Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /  Artikelen  /  Geen garantie voor kopers van een woning

Geen garantie voor kopers van een woning

Jos Koets
op
Views: 43.591
Categorie: Column, Redactioneel, Vastgoed
Geen garantie voor kopers van een woning
Beeld: iStock

Voor de meeste mensen is de grootste en belangrijkste uitgave in het mensenleven het kopen van een woning. Uiteraard wil geen enkele koper achteraf spijt hebben van zijn of haar aankoop, of in financiële problemen komen omdat de gekochte woning diverse gebreken heeft. De koper die zijn huiswerk goed doet, kan veel (narigheid) voorkomen.

Wie graag een woning wil kopen, zal zeker de website funda.nl bekijken. Wat opvalt bij de te koop staande woningen zijn de (zeer) positieve omschrijvingen. Eigenlijk is iedere woning die te koop staat een “paleisje”. De werkelijkheid is vaak heel anders. Hieronder enkele uitdrukkingen met daarbij de uitleg.

Uitdrukking Uitleg
Knusse woonkamer Piepkleine woonkamer
Speelse indeling Onhandige ruimtes
Mooie stadstuin Vierkante postzegeltuin
Levendige buurt Kroegen, schoolplein, hangjongeren
Park op loopafstand Omgeving van huis is ellendig
Veel potentieel Totaal verwaarloosd pand
Ideale omgeving Ook naast snelweg, spoor etc
Originele elementen Dringend renovatie nodig
Karakteristiek Ziet er raar uit

Wie geïnteresseerd is in de woning, zal die gaan bezichtigen. U kunt deze bezichtiging alleen doen of met een aankopende makelaar. Een aankopende makelaar kost geld. Helaas komt het nog steeds voor dat een aankopende makelaar “verplicht” wordt gesteld. Wie zonder makelaar een bod doet op de koopwoning, heeft vrijwel zeker geen kans.

Een “rondleiding” in de woning zal vaak niet langer duren dan 30 minuten; meestal staan kopers binnen 20 minuten weer buiten. Vanwege de grote interesse in de te koop staande woning gaan kopers na de bezichtiging direct over tot het doen van een bod. Dit bieden gebeurt meestal met een eenmalig bod. Hierbij kan er geboden worden:

  • Onder voorbehoud van financiering
  • Bouwkundig rapport
  • No Risk-clausule (voor doorstromers)

Veel kopers laten de ontbindende voorwaarden en het bouwkundig rapport (op advies van hun aankopende makelaar) weg, en nemen daarmee een groot risico. Als er geen hypotheek geregeld kan worden, moeten de kopers 10% van de koopsom aftikken. De vraag is of het voor aankopende makelaars niet verstandiger is om de koper(s) te beschermen tegen deze risico’s. Ik ben van mening van wel.

No Risk-clausule

Om meer zekerheid te krijgen als doorstromer is het mogelijk om een andere woning te kopen met de No Risk-clausule. Deze clausule houdt in dat de kopers niet verplicht zijn tot de koop van de nieuwe woning, zolang de huidige woning niet binnen de gestelde termijn verkocht is. Kopers kunnen dan de koop ontbinden op basis van de No Risk-clausule. De verkopers kunnen ook hun eisen stellen.

Natuurlijk kunnen verkopers de clausule weigeren. Verkopers die akkoord gaan, zullen hun woning gewoon te koop laten staan. Als er andere kopers komen met een goed bod op de te koop staande woning, dan wordt dit voorgelegd aan de eerste kopers met de No Risk-clausule. Deze kunnen dan beslissen om de woning alsnog te kopen zonder de clausule. In de huidige markt komt de No Risk-clausule niet voor.

Vrijwaring

Er is wel een nieuwe trend gaande, namelijk het opnemen in de koopakte van de Ouderdomsclausule en de 'As is where is'-clausule.

Bij de Ouderdomsclausule komen koper en verkoper overeen dat de verkoper niet instaat voor gebreken die het normaal gebruik in de weg staan. De koper kan de verkoper niet aansprakelijk stellen voor gebreken die de woning ongeschikt maken voor normaal gebruik.

Deze clausule biedt bescherming voor de verkopende partij. Voor de koper is deze ouderdomsclausule een risico. Alles wat de verkoper niet wist (bijvoorbeeld een verrotte vloer) komt voor rekening van de koper. De koper kan voor dit soort gebreken de verkoper niet aansprakelijk stellen. Kopers die een woning met een Ouderdomsclausule willen kopen, moeten dus extra attent zijn. Helaas blijkt de ouderdomsclausule steeds vaker voor te komen.

De As is where is-clausule gaat nog een stapje verder:

‘As is where is’ is geen wettelijk gedefinieerd begrip, waardoor er geen eenduidige omschrijving of definitie is. Kort gezegd betekent het dat je koopt wat je ziet. Je accepteert de staat van de woning zoals die is en de verkoper legt het risico bij jou als koper neer.

Vanwege de krapte op de huizenmarkt nemen veel kopers deze clausules voor lief. Als achteraf blijkt dat de woning bijvoorbeeld echt een verrotte vloer heeft, dan kan de portemonnee getrokken worden. Kopers die goed de koopakte doorlezen, zullen concluderen (als zij de tekst begrijpen) dat zij niet veel rechten hebben.

Hieronder een opsomming van clausules ter bescherming van de verkopers:

6.2.     Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, althans uitsluitend voorzover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal en/of afzonderlijke akte(n) en/of anderszins uit de inschrijvingen in de openbare registers.
Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst aan koper ter hand gesteld.
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten.
6.3.     De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
6.4.1. Aan verkoper is niet bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
6.4.2. Voorzover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.
6.4.3. Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
6.4.4. Aan verkoper is niet bekend dat ten aanzien van de onroerende zaak beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag.
6.7.     Verkoper is geen aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit, dan wel registerinschrijving bekend van de onroerende zaak:
a. als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988,
b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in de Monumentenwet 1988, en/of
c. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument dan wel beschermd stads- of dorpsgezicht.
6.13. De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.

Op de laatste pagina’s wordt meestal nog wat tekst extra vermeld met als onderwerp asbest en de Meetinstructie.

De woning is gebouwd in een periode waarin het gebruik van asbesthoudende materialen niet ongebruikelijk was. Derhalve is het mogelijk dat er in de woning wellicht toch asbesthoudende materialen zijn verwerkt. (bv in rookgaskanalen en ventilatiekanalen) zonder dat verkoper hier uitdrukkelijk mee bekend is. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid voor de kosten voortvloeiende uit aanwezigheid van asbest of asbesthoudende materialen.

De verkopende makelaar wil niet aansprakelijk worden gesteld voor de grootte (oppervlakte) van de woning:

De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruikersoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. De oppervlakte is een indicatie en de juistheid wordt niet gegarandeerd.

Lees het contract

Er zijn dus genoeg valkuilen voor kopers. De “bescherming” voor kopers is te verwaarlozen. De garantie houdt op na de eerste lantaarnpaal.

Is dit daadwerkelijk wat we willen in Nederland? Er wordt een enorm bedrag uitgegeven (de grootste aankoop in een leven) en de gebreken moeten voor lief worden genomen. Ik begrijp niet dat de brancheverenigingen dit accepteren. Met de Ouderdomsclausule en de ‘As is where is’-clausule erbij zullen steeds meer kopers de dupe worden.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Jos Koets

Auteur:

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Recente artikelen van Jos Koets

  1. Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag
  2. Geen garantie voor kopers van een woning
  3. Hoe verzeker je je huis tegen klimaatrisico’s?

Reacties

Volgen
8 Posts
| Omlaag ↓
  3. forum rang 4 Jochie1962 27 september 2024 10:40
    quote:

    Bulletje Rozenwater schreef op 27 september 2024 10:24:

    Lijkt mij niet meer dan normaal. Het leven is niet zonder risico's en je wilt als verkoper ook geen gedoe later. Dan wordt het pas echt vervelend en wordt het waarschijnlijk een juridisch getouwtrek, daar wordt iedereen ongelukkig van.
    Wat je "normaal" vindt dan.
    Het is de ideale manier om een verrot pand te verkopen aan een onervaren stel, met kind op komst. Die zijn in de roze wolken, hebben een roze bril op, en zien alles over het hoofd. Ben je ook nog eens niet aansprakelijk. Heerlijk toch??? en die kopers zoeken het maar uit.
  4. forum rang 6 Bulletje Rozenwater 27 september 2024 12:03
    quote:

    Jochie1962 schreef op 27 september 2024 10:40:

    [...]

    Wat je "normaal" vindt dan.
    Het is de ideale manier om een verrot pand te verkopen aan een onervaren stel, met kind op komst. Die zijn in de roze wolken, hebben een roze bril op, en zien alles over het hoofd. Ben je ook nog eens niet aansprakelijk. Heerlijk toch??? en die kopers zoeken het maar uit.
    Eigen verantwoordelijkheid. En dit is vooral van toepassing als je een ouder pand koopt, dan weet je ook dat je ergens tegenaan kunt lopen. Denk dat de onervaren koper er ook goed aan doet zich te laten adviseren.
    Je gaat ook gelijk uit van opzet. Het is voor de verkoper ook echt niet leuk als er achteraf wat aan het licht komt. En dan moet je voor iemand anders de schade betalen, wellicht kan die dat geld niet missen. Je krijgt onenigheid over het bedrag, etc. Geeft veel gedoe en stress.
    Ik denk ook dat het prima is om wel wat af te spreken over gebreken, maar ik vind het niet per se verkeerd om de verkoper te ontheffen van verdere aansprakelijkheid.
  5. forum rang 4 StoplossBurner 27 september 2024 12:41
    Met een kind op komst heb je niet de luxe om even rustig van alles af te wegen of maar een jaartje later je slag te slaan (is het huis ook weer zo'n 10% duurder overigens). Natuurlijk kan je dan zeggen, neem maar geen kind tot die tijd. Maar er zit wel gewoon een houdbaarheidsdatum aan die wens en raakt aan het oerinstinct om voor te planten en het beste voor je kroost na te streven.
    De starter, zonder ouderlijke hulp, heeft het gewoon zwaar te halen momenteel.
  6. info_124 27 september 2024 12:44
    Ik mag me tot de gelukkigen noemen: in 1981 een huis laten bouwen door een familiebedrijf, die ik letterlijk vanaf het driewielerfietsje ken, en in 2001 door een Vlaamse familie-aannemer, te bouwen in Breda. We hadden NIET één opmerking bij de oplevering. Men ziet het daar ook als "wij bouwen ONS huis, en u mag erin wonen na betaling". Niets gauw-gauw, doch alles heeft z'n tijd nodig om uit te harden, en.. die dilatatievoegen MOETEN in die granieten vloer, want anders kunnen er barsten optreden bij overmatige verwarming".
    Iedere 5 jaar worden wij verwacht op hun lustrumfeest in Rijckevorsel.
    We hebben al twee problemen gehad in die 23 jaar: een cylindertje van een keukenkastje was kapot en bij een storm is de zijkant van een dakkapel los gekomen. Werd de volgende dag gerepareerd, want.. HUN huis was lek !
  7. Peter Dirks 27 september 2024 12:56
    Je hebt (weer) helemaal gelijk Jos. Maar om het geschetste probleem echt op te lossen, denk ik dat het verboden moet worden om nog langer via (over)biedingssystemen huizen te verkopen. Weer gewoon gaan doen zoals het vroeger was. Onder bod brengen en dit eerst afhandelen voordat de volgende aan de beurt is. Tevens het beloningsmodel van de makelaar niet meer afhankelijk maken van een overboden bod. Hiervoor dienen ook wettelijke normen te komen.
8 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

  1. Moeizame week voor AEX na koersklap ASML
  2. Beursupdate: AEX op Wall Street
  3. Wall Street hoger gesloten
  4. Olieprijs lager gesloten
  5. Media: Intel wil minderheidsbelang in Altera verkopen
  6. Wall Street koerst af op hoger slot
  7. Europese beurzen overwegend hoger gesloten
  8. Slotcall: koopjesjagers verdringen zich rond ASML en bezorgen AEX een dagwinst
  9. ASML herpakt zich in groene AEX
  10. Hoogleraren bekritiseren AFM in Momentum-zaak

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Analyse en Advies

    Outlookverlaging ASML: (bij)kopen of uitstappen?
  2. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: cijferseizoen belooft veel koersspektakel
  3. Premium

    Analyse en Advies

    Komt nu ook AMG op de overnameradar?
  4. Premium

    Achtergronden

    Beleggers hebben een spannende zaterdag voor de boeg
  5. Premium

    Thema

    Dit worden de 10 spannendste kwartaalrapportages - en hier moet u op letten