Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Artikelen   /   Rommelen met taxaties

Rommelen met taxaties

Jos Koets
op
Views: 20.860
Categorie: Column, Overig
Rommelen met taxaties

Wie een huis koopt en een hypotheek nodig heeft, zal ook een taxatie moeten laten doen. De bank die de hypotheek verstrekt, wil weten hoeveel de woning waard is.

Een bank verstrekt geen hogere hypotheek dan de laagste waarde van de koopprijs en taxatiewaarde. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

  Voorbeeld 1 Voorbeeld 2
Koopprijs woning €315.000 €310.000
Taxatiewaarde €310.000 €315.000
Maximale hypotheek €310.000 €310.000


Een taxatie is niet alleen nodig voor de aankoop van een woning maar ook als er een overbruggingshypotheek moet worden afgesloten.

Iedereen kan zelf een taxatie regelen via de website NWWI.nl. Deze organisatie “houdt toezicht” op de gedane taxaties door taxateurs. Op hun website schrijven zij het volgende:

Het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI, valideert (keurt) rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Alleen taxateurs die aan strenge kwaliteitseisen voldoen, kunnen zich bij het NWWI aanmelden. Inmiddels zijn ruim 4.600 NRVT geregistreerde taxateurs bij het NWWI aangesloten.

Vraagtekens bij taxaties

Taxateurs moeten zeer deskundig zijn en aan bepaalde eisen voldoen om een taxatie te mogen doen. De taxateur moet de marktwaarde van de woning bepalen. Hierbij wordt er natuurlijk ook rekening gehouden of er sprake is van een kopersmarkt of verkopersmarkt. De afgelopen jaren is er sprake van een verkopersmarkt, er is veel vraag naar woningen terwijl het aanbod van woningen laag is. De huizenprijzen stijgen hierdoor flink.

De afgelopen tijd zie ik steeds meer taxaties voorbijkomen die mij de wenkbrauwen doen fronsen. Misschien denkt u daar anders over. Hieronder een drietal situaties.

Situatie 1: Taxatie nodig voor een overbruggingshypotheek

Voor de overbruggingshypotheek van mijn klant moet ik haar woning laten taxeren. De bank wil namelijk weten wat de woning waard is.

Uit de taxatie komt naar voren dat de waarde van de woning €240.000 is. Een maand later wordt de woning verkocht voor €280.000. De vraagprijs was €250.000.

Ter informatie: in de koopakte hebben de kopers geëist dat de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn voor een hypotheek van €280.000. Anders gezegd: kopers hebben een hypotheek nodig van €280.000 om de woning te kunnen kopen.

Heel toevallig krijgt mijn klant te horen (van de kopers van haar woning) dat hun taxateur de woning heeft getaxeerd op €280.000! Achteraf is dit trouwens heel gemakkelijk te controleren als de verkopers doorgeven dat de hypotheek is geregeld.

Voor de overbruggingshypotheek wordt de woning dus getaxeerd op €240.000. Een maand later wordt de woning getaxeerd op €280.000 (taxatie voor kopers van de woning voor het afsluiten van de hypotheek). Twee taxateurs met een verschil in visie van €40.000.

Situatie 2: Kopen boven de vraagprijs

Een klant van mij koopt een appartement voor €765.000. De vraagprijs van het appartement is €675.000. Het appartement wordt dus gekocht voor €90.000 boven de vraagprijs. Eerlijk gezegd vind ik dit een zeer groot bedrag (mijn inziens een onverstandige koop).

Voor de hypotheek moet het appartement natuurlijk ook worden getaxeerd. Ik had mijn klant de tip gegeven om contact op te nemen met de verkopende makelaar en te vragen of hij een collega-taxateur/makelaar weet die de taxatie kan doen. Ik hoef u niet te vertellen waarom ik deze tip heb gegeven.

Natuurlijk kende deze verkopende makelaar wel iemand. Ik was heel erg benieuwd op welk bedrag de woning zou worden getaxeerd.

Ter informatie voor u als lezer (de taxateur wist dit niet): de taxatiewaarde was voor de hypotheek niet belangrijk. Vanwege de overbruggingshypotheek moest de aangekochte woning slechts getaxeerd worden op een minimale waarde van €600.000. De kopers en ik wisten dus al dat de taxatie totaal niet belangrijk was voor het afsluiten van de hypotheek.

Het zal u niet verbazen dat het appartement uiteindelijk werd getaxeerd op €765.000. U leest het goed: dit is precies de koopsom die is betaald door de kopers.

Ik ben geen makelaar, maar ik vraag mij toch af waarom deze woning voor €675.000 euro te koop is gezet. Het was een gewone vraagprijs, dus een ieder kon elk mogelijk bedrag op de woning bieden.

In ieder geval zal de verkoper heel blij zijn dat zijn woning voor €90.000 boven de vraagprijs is verkocht. Hij zal toch ook wat vraagtekens plaatsen lijkt mij!

De taxatie is door het NWWI gewoon goedgekeurd dus we kunnen hieruit concluderen dat de waarde van de woning wel degelijk €765.000 is.

Situatie 3: Taxatiewaarde niet hoger dan 310.000 euro (hypotheek met NHG)

De maximale koopprijs / taxatiewaarde bij NHG is €310.000. Ik hoef u niet te vertellen dat dit echt leuke taxaties oplevert. Zelfs woningen die tussen de €320.000 en €340.000 worden gekocht, worden nog getaxeerd op €310.000. De kopers moeten wel het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde van €310.000 uit eigen middelen bijleggen.

Als NHG intern onderzoek zou doen naar taxatiewaardes, zou het me niet verbazen als daar heel vaak €310.000 uitkomt.

Ik ben van mening dat een taxatiewaarde geen echte toegevoegde waarde meer heeft. Waarschijnlijk denkt u daar anders over.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Jos Koets

Auteur:

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Recente artikelen van Jos Koets

  1. Gevaarlijke overbruggingshypotheek
  2. Belastingdienst wint de Douche van Koets 2024
  3. Let hierop als u zelf uw maximale hypotheek wil berekenen

Reacties

Volgen
32 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. geobeo 10 juli 2020 12:40
    De rapen zijn gaar voor een gigantische crash. Naast de hypotheek-rente aftrek lucht die al decennia lang in de bubbel zit ook nog eens de willekeurige aankoopbedragen en hypotheken voor huizen.

    Als er een situatie komt waarin grote groepen mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen dan mag de bank het vastgoed verkopen voor dumpprijzen lijkt me?
  2. info_124 10 juli 2020 13:01
    O.G. taxaties: men neme de WOZ-waarde, x 1,054321, telle daar het gewicht van de schoenen van vandaag bij op, en de datum er van af, en.. hoera, we hebben een nieuwe waarde.
    Mijn huis is 1.5 m2 en 3.5 m3 kleiner dan dat van mijn buren, hun tuin is 40 m2 groter, ongeveer zelfde kwaliteit aan materialen, enkel bij mij veel beter geïsoleerd en anti-inbraak stukken beter.
    Alleen heb ik onder het hele huis een souterrain als kantoor van 2.30 hoog en 189 m2 groot, incl 12 ramen, verwarming TV, tel en internet aansluitingen en separatie trap naar buiten. Ja, daar kijken we niet naar, zei de NVM-makelaar ( en de WOZ-taxateur).
    Toen ik 'm met de verkoopprijs van de buren confronteerde, was het "schutteren" geblazen.
    En dit met meerdere NVM-makelaars meegemaakt. Niemand kon mij iets van een berekening voorleggen, gewoon: natte vingerwerk. Partij onbenul.
  4. flatliner 10 juli 2020 15:28
    Hoeveel een huis waard is, wordt door vraag en aanbod bepaald en resulteert in aanvaarding tegen een overeengekomen prijs. Dan is die prijs op dat moment toch ook de waarde van het huis in het economische verkeer? Ik begrijp niet waarom de taxateur lager zou taxeren dan de vraagprijs. Dat is immers de waarde die de markt eraan toekent.
  5. flatliner 10 juli 2020 16:30
    quote:

    kuddedier schreef op 10 juli 2020 13:12:

    Gebruik gewoon de WOZ waarde met een marge van plus of min 10%, voor de bank close enough om hun risico te berekenen en zijn we gelijk af van die zakenvullende makelaars
    WOZ houdt totaal geen rekening met de staat van onderhoud of welke keuken/badkamer/tuin er bij zit. Overigens wordt de WOZ al vaak geaccepteerd als je onder de 75%-85% wil financieren. Daarboven is het begrijpelijk dat de bank liever heeft dat er iemand komt kijken.
  6. geobeo 10 juli 2020 19:30
    quote:

    flatliner schreef op 10 juli 2020 15:28:

    Hoeveel een huis waard is, wordt door vraag en aanbod bepaald en resulteert in aanvaarding tegen een overeengekomen prijs. Dan is die prijs op dat moment toch ook de waarde van het huis in het economische verkeer? Ik begrijp niet waarom de taxateur lager zou taxeren dan de vraagprijs. Dat is immers de waarde die de markt eraan toekent.
    Wat de markt ervoor wil geven is wat de bank bereid is te lenen aan de koper. Daar zit hem het probleem.

    Als je niet taxeert hangt de prijs van een huis alleen nog maar af hoe veel geld de bank bereid is te lenen aan de koper en dat heeft niets met de waarde van het huis te maken.

    Dan heb je dus een huis met een intrinsieke waarde van 100.000 EUR, waar de bank 300.000 EUR voor betaald heeft, waarvan dus maar 100.000 EUR gedekt is in het geval het mis gaat.

    Als het dan mis gaat (mensen raken hun baan kwijt of krijgen loonsverlaging) verliest de bank dus in 1 klap de 200.000 EUR aan "lucht" die in het huis zat. En dat dan voor heel veel van de hypotheken.

    Niet echt een ramp: de ECB print wel weer wat bij. Dat is de andere kant van het verhaal. Maar op een gegeven moment houdt de gekte op en dan is het niet alleen einde van de banken, maar ook het permanente einde van het imperium dat we "het Westen" noemen.
  7. euro2000 10 juli 2020 19:57
    rupsje rupsje nooit genoeg

    vriend van mijn zoon heeft aankoopmakelaar en bied precies dezelfde hogere prijs en zelfde condities op zelfde pand dat mijn zoon ook heeft bezocht en toevallig hetzelfde bod doet maar zelfs zonder financieel voorbehoud dus bij wijze van spreken volgende week tekenen en je raad wel wie het huis krijgt n.l.degene die meedoet met het handje klap en vriendjes systeem a 2000 euro ex van de aankoopmakelaar

    het is een corrupt en heel ondoorzichtige proces met zowel taxaties als met de verkoop zelf

    misschien iets voor meneer Omtzigt om zich eens lekker in vast te bijten
  8. Atari 11 juli 2020 00:30
    Al jaren werk ik samen met taxateurs die rommelen met de waardes. Ze taxeren naar een waarde welke ik nodig heb voor de financiering. Zij verdienen een extra zakcentje en mijn klant is blij met een luchtige taxatie want dan hoeft deze geen eigen geld in te brengen. Het systeem is al jaren zo lek als een mandje. Bij het nwwi werken van die bureaucratische 9 tot 5 semi ambtenaren, die de markt niet beter maken. De NVM taxateurs waar ik mee samenwerk knutselen voor een paar euro extra een taxatierapport in elkaar wat mij helpt bij een financiering. Het corrupte systeem zal vroeg of laat instorten. Maar vlak voor de ineenstorting zie je fraude hebzucht en blindheid. Door de lage rente zie je ook dat consumenten voor alles zichzelf in de schulden steken. Ze hebben ook geen respect voor hun overwaarde en smijten t zo over de balk
  12. Orca 13 juli 2020 08:20
    Er is nog een categorie waar een taxatie nodig is, als de notaris het eist. Onlangs betrokken geweest bij een transactie waar dat nodig was. Was geen sprake van hypotheek oid, werd bekostigd uit liquiditeiten. Notaris wilde zekerheid mbt waarde og, ondanks de WOZ. Dan betaal je een taxateur een paar meieren komt er toevalligerwijze precies de prijs uit die je wenst. Leuk toch, iedereen grote blij.
  14. [verwijderd] 13 juli 2020 14:35
    Dat us dus heels handig en dan ook nog een dikke rekening sturen voor het halve werk...

    Daarkomen ongelukken can. Naast mij huis verkocht w210k en tekoop voor 249k een week later, niets verbouwd binnen en vorige week verkocht. Ben benieuwd. Of huizenprijs in loef heeft op naast liggende woningen.??
  16. jansen&jansen 13 juli 2020 14:43
    Dit is precies juist!!!

    De markt bepaalt wat de woning waard is in deze tijd.
    Regelmatig zijn er 15 of meer serieuze kandidaten voor een woning en wordt er via een biedingsproces een ieder de mogelijkheid gegeven de maximale koopsom neer te leggen.

    Het komt dan veel vaker voor dat er overboden wordt en niet zo'n klein beetje ook. Als taxateur moet je wel van hele goede huize komen om dan een lagere waarde te taxeren dan hetgeen als koopsom er uit is komen rollen. Dat kan natuurlijk wel maar in 95% van de gevallen is de koopsom de waarde die de meest biedende gegadigde wil betalen. Dat is de vrije verkoop waarde in het economisch verkeer (de marktwaarde dus).

    Wanneer wijk ik als taxateur van die waarde af? Nou bijvoorbeeld omdat blijkt dat de fundering slecht is, er bodemverontreiniging is, of de bestemming niet juist is en men bij het tot stand komen van de koop, geen weet daarvan had. Dan is de marktwaarde tot stand gekomen terwijl men onwetend was van deze onvolkomenheden. Dan geef je als taxateur een andere waarde.

    Ik heb ook een taxatie gehad die 2000 lager dan de koopsom was. En de koper had een ontbindende voorwaarde als hij geen hypotheek kon krijgen ter hoogte van de koopsom. Nou die koper heeft dus ontbonden omdat hij een bank had die uitging van de laagste van de twee (taxatiewaarde / koopsom) en niet meer dan dat wilde financieren.

    Koper heeft ontbonden. Leg dat maar eens uit als taxateur dat jij vindt dat op een koopsom van 400.000 euro de waarde 2.000 lager ligt.

  18. jansen&jansen 13 juli 2020 15:47
    quote:

    Jean schreef op 13 juli 2020 09:27:

    De eerste vraag die de taxateur mij stelde toen in mijn huis liet taxeren was of ik zelf een bepaald bedrag nodig had als uitkomst. Ik denk dat dit heel vaak gebeurd.
    Dat kan. Ik vraag dat ook wel eens. Maar dan om de verwachtingen te managen vooraf. Stel dat iemand een waarde van 350.000,00 nodig zou hebben en ik de woning 360.000 waard vind, dan is er niks aan de hand. Maar als ik die woning 320.000 waard vindt dan is het de vraag of opdrachtgever wel een taxatie wil laten uitvoeren. Aan de poort zou je dat dus moeten weten. Dat voorkomt teleurstellingen.

  19. Jos Koets 13 juli 2020 23:00
    quote:

    jansen&jansen schreef op 13 juli 2020 15:47:

    [...]

    Dat kan. Ik vraag dat ook wel eens. Maar dan om de verwachtingen te managen vooraf. Stel dat iemand een waarde van 350.000,00 nodig zou hebben en ik de woning 360.000 waard vind, dan is er niks aan de hand. Maar als ik die woning 320.000 waard vindt dan is het de vraag of opdrachtgever wel een taxatie wil laten uitvoeren. Aan de poort zou je dat dus moeten weten. Dat voorkomt teleurstellingen.

    Ik ben van mening dat de taxateur de woning moet taxeren zonder informatie vooraf van wie dan ook. Als alle taxateurs dit in Nederland doen, zal iedereen zich schikken in deze werkwijze. Dan zal ook niemand het proberen om een taxateur wat in te fluisteren over een waarde van een woning.

    Teleurstelling of niet dat is dan jammer. Wij als adviseurs moeten zich ook aan bepaalde regels houden. Wij kunnen ook niet een maximale hypotheek op inkomen ineens duizenden euro's hoger maken.

    Gr. Jos
32 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

  1. Beursagenda: macro-economisch
  2. Beursagenda: buitenlandse fondsen
  3. Beursagenda: Nederlandse bedrijven
  4. Conference Board: consumentenvertrouwen VS daalt
  5. Nieuwe woningverkopen VS minder dan verwacht gestegen
  6. Video: waar liggen de kansen voor beleggers in 2025?
  7. Orders duurzame goederen VS gedaald
  8. Wall Street koerst af op vlakke opening
  9. Chicago Fed- index minder negatief
  10. Update: Weer grootaandeelhouder Basic-Fit die actie wil

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Analyse en Advies

    Update: Gedurfde overnamezet van Pharming
  2. Premium

    Tip van de Maand

    IEX Tip van de Maand: dit Deense bedrijf wordt een grootmacht in wind op zee
  3. Premium

    Guruwatch

    Een nieuw aandeel van Buffett
  4. Premium

    Analyse en Advies

    Gesteggel rond Just Eat Takeaway
  5. Premium

    Analyse en Advies

    Hebben beleggers in ABN Amro reden om zich zorgen te maken?