Controleer uw hypotheekadviseur

Jos Koets

op vrijdag 10 januari 2020

Vorig jaar (4 januari 2019) zorgde mijn column Belastingdienst weet het niet meer voor heel wat ophef.

Het duurde tot begin juni voor ik “onverwachts” antwoord kreeg van de toenmalige staatssecretaris Menno Snel. Het is natuurlijk zeer vreemd dat er in juni 2019 duidelijkheid komt over een bepaalde situatie die vanaf 1 januari 2013 bestaat!

Het gaat hierbij over de “groep” huizenbezitters van wie minimaal 1 persoon eerder een koopwoning heeft gehad en na 2013 een andere koopwoning heeft gekocht met een andere partner. De kans is dan zeer groot dat een gedeelte van de hypotheek in box 3 valt. Anders gezegd: over een gedeelte van de hypotheek kan de betaalde hypotheekrente niet worden afgetrokken van de belasting.

Kon u dit weten?

Veel huizenbezitters zullen terecht roepen dat zij hier niets aan kunnen doen. Zij zijn naar een hypotheekadviseur gegaan en mogen er toch wel van uitgaan dat die deskundig is en alle regeltjes kent. Veel adviseurs zullen verkondigen dat er pas vanaf juni 2019 duidelijkheid is over deze groep huizenbezitters. Alle adviezen die voor die tijd zijn gegeven, kunnen dus fout zijn!

Ik ben het met deze adviseurs eens. Zelf heb ik al mijn klanten die vanaf 2013 een hypotheek hebben afgesloten (die in deze groep vielen) nog benaderd en hen op deze situatie gewezen. Ik zie dat als mijn zorgplicht.

Er zijn ook adviseurs die helemaal niet op de hoogte (willen) zijn van deze materie, maar wel klanten adviseren. De huizenbezitter wordt dan totaal verkeerd voorgelicht.

Reclame

Huizenbezitters kunnen nu te weten komen of hun hypotheekadviseur de juiste berekening voor hen heeft gemaakt. Paul Muskens - met wie ik dit onderzoek heb gedaan - is bereid voor een klein bedrag (€100 excl. 21% btw) de berekening te controleren. U krijgt van Paul een berekening van de Wettelijke Regeling, het Goedkeurend Besluit en indien van toepassing de Draagplichtovereenkomst.

Zelf berekenen

In dit simpele rekenvoorbeeld [PDF] wordt er door een starter en doorstromer een andere woning gekocht. Hierbij moet de woning van de doorstromer nog verkocht worden.

Dit zijn situaties die dagelijks voorkomen, dus iedere hypotheekadviseur moet dit soort berekeningen kunnen maken. Adviseurs die helemaal geen rekening houden met deze materie (en dus de berekening niet maken) kunnen nu in ieder geval gecontroleerd worden door hun klanten.

Ik heb nog even een ingewikkelder berekening [PDF] bijgevoegd. Het gaat hierbij over twee aparte doorstromers, die beiden hun eerdere woning met winst verkopen.

Boete

Iedereen kan natuurlijk ook zijn kop in het zand steken. De belastingdienst is echter al op de hoogte van deze materie. Er is een kans dat huizenbezitters worden gecontroleerd. Die moeten dan de te veel afgetrokken rente terugbetalen.

Natuurlijk kan er in zo'n geval een klacht worden ingediend bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Het Kifid moet dan uitsluitsel geven of de hypotheekadviseur een “verkeerd” advies heeft gegeven. Deze zal dan een boete moeten betalen.

Vraagtekens

Ook huizenbezitters die de komende tijd een huis gaan kopen en in deze groep vallen, kunnen hun adviseur controleren door de berekening te (laten) maken. Als tip geef ik ze mee om bij het eerste gesprek met hun hypotheekadviseur te vragen naar de berekening van de Wettelijke Regeling en het Goedkeurend Besluit en de Draagplichtovereenkomst.

Als er vraagtekens boven het hoofd van uw hypotheekadviseur verschijnen, of u krijgt te horen dat vooral de Wettelijke Regeling niet van toepassing is, dan kunt u direct het kantoor verlaten. Deze adviseur is helaas niet kundig (genoeg).

Waarom een flink bedrag betalen (meestal €2.500) aan uw hypotheekadviseur als de berekening niet klopt en er ook nog een kans bestaat dat de fiscus op de stoep van uw nieuwe woning staat? U bent in ieder geval gewaarschuwd.

Check even of u stappen moet ondernemen.

U koopt/heeft samen met uw huidige partner een woning (gekocht na 1 januari 2013).
Indien minimaal 1 van de 2 onderstaande vragen met ja wordt beantwoord, is het verstandig uw (huidige) situatie/hypotheek te checken.

U heeft eerder (alleen of samen met een andere partner) een koopwoning gehad.
Uw huidige partner heeft eerder (alleen of samen met een andere partner) een koopwoning gehad.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

08 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar!
25 okt AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
11 okt Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen

10 Posts

| Omlaag ↓

'belegger'' 10 januari 2020 11:26
   'belegger''

Lid sinds: 17 aug 2019

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1616

Gegeven: 135

   Aantal posts: 4.649
Iedereen kan natuurlijk ook zijn kop in het zand steken. De belastingdienst is echter al op de hoogte van deze materie. Er is een kans dat huizenbezitters worden gecontroleerd. Die moeten dan de te veel afgetrokken rente terugbetalen.
Natuurlijk kan er in zo'n geval een klacht worden ingediend bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Het Kifid moet dan uitsluitsel geven of de hypotheekadviseur een “verkeerd” advies heeft gegeven. Deze zal dan een boete moeten betalen.

Ontvangen huizenbezitters dan het geld van die boete?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Atari 10 januari 2020 12:22
   Atari

Lid sinds: 07 nov 2012

Laatste bezoek: 12 mei 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 140

Gegeven: 6

   Aantal posts: 830
Er zijn meer zaken dien niet kloppen. De markt is rot, leningen worden weer uitgesmeerd over 30 jaar. Looptijden zijn vaak niet correct en aflossingsblij wordt steeds weer afgetrokken. Depot vergoedingen worden niet gesaldeerd op de aftrekbare rente, kosten worden meerdere malen afgetrokken. Overschotten die uitgekeerd worden gaan als BOX1 lening op 1 hoop. Het fiscale stelsel is rot de adviseurs denken aan handel en klanten aan maandlasten. 90% van alle aangiften is niet volledig of klopt niet met de fiscale wetgeving. De belastingdienst doet niets en heeft moeite met zelf overeind te blijven. De ambtenaren daar denken ook aan het eigen belang. En zo zijn we weer bij af en heeft het hele fiscale stelsel geen nut. De sjoemelende klant wordt beloond en de brave burger wordt gestraft.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 10 januari 2020 13:16
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
'Belegger' schreef op 10 januari 2020 11:26:
Iedereen kan natuurlijk ook zijn kop in het zand steken. De belastingdienst is echter al op de hoogte van deze materie. Er is een kans dat huizenbezitters worden gecontroleerd. Die moeten dan de te veel afgetrokken rente terugbetalen.
Natuurlijk kan er in zo'n geval een klacht worden ingediend bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). Het Kifid moet dan uitsluitsel geven of de hypotheekadviseur een “verkeerd” advies heeft gegeven. Deze zal dan een boete moeten betalen.

Ontvangen huizenbezitters dan het geld van die boete?
Kifid kan ook besluiten dat de hypotheekadviseur een bedrag aan zijn klant moet betalen (als vergoeding voor geleden schade).

0
”
Quote Reageren

Niet oké
'belegger'' 10 januari 2020 15:41
   'belegger''

Lid sinds: 17 aug 2019

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1616

Gegeven: 135

   Aantal posts: 4.649
quote:
Jos Koets schreef op 10 januari 2020 13:16:
[...]

Kifid kan ook besluiten dat de hypotheekadviseur een bedrag aan zijn klant moet betalen (als vergoeding voor geleden schade).

Bedankt voor de heldere reactie.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 11 januari 2020 20:48
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Als deskundigen het niet weten . Hoeoet een leek het dan wel weten?

Het systeem moet simpel blijven, anders werkt het gewoon niet!

Door hoge leen capaciteit en komplexe regels stijgen huizen prijzen.nog extra.

Hele rente aftrek is alleen belang van de banken.
Die daardoor meer kunnen uitlenen en dus rente vangen.
Rente aftrek afbouwen das enige optie op termijn.

De dalende rente hadden ze moeten gebruiken om aftrek af te bouwen.

In Zweden ook gedaan in 10 jaar elk jaar 10% minder aftrek.
Doet pijn maar daarna is het voorbij.

Nu door lage rente trekt het beleggers aan die lenen tegen 2a3% en 6a7% huur vangen plus waarde vermeerdering meepakken.

Uiteraard betalen de huurders de kosten. Simpeler kan het niet.

Ik ben blij dat ik geen hypotheek heb.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 11 januari 2020 23:18
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
knax63 schreef op 11 januari 2020 20:48:
Als deskundigen het niet weten . Hoeoet een leek het dan wel weten?

Het systeem moet simpel blijven, anders werkt het gewoon niet!

Door hoge leen capaciteit en komplexe regels stijgen huizen prijzen.nog extra.

Hele rente aftrek is alleen belang van de banken.
Die daardoor meer kunnen uitlenen en dus rente vangen.
Rente aftrek afbouwen das enige optie op termijn.

De dalende rente hadden ze moeten gebruiken om aftrek af te bouwen.

In Zweden ook gedaan in 10 jaar elk jaar 10% minder aftrek.
Doet pijn maar daarna is het voorbij.

Nu door lage rente trekt het beleggers aan die lenen tegen 2a3% en 6a7% huur vangen plus waarde vermeerdering meepakken.

Uiteraard betalen de huurders de kosten. Simpeler kan het niet.

Ik ben blij dat ik geen hypotheek heb.
Nog globaal 10 jaar (rond 2030) en dan hebben we in Nederland ook geen renteaftrek meer.

De hypotheek zal eerst naar box 3 gaan over een paar jaar en dan langzaam afschaffen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
boomer92 13 januari 2020 02:39
   boomer92

Lid sinds: 05 sep 2006

Laatste bezoek: 22 jun 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 355

Gegeven: 381

   Aantal posts: 1.167
hmmm jos jij was toch degene die 10 jaar geleden zo zeker was dat huizen prijzen alleen maar zouden zakken !!!! jij hebt ook geen glazen bol dat is mij al lang duidelijk

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 13 januari 2020 10:28
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
boomer92h2t1yg schreef op 13 januari 2020 02:39:
hmmm jos jij was toch degene die 10 jaar geleden zo zeker was dat huizen prijzen alleen maar zouden zakken !!!! jij hebt ook geen glazen bol dat is mij al lang duidelijk
De glazen bol gaat niet verder dan een paar jaar. Dus 10 jaar geleden is wel heel ver weg en een zeer lange voorspelling.

Gr. Jos

0
”
Quote Reageren

Niet oké
boomer92 17 januari 2020 02:36
   boomer92

Lid sinds: 05 sep 2006

Laatste bezoek: 22 jun 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 355

Gegeven: 381

   Aantal posts: 1.167
jos maar je hebt er toen wel heel veel voor niets bang gemaakt toch .

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 9 maart 2020 03:07
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
quote:
Jos Koets schreef op 11 januari 2020 23:18:
[...]

Nog globaal 10 jaar (rond 2030) en dan hebben we in Nederland ook geen renteaftrek meer.

De hypotheek zal eerst naar box 3 gaan over een paar jaar en dan langzaam afschaffen.
[/quote]

[quote alias=Jos Koets id=12048189 date=202001131028]
[...]

De glazen bol gaat niet verder dan een paar jaar. Dus 10 jaar geleden is wel heel ver weg en een zeer lange voorspelling.

Gr. Jos
Dus 10 jaar vooruit is ook heel ver weg? Altijd prachtig die contradicties...

0
”
Quote Reageren

Niet oké

10 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.