Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

ING Fan schreef op 12 februari 2021 14:34:

Mag ik jullie wat vragen?

Onlangs kocht ik aandelen urw. In mijn transactie overzicht zag ik financial transaction
tax kosten staan. De bank gebeld en die zei dat die belasting er alleen is bij aankoop en niet bij verkoop. Gaat om circa 50 euro aan belasting. Klopt dat ook dat bij verkoop je die kosten niet nog eens maakt? Het is voor het eerst dat ik iets kocht buiten de Nederlandse ING, Shell etc. Hooor graag van jullie kenners!

quote:

ff_relativeren schreef op 12 februari 2021 18:02:

Unibail NV heeft weer een nieuwe shorter boven de meldingsgrens. BlackRock Investment Management meldt zich met 0,52% short.

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 11 februari 2021 14:50:

[...]
Ha PhillipBE,
.....

Ik ben het overigens niet helemaal met je eens dat het inhouden van dividend hetzelfde is als de claimemissie. Een trouwe aandeelhouder die op het dieptepunt van de crisis zijn pensioenvermogen met ca 80% zag verdampen had (waarschijnlijk) geen geld meer om even te dokken. Van dat feit hadden de grijpgrage handjes van partijen die langs de zijlijn klaarstonden graag gebruik willen maken. Die hadden dan voor een grijpstuiver eigenaar kunnen worden van (een groot deel van) URW en daar vervolgens de vruchten van plukken. In de nieuwe situatie hoeft diezelfde belegger geen geld ergens vandaan te halen (wat hij niet heeft), maar hoeft hij ook niet met lede ogen toezien hij zijn belang verwatert ten gunste van aasgieren. Wel mist hij inderdaad die €25, maar dat is makkelijker op te brengen (verspreid over een aantal jaar) en hij krijgt er een sterker aandeel voor terug, in plaats van een verwaterd aandeel met een hele hoop aasgieren om zich heen. Bovendien heeft die aandeelhouder door het afketsen van die emissie die €25 alweer terugverdiend...weten we nog hoe de koers omhoog spoot nadat claimemissie definitief werd afgeschoten?

quote:

mercurius-adept schreef op 12 februari 2021 07:21:

aardig artikeltje, de 3 huidige pijnpunten van Unibail:

Pijnpunt 1: de nettovermogenswaarde
Pijnpunt 2: de VS
Pijnpunt 3: het dividend

www.ig.com/nl/nieuws-en-trading-ideee...

quote:

QueSera schreef op 12 februari 2021 18:59:

[...]
....

Nu ik er zo over nadenk, als de panden maar hard genoeg afgewaardeerd worden en de schuld gelijk blijft dan kan de warde van het vastgoed ook lager worden dan de schuld. Dan zou URW dus in zijn geheel “onder water staan”
...

quote:

QueSera schreef op 12 februari 2021 18:59:

[...]
Dank! Heel verhelderend.
Overigens hebben ze het hier ook over een NAV van (uit mijn hoofd) 125. Als ik AVM goed begrijp is dat dan met het belang van derden afgetrokken, dus de echte value voor ons aandeelhouders. Blijft dus mysterieus waarom URW in de presentatie die 166 gebruikt, waar het belang van derden er nog in zit.
Het artikel maakt ook duidelijk hoe link de grote leverage is. Dus, niet al te veel blind staren op de NAV. Die is uiterst bewegelijk en met deze leverage zo weg. Nu ik er zo over nadenk, als de panden maar hard genoeg afgewaardeerd worden en de schuld gelijk blijft dan kan de warde van het vastgoed ook lager worden dan de schuld. Dan zou URW dus in zijn geheel “onder water staan” (om maar een veel gebruikte uitdrukking van de NL huizenbezitter te gebruiken). De NAV is dan negatief!
Te meer reden om het dividend in te houden. Die schulden moeten omlaag gebracht worden. Lijkt me alleen maar prudent beleid.
Ik heb me vandaag verbaasd over Wereldhave. Dat ze toch dividend gaan uitbetalen. Ze kunnen hun Franse centra niet kwijt dus moeten de herstructurering van de winkelcentra uitstellen. Maar wel dividend uitkeren, want we hebben liquiditeit tot 2022. Klonk erg als Cuvillier toen hij nog stoer dividend uitkeerde in maart vorig jaar.

quote:

AVM (Altijd Verkeerde Moment) schreef op 12 februari 2021 21:39:

[...]

Haha...die schrijver van IG heeft toch niet stiekem op dit forum staan meelezen en mijn bierviltjes berekening gebruikt hè?! Nou ja...bijna dan...want IG lijkt in hun berekening uit te gaat van afschrijving van alle non-current assets zonder saldering met de de derden belangen en dat lijkt een beetje overkill. In mijn "formule" ga ik ervan uit dat als de assets worden afgewaardeerd, het belang van derden daar ook door wordt geraakt.

Er valt me overigens nog iets op tussen alle consternatie van het zogenaamde "slechte" nieuws. Zowat elke nieuwsoutlet en grootbank heeft het continu over het URW nieuws dat zo slecht zou zijn. De meeste noemen dan tussen neus en lippen dan ook hun nieuwe koersdoel: gestegen van ca 54 naar ca 58...

Dat is toch wel frappant, is het niet? Het nieuws is (zo lijkt men het te brengen) slechter dan verwacht, en daardoor laten ze hun koersdoel stijgen... Ben ik dan de gek die dat niet zo goed begrijpt? Of zou het kunnen dat ze met de laatste cijfers weten dat er wéér een stuk onzekerheid weg is en dat hun nieuwe bodem weer omhoog moet worden bijgesteld? Naar een koersniveau dat nu al is gerealiseerd wel te verstaan...

Laten we wel wezen: de huidige NAV die ik had ingeschat o.b.v. de Q4 cijfers (ca 125, waar IG behoorlijk dicht in de buurt zit met hun 128) is natuurlijk niet de huidige koers.
Waarom niet? Simpel: omdat er nog onzekerheid in de markt zit.
- Niet zozeer dat dividend: want de onzekerheid daarover is eerder de mogelijkheid dat het dividend eerder (gedeeltelijk) kan worden hervat (ik ben het daarom niet eens met IG). Wel zorgt het ervoor dat sommige beleggers nu uitstappen. Dat drukt weliswaar de koers, maar het feit dat sommige beleggers uitstappen heeft geen enkele invloed op het koersdoel o.b.v. een waarde-analyse (hoogstens van invloed op koersdoelen van aandelen gebaseerd op kudde-gedrag, maar daar hebben we hopelijk andere aandelen voor). Maar ik blijf erbij dat onzekerheid of het dividend nu echt pas na 2022 kan worden hervat of misschien eerder, misschien zorgt voor uitstappers nu, maar nooit voor een negatieve impact op je koersdoel. Ik zou zelfs zeggen dat de kans op een mogelijke meevaller juist positief werkt op een koersdoel.
- Er is wel onzekerheid over komende afwaarderingen. De verwachte komende afwaarderingen zitten nu in feite in de koers verwerkt. Volgens "mijn" bierviltje zit er in de huidige koers zo'n 20% extra verwachte afwaardering verwerkt. Dat is op zich wel te begrijpen: mensen lezen al dat slechte nieuws, de crisis is nog niet afgelopen, de vaccinaties lopen nog, en het is echt even wachten totdat alle negatieve effecten hun beslag gaan krijgen. Een verwachte mogelijke verdere afwaardering op dit moment, zo vlak na al dat slechte nieuws, vind ik niet zo vreemd.

Echter... we hebben het dan wel over een soort negatief scenario, dat al in de koers is verwerkt, en in de praktijk dus eigenlijk wel eens heel erg zou kunnen meevallen. Stel dat er inderdaad nog 2 rondes van afwaarderingen komen in Q1 en Q2 van elk 10%. Hoe groot is de kans dan dat de situatie daarna nooit meer verbetert? Dat de leegstand na het einde van de crisis zal blijven, dat de huren niet meer zullen kunnen stijgen? Dat de waarde van het vastgoed niet meer zal kunnen stijgen?

Iets zegt me dat aan het einde van dit jaar, na afloop van de crisis, de situatie in vastgoed en retail langzaam een weg omhoog zal vinden. Dat mensen het hélémáál zat zijn om alleen maar thuis te zitten klikken op een online webshop. Dat het héél gezond is als kwakkelende ketens omvallen, en dat andere partijen daar van gaan profiteren, door in te stappen op die locaties, maar dan zonder dure schulden, dure reorganisaties en afvloeiingsregelingen. Ja jullie horen me goed: soms groeit er juist iets jong, fris en moois na een bosbrand in een bos vol met dor hout.

In dat scenario zie ik die 58 als het nieuwe evenwichtsniveau (waar de meeste analisten, ondanks al het slechte nieuws al knarsetandend aan lijken te moeten toegeven), waar al naar gelang de ontwikkelingen in de komende tijd ruimte gaat ontstaan om te kruipen naar ca 73 (van 20% naar 15% afwaardering na de crisis), en in de periode daarna in 2022-2023 naar ca 91 (van 15% naar ca 10% afwaardering). Afhankelijk van hoe de plannen tot die tijd lopen (kan het dividend inderdaad weer hervat worden, is de LTV voldoende teruggebracht, loopt de herstructurering in de VS een beetje en is de 3.2mld desinvestering in de EU niet ten koste gegaan van al te veel tafelzilver), dan kan er ook de koers daadwerkelijk weer richting 100+ gaan. Persoonlijk vind ik een opwaarts potentieel van +70% (van ca 58 naar ca 90-100) binnen 3 jaar, helemaal niet zo'n slechte business case.

Maar ja, wie ben ik: een gek die niet doorheeft dat als de koers een dagje daalt, dat automatisch inhoudt dat het koersdoel dan per direct in elkaar moet donderen naar €18... Om dat soort geavanceerde nieuwe analyses te kunnen begrijpen, ben ik iets te ouderwets en dom aangelegd.

quote:

Peter133 schreef op 12 februari 2021 22:19:

[...]
Voor deze cijfers werd met name hier aangegeven dat je uit moest gaan van de outlook die nu niet blijkt te kloppen met de nieuwe cijfers.
Volgens mij moet je dan heel simpel gewoon 3 jaar dividend van de koers aftrekken.
Dat is niet gebeurd, dus de belegger gaat dan er mogelijk van uit dat het sneller weer goed gaat en URW ook weer eerder dividend gaat uitkeren dan nu aangekondigd.
Mooier kan ik het niet maken, maar ik vind het wel erg veel optimisme.
De analisten delen dit optimisme blijkbaar ook gezien hun koersdoel van 58. Het is dan ook wel heel toevallig dat ze allemaal hun koersdoel verhogen. Helemaal eens met je.