Overbruggingshypotheek

De afgelopen jaren zijn er heel veel woningen met een leuke winst verkocht. De mensen die deze woningen met winst verkopen, kopen vaak ook weer een andere woning. In de meeste gevallen wordt eerst een nieuwe woning gekocht en daarna wordt de huidige woning te koop aangeboden. Dat is ook logisch want woningen worden snel verkocht en vaak ook nog boven de vraagprijs.

Verkoopwinst

Wie goed zijn huiswerk vooraf doet, zal globaal weten hoeveel de huidige woning bij verkoop gaat opleveren. Met de te verwachten verkoopwinst kan rekening worden gehouden bij de aankoop van de nieuwe woning. Het is namelijk mogelijk een overbruggingshypotheek af te sluiten op de nieuwe woning waarbij de verkoopwinst van de huidige woning (grotendeels) wordt meegenomen. Hierbij zijn er twee mogelijkheden:

Indien de huidige woning al definitief is verkocht (ontbindende voorwaarden zijn verlopen) dan is de overwaarde bekend. Dit is de verkoopprijs minus de makelaarskosten minus de lopende hypotheek. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld:

Indien de huidige woning nog niet definitief is verkocht, moet de huizenbezitter een taxatie laten maken. De bank zal dan de taxatiewaarde voor 90% meenemen in de berekening, zie onderstaand voorbeeld:

In deze tijd waarin de huizen snel worden verkocht, is het niet verplicht de woning al te koop te zetten. Vooral als de huizenbezitter een nieuwbouwwoning heeft gekocht, waarvan de bouw bijvoorbeeld een jaar gaat duren, is het verstandig om de huidige woning nog niet te koop te zetten.

Een overbruggingshypotheek heeft enkele voordelen namelijk:

• Kosten koper van de nieuwe woning kunnen direct verrekend worden
• Overbruggingshypotheek wordt niet meegenomen in de maximale hypotheek op inkomen

Kosten koper

Stel: de huizenbezitter kan op inkomen een maximale hypotheek krijgen van €400.000. Als de kosten koper €12.000 bedragen, zal hij dus een woning moeten kopen met een maximale koopsom (ook taxatiewaarde) van €400.000. De kosten koper zullen uit eigen middelen betaald moeten worden.

Door gebruik te maken van de overbruggingshypotheek is het volgende mogelijk als de woning nog niet is verkocht. De maximale overbruggingshypotheek is dan €130.000. Hiermee kunnen dus ook de kosten koper van de nieuwe woning worden betaald!

In bovenstaande situatie moet de huidige woning minimaal verkocht worden voor €275.000 (€270.000 plus €5.000 makelaarskosten). Als de woning voor €305.000 wordt verkocht, is de totale verkoopwinst €160.000. Hiermee wordt de overbruggingshypotheek van €130.000 afgelost.

De overige €30.000 ontvangt de huizenbezitter zelf. Dit bedrag moet worden gebruikt voor verbetering van de woning of ter aflossing van de hypotheek. Bij dit laatste wordt de nieuwe hypotheek dus €370.000.

Kosten lener

Veel huizenbezitters gaan ervanuit dat er niet betaald hoeft te worden voor een overbruggingshypotheek. De overbruggingshypotheek wordt als aflossingsvrije hypotheek meegenomen door de bank. Hierover wordt maandelijks een (variabele) rente betaald.

Ook zal de huizenbezitter moeten aantonen dat hij/zij de twee hypotheken kan betalen. Het gaat dan over de maandlasten van de lopende hypotheek voor een periode van 12 maanden en van de overbruggingshypotheek voor een periode van 12 maanden. Dit aantonen gebeurt door middel van een bankafschrift van de eigen middelen. Nu tijdens de coronacrisis zijn er banken die meer eigen middelen willen zien, namelijk voor een periode van 24 maanden.

Verkoopproblemen

Natuurlijk zijn er ook wat nadelen. De maximale duur van de overbruggingshypotheek is bij de meeste banken 24 maanden. Na deze periode moet de overbruggingshypotheek dus worden terugbetaald. Huizenbezitters wier woning slecht verkoopbaar is, moeten hier goed rekening mee houden.

Een ander nadeel is dat de te koop staande woning in prijs daalt of voor een lagere prijs wordt verkocht dan vooraf rekening is meegehouden. Als de daling meer dan 10% is dan kan de overbruggingshypotheek niet meer betaald worden uit de verkoop van de huidige woning. De huizenbezitter moet dan zelf uit eigen middelen het verschil bijleggen.

Administratie

Nog een heel belangrijk punt is de notaris. De bank waar de lopende hypotheek loopt, moet namelijk toestemming geven voor de overbruggingshypotheek. Deze toestemming moet worden gevraagd door de notaris. Dit kan pas als de notaris de hypotheekstukken van de nieuwe woning heeft. Vergeet de notaris deze toestemming te vragen, dan kan er niet gepasseerd worden!

Een goede hypotheekadviseur zal zijn klant en de notaris attenderen op de toestemming van de bank voor de overbruggingshypotheek. Wat veel hypotheekadviseurs niet doen, is de "nazorg".

De situatie voor het afsluiten van de hypotheek is vaak heel anders dan de situatie in de nieuwe woning (waarbij de huidige woning definitief is verkocht). Zo kan er extra verkoopwinst zijn ontstaan doordat de huidige woning goed is verkocht. Deze extra verkoopwinst moet worden teruggestort in de hypotheek.

Dat kan echter niet zomaar op ieder leningsdeel (vaak worden er meerdere leningsdelen afgesloten bij doorstromers vanwege de duur van de renteaftrek). Indien op een verkeerd leningsdeel wordt afgelost dan ontstaat er een situatie dat er geen hypotheekrenteaftrek is over dit leningsdeel.

Doorstromers hebben al eerder renteaftrek genoten. Hiermee moet rekening worden gehouden bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek. Zo kan er een aflossingsstand ontstaan (doorstromers van na 1 januari 2013), die moet worden voortgezet.

Nazorg

Goede hypotheekadviseurs zullen hun klanten helpen om de nieuwe situatie weer goed in kaart te brengen. Deze huizenbezitter kan zijn daadwerkelijke situatie dan via de IB-aangifte doorgegeven aan de belastingdienst.

Helaas zijn er nog veel hypotheekadviseurs die alleen maar de hypotheek afsluiten. Dit is leuk, maar dit is geen toegevoegde waarde voor de huizenbezitter. Mijn advies is dan ook aan iedere huizenbezitter om een hypotheekadviseur te nemen die ook de daadwerkelijke situatie (na verkoop huidige woning) in kaart breng. Vergeet niet dat dit soms een jaar later kan zijn als er sprake is van het kopen van een nieuwbouwwoning!