Cv-monteur redt Aefides

Een paar ton aan structureringskosten, marketingkosten of selectie fee’s waren – en zijn nog steeds - niet ongebruikelijk. De jaarlijkse beheerfee, nodig om de cv te voorzien van een beherend vennoot, werd meestal werd laag gehouden, om de exploitatie makkelijker rond te rekenen.

Wanneer je op die manier een paar emissies per jaar doet, komt er snel behoorlijk veel geld in het laatje. En dat is maar goed ook.

Want om die emissies te blijven doen, heb je een goed geoliede organisatie nodig die marketingplannen maakt, prospectussen schrijft, vrienden - of juist ruzie - maakt met accountants, de STV en de AFM en ga zo maar door.

Serieus probleem
Mensen die dat kunnen zijn geen dommerds en om zo’n organisatie aan de gang te houden zijn de hoge upfront inkomsten hard nodig. Maar voor het doen van meerdere emissies per jaar heb je nog iets nodig, namelijk beleggers. En die hadden er het afgelopen jaar even niet zo’n zin in. En als er dan ook nog een financier bruusk afhaakt…

Dan heb je een serieus probleem, wanneer je als fonds net een verplichting hebt om voor enkele tientallen miljoenen euro’s aan vastgoed af te nemen. Maar de fondsenmaker is niet de enige met een probleem. Bij zijn eerder gestarte, nog lopende cv’s is diezelfde fondsenmaker namelijk meestal beherend vennoot, het dagelijks bestuur van de cv.

De beherend vennoot is de enige die “beheersdaden” mag verrichten, willen de participanten hun fiscale status van commandiet niet verliezen. Als de juridische structuur netjes is geregeld, wordt deze rol formeel ingevuld door een aparte entiteit, meestal een beheer bv. Zo kan de cv in ieder geval buiten schot blijven in geval er problemen zijn bij de moedermaatschappij.

Aefides gered, beleggers onder dak
Maar doordat de beheerfees altijd zo laag zijn gehouden, kan beheer kostentechnisch niet uit zonder de extra inkomsten uit emissies. Zo kan het dus gebeuren, dat een hele reeks vastgoed cv’s verweesd achterblijft zonder een actieve beherend vennoot. Dit scenario is waarheid geworden voor cv-aanbieder Aefides uit Groningen.

Terwijl het bedrijf verplicht was om voor tientallen miljoenen euro’s aan nieuw vastgoed af te nemen, trok financier SNS Property Finance een toegezegde financiering van 32 miljoen euro in. Voor de veertien vastgoed cv’s van Aefides, samen goed voor zo’n 800 participanten en circa 150 miljoen euro aan vastgoed, betekende dat het op termijn wegvallen van de beherend vennoot.

Betekende? Ja, want na lange onderhandelingen werd gisteravond bekend dat S2 beheer, collega vastgoedfonds en stadsgenoot van Aefides, het beheer van de Aefides cv’s overneemt. S2 loopt al jaren mee in vastgoedfondsenland en kent een heel ander verdienmodel. De nadruk ligt bij hen veel minder op emissies, maar meer op het beheer van vastgoed.

Deze overname is de eerste van wat wel eens een behoorlijke reeks zou kunnen worden. Laten we hopen dat voor alle verweesde vastgoed cv’s een goed onderdak gevonden wordt.