Hogere rente, lagere lasten

Jos Koets

op zaterdag 26 december 2015

Mijn voorspelling van 2015 is redelijk uitgekomen. Ik verwachtte dat de hypotheekrente tot stilstand zou komen en zelfs zou gaan stijgen. Deze stijging heeft wel plaatsgevonden maar was van korte duur en het betrof slechts een paar tienden. Hierna werd de daling weer verder ingezet.

Op het ogenblik zijn de laagste rentes van de diverse rentevastperiodes voor hypotheken met NHG als volgt:

NHG-tarief:

1 jaar vast: 1,65%
2 jaar vast: 1,80%
5 jaar vast: 1,65%
7 jaar vast: 2,10%
10 jaar vast: 2,14%
15 jaar vast: 2,45%
20 jaar vast: 2,65%
30 jaar vast: 3,05%

Meer vraag

Als de hypotheekrentes zo laag staan, is de vraag of het nog lager kan in 2016? Dit is mogelijk maar de hypotheekrente zal minder snel dalen dan in 2015. Het zou mij niet verbazen als de tienjarige rentevastperiode onder de 2% komt. En de twintigjarige rentevastperiode onder de 2,5%.

Dit zijn natuurlijk mooie rentes om een hypotheek af te sluiten en zo voor een langere periode vaste bruto maandlasten te hebben. Het nadeel van de lage hypotheekrentes in combinatie met verdere stijgende huurprijzen is dat steeds meer mensen een huis willen kopen.

Het is dan logisch dat de huizenprijzen hierdoor verder stijgen. Een paar procent zou mooi zijn omdat dan de huizen betaalbaar blijven voor een grote groep mensen. Het gaat namelijk niet meer om de betaalbaarheid maar meer om de haalbaarheid.

Spelen met de rente

Ik bedoel hiermee wat iemand met zijn inkomen aan hypotheek kan krijgen. Hierbij is het opvallend dat in diverse gevallen de maximale hypotheek hoger is bij een hogere hypotheekrente! Ter verduidelijking een voorbeeld:

Inkomen 40.000:

Hypotheekrente	Maximale hypotheek 2016	Maximale hypotheek 2015
2,25%	178.768	183.128
2,35%	176.405	180.707
2,50%	172.953	177.161
2,55%	180.191	188.572
3,00%	169.986	177.892
3,05%	176.759	184.615

Bij een hypotheekrente van 2,5% is de maximale hypotheek in 2016: 172.953 euro. Is de hypotheekrente 2,55% dan is de maximale hypotheek hoger namelijk 180.191 euro. Het is dus mogelijk om te spelen met de maximale hypotheek door te kiezen voor een hogere hypotheekrente.

Vooral als er in bepaalde situaties niet genoeg eigen middelen zijn om de woning te kopen, is het verstandig om voor een hogere hypotheekrente te kiezen. De maximale hypotheek wordt dan hoger waardoor er ook minder eigen middelen nodig zijn om de woning te kunnen kopen.

Verwaarloosbaar verschil

Het verschil tussen de hypotheekrente 2,50% en 2,55% is toch een leuk bedrag van 7238 euro. In de bruto en netto maandlasten is het verschil te verwaarlozen als we uitgaan van hetzelfde hypotheekbedrag, zie dit voorbeeld:

Annuïteiten hypotheek van 180.000 euro:

Hypotheekrente 2,50%, bruto per maand 711 euro
Hypotheekrente 2,55%, bruto per maand 716 euro

De maximale hypotheek is een leuk speeltje geworden. Een huizenkoper met een goede hypotheekadviseur kan hier zijn voordeel mee doen.

2016-cijfers

Tot slot nog even aandacht voor enkele cijfers die in 2016 van toepassing worden:

Per 1 juli 2016 gaat de koopsom voor hypotheken met NHG omlaag naar 212.264 euro.
Een koper kan nog 2% kosten koper meefinancieren in zijn hypotheek in 2016.
Het rentepercentage voor de studiefinanciering wordt in 2016: 0,01%. De student gaat dus gratis geld lenen.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

08 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar!
25 okt AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
11 okt Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen

9 Posts

| Omlaag ↓

NewKidInTown 26 december 2015 13:31
   NewKidInTown

Lid sinds: 06 aug 2005

Laatste bezoek: 07 sep 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 6069

Gegeven: 1873

   Aantal posts: 33.122
Gaan we nu al weer proberen om de hypotheek zo hoog mogelijk te krijgen en zo dus een opwaartse druk op het prijsniveau ?

Beter ware het geweest om eerst zo veel mogelijk te sparen, zeg een 20 of 25%. Dat lukt natuurlijk bijna niemand in korte tijd, prima, dan wordt er dus de komende jaren bijna geen huis gekocht en dus ook niet verkocht en DUS moeten de prijzen wel naar beneden.

En dat is HET middel om de woonlasten naar beneden te krijgen. Vergeet het truucje van de hypotheekadviseurs om 0,05% meer of minder rente te betalen. De aflossing tot NUL kost je nog altijd 3,33% NETTO gemiddeld per jaar over 30 jaar !

Penny wise, pound foolish ?

(achtergrond informatie, ik heb in totaal 6 maal een eigen woning gekocht en gefinancierd en nog NOOIT de maximale hypotheek gegeven en op twee salarissen gefinancierd, nooit spijt ervan gehad)

1
”
Quote Reageren

Niet oké
objectief 26 december 2015 13:42
   objectief

Lid sinds: 19 mei 2011

Laatste bezoek: 10 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 5095

Gegeven: 42

   Aantal posts: 26.767
De hypotheekrente moet veel langer en sterker gereduceerd worden en wel jaarlijks 1% tot het IB tarief in de laagste schijf, daardoor zakken de huizenprijzen geleidelijk aan en worden woningen meer betaalbaar.
Van de overheidsbesparing aan hypotheekaftrek kunnen er dan goedkope woningen voor starters en mensen met een laag inkomen gebouwd worden met een maximale hypotheek van 90%. Nu gaat er elk jaar 10/15 miljard aan hypotheeksubsidie dat is belachelijk in een tijd dat de rente zo laag is.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
NewKidInTown 26 december 2015 14:12
   NewKidInTown

Lid sinds: 06 aug 2005

Laatste bezoek: 07 sep 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 6069

Gegeven: 1873

   Aantal posts: 33.122
Dit is bij dit lage renteniveau HET moment om de HRA helemaal af te schaffen voor NIEUWE gevallen. En bouw de HRA voor bestaande gevallen versneld af.
Stel de nu geldende rente op ruim 2%, dan mis je dus circa 0,7% aan HRA ofwel zo'n 35% aan rentelasten die dus hoger worden. Door een prijscorrectie van 25% op de woningprijzen zal dat dus zeker gecompenseerd gaan worden.
Reken even mee,
huidige prijs 200.000
NU 2,15% rente bruto, netto 1,55%
aflossing 3,33%
samen 4,88% ofwel 9760 EUR per jaar.

Zonder HRA en prijzen 25% lager dus 150.000
2,15% rente bruto, netto OOK 2,15%
aflossing 3,33%
samen 5,48% ofwel 8220 EUR per jaar.

Misschien is die 25% iets te overdreven en zullen de prijzen zich zodanig stabiliseren dat de nettolasten exact het zelfde worden als in de oude (HRA) situatie. Voordeel is dan dat de situatie zich ontwikkelt naar een stuk minder risicovol en er zich minder snel nog verdere prijsdalingen voordoen.
Kijk eens naar Duitsland met een zeer stabiele prijsontwikkeling en bijna NIEMAND onder water. Wie zou dat niet willen ?

Voordeel verder is dat er jaarlijks steeds minder aan HRA hoeft te worden uitgekeerd en de overheid, als ze het budget-neutraal doen, de IB-tarieven geleidelijk kunnen verlagen waardoor zowel de huiseigenaren als de huurders er voordeel van hebben, ERGO meer geld voor consumptie, dus een positieve invloed op de economie.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
fausto1 26 december 2015 14:53
   fausto1

Lid sinds: 29 nov 2008

Laatste bezoek: 08 okt 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 46

Gegeven: 9

   Aantal posts: 391
Als bezitter van een huis en een hypotheek ben ik het uiteraard niet eens met dit voorstel

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 27 december 2015 11:55
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
M.i. zal de rente net als Jos schrijft nog verder dalen.
Mede doordat er nog steeds geleend kan worden tegen een negatieve rente en samenhangend met de maximale verstrekking die jaarlijks afneemt bij aankoop. Als starter dien je nu al poen in je zak te hebben om een hutje te kopen en die zak moet steeds groter worden. Om hierdoor niet de woningmarkt te laten stagneren zal de rente laag moeten blijven.

Komt goed uit want sept 2016 mag ik weer een rentevakje aankruisen.

Fijne jaarwisseling alvast.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
bik 27 december 2015 14:55
   bik

Lid sinds: 28 apr 2009

Laatste bezoek: 10 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 864

Gegeven: 359

   Aantal posts: 14.981
Ik ook in oktober 2016.Wat een mazzelaars zijne we tocg.Denk toch dat ik hem dan maar gelijk veur een jaartje of 10 vastpleur,Grrr.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Ivanrybkin 28 december 2015 09:34
   Ivanrybkin

Lid sinds: 21 jul 2004

Laatste bezoek: 17 aug 2023

   Aanbevelingen

Ontvangen: 384

Gegeven: 419

   Aantal posts: 2.062
quote:
KidBackInTown schreef op 26 december 2015 14:12:
Dit is bij dit lage renteniveau HET moment om de HRA helemaal af te schaffen voor NIEUWE gevallen. En bouw de HRA voor bestaande gevallen versneld af.

Deze nieuwe gevallen krijgen dan wel te maken met huizenverkopers die geen 30% willen zakken.

Afschaffen voor nieuwe gevallen kan alleen als deze nieuwe gevallen een dikke koopsubsidie krijgen. Anders krijg je de situatie dat jongeren onevenredig zwaar worden benadeeld.
Dat wordt zo ingewikkeld dat het logischer is om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen voor iedereen. (bv maximale aftrek per direct naar 42% en daarna in 12 jaar stapsgewijs terug naar 30 % voordat de stekker er helemaal uitgaat).

het alternatief is eventueel het afschaffen voor nieuwe gevallen combineren met een eenmalige naheffing voor huizenbezitters met overwaarde(bv 30% van de overwaarde t.ov. WOZ waarde ofzo), om ervoor te zorgen dat er meer woningeigenaren kiezen voor tegen lage prijzen verkopen van hun woningen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Met Effekt 28 december 2015 09:48
   Met Effekt

Lid sinds: 01 jan 2000

Laatste bezoek: 09 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 134

Gegeven: 53

   Aantal posts: 928
Behalve het verlagen van de HRA is het wellicht ook tijd om de huursubsidies te verlagen en het scheefwonen meer aan te pakken. Inkomenspolitiek voeren via je woonkeuze is niet meer van deze tijd.
Met de huidige rente is huren in de vrije sector duur en de keuze beperkt.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 28 december 2015 11:33
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
quote:
KidBackInTown schreef op 26 december 2015 14:12:
Dit is bij dit lage renteniveau HET moment om de HRA helemaal af te schaffen voor NIEUWE gevallen. En bouw de HRA voor bestaande gevallen versneld af.
Stel de nu geldende rente op ruim 2%, dan mis je dus circa 0,7% aan HRA ofwel zo'n 35% aan rentelasten die dus hoger worden. Door een prijscorrectie van 25% op de woningprijzen zal dat dus zeker gecompenseerd gaan worden.
Reken even mee,
huidige prijs 200.000
NU 2,15% rente bruto, netto 1,55%
aflossing 3,33%
samen 4,88% ofwel 9760 EUR per jaar.

Zonder HRA en prijzen 25% lager dus 150.000
2,15% rente bruto, netto OOK 2,15%
aflossing 3,33%
samen 5,48% ofwel 8220 EUR per jaar.

Misschien is die 25% iets te overdreven en zullen de prijzen zich zodanig stabiliseren dat de nettolasten exact het zelfde worden als in de oude (HRA) situatie. Voordeel is dan dat de situatie zich ontwikkelt naar een stuk minder risicovol en er zich minder snel nog verdere prijsdalingen voordoen.
Kijk eens naar Duitsland met een zeer stabiele prijsontwikkeling en bijna NIEMAND onder water. Wie zou dat niet willen ?

Voordeel verder is dat er jaarlijks steeds minder aan HRA hoeft te worden uitgekeerd en de overheid, als ze het budget-neutraal doen, de IB-tarieven geleidelijk kunnen verlagen waardoor zowel de huiseigenaren als de huurders er voordeel van hebben, ERGO meer geld voor consumptie, dus een positieve invloed op de economie.

Zou dus een goede zaak zijn dat jij bijvoorbeeld in een situatie komt te zitten dat je door een inkomensdaling besluit om je huis te verkopen. Uiteraard zet je hem dan 25% lager te koop als de marktwaarde. Is toch iemand die het goede voorbeeld moet geven.......

1
”
Quote Reageren

Niet oké

9 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.