Let hierop als u zelf uw maximale hypotheek wil berekenen

Veel huizenzoekers gaan zelf berekenen wat zij met hun inkomen aan maximale hypotheek kunnen krijgen. Maar de berekening voor de maximale hypotheek is de afgelopen jaren ingewikkelder geworden. Afhankelijk van de situatie moet rekening worden gehouden met:

• Nationale Hypotheek Garantie
• Startersvrijstelling
• Leningen waaronder ook private lease
• Energielabel
• Studieschuld
• Pensioeninkomen / toekomstig inkomen

Nationale Hypotheek Garantie

Vanaf 1 januari 2025 is de grens voor de NHG verhoogd naar €450.000. Bovendien is de borgtochtprovisie, het eenmalige bedrag dat iemand voor een hypotheek met NHG betaalt, verlaagd naar 0,4%.

Om verduurzaming te stimuleren is extra leenruimte beschikbaar. Met Energie Besparende Voorzieningen wordt de NHG-grens in 2025 €477.000.

Voor de NHG is het laagste van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde leidend. Indien het laagste bedrag van die twee dus lager of gelijk aan de NHG-grens (€450.000 euro in 2025) is, is NHG mogelijk.

Het voordeel van de NHG is een lagere hypotheekrente. In de meeste gevallen zorgt lagere hypotheekrente ook weer voor een hogere maximale hypotheek.

Startersvrijstelling

Het is altijd mooi meegenomen als u als koper geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. De grens van de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting is in 2025 verhoogd naar €525.000. De koper moet voldoen aan de volgende vier voorwaarden: om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting (startersvrijstelling):

• U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen.
• U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt. Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris.
• Op het moment dat u de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 510.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage.
  De waarde in het economisch verkeer is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat. Is de koopprijs inclusief aanhorigheden hoger, bijvoorbeeld €520.000? Dan hebt u dus geen recht op de startersvrijstelling.
  Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
• U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

In mijn eerdere column kunt u lezen dat kopers een probleem kunnen krijgen als de taxatiewaarde hoger is dan de grens van de vrijstelling. Er bestaat dan een kans dat kopers alsnog 2% overdrachtsbelasting moeten betalen.

Eerdere kopers die aangeslagen zijn door de belastingdienst zijn naar de rechter gegaan en hebben gelijk gekregen. Hieronder de uitspraak die teruggaat naar het jaar 2022:

Hof Den Haag oordeelt dat de koopsom van €395.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt en dat de startersvrijstelling van toepassing is. Er is namelijk sprake van een transactie tussen onafhankelijke partijen. Dat Y een kennis is van de oom van X, is niet van belang.

Belanghebbende, X, koopt op 18 mei 2022 een woning voor €395.000. De verkoper, Y, is een kennis van de oom van X. In verband met de financiering van de woning wordt de marktwaarde van de woning op 11 mei 2022 door taxateur Z bepaald op €430.000. X maakt bezwaar tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting. Zij beroept zich daarbij op de startersvrijstelling (art. 15 lid 1 onderdeel p Wet BRV 1970). De inspecteur wijst het bezwaar af omdat de waarde van de woning hoger is dan €400.000. Rechtbank Den Haag oordeelt dat de koopsom van €395.000 niet kan worden aangemerkt als de waarde in het economisch verkeer, maar dat moet worden uitgegaan van de getaxeerde marktwaarde van €430.000 en stelt de inspecteur in het gelijk.

Hof Den Haag oordeelt dat de koopsom van €395.000 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt en dat de startersvrijstelling van toepassing is. Er is namelijk sprake van een transactie tussen onafhankelijke partijen. Dat Y een kennis is van de oom van X, is niet van belang. Het is niet aannemelijk dat Y een nichtje van een kennis (X) een voordeel heeft willen gunnen van €35.000. Ook is niet van belang dat geen aan- en verkoopmakelaar is ingeschakeld en het pand niet via openbare bronnen is aangeboden. Wel is van belang dat Y vóór de verkoop op 18 mei 2022 drie makelaars heeft geraadpleegd, waarbij bedragen tussen de €390.000 en €420.000 zijn genoemd. Verder wijst het hof er nog op dat het taxatierapport niet is opgesteld ten behoeve van de aankoop, maar met als doel het verkrijgen van de financiering en dat Z een vriendin van de familie is. Het taxatierapport is dan ook onbruikbaar om te dienen als maatstaf van heffing. X heeft recht op teruggaaf van de betaalde overdrachtsbelasting. [Bron]

Helaas heeft de belastingdienst nog steeds geen 100% duidelijkheid gegeven op hun website. Waarom vermelden zij niet dat de koopsom van de woning leidend is?

Energielabel

De hoogte van de hypotheek is afhankelijk van het energielabel van de woning die wordt gekocht. Hoe hoger het energielabel, hoe hoger de maximale hypotheek.

Onderstaande bedragen zijn van toepassing bij een hypotheek met een duur van 30 jaar. Bij een kortere duur zijn de bedragen lager. Bovendien moet de waarde van de woning voldoende zijn om onderstaande bedragen te kunnen financieren (waarde is koopsom plus bedrag).

Leningen en studieschulden

Het is logisch dat leningen moeten worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. Veel kopers vergeten echter dat een lease-auto (private lease) ook als lening wordt gezien. Hetzelfde is van toepassing voor telefoonabonnementen waarbij de mobiele telefoon in termijnen wordt afbetaald. Ook een roodstand bij een bank wordt als lening beoordeeld.

Afgestudeerde studenten moeten rekening houden met hun studieschuld. Hierbij kijkt een bank naar de werkelijke last die betaald moet worden en niet naar het bedrag van de draaglast. U kunt de berekening maken bij DUO of hier. Het bedrag van de werkelijke last wordt nog gebruteerd, afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente.

Pensioeninkomen en toekomstig inkomen

Wie binnen tien jaar met pensioen gaat, zal ook de maximale hypotheek op het pensioeninkomen moeten toetsen. Voor de hypotheek moet in beide situaties (voor en na de pensioendatum) het inkomen voldoende zijn.

Tot slot: loonstijgingen binnen zes maanden kunnen worden meegenomen voor de berekening van de maximale hypotheek als de werkgever deze ook schriftelijk bevestigt.

In ieder geval is duidelijk dat huizenzoekers te maken krijgen met veel factoren die meewegen bij de berekening van de maximale hypotheek. Het makkelijkste is natuurlijk om een goede hypotheekadviseur te vragen om de berekening te maken. Veel adviseurs zullen de berekening gratis doen.

Doe-het-zelvers opgelet

Huizenzoekers die alles zelf willen doen adviseer ik de website www.maxhyp.nl. Deze website wordt veel gebruikt door hypotheekadviseurs. De website is gemaakt door Figlo, dat ook adviessoftware levert voor hypotheekadviseurs. Volgend jaar (2025) kan ook al worden berekend.

Ik wens u veel succes met uw berekeningen!