Aandeel UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD PSE:URW.FR, FR0013326246

quote:

niels74 schreef op 26 augustus 2020 12:02:

Het is toch wel interessant om te zien hoe bepaalde aandelen waar geen enkel dividend uitgekeerd wordt, weer door het dak heel gaan. Alfen bijvoorbeeld zit vandaag al weer 15 % bij en in verhouding een lage jaar omzet hebben. Ik weet natuurlijk wel dat zonnen panelen en elektrisch rijden de toekomst heeft. Maar daar komt straks ook weer concurrentie uit China. En een aandeel als URW die normaal gesproken toch leuk dividend uitkeerd het zo verschrikkelijk moeilijk heeft.

quote:

8ball schreef op 26 augustus 2020 10:30:

[...]maar dit is natuurlijk het hele punt met wel of niet emissie; als er emissie van 6 miljard komt moet je eerst 40 euro bijleggen bij je huidige 40 euro en is de kans op verdubbeling daarna nihil (een emissie komt niet uit luxe), het dividend blijft hetzelfde op een verdubbelde investering.
Voor degenen die denken dat een emissie van 6-8 miljard (zoals BofA stelt) uitgesloten is de volgende simpele rekensommetjes;
URW waardeerde vastgoed pre-crisis op 65 miljard bij 2,5 miljard bruto huur, ofwel 26 keer de huur ofwel BAR van nog geen 4%. Torenhoog t.o.v. concurrenten maar ja, URW assets waren "goudgerand" volgens velen. Stel dat de bruto huur structureel met 20% daalt naar 2 miljard en URW (of taxateur/accountant) waardeert hun assets niet meer als "goudgerand" wat ze dan dus ook niet blijken te zijn, laten we zeggen op 20 keer de bruto huur dus BAR van 5% (nog steeds heel duur), dan zijn de assets nog maar 40 miljard waard, met schuld van 25 miljard zit je dan op LTV van ruim 60% en moeten ze 8 miljard ophalen om weer op 40% te komen, dat is wat leverage doet met LTV ratio's. De intrinsieke waarde per aandeel is dan overigens pre-emissie nog steeds 100 euro (40-25/150 mio. aandelen) maar als je als bestuur zo gefixeerd bent op die LTV zoals ze nu aangeven dan hebben we daar met zijn allen dus helemaal niets aan, dit voor alle beleggers die steeds maar hameren op de "hoge" intrinsieke waarde tov de beurskoers.

quote:

Analyse schreef op 26 augustus 2020 12:49:

[...]
Interessante berekening. Kan dus inderdaad hard gaan met de leverage.

Wellicht dan een iets minder groot doemscenario. Aanname dat de huurinkomsten inderdaad naar 2 mrd gaan wat zelfs in Corona tijden met 20% toch zeer stevig lijkt te zijn. BAR blijft gehandhaafd op 4% zou een afwaardering betekenen naar een vastgoedwaarde van 50 mrd. Derhalve 15 mrd bijstelling oftewel een afwaardering van 23%. LTV wordt hiermee 50% waarmee ruimschoots binnen de convenanten.

Ik wil alleen maar zeggen wij weten geen van allen wat de huidige waarde van het vastgoed is zelfs de deskundigen bij de banken, accountants en URW zelf zullen zich een breuk rekenenen vol met de gebruikelijke aannames. Echter er moeten toch wel serieuze issues gaan volgen willen de convenanten echt in gevaar komen. Ik ben daarom gematigd positief en verwacht niet zo snel een emissie met alleen een wat onbestemd gevoel over het feit dat URW totaal niet met updates komt.

quote:

Prosper schreef op 26 augustus 2020 15:20:

Aangezien veel wordt beweerd dat Unibail beter gepositioneerd is dan Wereldhave besloten om long in Unibail te gaan zitten en short in Wereldhave. Zo dek ik eventueel verlies in de vastgoedsector af en investeer ik eigenlijk op het beter presteren van Unibail dan Wereldhave.

quote:

Jelle Trader schreef op 26 augustus 2020 15:55:

[...]Op zich een gebruikelijke professionele 'positie neutrale' (Hedge Fund) strategie Hr. Prosper, echter zou ik graag willen meegeven dat de shortpositie in Wereldhave thans tamelijk hoog is, naar ik meen zelfs de 2e grootse shortpositie vd Euronext(weet ik niet zeker, pin mij er niet aan vast,...). Eventueel kunt u het risico in de Wereldhave short stock compenseren en afkappen door hierboven een long call te kopen. U loopt dan 'slechts' risico in het verschil tussen de strike van de call en de verkoopprijs van Wereldhave. Good luck,....

quote:

Eagle1959 schreef op 26 augustus 2020 18:18:

LAMRUST:
Begrijp het grotendeels alleen effect op NAV niet (bedrag 27.360,). Heb je ook de effecten van de LTV en de ICR berekend en zijn die na de claimemissie weer op peil?

quote:

8ball schreef op 26 augustus 2020 13:18:

[...]klopt helemaal maar het punt wat ik vooral wil maken is dat geen enkel vastgoedfonds op dit moment in de buurt zit van maximum LTV qua convenanten, overal mogen ze max. tot 60% gaan en daarvoor mogen ze allemaal nog fors afwaarderen. Het probleem is echter dat iedereen (bestuurders, banken, analisten) zich blijkbaar al zorgen begint te maken bij >40% en menen daarop te moeten handelen. Er zit dus een heel groot onderliggend probleem in de markt, de convenanten staan overal 60% toe maar in de praktijk hanteert iedereen een maximum van 40% als zijnde gezond, krankzinnig in mijn optiek bij de huidige rentestanden maar is wel een feit. We gaan dus over de hele linie zien dat ofwel die 40% wordt losgelaten en dan kunnen we allemaal weer ademhalen (daar hoop ik op maar reken ik niet op) ofwel overal gaan emissies plaatsvinden om weer in die buurt van die onzinnige 40% te komen of te blijven en dan blijken de maxima uit de convenanten totaal zinloos.

quote:

Krisna schreef op 25 augustus 2020 18:24:

Laat ik dan een keer goed nieuws brengen. Zoals Bloomberg al meldde worden alle opties bekeken. Maar (en vraag me niet naar de bron want dat zal ik nimmer geven) is de kans op een (claim)emissie uitermate klein, beter gezegd, die mogelijkheid is van tafel. (En dat is ook wel logisch...)