Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Lamsrust schreef op 1 juni 2023 14:39:

Ik heb nog eens goed naar de interest exposure van URW gekeken.
Voor de jaren 2023 - 2025 is EUR 20 mrd van de IFRS schuld gehedged tegen interestverhogingen, dus nauwelijks impact op de AREPS in deze jaren.
In 2026 is EUR 15 mrd gehedged en in 2027 EUR 10 mrd.
De hybrids kennen een rente van plm. 4.5% na de reset in 2023 resp. 2026.
URW kan nu Europees 10 jaars geld aantrekken tegen plm. 4% en US 10 jaargeld tegen plm. 6.5%.
Eind 2024 bestaat de schuld globaal uit EUR 2 mrd hybrids, EUR 3 mrd aan US Bonds en EUR 15 mrd EURO Bonds. De rente hierop zou bij volledige refinance van de Bonds tegen huidige tarieven dan plm. EUR 900 mln bedragen, waar de interestlasten (incl. hybrids) nu EUR 525 mln bedragen. Globaal bezien dus EUR 3 per aandeel extra. Echter, eerst vanaf 2026 heeft URW hier last van, omdat dan - indien de schuld vanaf eind 2024 constant blijft - een klein deel van de uitstaande Bonds niet tegen intereststijgingen is gehedged. Echter, zelfs in 2027 is nog steeds meer dan 50% van de uitstaande Bonds tegen intereststijgingen beschermd, zodat indien de rente dan nog steeds op het huidige niveau staat, de AREPS impact beperkt blijft tot globaal de helft van EUR 3 per aandeel, is EUR 1.50 per aandeel.
Resteert in 2027 nog steeds EUR 8 AREPS per aandeel ervan uitgaande dat de AREPS niet groeit vanaf ultimo 2023.
Dus zelfs als de interest in Europa nog doorstijgt naar 5%, zit hier ook geen mega risico voor de AREPS van URW op langere termijn.

Bijzonder dat de markt zo bearish is over URW.

quote:

Kanjer7 schreef op 5 augustus 2023 00:50:

Dat met intrinsieke waarde van 150 euro. Ben benieuwd wat Niel gaat doen met 29,73% belang.

quote:

Lamsrust schreef op 30 oktober 2023 14:47:

[...]

Het is niet zo moeilijk. Ik ga ervan uit dat ultimo 2023 de US regionals zijn verkocht, het EU verkoopprogramma is afgerond en dat de opbrengst van de US regionals is aangewend om EUR schulden af te lossen. Tevens ga ik ervan uit de verkoopopbrengst van SF mall en Mission Valley is gebruikt om USD schulden af te lossen.

Boekwaarde US flag ships ultimo 30.6.2023: EUR 9.647
Minus: verkoopopbrengst Mission Valley: -/- EUR 122
Minus: boekwaarde SF Centre: -/- EUR 276
Boekwaarde US flag ships per 30.6.2023: EUR 9.259

NRI: niy ad 4.6% @ EUR 9.259 = EUR 426 mln

Aflossing verkoopopbrengst ad EUR 9.259 op
- USD 3.970 schuld --> rentebesparing: 3.9% @ USD 3.970/1.09 = EUR 142 mln
- EUR 1.850 hybrids --> rentebesparing: 3% @ EUR 750 mln + 5% @ EUR 100 mln + 7% @ EUR 1 mrd = EUR 100 mln
- EUR 3.767 bonds --> rentebesparing: 1.3% = EUR 49 mln

Dus minder huurinkomsten EUR 426 mln en minder rentelasten ad EUR 291 mln, maakt een daling inkomsten van EUR 135 mln; daarbovenop komt daling corporate expenses vanwege sluiting US kantoor/ ontslag personeel etc ad plm. EUR 10 mln maakt totale daling inkomen EUR 125 mln; uitgaande van 140 mln aandelen = EUR 0.90 per aandeel.

Bij korting op de boekwaarde van 10 à 20% wijzigt dit getal niet zoveel vanwege de goedkope EUR leningen waarop wordt afgelost. Dus samengevat heeft een verkoop van de resterende US flag ships een impact op de EPS van EUR 1 per aandeel. Dit bedrag is zo beperkt omdat URW met de verkoopopbrengst van de US flag ships haar dure dollar en hybrid leningen kan aflossen.

quote:

!@#$!@! schreef op 30 oktober 2023 17:44:

[...]

Ik geloof niet in NIY van 4,6% bij zo'n hoge leegstand die ook afgelopen half jaar weer iets is toegenomen. Ik denk dat je zelfs met een korting van 20% nog in je handjes mag knijpen.

De rentebesparing zullen dus een stuk minder zijn.

Op basis van natte vinger werk (ik zal er later proberen beter in de duiken)
20.5 mld schuld, 4.1 mld cash en dan 1.8mld aflossingen verkoop VS, maakt 14.6 mld euro schuld. (plus wat er verder aan dividend wordt ingehouden)
Rentelasten zijn nu maar 214 mln? (1,8%? + cash) en worden bij een aflopen van de hedge dan 4% en stijgen naar €585 mln
Dat is een toename van 371 mln euro en €2.65 euro per aandeel.

Dus dan wordt het AREP 9.5 - 0.9 - 2.65 = 5.95

Uiteraard duurt het nog even voor de hedge afloopt. In de tussentijd worden er wat opleveringen gedaan die inkomsten toevoegen? En zullen de huren wat stijgen met de inflatie mee?
Maar ik denk dat we ons wat te rijk rekenen met korte termijn denken en te weinig oog hebben voor de stijging van de rentelasten die er aan zit te komen.

Die €6.24 verw div rend had ik dus duidelijk gedaan zonder rekening te houden met een stijging van de rentelasten. Want daarmee rekening houdend wordt ie maar €5 en is er maar 1 of 2% risicopremie op deze flink gedaalde koers tov andere REITS.

Uiteraard moet ik nog corrigeren voor de komende opleveringen en tussentijdse inkomsten en huurstijgingen.
Dat zal ik waarschijnlijk morgen verder proberen uit te werken. (eventueel op basis commentaar van jullie)

quote:

Lamsrust schreef op 30 oktober 2023 18:34:

Wat betreft rentestijgingen is het goed het volgende te beseffen.

proportionate gross debt as per 30.9.2023: EUR 27 mrd
proportionate cash balance as per 30.9.3023 EUR 5.1 mrd
proportionate net debt as per 30.9.2023 EUR 21.9 mrd

Volgende pp 39 van de presentatie bij de jaarcijfers 2022 is de rente gefixeerd over de volgende proportionate gross debt amounts:

2024 EUR 28 mrd
2025 EUR 20 mrd
2026 EUR 15 mrd
2027 EUR 13 mrd

Dus in 2024 en 2025 zullen de interestlasten nauwelijks toenemen, vanaf 2026 wel omdat dan de interest op een deel van de netto schulden zal stijgen. Indien tegen die tijd de US portfolio is verkocht en de proportionele debt zal dalen tot plm. EUR 15 mrd (afgezien van verdere winstinhouding vanaf 2024) valt ook dan de intereststijging mee.

Dus eigenlijk is het ideale verkoopmoment van de US flagship portfolio een tijdstip tussen nu en eind 2026, i.e. er is 3 jaar de tijd zonder dat het echt rente pijn gaat doen.

quote:

Branco P schreef op 30 oktober 2023 19:05:

Over de verkoop van assets, met name even in USA:

Er zijn veel grote investeerders, denk met name aan PE, die op grote hopen geld zitten en die kwaliteit willen kopen tegen acceptabele prijzen.

Als in de USA de inflatie onder controle is dan moeten de rentes daar weer gaan dalen, anders is de staatschuld (thans 120% a 130% van het GDP) daar niet meer te betalen. Dus inflatie onder controle = rentes gaan dalen. Lijkt mij.

Die twee aspecten gaan zorgen voor momenten van koopbereidheid voor de URW Flagship-portefeuille tegen acceptabele prijzen. NIY 5,5% ofzo. Dat hoeft geen jaren te gaan duren.

quote:

!@#$!@! schreef op 30 oktober 2023 19:32:

Thanks! Dat is erg handig om een schatting proberen te maken van de AREP de komende 10 jaar.
Wat betreft die rentelasten:

Financing result
Net financing costs (recurring) totalled -€248.2 Mn (after deduction of capitalised financial expenses of €33.7 Mn
(€29.2 Mn) allocated to projects under construction) (-€249.9 Mn). This decrease of €1.7 Mn is due to the higher interest
received on cash placement and the Group’s hedging instruments in place limiting the impact of rates increase on cost of
gross debt.
URW’s average cost of debt for the period was 1.8% (2.0% in H1-2022). URW’s financing policy is described in the section
“Financial resources”.

Betekent dit dat de huidige rentelasten 486 mln per jaar zijn? Mede dus door ontvangen interest op cash.

Wat betreft mijn berekening op de toename van de rentelasten is die simpele natte vingerwerk.
Huidige rente betaald op 15mld euro schuld is 195 mln
Bij een 4% rente na 2027 wordt dat 600 mln , een toename van 405mln

Dat komt bovenop de €0.90 afname die jij al berekent hebt. Dus een extra €2.90 eraf vanaf 2028.
Daalt de AREP zelfs naar €5.70
Nu nog op te leveren projecten erbij a €0.80 ?? (vond ik in oude posts)
Plus huurverhogingen a 3% per jaar?
Ik weet alleen niet hoe deze huurverhogingen de AREP gaan beïnvloeden en laten toenemen.

quote:

Franse aandelen schreef op 1 november 2023 17:22:

[...]

Good evening,

You can see the annual yield of all of Unibail bonds in the following link:

www.boerse-stuttgart.de/en/tools/find...

quote:

Lamsrust schreef op 15 januari 2025 11:31:

[...]

Verkopen
Mijns inziens zal URW zowel US als EU regionals gaan verkopen in 2025 alsmede JV aandelen in Europese Flagships. Verkoop JV aandelen in US Flagships, zoals Old Orchard en Century City, kan ook, maar met de huidige hoge 10Y US yield van bijna 5% zal dat niet tegen boekwaarde kunnen. Dus daar zal URW even mee wachten.

Rente
Vanaf 2026 is van plm. EUR 15 mrd schuld de rente afgedekt. Ik verwacht ultimo 2025 een bruto schuld van EUR 24 mrd (excl. hybrids) en plm. EUR 5 mrd kasstand. Indien de rente op de kasstand significant lager wordt dan op de uitstaande schulden, zal deze kasstand worden aangewend voor schuldaflossing tot op EUR 1 mrd na. Dan resteert dus een netto schuld van EUR 20 mrd. (en EUR 1 mrd kasstand die voor het gemak tegen 1% uitstaat, i.e. EUR 10 mln). Dit impliceert dus globaal een interest stijging van plm. 2.2% (van 1.3% maar 3.5%) van EUR 5 mrd (deel waarvan interest niet is afgedekt) is EUR 110 miljoen vanaf 2026.Tov 2024 komt hierop in mindering het bedrag aan schulden dat is afgelost in 2024 en 2025 van (verwacht) plm. EUR 2.5 mrd tegen 1.3% afgedekte rente, i.e. EUR 30 miljoen alsmede de EUR 10 miljoen interest op de kasstand, zodat resteert vanaf 2026 een interest stijging van EUR 70 miljoen, i.e. EUR 0.50 per aandeel. Dat zal globaal wegvallen tegen de NRI stijging van EUR 0.30 per jaar over 2025 en 2026.

Vanaf 2026 zal het bedrag ad EUR 15 mrd waarvan de rente vaststaat is plm. 8 kaar afnemen naar 0, zodat de rente over die 8 jaar ook stijgt met plm. EUR 40 miljoen per jaar, i.e. EUR 0,30 per aandeel, welke weer globaal wegvalt tegen de NRI stijging per aandeel.

Indien de rente waartegen URW kan lenen blijft liggen op 3.5% ga ik er dus vanuit dat de rentestijging waarmee URW vanaf 2026 jaarlijks wordt geconfronteerd kan worden weggestreept tegen de NRI stijging per aandeel per jaar, zodat de AREPS globaal EUR 9.50 zal blijven voor een lange tijd (bij gelijkblijvende omvang portfolio).

Ik ga daarom ceteris paribus uit van een langjarig gelijkblijvend dividend van EUR 7.50 à 8, nadat de balans gestabiliseerd is.