Makelaars, tijd voor verandering!

Jos Koets

op vrijdag 17 november 2017

Categorie: Column

Nu het zeer goed gaat op de huizenmarkt valt het mij op dat makelaars steeds gemakkelijker worden. Met het woord gemakkelijk druk ik mij nog voorzichtig uit. Ik heb een lijstje gemaakt wat mijn inziens (flink) verbeterd kan worden:

Actieve VvE
Bouwkundig rapport
Funderingsproblemen
Restschulden
Ontbindende voorwaarden termijn
Verplichting aankopende makelaars

Hieronder bespreek ik deze punten één voor één.

Actieve VvE

Appartementen zijn verplicht een actieve VvE te onderhouden. Veel verkopende makelaars zetten nog steeds appartementen te koop waarbij er geen actieve VvE is. Banken zitten hier niet op te wachten en zullen dan ook geen hypotheek verstrekken.

Ik verbaas me nog steeds dat verkopende makelaars dit niet weten. Hier een link van een woning die te koop staat bij een NVM Makelaar.

Onder bijzonderheden valt te lezen dat er sprake is van een actieve VvE. Echter bij Kenmerken staat duidelijk dat er geen VvE is. Vraag is nu wat daadwerkelijk van toepassing is? Na telefonische navraag blijkt er geen actieve VvE te zijn.

Bouwkundig rapport

Een bouwkundig rapport is niet verplicht. Echter bij veel (oudere) panden is het zeker aan te raden om een bouwkundig rapport te maken. Makelaars weten dit, en toch zijn er nog veel makelaars die hun verkopers niet adviseren om zelf een bouwkundig rapport te laten doen van hun woning.

Voor geïnteresseerde kopers geeft dit toch een meer vertrouwd gevoel als zij ook inzage hebben in een bouwkundig rapport. Bovendien weet de verkoper vooraf wat hij of zij aan de woning moet opknappen.

Funderingsproblemen

Hetzelfde is aan de orde bij funderingsproblemen. Vooral in een gedeelte van Rotterdam is dit aan de orde. De gemeente Rotterdam heeft dan ook per woonwijk aangegeven waar de kans het grootst is op funderingsproblemen.

Een funderingsonderzoek is kostbaar en ik begrijp dat veel verkopers deze kosten niet willen maken. Een bouwkundig rapport is minder zeker maar kan wel meer zeggen over de mogelijke funderingsproblemen.

Restschulden

Door de stijgende huizenprijzen wordt het aantal huizenbezitters met een restschuld steeds minder. Veel makelaars weten zeer weinig af van hypotheken. Toch krijgen zij dagelijks met hypotheken te maken omdat kopers meestal een hypotheek moeten afsluiten.

Het is dan toch ook logisch om tijd in de hypotheekmaterie te steken en uit te zoeken hoe banken omgaan met restschulden. Waarom een woning te koop zetten als deze niet verkocht kan worden omdat de restschuld niet betaald kan worden door de verkoper?

Ontbindende voorwaarden

Zo ook de termijn van de ontbindende voorwaarden. In bepaalde periodes is het extreem druk bij banken. Het gevolg is dat in een bepaalde tijd diverse banken de hypotheek niet kunnen beoordelen. Een makelaar die de markt een beetje volgt, weet dit en zal hier rekening mee houden.

Ik heb het al talloze keren in een column geschreven dat ik een groot voorstander ben van een vaste termijn van acht weken voor de ontbindende voorwaarden. Bovendien vind ik dat de ontbindende voorwaarden verplicht moeten worden.

Nu wordt in diverse gemeentes (zoals Amsterdam) veel woningen verkocht zonder voorbehoud. Het gaat om veel geld en waarom dan niet de kopers beschermen.

Verplichting aankopende makelaars

Kopers die alleen een huis kunnen kopen als ze een aankopende makelaar meenemen. Het klinkt raar, maar in werkelijkheid is het waar.

Kopers zonder aankopende makelaar hebben dus geen kans (in bepaalde gedeeltes van Nederland) om een huis te kopen als zij bijvoorbeeld zelf op een woning bieden. Een aankopende makelaar kost geld en dan gaat het hier toch over een flink bedrag van een paar duizend euro.

Ook voor het verkopen van een woning worden soms zeer leuke bedragen betaald. Verkopers zullen het wel normaal vinden maar als ik bedragen tegenkom van 13.000 euro en zelfs 30.000 euro voor verkoop van een woning, dan zet ik hier dikke vraagtekens achter.

Vooral als ik dit vergelijk met hypotheekadviseurs. Deze moeten hun factuur kunnen verantwoorden. De gemiddelde factuur voor het afsluiten van een hypotheek is 2.500 euro, wat natuurlijk ook een zeer aardig bedrag is. Hierbij is de hoogte van de hypotheek niet meer van belang.

Verschil tussen makelaar en hypotheekadviseur

Het grote verschil tussen een hypotheekadviseur en een makelaar is dat de adviseur onder het wettelijk toezicht valt. De AFM zegt hierover het volgende betreffende de makelaars:

“De kwaliteit van makelaars en taxateurs is voor financiers, beleggers en woningkopers van groot belang. Er is geen wettelijk toezicht op makelaars en taxateurs. Wat betreft de rol van taxateurs: sinds 1 januari 2016 is de sector met zelfregulering via de NRVT gestart.

AFM en DNB hebben toen afgesproken om de concrete invulling van deze zelfregulering af te wachten en het initiatief verder te laten bij de sector zelf. Recent hebben AFM en DNB publiekelijk haar zorgen uitgesproken over een aantal uitgangspunten bij deze zelfregulering. AFM en DNB hebben aangegeven te overwegen om voor wetgeving te pleiten.”

Vanaf 1 januari 2016 is de branche bezig met zelfregulering. De AFM en DNB zijn niet 100% tevreden, anders hadden zij hun zorgen niet uitgesproken. Er is zelfs een kans dat er maatregelen genomen gaan worden door middel van wetgeving. Ik ben van mening dat de consument hier niet slechter van zal worden.

Het is daarom tijd om wat veranderingen door te voeren. Ik heb ze op een rijtje gezet:

Er moet wettelijk toezicht komen op makelaars.
Een vaste termijn van de ontbindende voorwaarden van minimaal acht weken.
Kopen zonder ontbindende voorwaarden moet verboden worden.
Een bouwtechnisch rapport moet verplicht worden voor woningen vanaf een bepaalde ouderdom.
Makelaars moeten hun verdiensten aantonen (uurtje factuurtje).

U als lezer heeft waarschijnlijk een andere mening. Ik ben zeer benieuwd deze te lezen.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

08 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar!
25 okt AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
11 okt Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen

11 Posts

| Omlaag ↓

Mss Moneypenny 17 november 2017 13:21
   Mss Moneypenny

Lid sinds: 18 mei 2016

Laatste bezoek: 28 jul 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 1
Ik ben het volkomen met u eens. Zelf heb ik mijn huis via Makelaarsland verkocht. Dit werd door de plaatselijke makelaars niet in dank af genomen. Zij spelen liever elkaar het balletje toe. Ook bij het aankopen van een woning. Werd ronduit gezegd om een plaatselijke makelaar mee te nemen en niet iemand van buiten af. Waar de hypotheekadviseurs aan uurtje factuurtje gebonden worden, houdt de makelaar star vast aan een percentage. Dit valt niet meer te verdedigen nu er zoveel gegadigden voor een woning zijn, dat van bemiddeling geen sprake meer is. Verkoop bij opbod en leg u uw bod voor een bepaalde tijd maar neer.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Bluescreen 17 november 2017 13:58
   Bluescreen

Lid sinds: 09 dec 2015

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 42

Gegeven: 31

   Aantal posts: 200
Ik ben het zeer eens met de stellingen van Jos Koets voor verandering.
Het gaat bij koop en verkoop van woningen om aanzienlijke financiële
belangen en consequenties, die de gemiddelde koper van een woning vaak niet kan overzien zonder objectief advies.

Wettelijk toezicht op makelaars en taxateurs lijkt mij belangrijk,
zoals dat ook voor de notaris geldt.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 17 november 2017 14:38
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
@ Moneypenny;
Dergelijk corrupt gedrag zie je meer bij kleine(re) gemeenten.

Ik heb mij poot destijds stijf gehouden en een vast bedrag geeist ipv een percentage. Als je dan bij een andere makelaar terecht komt, n.p. Mijn huis was binnen een dag verkocht, dus dan nog tikt die makelaar geld ZAT af voor het werk wat ie doet.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 17 november 2017 15:03
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Ik ben het er ook mee eens.
Zonder makelaar is het moeilijk om te verkopen omdat alles via Funda gaat.
Zodra onze woning op Funda stond zag je enorm veel views en kwamen de bezichtigingen binnen.

Binnen 2 weken verkocht, ik denk dat ze er 15 uur werk aan hebben gehad.
€ 4250,- ervoor mogen aftikken voor die paar rondleidingen.

Makelaars hebben wat dat betreft een monopoliepositie. Makelaarsland probeert zich nog te onderscheiden, maar dat oogt ook niet professioneel om zelf je rondleiding te doen.

Dat is gelukkig in veel branches wel anders, vooral in de financiële sectoren waar particulieren veel te kiezen hebben.

Leningen afsluiten en alles kan nu makkelijker.
Nu met de zorgverzekering ook, niet via de verzekeringsadveur maar gewoon zelf.
Zo ook op www.goedkopezorgverzekering2018.nl zelf lekker zorgverzekeringen vergelijken en zonder teveel te betalen aan tussenpersonen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
taurus86 17 november 2017 15:42
   taurus86

Lid sinds: 29 dec 2003

Laatste bezoek: 19 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 691

Gegeven: 8

   Aantal posts: 2.240
Zullen we eerst afspreken, dat de winst bij verkoop in principe belastbaar is met 25% IB.
Dat de HRA wordt verbonden aan de WOZ waarde van het project bij eerste oplevering en niet aan de bewoner/koper. Daarbij afspreken dat in 30 jr de aftrekbare hypotheeksom wordt afgebouwd naar 50% van deze initiële WOZ waarde.
En makelaars, overeenkomstig met zorgverleners, een maximaal tarief per verrichting overeen mogen komen. (Take it or Leave it)
Deze maatregelen lijken misschien wat afwijkend van de staande praktijk, maar zijn in diverse landen in de EU gewoon bij wet geregeld.
Doel: beheersing van ongewenste prijsstijgingen.
(P.S. Niet aan M. Rutte verklappen dat wij wel weten, waar de economische groei momenteel op drijft. (Stijging Hypotheekschulden per nieuwe koper))

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jean 18 november 2017 09:38
   Jean

Lid sinds: 03 okt 2002

Laatste bezoek: 15 mei 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 559

Gegeven: 386

   Aantal posts: 3.623
Zullen we dan ook afspreken dat het verlies bij verkoop aftrekbaar is voor 25% IB?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
OllyNL 18 november 2017 10:45
   OllyNL

Lid sinds: 15 jan 2016

Laatste bezoek: 31 okt 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 41

Gegeven: 192

   Aantal posts: 768
Ik ga kort reageren, ben makelaar bij een prachtig en hoog gewaardeerd kantoor. Als eerste wil ik uiteraard toegeven dat er bijzonder veel slechte makelaars zijn, dus doe je research goed en stel vragen.

Actieve VvE Wij verkopen alleen appartementen waar de VVE actief is, zo niet geven wij direct bij het verkoopgesprek aan dat de VVE ingeschreven moet worden etc. Want inderdaad, een financiering krijgen wordt anders steeds moeilijker en na 1 januari zelfs onmogelijk.

Bouwkundig rapport

Ik raad met een enkele uitzondering daargelaten bijna altijd een bouwkundige keuring aan. (ook aan geïnteresseerden bij een huis dat ik verkoop)Kost je een paar honderd euro, maar brengt wel zekerheid. Uiteraard zijn er huizen waar het simpelweg niet nodig is omdat je weet dat je alles gaat aanpakken.

Funderingsproblemen
Funderingsproblemen zijn er of zijn er niet. Melden wij altijd. Waar ik werk is er op veel plekken herstel geweest.

RestschuldenDuidelijk punt, bij ons kantoor weet iedereen voldoende van hypotheken, maar we hebben een financiële expert in huis die er alles vanaf weet.

Ontbindende voorwaarden termijn ook eens, wij hanteren meestal 6 weken. Komt binnen die periode eigenlijk altijd goed, anders is uitstel op verzoek mogelijk. Wij weten uiteraard wanneer de drukke periodes zijn etc.

Verplichting aankopende makelaars

Eerste zin is compleet onzin. Ik verkoop aan bijzonder veel particulieren. Courtages boven de 10k heb ik nog nooit gezien. Het ligt er maar aan wat je afspreekt. (bonus courtage boven bepaald bedrag etc)

Waarschijnlijk leest niemand dit meer, maar wou er toch even op reageren. (op de auteur)

ps: Uurtje factuurtje zou betekenen dat wij in sommige situaties veel en veel meer zouden kunnen doorrekenen aan een klant. (huizen die heel lang te koop staan bijvoorbeeld)

1
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 18 november 2017 19:49
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
quote:
Vlugge Jaapie schreef op 17 november 2017 15:03:
Ik ben het er ook mee eens.
Zonder makelaar is het moeilijk om te verkopen omdat alles via Funda gaat.
Zodra onze woning op Funda stond zag je enorm veel views en kwamen de bezichtigingen binnen.

Binnen 2 weken verkocht, ik denk dat ze er 15 uur werk aan hebben gehad.
€ 4250,- ervoor mogen aftikken voor die paar rondleidingen.

Makelaars hebben wat dat betreft een monopoliepositie. Makelaarsland probeert zich nog te onderscheiden, maar dat oogt ook niet professioneel om zelf je rondleiding te doen.

Dat is gelukkig in veel branches wel anders, vooral in de financiële sectoren waar particulieren veel te kiezen hebben.

Leningen afsluiten en alles kan nu makkelijker.
Nu met de zorgverzekering ook, niet via de verzekeringsadveur maar gewoon zelf.
Zoxccccccccc zelf lekker zorgverzekeringen vergelijken en zonder teveel te betalen aan tussenpersonen.
Kan iemand dit achterlijke reclame stuk verwijderen. Laat daarnaast alleen maar betalende partijen zien in de vergelijker. Dit is dus wel de laatste persoon en website die je kan vertrouwen

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Focus 19 november 2017 13:08
   Focus

Lid sinds: 21 jun 2010

Laatste bezoek: 01 sep 2022

   Aanbevelingen

Ontvangen: 30

Gegeven: 27

   Aantal posts: 218
Vergeet niet de belangrijkste deel. Ik kom de laatste jaren alleen maar makelaars tegen die weinig tot niets weten over het te kopen object. Of is dat de mode tegenwoordig. Echt men weet nauwelijks iets te vertellen en dat zou toch een groot deel van hun vak moeten zijn.
Schijnbaar is het allemaal wat te makkelijk geld verdienen voor de doelgroep.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 20 november 2017 09:39
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
OllyNL schreef op 18 november 2017 10:45:
Ik ga kort reageren, ben makelaar bij een prachtig en hoog gewaardeerd kantoor. Als eerste wil ik uiteraard toegeven dat er bijzonder veel slechte makelaars zijn, dus doe je research goed en stel vragen.

Actieve VvE Wij verkopen alleen appartementen waar de VVE actief is, zo niet geven wij direct bij het verkoopgesprek aan dat de VVE ingeschreven moet worden etc. Want inderdaad, een financiering krijgen wordt anders steeds moeilijker en na 1 januari zelfs onmogelijk.

Bouwkundig rapport

Ik raad met een enkele uitzondering daargelaten bijna altijd een bouwkundige keuring aan. (ook aan geïnteresseerden bij een huis dat ik verkoop)Kost je een paar honderd euro, maar brengt wel zekerheid. Uiteraard zijn er huizen waar het simpelweg niet nodig is omdat je weet dat je alles gaat aanpakken.

Funderingsproblemen
Funderingsproblemen zijn er of zijn er niet. Melden wij altijd. Waar ik werk is er op veel plekken herstel geweest.

RestschuldenDuidelijk punt, bij ons kantoor weet iedereen voldoende van hypotheken, maar we hebben een financiële expert in huis die er alles vanaf weet.

Ontbindende voorwaarden termijn ook eens, wij hanteren meestal 6 weken. Komt binnen die periode eigenlijk altijd goed, anders is uitstel op verzoek mogelijk. Wij weten uiteraard wanneer de drukke periodes zijn etc.

Verplichting aankopende makelaars

Eerste zin is compleet onzin. Ik verkoop aan bijzonder veel particulieren. Courtages boven de 10k heb ik nog nooit gezien. Het ligt er maar aan wat je afspreekt. (bonus courtage boven bepaald bedrag etc)

Waarschijnlijk leest niemand dit meer, maar wou er toch even op reageren. (op de auteur)

ps: Uurtje factuurtje zou betekenen dat wij in sommige situaties veel en veel meer zouden kunnen doorrekenen aan een klant. (huizen die heel lang te koop staan bijvoorbeeld)
Bedankt voor je uitgebreide reactie.

Gr. Jos

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Atari 15 januari 2018 18:18
   Atari

Lid sinds: 07 nov 2012

Laatste bezoek: 12 mei 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 140

Gegeven: 6

   Aantal posts: 830
Een vriend van mij heeft verschillende makelaars laten komen. Allemaal beloofde ze een verkoop binnen een week. Toen mij vriend een korting vroeg op de courtage omdat ze er maar een week mee bezig zijn deden ze allemaal vrij raar.
De makelaar heeft 7500 euro ex btw verdiend uit verkoop van een huis van een vriend. Na 1 open huizen dag waren er 8 kandidaten. Dat is meer dan 1000 euro per dag. Ze lachen zich rot en rijden weer in dure auto's rond. De hypotheek adviseur moet zich met alles verantwoorden en worden uitgeknepen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké

11 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.