Wanneer doet First Sponsor een bod op NSI?

In mei van dit jaar kocht First Sponsor een 10,65%-pakket NSI-aandelen van de Luxemburgse investeerder ICAMAP. De Singaporese projectontwikkelaar die al actief is in Nederland, verkreeg daarmee een belang van 13,52%. Het pakket van ICAMAP werd gekocht tegen €20 per aandeel NSI wat destijds een premie van 11% boven de beurskoers impliceerde. 

Medio augustus sloten NSI en First Sponsor een opvallende relatieovereenkomst. Hierin werden onder meer afspraken opgenomen over het bij voorbaat goedkeuren door First Sponsor van de jaarrekening en het beloningsbeleid. Ook zijn er afspraken gemaakt over een verdere belanguitbreiding door First Sponsor en dat het geen vijandig bod zal uitbrengen op het kantorenfonds. 

Hoe nu verder?

NSI zal de nodige kantoorruimte moeten gaan ombouwen tot woningen of ander gebruik om leegstand te voorkomen. De ombouw naar woningen kan ook zeker flinke waarde gaan toevoegen. First Sponsor is een gedegen partij om deze opdracht vlot te trekken. NSI heeft in het recente verleden vaker eigenhandig aan projectontwikkeling gedaan, maar is daar behoorlijk nat op gegaan.

Door tegelijkertijd een belang in NSI te nemen zit er een behoorlijke waardecreatie in het vat dat richting First Sponsor kan gaan vloeien. De beurskoers ligt liefst 43% onder de laatste boekwaarde. Als de ombouw de boekwaarde min of meer in stand kan houden dan zou daarmee een stuk van deze discount in klinkende munt omgezet kunnen worden. Tot woningen omgebouwde panden kunnen immers verkocht worden.

Wel of geen bod?

Wat First Sponsor precies voor het recent aangekochte belang van bijna 7% heeft betaald is niet bekend. Wij nemen aan dat dit weer rond de €20 per aandeel ligt. Ook is niet bekend van wie de stukken zijn gekocht. Wel werd uit de AFM registers duidelijk dan Clearance Capital zijn belang recent heeft verkleind van 5,06 naar 2,64%.

First Sponsor kan dus zonder meer zijn belang uitbreiden tot 25%. Deze grens is zo bepaald vanwege het behoud van bepaalde voordelen die het geniet als Fiscale Beleggingsinstelling, zoals toegang tot belastingverdragen en diversificatiemogelijkheden, welke het zou kunnen verliezen indien een aandeelhouder deze grens overschrijdt. Aankoop van het resterende belang van Clearance Capital zou First Sponsor nog op eigen houtje kunnen overwegen. 

Een belang boven de 30%, waarbij First Sponsor volgens de wet verplicht is een bod uit te brengen op geheel NSI, zal door het Singaporese bedrijf ook niet zomaar genomen worden. Bij een bod dient er uiteraard ook veelal een premie betaald te worden om andere aandeelhouders over de streep te trekken. Daarmee zou een stuk van de waarde creatie voor First Sponsor verloren gaan. NSI benadrukt dat de 25%-grens en de 30% grens afspraken niet zijn gemaakt als een soort beschermingsconstructie tegen een openbaar bod. 

Het wordt een ander verhaal zodra andere partijen hun oog op het (ontwikkelings-)potentieel van NSI laten vallen.