Aandeel NSI AEX:NSI.NL, NL0012365084

quote:

ralph1978 schreef op 26 augustus 2013 17:26:

Ik heb mij vandaag Nieuwe Steen gekocht aan een prijs van 5,39
Morgen gaat deze Ex-dividend. Dus nog net op tijd binnengehaald.
Volgens mij is dit aandeel aantrekkelijk. Verdere onderbouwing laat ik even achterwege nu.

quote:

Gerry Woud schreef op 26 augustus 2013 17:39:

[...]
heb je het negatieve commentaar op de site van de VEB over o.a. NSI niet gelezen? En idem het commentaar in DFT van 21/8-13.

quote:

ralph1978 schreef op 26 augustus 2013 18:23:

[...]helemaal gelijk. Dat is inderdaad negatief. Daar is de koers ook naar. Wie weet komt het wel allemaal goed en klimt de koers vroeg of laat weer naar zijn oude niveau. Dat weet toch niemand.

quote:

k2es schreef op 28 augustus 2013 18:14:

NSI stond medio 2011 op 15 en schommelde in de jaren daarvoor tussen de 10 en 24, het is dus alles behalve een pennystock. In 2011 hebben ze Vastned Offices overgenomen met zo'n 40% korting op de nettowaarde, vanwege het negatieve beurssentiment zijn ze echter (net zoals bijna alle andere beursgenoteerde Nederlandse vastgoedfondsen) flink gedaald. Door die overname in 2011 blijft de beleningsgraad voorlopig nog hoog, hoewel de bezettingsgraad geleidelijk toeneemt. Om de beleningsgraad te verlagen keren ze nu 50% van het directe resultaat uit (voorheen was dat percentage veel hoger), dat is op de huidige koers (zo te zien is de koers nu vrijwel op de bodem) 7,4% per jaar, en wordt ieder kwartaal dividend uitgekeerd, al meer dan 10 jaar lang. Een mooi aandeel dus voor mensen die elk kwartaal inkomsten willen hebben en met een gigantisch opwaarts potentieel (de intrinsieke waarde bedraagt 9,85 per 300613). In de VS zijn veel vastgoedaandelen al weer flink gestegen en in België staan ze weer boven de intrinsieke waarde.

quote:

k2es schreef op 28 augustus 2013 18:14:

NSI stond medio 2011 op 15 en schommelde in de jaren daarvoor tussen de 10 en 24, het is dus alles behalve een pennystock. In 2011 hebben ze Vastned Offices overgenomen met zo'n 40% korting op de nettowaarde, vanwege het negatieve beurssentiment zijn ze echter (net zoals bijna alle andere beursgenoteerde Nederlandse vastgoedfondsen) flink gedaald. Door die overname in 2011 blijft de beleningsgraad voorlopig nog hoog, hoewel de bezettingsgraad geleidelijk toeneemt. Om de beleningsgraad te verlagen keren ze nu 50% van het directe resultaat uit (voorheen was dat percentage veel hoger), dat is op de huidige koers (zo te zien is de koers nu vrijwel op de bodem) 7,4% per jaar, en wordt ieder kwartaal dividend uitgekeerd, al meer dan 10 jaar lang. Een mooi aandeel dus voor mensen die elk kwartaal inkomsten willen hebben en met een gigantisch opwaarts potentieel (de intrinsieke waarde bedraagt 9,85 per 300613). In de VS zijn veel vastgoedaandelen al weer flink gestegen en in België staan ze weer boven de intrinsieke waarde.

quote:

sip schreef op 31 augustus 2013 14:57:

[...]
NSI heeft van z'n vastgoedbelangen 70% in Nederland en 30% in Belgie.
In Nederland is het goed mis. Bij de kantoren zijn al harde klappen geweest en ook de winkels zijn
aan de beurt. De huren zakken en ook de waarde. De leegloop wordt steeds groter.
Ook bij de winkels is het nu versneld gaande en niet alleen bij NSI.
Er wordt van de huur afgedongen vooral in het midden segment waar NSI ruim zit.
Ook de internet verkopen spelen een grote rol welke negatief uitpakken met daarbij de crisis.
De intrinsieke waarde zegt niet zoveel want het is momentopname waaraan iedere dag wordt
geknaagd. De koers ligt ruim onder intrinsiek en dat geeft wat marge maar denk niet zonder
reden. Het zijn sombere tijden in het onroerend goed in vooral Nederland waar NSI maar magertjes
in het top segment zit zowel bij de winkels als de kantoren.
Het is moeilijk voor NSI de bakens te verzetten gezien de financieele positie en de slechte markt
waarin zeer weinig transacties plaatsvinden.

quote:

sip schreef op 31 augustus 2013 14:57:

[...]
NSI heeft van z'n vastgoedbelangen 70% in Nederland en 30% in Belgie.
In Nederland is het goed mis. Bij de kantoren zijn al harde klappen geweest en ook de winkels zijn
aan de beurt. De huren zakken en ook de waarde. De leegloop wordt steeds groter.
Ook bij de winkels is het nu versneld gaande en niet alleen bij NSI.
Er wordt van de huur afgedongen vooral in het midden segment waar NSI ruim zit.
Ook de internet verkopen spelen een grote rol welke negatief uitpakken met daarbij de crisis.
De intrinsieke waarde zegt niet zoveel want het is momentopname waaraan iedere dag wordt
geknaagd. De koers ligt ruim onder intrinsiek en dat geeft wat marge maar denk niet zonder
reden. Het zijn sombere tijden in het onroerend goed in vooral Nederland waar NSI maar magertjes
in het top segment zit zowel bij de winkels als de kantoren.
Het is moeilijk voor NSI de bakens te verzetten gezien de financieele positie en de slechte markt
waarin zeer weinig transacties plaatsvinden.
.

quote:

Novastar schreef op 31 augustus 2013 15:30:

[...]

Ik denk dat je je goed moet beseffen dat NSI geen groeiend en bloeiend bedrijf is, zoals jij terecht schetst, maar daar is de prijs ook naar.

In de prijs van het aandeel waren op 31 juni nog 278 miljoen aan afwaarderingen ingeprijsd. Dat zijn verdere afwaarderingen van 25,5% van de kantorenportefeuille of 51,9% van de winkelportefeuille, of een combinatie van beide. Sinds ik die berekening maakte is de koers overigens verder gedaald, dus deze discount is nog hoger op dit moment.

Tegen deze prijs is NSI m.i. een mooie belegging, omdat:
- ik niet verwacht dat dergelijke hoge afwaarderingen nog nodig zullen zijn.
- NSI is prima in staat om aan haar rentebetalingsverplichtingen te voldoen en is in staat gebleken haar schulden te herfinancieren in moeilijke tijden.
- als de NL economie aantrekt is NSI met haar grote kantorenportefeuille de eerste speler die daarvan profiteert.
- als de economie stabiliseert (waar het m.i. op lijkt) dan heeft NSI een goede positie, doordat het de helft van het directe beleggingsresultaat gebruikt voor het verlagen van de beleningsgraad.
- ondanks dat de payoutratio laag is (50%, tegen bijv. 80%+ van Corio) is het dividendrendement 7,0% o.b.v. het laatste dividend.
- ik verwacht niet dat het directe resultaat nog veel verder zal dalen. De verkoop van de laatste zwitserse panden (overigens maar € 7,9 miljoen balanswaarde) zal nog wel een kleine daling veroorzaken.

quote:

Novastar schreef op 31 augustus 2013 15:30:

[...]

Ik denk dat je je goed moet beseffen dat NSI geen groeiend en bloeiend bedrijf is, zoals jij terecht schetst, maar daar is de prijs ook naar.

In de prijs van het aandeel waren op 31 juni nog 278 miljoen aan afwaarderingen ingeprijsd. Dat zijn verdere afwaarderingen van 25,5% van de kantorenportefeuille of 51,9% van de winkelportefeuille, of een combinatie van beide. Sinds ik die berekening maakte is de koers overigens verder gedaald, dus deze discount is nog hoger op dit moment.

Tegen deze prijs is NSI m.i. een mooie belegging, omdat:
- ik niet verwacht dat dergelijke hoge afwaarderingen nog nodig zullen zijn.
- NSI is prima in staat om aan haar rentebetalingsverplichtingen te voldoen en is in staat gebleken haar schulden te herfinancieren in moeilijke tijden.
- als de NL economie aantrekt is NSI met haar grote kantorenportefeuille de eerste speler die daarvan profiteert.
- als de economie stabiliseert (waar het m.i. op lijkt) dan heeft NSI een goede positie, doordat het de helft van het directe beleggingsresultaat gebruikt voor het verlagen van de beleningsgraad.
- ondanks dat de payoutratio laag is (50%, tegen bijv. 80%+ van Corio) is het dividendrendement 7,0% o.b.v. het laatste dividend.
- ik verwacht niet dat het directe resultaat nog veel verder zal dalen. De verkoop van de laatste zwitserse panden (overigens maar € 7,9 miljoen balanswaarde) zal nog wel een kleine daling veroorzaken.

quote:

sip schreef op 1 september 2013 11:30:

[...]
Het zal niet lang meer duren dan wordt dividend geheel als stock betaald en het had beter
geweest dit eerder te doen. ook het bod van duet op aandelen NSI van Habas zegt genoeg
want dit ligt ook ruim onder de 6 euro.
Het lijkt aantrekkelijk een notering ver onder intrinsiek maar meestal is er een reden voor.
De rente betalingen zijn inderdaad niet in gevaar maar komen er verdere afwaarderingen en
daar lijkt het sterk op en worden de banken zenuwachtig dan komt er echt druk en dit kan tot
gevolg hebben dat NSI onder druk moet verkopen hetgeen nu nog niet het geval is.
Het beste wordt dan eerst verkocht met gevolg een verder afglijden direct resultaat.
Ook de druk op de huren zowel bij de kantoren als de winkels gaat door.
Regelmatig lees je berichten omtrent sluiten winkels en dat voelt NSI ook hard en deze trend
steekt vooral de laatste maanden de kop op.
Ook de invloed van internet in de detailsector is groot en dit zal nog sterker worden.
De publicatie van de cijfers op 8 november moet vooreerst duidelijkheid brengen ,maar ik ben
er bepaald niet gerust op.

quote:

Novastar schreef op 3 september 2013 19:01:

Investeringen gaat NSI voorlopig niet doen hebben ze gezegd en wat ze gaan desinvesteren staat gewoon op de balans: het laatste vastgoed in Zwitserland met boekwaarde van 8,2 miljoen.

Het blijft een kwestie van inschatting en de tijd zal het leren, maar afschrijvingen van 80 miljoen op een winkelportefeuille van 535,5 miljoen (14,9%) in een half jaar lijkt me onwaarschijnlijk.
Hiervoor geldt:
2008 + 7,8 mio
2009 - 7,9 mio
2010 - 1,2 mio
2011 - 0,6 mio
2012 - 16,4 mio
2013 H1: - 17,0 mio

Een duidelijke trend van toenemende afschrijvingen, maar hoe lang dat blijft versnellen is de vraag.

Groter risico zit hem in de kantoorpanden: 77 miljoen afwaarderingen in H1 2013.

We gaan het zien! :-)