thuis uit.
  11. [verwijderd] 22 oktober 2017 11:04
    overigens hoeft een box3 schuld bij een lage hypotheekrente niet erg te zijn, het scheelt dan al 1.2 procent.

    En verder verdwijnt dit probleem op termijn vanzelf, dan zijn er alleen nog maar minimaal anueitaire leningen en is er helemaal geen advies meer nodig. Of de aftrek wordt gewoon afgeschaft.
  12. [verwijderd] 23 oktober 2017 16:50
    quote:

    fred12345 schreef op 21 oktober 2017 18:10:

    [...]

    Verkleinen Overheid....ben je blind...nieuwe kabinet 16 ministers en 9 staatssecretarissen..honderden miljoenen meer zorg...defensie etc.
    Het aantal ambtenaren wordt veel en veel groter...de burger moet door de ambtenaren gepamperd worden...hij/zij kan niks meer zelf.

    Dat is het mantra dat al jaren de ronde gaat, "de overheid moet dit en de overheid moet dat".
    Hoe meer ambtenaren een minister onder zich heeft hoe belangrijker.
    De mensen hoeven niet gepamperd te worden, ze moeten af van de doctrine dat men niks kan of weet, want dit geldt vaak voor de overheid zelf.
    Efficienter bestuur is de oplossing, andermans geld geeft men
    gemakkelijker uit.
  13. Bonus aanbieding 24 oktober 2017 08:58
    Wat Wiebes zegt zou helemaal niet zo relevant moeten zijn. Het gaat er om wat er in de wet staat. Althans zo zou dat moeten zijn. Het echte probleem is dat er een vergaarbak van gesjeesde PVDA-ers rondloopt dat zich rechter noemt. Het primaat van de wet is iets voor een rechtsstaat, voor Nederland is dat al een tijdje niet meer aan de orde.
  14. [verwijderd] 26 oktober 2017 15:23
    Kan je niet voorwaarden bij de notaris vastleggen waarin je de beperkte gemeenschap van goederen specificeert. Bijvoorbeeld: het huis dat X gekocht heeft blijft ten aller tijde het volledige bezit van X en X heeftook van alle voor en nadelen hiervan.

    Ik weet niet of dit mag, maar klinkt wel als een manier op dit probleem op te lossen..
  15. PjotrIEX 27 oktober 2017 15:16
    quote:

    alles-niks schreef op 21 oktober 2017 16:54:

    Naar mijn idee is de belastingstelsel te moeilijk gemaakt door Willem Vermeend, hij heeft hele grote rotzooitje van gemaakt vind ik...
    Wat denk je van fictieve rendement op box 3 die is nooit aangepast geweest op huidige rente markt....
    Box 1, Box2 Box3 wat een ingewikkelde constructie...
    Nu worden wij hardwerkende Nederlanders gestraft om te gaan werken....
    Kabinet had een standpunt om de eerste huis (hoofdverblijf) vrij te stellen van vermogensbelasting....
    Op zich is het boxen systeem niet erg ingewikkeld. Het zijn alle uitzonderingsregels, vertakkingen en afgeleiden van regels en wetten die het lastig maken. Dat is logisch als je je belasting stelsel vormt naar elke verandering in de maatschappij.

    Nu worden wij hardwerkende Nederlanders gestraft om te gaan werken....

    Hoe wordt je gestraft dan? Dit is een populaire kreet die niks toevoegt. 'De hard werkende Nederlander' zoals je dat zo mooi generaliseert, wenst ook een hoop en heeft een hoge standaard van leven. Dat is niet gratis, daar zullen we allemaal, dus ook de hardwerkende Nederlander, gewoon voor moeten betalen. Linksom of rechtsom. Van een kale kip valt niet te plukken, dus uiteraard gaat er meer gewicht naar zij die meer kunnen tillen.

    Let op, ik ben het niet oneens met je punt dat dit een kansarme oplossing is van Wiebes. Ik ben het oneens met de conclusie die je trekt op basis van het negatieve effect van deze oplossing, te weten het 'straffen'
  16. [verwijderd] 28 oktober 2017 12:27
    Ik zou nog wel wat verder willen gaan door te stellen dat er geen enkel fatsoenlijk financieel advies meer mogelijk is door enerzijds de jaarlijkse wijziging van de wetgeving in combinatie met de complexe regelgeving. Zo'n drama is dit niet, want dezelfde personen die uiteindelijk verantwoordelijk zijn voor deze situatie, hebben van de belastingdienst een vleugellam instituut gemaakt. Zolang de volksvertegenwoordiging niet meer bemenst gaat worden met leden zoals een Pieter Omtzigt, zal het er niet veel beter op worden.
  17. [verwijderd] 30 oktober 2017 10:35
    de overheid denkt beter te weten wat goed is voor de ander en geeft daaraan veel te veel geld uit. mensen moeten eigen verantwoording leren nemen en dan kan alleen als de overheid het niet allemaal doet voor de burgers. dan krijg je luie burgers die verwachten dat de overheid alles doet. ken dus niet. lage rente is helemaal niet goed voor de economie. uitstel gedrag daarna komt de echte shit pas te voorschijn.
    onroerend goed is veel te duur door kunstmatige ingrepen van die zelfde overheid.
  19. [verwijderd] 8 november 2017 08:04
    Het geeft precies weer dat overheid zelf bepaald hoe de regels zijn en om 4 jaar veranderd om kiezers te misleiden.
    Overheid apparaat is onbetrouwbaar en misleidend.
    Burgers betalen al 70 % aan belasting.

    En overheid zit met een begrotingskort. De fouten worden altijd bij de burgers gestald.
    Financiele crises = burger
    Hypotheek bubbel = burger
    Zorg = burger.

    Soms lijkt het beter om in een communistisch land te leven, waar het duidelijk is dat je als burger besodemieterd wordt.

    Hier worden de fouten op fouten begraven, maar gelukkig hebben wij internet en komen alle verspillingen en bureacratie, vriendjes politiek boven water.

    Democratie is ver te zoeken.
    Overheid moet zich niet mee bemoeien met financiele onderwerpen waar een burger zich verbindt voor 30 jaar als ze de regels continu veranderen.
    Dit is misleiding.

    Dus, daarom is de bitcoin geweld de mooiste oplossing voor de burger.

    Geen bemoeizucht van de overheid en als burger bepaal je zelf wat er met je geld gebeurd.

    Het onnodig verkwanselen van publieksgeld en burgers uitkleden moet een keer een stop worden geroepen.

    Als hypotheek straks weer een crises wordt, bij wie leggen ze de problemen neer ?.

    De burger... .. dat zou mooi zijn niet waar als je als investeerder, obligatiehouder, belegger de schuld krijgt als een bedrijf het slecht doet.

    Nou, de overheid als bedrijf doet het slecht en ze veroorzaken een 2e crises in hypotheek wereld met misleiding en regels veranderen.

  20. [verwijderd] 8 november 2017 11:05
    quote:

    bik schreef op 21 oktober 2017 17:37:

    BenRooddenBeleggert is een uitkeringstrekker kennerlijk dus,zogezeid.Veel woningplezier,dan,mien jong. Grmpfft.
    Op basis waarvan concludeert u dit?
    Gelukkig mag ik elke week braaf 42u werken om mijn koopwoning te bekostigen.

    Het enige dat ik in mijn reactie hierboven aankaart is complexiteit. Als HRA te complex wordt met alle beknibbelingen, wat het inmiddels is geworden... doe dan niet hypocriet als kabinet en schaf het gewoon af.
20 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

  1. Meer winst voor Baidu
  2. Must read: Reuring in de Nederlandse huizenmarkt
  3. AEX vlak van start gegaan
  4. Nieuwe CFO voor Holland Colours
  5. Deutsche Bank zet Rheinmetall weer op de kooplijst
  6. Indiase miljardair Adani aangeklaagd in VS
  7. Nederlandse investeringen stijgen weer
  8. Novartis verhoogt groeiverwachtingen
  9. Futures kleuren groen, Nvidia knipperde gisteravond rood en bitcoin jaagt door
  10. AEX start handelsdag vermoedelijk licht hoger na cijfers Nvidia

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Analyse en Advies

    Adyen verliest een grote klant
  2. Premium

    Analyse en Advies

    ASML stelt beleggers gerust
  3. Premium

    Analyse en Advies

    Knaus Tabbert is zijn geloofwaardigheid kwijt
  4. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: handelsoorlog met VS bedreiging voor winsten Europese bedrijven
  5. Premium

    Analyse en Advies

    Advieswijziging Tesla na een bijzonder fraaie 88% winst