Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

Peter133 schreef op 10 februari 2021 21:44:

[...]
Zoals eerder al aangegeven is de koers niet extreem gedaald. Nu ongeveer 61 euro.
Wat ie morgen gaat doen is natuurlijk wel een verrassing.
Net als wat er van over is over een paar jaar op de plank leggen. Wie weet gaat de inflatie fors stijgen en dan is alles opgelost.

quote:

PhilipBe schreef op 10 februari 2021 20:30:

[...]

Heb ik ook wel slecht opgelet....

0,0 voor 3 jaar, dan val je nu toch ergens uit de categorie van dividend aandelen......

In welk vakje zit URW nu??

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 10 februari 2021 21:42:

Terugkerende winst is 7,18 per aandeel. Tegen een koers van 65 euro is dat een jaarlijks rendement van 11,2%.
Als ze geen dividend uitkeren, dan wordt de intrinsieke waarde van het bedrijf verhoogd.
En dat ze geen dividend uitkeren zodat de schuld/waarde ratio wordt verlaagd is alleen maar positief en risico-mijdend.
Gelukkig dat dat kan, want het is wel een REIT die verplicht is uit te keren.

quote:

Peter133 schreef op 10 februari 2021 21:39:

[...]
Ik wil graag wat leren.

Leg eens uit hoe een shorter de boel kan verzieken?
Die kan toch alleen maar zijn winst verzilveren als de koers daalt?
En als de koers stijgt kan ie z'n verlies pakken....
Wat kan ie daarmee verzieken?

quote:

Peter133 schreef op 10 februari 2021 21:51:

[...]
Ik dacht eigenlijk dat ze verplicht zijn om dividend uit te keren vanwege de REIT-dividenduitkeringsverplichtingen.

Kan iemand uitleggen waarom ze zich daar niet aan hoeven te houden?

quote:

konijnenmelkertbaan schreef op 10 februari 2021 21:42:

Terugkerende winst is 7,18 per aandeel. Tegen een koers van 65 euro is dat een jaarlijks rendement van 11,2%.
Als ze geen dividend uitkeren, dan wordt de intrinsieke waarde van het bedrijf verhoogd.
En dat ze geen dividend uitkeren zodat de schuld/waarde ratio wordt verlaagd is alleen maar positief en risico-mijdend.
Gelukkig dat dat kan, want het is wel een REIT die verplicht is uit te keren.

quote:

mercurius-adept schreef op 10 februari 2021 21:40:

De Unibail resultaten vergeleken met Simon Propery Group van deze week:

-URW netto operationele opbrengsten 2020 minus 28,1% en SPG minus 17,1%
-URW 80% van te innen huren binnen en SPG 90%
-URW bezettingsgraad 91,7% en SPG 93%
-URW liquiditeit EUR 4,7 miljard en SPG $8,2 miljard
-URW 'realistisch' over rest 2021, en SPG 'optimistisch'

quote:

BL93 schreef op 10 februari 2021 21:48:

[...]

Petertje petertje toch. Een paar euro geschrapt dividend en je gaat van negatief naar zeer negatief met je koers doel van 28€. Ergens gaat er iets mis bij je. Eerder bij €10 dividend, zag ik de problemen oplopen. Nu cash bewaren om eventuele emissies te voorkomen en de berg schulden af te bouwen, daar zie ik meer in dan enkele euros dividend. Met koers winst de komendr 3 jaar, hebben we “geen dividend nodig”.

quote:

Sebasssss schreef op 10 februari 2021 21:53:

[...]

Alstu. Stukje uit de press release van vandaag. Het gaat erom dat ze een soort 'vrijstelling' hebben

Given the statutory results of URW SE in 2020, the Group has no obligation to pay a dividend in 2021 for the fiscal year2020 under the SIIC regime and other REIT regimes it benefits from. It anticipates not to have such an obligation infiscal years2021and 2022as well. Consequently, URW SE’s SIIC distribution obligation,standing at €212.5 Mn as at December 31, 2020,will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation

quote:

Sebasssss schreef op 10 februari 2021 21:53:

[...]

Alstu. Stukje uit de press release van vandaag. Het gaat erom dat ze een soort 'vrijstelling' hebben

Given the statutory results of URW SE in 2020, the Group has no obligation to pay a dividend in 2021 for the fiscal year2020 under the SIIC regime and other REIT regimes it benefits from. It anticipates not to have such an obligation infiscal years2021and 2022as well. Consequently, URW SE’s SIIC distribution obligation,standing at €212.5 Mn as at December 31, 2020,will be delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation

quote:

Peter133 schreef op 10 februari 2021 21:51:

[...]
Ik dacht eigenlijk dat ze verplicht zijn om dividend uit te keren vanwege de REIT-dividenduitkeringsverplichtingen.

Kan iemand uitleggen waarom ze zich daar niet aan hoeven te houden?

quote:

paul belegt echt. schreef op 10 februari 2021 20:14:

Mee eens bij een activa waarde van €166,00 en een pandemie welke op z,n retour is, lijkt mij dit aandeel geen gok.

quote:

QueSera schreef op 10 februari 2021 21:59:

[...]

Het verschil is dat SPG niet de veel te dure overname van Westfield moet uitzweten.

quote:

mercurius-adept schreef op 10 februari 2021 22:09:

[...]

Peter, daar pleitte ik en anderen hier al maanden voor??
...daar ging zelfs dat hele plan qua stemming over wel/geen emissie eigenlijk al grotendeels over???

kort door de bocht: door al die substantiële afboekingen heb je als REIT nu een soort 'eenmalige kans' om je balans te 'mogen' repareren ipv 'normaal' uit te keren...

en als URW het zo later toch niet meer nodig heeft...alleen nog maar mooier :)

quote:

mercurius-adept schreef op 10 februari 2021 22:15:

[...]

SPG toont misschien ook aan wat er nog allemaal mogelijk is qua USA assets : strakke performance hoor, in deze omstandigheden...

quote:

Peter133 schreef op 10 februari 2021 22:19:

[...]
Nou volgens mij koop je aandelen om mee te delen in de winst en zit niemand te wachten dat het bestuur de winst voor zichzelf houd vanwege "slim" boekhouden zodat ze nog meer riante salarissen te kunnen betalen aan het bestuur.

Ik snap totaal niet dat iemand dit als positief kan uitleggen.

Ik kan zelf wel op mijn geld passen.

Wat mij betreft moeten ze de REIT normen aanscherpen om dit soort misbruik te voorkomen.

quote:

romanvas schreef op 10 februari 2021 22:21:

I have only one doubt from annual report and Q&A section after press conference. If URW management believes that there will be no obligation to pay dividends in year 2021 and 2022, that means that deprecations will be higher than net income for this and next years. That basically means that further 4Bn deprecation is expected at least till the end of 2022.
So that means that assets are still overvalued though it was said that they see a current book value as realistic. This causes a small mistrust in what they say (probably they are uncertain themselves about the future in fact).

quote:

QueSera schreef op 10 februari 2021 21:50:

Dank voor de samenvatting. Zie mijn vetgedrukte toevoegingen.

[...]

De nieuwe CEO had het tijdens de presentatie over dat we URW de volgende jaren moeten zien al een total return play (dus, je moet het hebben van de koersstijgingen).

Het was de moeite waard om te kijken, met name ook de antwoorden op de vragen van de financiële analisten van de banken. Voor mij de belangrijkste take away’s:

- ze maken het door vorige bestuur geplande asset disposal in Europa van 4 miljard af. As everybody knows, the market in the US is not open now (dus nu valt er niets te verkopen in US). Omdat ze in US veel verder zijn met vaccineren, is hun verwachting dat de markt daar het eerste weer aantrekt. Dan gaan ze het asset disposal in VS beginnen (inschatting, circa q3 21).

Ik had met name de indruk dat de ze US portfolio ook eerst "verkoopklaar"" willen maken middels:
- verkoop van de regional assets die als B kwaliteit kwalificeren, dat zijn er 10 van de 14: alleen Oakridge, Valencia, Mission Valley en Brandon zijn goed. Deze regionals zullen niet veel opleveren denk ik.
- voor elke flagship komt een businessplan, i.e. leegstand opvullen, retailmix optimaliseren en mixed used gebruik in kaart brengen voor hardnekkige leegstand/ potentiele hardnekkige leegstand;
- voor betreffende flagships worden plannen uitgewerkt voor gedeeltelijke herintwikkeling incl. bouwplannen en vergunningstrajecten.

Of er overigens een outright sale gaat plaatsvinden staat voor mij nog niet vast. Het is ook niet ondenkbaar om een JV partner te vinden (verzekeraar/pensioenfonds) die voor 50 à 70% gaat deelnemen in de US business terwijl URW een stake behoudt en het management blijft doen. ook URW lijkt deze mogelijkheid op te houden nu ze refereren aan "terugbrengen financiele risico's US". Daarnaast wordt er vol ingezet op het Westfield brand voor de hele portfolio, i.e. bij volledige verkoop US portfolio zal de Koper hier een licentie van moeten krijgen.

- ze hebben voor 2 jaar liquiditeit om aan alle verplichtingen te voldoen, ook al komt er onverhoopt geen enkele verkoop tot stand

En kan er onverhoopt geen enkele obligatie meer geplaatst worden. Mijns inziens onwaarschijnlijk omdat het URW obligaties zeer gevraagd zijn vanwege de positieve coupon.


- er komt geen emmissie van nieuwe aandelen, ook als de koers weer substantieel stijgt. Daarom zien ze ook af van script dividend. Ze willen geen enkele verwatering.

En ook geen converteerbare obligaties.

- er zijn 28 assets in de VS, waarvan 14 flagships, 14 regional malls (ik kreeg de indruk dat vooral die laatste weg mogen en niet zo zeer de eerste).

- t.a.v. de REIT en SIIC status en het niet uitkeren van dividend. Het is een complex verhaal, wegens de complexe structuur. Als ik het goed heb begrepen is er de holding, die heeft die status. Daaronder zitten 3 dochters, elk voor de Europese (vasteland), UK en US activiteiten. De holding heeft dus resultaat uit deelnemingen. Vooral die uit de VS en UK zijn dramatisch slecht wegens enorme afwaarderingen van het vastgoed. Zij verwachten geen verdere substantiële afwaarderingen, en pas over een tijdje weer waardestijgingen. Ze verwachten dat het tot 2022 duurt voordat ze met de inkomsten uit huur dit negatieve resultaat vanwege de enorme afschrijvingen uit 2020 hebben weggewerkt.

Voor de SIIC/REIT berekeningen wordt gewerkt met de fiscale balans waarop het OG tegen kostprijs staat. Hierop had nu een afboeking (impairment) plaatsgevonden van EUR 3 mrd, i.e. zolang optelsom operationele winsten en boekwinsten de komende 2 jaar hieronder blijven behoeft geen dividend te worden uitgekeerd. Afwaarderingen zullen ook in 2021 aan de orde zijn, maar niet beneden de oorspronkelijke kostprijs voor de Europese portfolio

Mijn conclusie hieruit was dat ze nu uit de nood een deugd proberen te maken en de hele balans opschonen. Ze komen straks met een substantieel lagere LTV uit, met betere kwaliteit assets, met zwaartepunt in Europa.
Dit is een aandeel dat geduld vergt van de belegger. Je moet het zien als een turn-around kandidaat. Als die jongens slagen (en ik zou niet weten waarom niet, ze zijn heel conservatief in hun aannames, en hebben 2 jaar de tijd en een helder plan), dan krijg je een bedrijf met een oersterke balans, mooie malls, in een veel betere markt (want de zwakke malls zijn dan ter ziele). Ik heb er wel vertrouwen in.

EENS. Daarnaast dient niet te worden vergeten dat op de achtergrond hele grote financiele belangen spelen van m.n. de familie Niel en zijn schoonfamilie Arnault. Zij hebben uiteraard toegang tot alle mogelijke financiele fondsen, investments banks, etc. Het zou me niet verbazen indien er al een investment bank informeel betrokken is bij het "verkoopklaar" maken van de US portfolio.

Maar ik denk dat de reactie morgen op de beurs niet mals zal zijn.

Ook eens. Mooi bijkoopmoment. Onder de EUR 55 ben ik in de markt. Balen voor D1 dat ze net nu hun shortpositie hebben afgebouwd. Kans dat resterende shorters morgen gebruiken om positie te sluiten dan wel dat nieuwe shorters opduiken en positie te openen en te speculeren op LTV breuk/emissienoodzaak dientengevolge. Spannend!