Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Lamsrust schreef op 13 december 2024 15:27:

[...]

Indien de volgende zinsnede uit het URW persbericht ter zake de acquisitie van een belang van 39% in "URW Duitsland" tegen uitgifte van aandelen klopt "This transaction is EPRA NTA neutraal for URW" dan heeft URW management een goede deal gedaan, i.e. 2.2% aandelenkapitaal geëmitteerd op een waarde van E 109 per aandeel bij een beurskoers van E 77.
Op het eerste gezicht een leuk cadeautje van CPPIB, maar voorzichtigheidshalve wacht ik de details in de jaarstukken af.

quote:

Branco P schreef op 16 december 2024 18:15:

[...]

Ja, maar het aandeel in URW Dld is ook zonder discount overgedragen aan URW me dunkt, dus ik denk niet dat er grote kado’s weggegeven zijn.

DIT IS HELEMAAL JUIST. HET CADEAU SCHUILT ERIN DAT URW HEEFT BETAALD MET AANDELEN MET EEN WAARDE VAN E 110, DIE CPPIB VOOR NIET MEER DAN E 75 KON VERKOPEN.

Wel zijn de URW aandeelhouders nu bijna volledig eigenaar van URW Dld en voorheen slechts voor 50%. Gevoelsmatig zijn die Dld objecten in URW Dld niet de allerbeste objecten in de portefeuille dus van mij had het dan niet gehoeven, ook al is de LTV fractioneel lager.

HET ZIJN INDERDAAD DUITSE REGIONALS, MAAR IN DEZE JV ZIT OOK DE ASSET MANAGEMENT ORGANISATIE DIE DIENSTEN VERLEEND AAN VERSCHILLENDE DERDEN, I.E. CONTINUE INKOMENSSTROOM. IK VERMOED DAT CPPIB ALLES OP DE MARKT WILDE VERKOPEN, MAAR DAT DAT NU NIET GING TEGEN BOEKWAARDE EN DAT DAAROM DEZE STRUCTUUR IS BEDACHT. INDIEN DE ASSETS OOK OVER EEN PAAR JAAR MINDER WAARD BLIJKEN TE ZIJN, DAN KOMT DE VOLLEDIGE AFBOEKING BIJ URW TERECHT EN HEEFT DE EMISSIE ACHTERAF DUS TEGEN MINDER DAN E 110 PLAATSGEVONDEN. DAT IS AFWACHTEN.

Wat ik niet goed heb meegekregen.. CentrO en Hamburg vallen buiten deze deal, correct? CPPIB zat daar niet ook met 50% in, toch?

CORRECT. CPPIB ZIT NIET IN HAMBURG EN VOOR 50% IN CENTRO.

quote:

HCohen schreef op 16 december 2024 14:48:

Wachten op de ommekeer (slecht sentiment EU breed en vastgoed specifiek)

Maar toch hier Barclays; gaat van €91 naar €100 (zie ook artikel hierboven/ post konijnenmelkertbaan)

Unibail-Rodamco-Westfield: Barclays verhoogt koersdoel

De bank is van mening dat er inderdaad andere soortgelijke mogelijkheden kunnen zijn voor de commerciële vastgoedgroep, met als effect het verminderen van de complexiteit van zijn structuur en het verkrijgen van meer controle en flexibiliteit over zijn activa, terwijl het schuldniveau wordt verlaagd.[/b]

quote:

Lamsrust schreef op 17 december 2024 17:47:

[...]

Een aantal kanttekeningen bij deze mening:
Uitkoop van een JV partner is eigenlijk alleen gunstig indien deze een sta-in-de-weg is voor de ontwikkeling van de asset, i.e. indien deze partner niet wil bijdragen aan capex, maar ook niet tegen een discount wil verkopen. Immers dan zal de operationele performance/waarde van de asset achteruitgaan. Indien een JV partner wel coöperatief is, dan is dat een aanwinst omdat alle capex gedeeld is. Daarnaast verricht URW de managementwerkzaamheden voor de hele asset, i.e. de JV partner betaalt daaraan mee. URW kan dus beter van twee assets een 50% aandeel bezitten dan van een asset het geheel, omdat de asset management fees dan ook maar voor één asset in rekening kunnen worden gebracht.
Eigenaar van 2 assets geheel mits JV-partner tegen gunstige voorwaarden wordt uitgekocht lijkt mij hier de insteek van Barclays (+ LTV naar beneden)

Het business model van UR was het ontwikkelen van een asset, er een belegger (JV partner) bijzoeken en het asset management verrichten. Ik zie niet in waarom dat nu niet langer een werkbaar model zou kunnen zijn, i.e. voor MotN en Ubersee Hamburg kan prima een pensioenfonds/verzekeraar als JV partner worden aangetrokken om een deel van de investering terug te krijgen.
Eens (Norges Bank Investement management?), het één sluit echter het ander niet uit (een kans is een kans). Mogelijk heeft Barclays kennis van zaken die spelen achter de schermen (deals in voorbereiding? Motieven van CCPIB?)

Tot voor kort stopte URW regionale assets juist in een JV om deze op die manier wel verkoopbaar te maken door pensioenfondsen/verzekeraars als beleggers aan te trekken en zelf het asset management te blijven verzorgen.
Eens met je argumentatie zoals ik hierboven al aangeef, er is niets mis met dit model.

Ik ben derhalve van mening dat deleverage via twee wegen kan, zowel via de recente URW Duitsland transactie doch ook via aantrekken van institutionele investeerders voor top kwaliteit assets die nog in volledig eigendom zijn.
Eens, gelukkig maakt Barclays niet het beleid, bepaalt zij niet de strategie.
De toevoeging aan haar top pick EU-list 2025 en het verhoogde koersdoel lijkt mij echter wel welkom.
De geuitte visie zie ik als constructief bedoeld en is wellicht een hint voor komende ontwikkelingen.
Nu het sentiment nog (en wat meer stabiliteit in FR en DU)...

quote:

HCohen schreef op 17 december 2024 20:24:

Omdat we Centro zojuist nog aanhaalde (context CCPIB/ staat DU markt)

More Than 15 New Deals At Westfield Centro
December 17, 2024
www.across-magazine.com/more-than-15-...

quote:

Lamsrust schreef op 18 december 2024 00:28:

[...]
Toekomst zal leren wie het goed heeft gezien.

quote:

Lamsrust schreef op 18 december 2024 00:28:

[...]

Toekomst zal leren wie het goed heeft gezien.

quote:

Lamsrust schreef op 18 december 2024 13:03:

[...]

HCohen
Hiermee doel ik op de waardeontwikkeling van de Duitse regionals die in de JV zitten. Het lijkt erop dat CPPIB bereid was om al deze regionals met een forse discount tov de boekwaarde te verkopen - ze hebben immers de ontvangen aandelen URW verkocht voor E 77 terwijl hieraan in de deal een waarde van E 109 werd toegekend - terwijl URW van mening is dat de boekwaarde ongeveer de marktwaarde representeert - URW heeft deze regionals immers voor de boekwaarde overgenomen.
De toekomst zal dus leren of URW hier een goede deal heeft gedaan of dat er fors afgeboekt moet worden op deze regionals om ze te kunnen verkopen.

quote:

HCohen schreef op 18 december 2024 09:45:

[...]

Ondertussen een mooie upgrade van het gerenommerde Bernstein (kan niet op, nu de koers nog...)

www.boursier.com/actualites/news/marc...
Bernstein upgrades URW from €90 to €99 ('outperform').
Bernstein revalorise URW de 90 à 99 euros ('surperformer').

quote:

Branco P schreef op 18 december 2024 20:43:

Gropius Passage:
- Locatie goed
- Bereikbaarheid goed
- Parkeren in twee parkeergarages (betaald parkeren). Op zich OK, kan ook niet anders in Berlijn me dunkt.
- Ook het meeste op 1 winkellaag
- Bioscoop en Primark zijn twee mooie ankers. Verder ook JD, Kaufland, Aldi, P&C en H&M. Ook hier mis ik de Inditexen, maar misschien dat die nog niet zo alom vertegendwoordigd zijn in Oost Dld.
- Naast Primark staat nog een hele grote unit leeg (was Karstadt warenhuis). Kennelijk al sinds 2019/2020 (wellicht dat Primark een stuk van de leegstand aangehuurd had). Daar moet nog wat mee. Wel wat Capex, maar heeft geen haast zoals ik het zie.
- Renovatie in 2019/2020. Ziet er waarschijnlijk nog goed uit.
- Wel wat kleinere units leeg, maar ik zou zeggen grotendeels frictieleegstand.

Denk dat het goed is, minder actie nodig dan bij Gropius Paunsdorf.