Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
IEX 25 jaar
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /   Artikelen   /   Huizenmarktbodem begin 2013?

Huizenmarktbodem begin 2013?

René van Mourik
op
Views: 18.561
Categorie: Technische Analyse, Column
Alert instellen Toevoegen aan watchlist

In 2008 publiceerde ik een researchnotitie waarin een verband werd gelegd tussen de ontwikkeling van de AEX-index en de huizenprijzen. Op basis van de tot dat moment beschikbare cijfers (1985-2008) bleek er een opvallende verband te bestaan tussen de jaar op jaar procentuele verandering (yoy%)  van beide prijsreeksen.

De absolute yoy%-getallen van beide reeksen verschilden uiteraard fors. Bij de AEX varieerde dit van -40% tot +60%, terwijl dit bij de huizenprijzen schommelde tussen 0% tot +20%. De stijgingen en dalingen van beide reeksen liepen synchroon. Als de yoy% van de AEX een stijging liet zien was dit bij de huizenprijzen ook veelal het geval. Idem dito bij de dalingen.

Op het moment van schrijven was al duidelijk dat de AEX-index een serie dalende yoy% op zou laten tekenen. De conclusie voor de huizenprijzen was dan ook snel getrokken, ook die zouden uiteindelijk niet alleen op YoY% basis maar ook reëel gaan dalen. Dit bleek een schot in de roos te zijn.

Meer aan de hand
Gelijk krijgen is altijd fijn, maar gebeurde dit ook op basis van de juiste aannames?  Vanuit het oogpunt van het toenmalige onderzoek vroeg ik mij dan ook af of de relatie tussen de yoy% van beide reeksen nog steeds intact is. Als het verband de afgelopen jaren niet aanwezig bleek te zijn dan was het “gelijk hebben”  niet veel meer dan puur geluk.

Als het verband echter nog steeds intact is, is er misschien meer aan de hand. Op basis van de identieke data (aangevuld van 2008 tot heden) en de identieke methodiek bleek dat het gesignaleerde verband de afgelopen jaren zelfs sterker was dan voorheen. De resultaten zijn zichtbaar in figuur 1.


Kwartaaldata huizenprijzen obv gegevens NVM

Voordat de YoY% wordt bepaald van de AEX wordt eerst de gemiddelde kwartaalstand van de AEX berekend. Dit omdat ook de gegevens van de NVM kwartaalgemiddelden zijn

De dunne zwarte lijn geeft de yoy% schommelingen weer van de AEX-index (linker y-as). De dikke zwarte lijn die van de huizenprijzen zoals deze op kwartaalbasis zijn vastgesteld door de NVM (rechter y-as). Het originele onderzoek liep tot her eerste kwartaal 2008, de rode lijn in de grafiek.

Tik om oren
Het verband tussen beide reeksen was duidelijk. Sinds 2008 is het verband echter overduidelijk. De belangrijkste conclusie uit 2008 was dat er blijkbaar een verband tussen de twee reeksen/markten bestond. Als een dergelijke bevinding met out of sample data wordt bevestigd geeft dit extra gewicht aan de eerdere conclusies.

Op basis van een visie op de AEX-index kan er dus ook een visie worden ontwikkeld op de huizenmarkt. In figuur 2 staat het geprognosticeerde verloop van de AEX-index afgebeeld gebaseerd op de cyclische methodiek van Hurst.

De belangrijkste conclusie hier is dat de markt in het vierde kwartaal nog een flinke tik om de oren krijgt. Dit zal voor de yoy% in dat kwartaal tot een forse daling lijden. Een daling van de huizenmarkt lijkt dan ook logisch. Daarna vertoond het beeld aanzienlijke beterschap. 

Nog geen bodem
Naar verwachting resulteert dit in een fors hogere yoy% in het tweede kwartaal van 2013 voor de AEX-index. Dat lijk mij dan ook een mooi moment om ook een stijging voor de huizenmarkt te voorspellen. De huizenprijzen hebben de bodem nu nog niet bereikt. Maar het eerste kwartaal van 2013 lijkt mij een mooi moment om een huis tegen een schappelijk prijs te kopen.

De prognose voor de huizenmarkt is uiteraard afhankelijk van de accuratesse van de AEX-prognose. Dit kunnen we ook omdraaien door te stellen dat een visie op de huizenmarkt consequenties heeft voor een visie op de aandelenmarkt.  

Het is maar wie de kip en wie het ei is. Een ding is wat mij betreft echter wel duidelijk. Een structurele bodem in de huizenmarkt zal alleen samengaan met een structurele bodem op de aandelenmarkt.

René van Mourik is eigenaar van VDVM Research & Investment Consultancy. Eén van de activiteiten is de website hurstfiles.com.

De informatie in deze column behelst geen individueel beleggingsadvies maar slechts een algemene aanbeveling op basis van Technische/Cyclische Analyse waarop beleggers hun beleggingsbeslissingen mede kunnen baseren.

Analisten van VDVM Research & Investment Consultancy hebben tenzij nader vermeld geen posities in individuele aandelen waarover advies wordt gegeven; ze beleggen alleen in trackers en beleggingsfondsen.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
René van Mourik

Auteur:

René van Mourik René van Mourik is eigenaar van VDVM Research & Investment Consultancy. Eén van de activiteiten is de website hurstfiles.com. Hiervoor was Van Mourik hoofdredacteur van ResearchXL, dat technische analyse-diensten aan professionele partijen levert. Tot 2003 werkte hij bij het Institute for Research and Investme...

Recente artikelen van René van Mourik

  1. Tijdelijke verstoring
  2. Huizenmarktbodem begin 2013?
  3. Tegennatuurlijk beleggen

Gerelateerd

AEX

Toevoegen aan watchlist

Reacties

Volgen
50 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste | Omlaag ↓
  3. [verwijderd] 3 augustus 2012 11:48
    Aandelenkoersen worden nu alleen maar opgepompt door goedkoop geld wat ergens naar toe moet wat uitsluitend in handen is van financiële partijen die toch niets te verliezen hebben want als de beurs om welke reden dan ook klapt zijn die ook allemaal gezien dus gratis gokken met ons gratis geld.

    Het volk wat normaal zou mee profiteren van stijgende aandelenkoersen heeft helemaal geen aandelen en dat lijkt mij ook terecht op dit moment vlak voor dat het onvermijdelijke gaat gebeuren OF dat dit nog even wordt uitgesteld met de schuld verdubbelaar en het nog wat tijd koopt en dan later de AEX weer naar de 200 punten doet dalen samen met een nieuwe recessie en alles er op en er aan en niet 1 land meer over die ook maar een ander land zal kunnen en willen helpen.

    Deze stijging draagt helemaal niets bij omdat steeds meer assets in handen komen van financiële partijen van de happy few die ook ongeveer al het geld hebben, daarom rolt het geld ook niet meer, daarom haperd de economie ook compleet en komen steeds meer mensen waarvan je het eerder nooit zou verwachten vanwege de 2 auto's voor de deur, de 2 kinderen met merk kleding en de skibox op het dak ook in de problemen.

    Wie kan er straks nog de belasting betalen nadat deze nog verder verhoogd is omdat de staatsschuld met het prutswerk in europa nog maar eens met vele tientallen miljarden oploopt.

    Steeds minder mensen die steeds meer moeten betalen.

    Gelukkig lijkt het einde van deze ellende in zicht met een Trojka in Griekenland wat onmogelijk tot een andere conclusie kan komen dan dat Griekenland niet kan en niet wil en dus maar beter zijn problemen wel kan oplossen met een eigen munt dan dat wij ze nog verder kapot maken met nog meer krankzinnige maatregelen die daar toch niemand accepteerd.

    Einde griekenland is einde aan het denken dat een land er niet uit kan, mogelijk dat andere landen daar dan conclusies uit trekken en wel iets meer gaan doen wat er beloofd is en niet ook de beloftes niet of nauwelijks nakomen of alleen maar die paar beloftes nakomen die makkelijk waren en weinig tot geen effect hebben.
  5. [verwijderd] 3 augustus 2012 12:21
    Lol, een huizenmarktbodem begin 2013, daar waar instellingen als ABN AMRO -8% voor 2013 verwachten? En met wat er aan komt per 1 januari 2013? Wedje leggen? Ik wil de gehele 'stijging' van de gemiddelde koopsom over 2013 (volgens Kadaster) graag overmaken, als een eventuele daling (wat is de kans nou) naar mij wordt overgemaakt... ;)
  7. Da Freeze 3 augustus 2012 12:37
    De prognose voor de huizenmarkt is uiteraard afhankelijk van de accuratesse van de AEX-prognose.

    Fout, deze is afhankelijk van de politiek. Tenzij je de accuratesse natuurlijk heeeeeeeeeeeeeeeel ruim wilt nemen, naar gelang het uitkomt. Maar er zijn zo te zien al 6 mensen voor mij geweest die het ook niet met deze stelling eens zijn.
  8. [verwijderd] 3 augustus 2012 12:57
    Een giga bodem in de AEX geloof ik nog wel voor 2013 (is weinig meer voor nodig dan een goed getimed "BOE"), tegelijk met diepe min voor de huizenmarkt. Maar de huizen zullen dan nog verder doordalen. Prijzen kunnen niet crashen, deels omdat huizenkopers zo mogelijk dommer zijn dan beleggers. "Opa én papa boerden goed met een huis op hypotheek, dus ik ben niet bang voor die investering!".
    Is weleens gebeurd dat huizenprijzen halveerden van het ene jaar op het andere, en erna weer vrolijk gingen klimmen?

    De relatie tussen de trends is knap gevonden, maar het zetten van bodems is toch iets anders, zeker bij grote ingreep door politiek tegelijk met (oprechte) plotse schijterigheid van banken na decennia van standaard maximale hypotheken op basis van 2 inkomens.
  9. [verwijderd] 3 augustus 2012 12:57
    M.i. is de huizenmarkt voornamelijk vraag en aanbod gestuurd; los van AEX, en nagenoeg los van politiek.
    Op dit moment hebben we in ons land nog steeds last van het te grote aanbod, als gevolg van de veel te talrijke nieuwbouwactiviteiten van de afgelopen 10 á 20 jaar. Er is zelfs sprake van leegstand (20.000).
    Gezien de afname van de bevolkingsgroei, zullen een aantal projectontwikkelaars, aannemers, makelaars moeten wijken.
    Dan kan het alsnog vele jaren duren alvorens een gestage stijging ingezet wordt. We hebben dan nog steeds te maken met een uitslingereffect, waarbij telkens periodes van teveel vraag en teveel aanbod elkaar afwisselen. Komt er weer vraag, dan beginnen we weer teveel tegelijk te bouwen, daarna weer een tijd de andere kant uit et cetera. Uiteindelijk kan stabilisatie optreden, mits vraag en aanbod niet meer uit z'n verband worden gerukt.
  10. [verwijderd] 3 augustus 2012 13:41
    Ik hoop dat meneer Van Mourik het sneeuwklokje is dat als eerste bode van een nieuwe lente op de huizenmarkt kan fungeren. Waar we in deze tijd behoefte aan hebben is positief nieuws, in plaats van al dat gegriep. Het gaat ook om de psychologie. Als men hoort dat het dieptepunt nakende is dan bereidt men zich voor om te gaan kopen. En zien kopen doet kopen! Dus heer Van Mourik als u nog meer signalen van een kentering heeft, kom er gerust mee door. De crisis is immers mensenwerk maar ook kuddegedrag. Move 'm up and ride 'm in!
  12. [verwijderd] 3 augustus 2012 14:07
    Ik geloof er niets van. Mijn verwachting is dat de daling nog vele jaren doorzet, en een gemiddelde woning tot (het historisch gemiddelde van) 4x het gemiddelde jaarinkomen terug zal dalen. Dus richting de 130.000-150.000 euro.

    Als we dankzij Draghi flinke inflatie krijgen, dan zal het financieren van een huis onmogelijk worden omdat de rente altijd hoger dan de inflatie moet zijn. De geschiedenis leert dat de huizenprijzen dan flink instorten, mogelijk zelfs tot onder de genoemde bedragen hierboven. De lonen stijgen namelijk veel langzamer mee en mensen houden geen vrij besteedsbaar inkomen meer over door de hoge brandstof en voedselprijzen.

    Sterker nog: er is een kans dat als je voordat de inflatie toeslaat (zo ongeveer nu, voordat Draghi en Bernanke aan de slag gaan met hun printertjes) flink in edelmetalen investeert, dat je met je investering van 30.000-60.000 euro, over 2-3 jaar een gemiddeld huis kunt kopen. Voor een "geschiedenisles" kan je hier kijken: www.realiteitsblog.nl/economie_crisis... .

    Tijdens hoge inflatie dalen de huizenprijzen (zeker in waarde, niet 100% noodzakelijk in de valuta). Tegelijkertijd stijgen de de prijzen van dagelijkse benodigdheden fors. Denk aan eten, gas, brandstof, etc. Ook aandelen kunnen dan flink stijgen. Dus een koppeling tussen aandelen en huizenprijzen is in dit soort situaties volgens mij juist invers. Oftewel: in perioden met hoge inflatie is er juist een negatieve correlatie i.p.v. de door de auteur gesuggereerde positieve correlatie.
  13. [verwijderd] 3 augustus 2012 14:45
    Ik mis hier toch data van voor 1982. De periode daarvoor werd er nl. minder makkelijk hypotheek verleend op basis van aandelen en werd huizenbezit niet gehyped. Lijkt mij dus een tijdelijk fenomeen. Hoewel er wel een relatie bestaat tussen algemene positieve trends in de maatschappij en beurskoersen ,evenals huizenprijzen(reageren meestal met een vertraging).
    Een ander fenomeen is het gedrag van banken. Na de crisis vd jaren 30 werkte conservatief gedrag van banken nog tot in de jaren 60 door. Dit kan nu weer gebeuren als gevolg van de huidige depressie . Overigens voert men op staatsnivo nu wederom een stupide door klassiek liberaal denken gevoed crisisbeleid dat net als in de jaren 30 (tot ca 1937)niet werkte. De huidige crisis kan dus makkelijk ook zo'n 20 jaar duren tot 2023 net als eind 19de eeuw. Je zult toch eerst de banken moeten saneren en daarna Keynesiaanse forse stimulering vd werkgelegenheid, maar dat zie ik voorlopig niet gebeuren. De heersend politieke elite is hier psychologisch en filosofisch niet toe in staat.
    Ik vrees dat huizenprijzen nog lang in een lange dalende trend blijven.
  14. [verwijderd] 3 augustus 2012 14:58
    Het is nieteens alleen vraag en aanbod. De huizen die men nu zou willen verkopen, zijn nieteens potentiele kopers voor. Wie wil er nu 2 huizen in NL, voor zichzelf? Gemiddelde mensen die gewoon 1 huis willen, kunnen met nieuwe hypotheekregels geen gemiddeld huis (meer) betalen. Men kán de broekriem aantrekken en dan maar met een gezin in een studiootje gaan zitten, maar lang houdt de markt dat niet vol, aanbod goedkope huizen zal snel opdrogen. De prijzen zullen omlaag moeten, of de salarissen 30-40% omhoog. Of hypotheekplannen teruggedraaid. Raad maar welke het wordt. Ik ga me de komende jaren lekker orienteren op leuke pandjes, en wacht tot de prijzen me bevallen. Vanaf 50% onder de top, dan wordt het interessant. Maar als het in andere landen nog veel dieper duikt, is dat ook misschien wat.
  17. [verwijderd] 3 augustus 2012 17:22
    quote:

    cpeijk36 schreef op 3 augustus 2012 16:06:

    Kijk eens wat de huizenprijzen in Zweden en Engeland hebben gedaan na afschaf Hypotheekrente. De huizen prijzen dstonden na 5 jaar weer op hetzelfde niveau als voorheen!!!
    Bij ons komt dit op een moment dat de huizen flink lager staan dan 4 jaar eerder, en huizen toch niet verkocht raken.
    Misschien dat begin 2018 de huizen inderdaad op dezelfde niveaus teruggekeerd zijn van begin 2013. Maar dat belooft bij een momenteel nog altijd fors dalende trend weinig goeds voor de niveaus in 2015-2016...

    Als het ons gegund, klapt de AEX nu hard in elkaar. goede bodem zetten, en er dan gestaag op waarde uit klimmen. Dat zal goed beleggen zijn. Wie nu long zit is toch niet goed snik, in welke droomwereld leef je dan?
  18. [verwijderd] 3 augustus 2012 17:34
    quote:

    goldonomic.com schreef op 3 augustus 2012 17:13:

    De bodem van de huizenmarkt komt er niet voor 2033 ! Onroerend goed is een HOCG en de prijs ervan daalt STEEDS tijdens een (hyper) inflatoire depressie.
    Waardoor is dit mogelijk? Iemand met een goede bizz in bijvoorbeeld voedsel, energie of transport koopt dan toch "gewoon" alles op dat te koop aangeboden wordt? De relatieve kosten van een woning worden dan zo laag... En is massaal opkopen van grond van reddeloze burgers/bedrijfjes niet een vrij primaire joy de vivre voor onze fijne elite?
    Als ik veel goudvoorraden had, en bevond me in een hyperinflatie met vastgoed te koop, zou ik het wel weten...
50 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

naam laatste prijs verschil
AEX 866,13 +7,56 +0,88%

Laatste beursnieuws

  1. SBM Offshore rondt projectfinanciering Jaguar af
  2. Slotcall: Nvidia levert, bitcoin nadert magische grens, AEX sluit flink hoger
  3. AEX veert op onder aanvoering van Adyen
  4. Nvidia: Sterke resultaten, matige reactie
  5. Beursagenda: macro-economisch
  6. Beursagenda: buitenlandse fondsen
  7. Beursagenda: Nederlandse bedrijven
  8. Consumentenvertrouwen eurozone neemt af
  9. Bestaande woningverkopen VS omhoog
  10. Leidende indicatoren VS blijven dalen

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Analyse en Advies

    ASML stelt beleggers gerust
  2. Premium

    Analyse en Advies

    Knaus Tabbert is zijn geloofwaardigheid kwijt
  3. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: handelsoorlog met VS bedreiging voor winsten Europese bedrijven
  4. Premium

    Analyse en Advies

    Advieswijziging Tesla na een bijzonder fraaie 88% winst
  5. Premium

    Tip van de Maand

    IEX Tip van de Maand: onmisbare chiptoeleverancier met een Hollands tintje