Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Lamsrust schreef op 21 oktober 2023 22:56:

[...]

Ik bedoelde dat de rentelast stijgt van 1.8% naar 4%, i.e. indien alle Europese schuld geherfinancierd wordt tegen 4%. De US schuld zal beperkt blijven tot max USD 3 mrd - alleen de beste US flagships blijven in portfolio tegen 30% a 35% LTV - en die heeft uiteraard een hogere rente maar daar heb ik even van geabstraheerd. Voordat alle EU leningen zijn geherfinancierd zijn we een kleine 10 jaar verder. Dan is de EBITDA ook bijna de helft hoger bij een LfL huurstijging van 3 à 4% per jaar. En over een periode van 10 jaar kan er ook nog elk jaar zeg EUR 300 mln worden afgelost, zodat de Net Debt/EBITDA ratio in theorie daalt naar 5.

URW komt er bovenop maar zowel de tijd als strikte schuldaflossing moeten hun werk doen. Nog 2 maanden om EUR 400 mln cash te genereren met verkoop Europees vastgoed en minimaal EUR 500 mln met verkoop alle US regionals, zodat ultimo 2023 de IFRS schuld plm. EUR 19 mrd bedraagt en de IFRS LTV rond de 40% komt. Komende 2 a 3 jaar dan sparen om de hybrids te lossen en de balans is weer op orde.

quote:

!@#$!@! schreef op 22 oktober 2023 12:30:

Kans is best groot dat we in de toekomst weer negatieve reële rentes gaan krijgen. Dit om de overheids schulden weg te inflateren.
Dit is wel nog verre toekomst en zal komend jaar nog niet gaan spelen waarschijnlijk.

quote:

Topper schreef op 22 oktober 2023 12:36:

[...]
America heeft een begrotingstekort van maar liefst 8% en schuld wordt ieder jaar flink hoger. Niemand vraagt zich af goe ze ooit deze schulden nog terug kunnen betalen. De rente mag niet omhoog, omdat anders de schuld onhoudbaar wordt!

quote:

Fatcat schreef op 22 oktober 2023 09:02:

[...]

Zijn de nog op te leveren projecten in 2024 ook al meegenomen in de berekening van de NAV? Of komen deze er in 2024 in 1 keer bij? Zou toch ook weer een mooie verlaging van de LTV opleveren.

quote:

Branco P schreef op 22 oktober 2023 10:02:

[...]

het zou ongekend zijn wanneer URW die disposals nog in 2023 voor elkaar krijgt. We gaan zien of dat lukt. Ik denk het niet, maar ja, ik kan helemaal mis zitten :)

quote:

DeZwarteRidder schreef op 22 oktober 2023 14:37:

VEB: 8 grandioos mislukte overnames:

8: Unibail Rodamco & Westfield

Koersverlies: 73 procent (AEX + 12 procent)
Periode koersverlies: dec 2017 – dec 2020

Wat ging er mis?
Vastgoedfonds Unibail-Rodamco betaalde eind 2017 21 miljard euro voor het Australische Westfield -dat veel Amerikaanse shoppingmalls in de portefeuille heeft. Tot die tijd had Unibail-Rodamco alleen winkelcentra in Europese steden op de balans staan.

Vrij kort na de overname bleek dat de aanhoudende verschuiving van bricks naar clicks zorgde voor gestaag dalende bezoekcijfers bij winkelcentra in de VS. Bovendien werd URW kwetsbaar omdat de overname grotendeels met schuld was gefinancierd. Tijdens de coronacrisis kreeg winkelvastgoed nog hardere klappen te verduren. Het Amerikaanse vastgoed is in de verkoop gezet. De opbrengst zal waarschijnlijk een fractie zijn van wat er in 2017 voor is betaald.

quote:

common sense schreef op 24 oktober 2023 10:36:

Hoe groot is de kans eigenlijk dat URW uit de CAC40 wordt geknikkerd. Nu lijkt alleen Alstom een lagere market cap te hebben.

quote:

Branco P schreef op 24 oktober 2023 12:35:

- Marktrentes omlaag vandaag
- Franse vastgoedaandelen in de plus (ca. +1%)
- Nederlandse vastgoedaandelen in de min (ca. -1%)

quote:

Franse aandelen schreef op 24 oktober 2023 12:44:

Beste Lamsrust,

Ik ben nieuw* op dit forum, dat ik extreem hoog waardeer qua kwaliteit, vooral met betrekking tot URW.

Kunt u ons alstublieft vertellen waar u de Amerikaanse beoordelingen van Amerikaanse lokale winkelcentra vandaan haalt en hoe u de mede-eigenaren kent? Komt dit uit de balansen of persberichten?

Omdat u de aandelen heel goed kent (net als sommige andere leden), zou ik u zeer dankbaar zijn voor uw antwoord en verdere opmerkingen op dit forum.

Met vriendelijke groet.

*My Dutch is not good, thus I translate from English. Hopefully you can understand me. You can answer me in Dutch, I will translate your answer myself.

quote:

Lamsrust schreef op 24 oktober 2023 13:28:

[...]

Mr. Franse aandelen,

De (Amerikaanse) beoordelingen van de Amerikaanse winkelcentra baseer ik op onafhankelijke rapporten van Greenstreet, op basis van de bestudering van plattegronden en google reviews, de opvattingen van mede forumleden en de verstrekte gegeven door URW zelf in het jaarlijkse registratiedocument, i.e. m.n. de bezetting en de jaarstukken, m.n. de waardering en de NIY data.

Informatie over mede eigenaren is door URW en Westfield vertrekt is oudere jaarverslagen m.n. toen deze centra zijn aangekocht dan wel gefinancierd. Dan wel uit uitingen van de mede eigenaren zelf. URW zegt zelf niet expliciet wie de mede eigenaren zijn.

Groet,

quote:

!@#$!@! schreef op 24 oktober 2023 12:43:

Verw div van €6.24 is op de huidige koers 14,4% en bied ruim 5% premie tov Klep (de het relatief hoogst gewaardeerd is)

Een terugkeer naar normaal met een koers van €73 (hoge koers 2021) lijkt mij zeer redelijk binnen een jaar, zelfs dan nog verw div rend van 9% (en dus compensatie voor gelopen risico).
Dat is een reëel opwaartse kans van ruim 70%
Neerwaarts risico? dipje naar 36 ? welke -17% is. Terwijl de koers daarna gewoon weer zal herstellen.

De huidige koers bied dus een uitstekende kans/risico verhouding. Snap eerlijk gezegd niet waarom je op dit niveau zou verkopen. Maar ja, fondsen met hun macro-modellen ppppff. Niet voor niks dat 90% de markt niet verslaat.