"Huizenkopers: doe je huiswerk en heb geduld"

Reacties

1. Rubicon 16 augustus 2024 10:46

   auteur info

   •    Rubicon

     Lid sinds: 26 jan 2014

     Laatste bezoek: 17 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 179

     Gegeven: 103

   •    Aantal posts: 477

   Goed verhaal Jos. Je vraagt je af wanneer de wal het schip keert. Op een gegeven moment zit de koper toch aan zijn financieringsplafond. Aanbodschaarste of niet. Of moeten we maar accepteren dat er een verloren generatie ontstaat met potentieel verstrekkende gevolgen voor de demografie.
2. Pole Pole 16 augustus 2024 10:47

   auteur info

   •    Pole Pole

     Lid sinds: 23 jul 2024

     Laatste bezoek: 18 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 24

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 13

   Hier een beginnende huizenkoper.
   2 weken geleden werd er 180k overboden op een woning in Utrecht van 600k.
   Vorige week huis niet gewonnen in Amsterdam 120k overboden op 680k.
   
   Hoe in hemelsnaam kan je naar deze adviezen luisteren. Als er echt geen woning te krijgen is? (Ik snap dat ik altijd buiten de randstad of in een slechte wijk kan wonen - dit dus toch een luxe probleem is).
3. StoplossBurner 16 augustus 2024 10:49

   auteur info

   •    StoplossBurner

     Lid sinds: 15 apr 2020

     Laatste bezoek: 18 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 638

     Gegeven: 1514

   •    Aantal posts: 1.252

   Geduld heeft mij veel geld gekost. Als je 2 jaar uittrekt voor je zoektocht van je eerste woning dan kan je zo een ton meer kwijt zijn voor dezelfde woning. Bij mij werd de woonwens van een eerste koopwoning ongewenst zo'n 4 a 5 jaar uitgesteld i.v.m. bouwkavels waarvan de vrijgave telkens maar weer werd uitgesteld. Ik liet mij helaas aan het lijntje houden door ambtenaren. Alleen tussen de offerte begin 2021 en eind 2021 zat al een ton verschil voor alleen de ruwbouw, voor hetzelfde woonobject.
   M.a.w. als je je financieringsmogelijkheden kent en je weet dat het een woning is waar je je moeiteloos 5 jaar of langer ziet wonen, sla dan zo snel mogelijk toe.
4. StoplossBurner 16 augustus 2024 11:33

   auteur info

   •    StoplossBurner

     Lid sinds: 15 apr 2020

     Laatste bezoek: 18 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 638

     Gegeven: 1514

   •    Aantal posts: 1.252

   quote:

   Pole Pole schreef op 16 augustus 2024 10:47:

   Hier een beginnende huizenkoper.
   2 weken geleden werd er 180k overboden op een woning in Utrecht van 600k.
   Vorige week huis niet gewonnen in Amsterdam 120k overboden op 680k.
   
   Hoe in hemelsnaam kan je naar deze adviezen luisteren. Als er echt geen woning te krijgen is? (Ik snap dat ik altijd buiten de randstad of in een slechte wijk kan wonen - dit dus toch een luxe probleem is).
   

   Jos blijkt niet goed in staat te zijn te bekijken vanuit de positie van een (potentiele) starter. Die beredeneert vanuit de doorstroming waarin het inderdaad veel minder boeit of je een paar jaar later of eerder een woning aanschaft en je eigen woning verkoopt. Aangezien de waarde van beiden meebewegen met de huizenmarkt, dat heeft een starter niet. Die kan een jaar later bij een gelijk inkomen voor eenzelfde woning doodleuk een ton meer moeten betalen zonder dat daar groei van zijn eigen overwaarde tegenover staat.
   
   Je kan dus beter nu een halve ton extra overbieden, dan een jaar later een hele ton meer te moeten betalen (en ondertussen waarschijnlijk ook nog veel duizenden euro's aan huur 'kwijt' te zijn).
   
   Zelf trouwens bij Pentrax een inkomensverklaring gekregen als ondernemer. Dat was niet meer dan de 3 fiscale jaarwinsten op een rij zetten die je al aangeleverd had, voor mij persoonlijk redelijk hilarisch dat je door die overbodige bureaucratische tussenstap weer iets van 300,- extra af mag tikken.
5. StoplossBurner 16 augustus 2024 11:45

   auteur info

   •    StoplossBurner

     Lid sinds: 15 apr 2020

     Laatste bezoek: 18 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 638

     Gegeven: 1514

   •    Aantal posts: 1.252

   quote:

   Rubicon schreef op 16 augustus 2024 10:46:

   Goed verhaal Jos. Je vraagt je af wanneer de wal het schip keert. Op een gegeven moment zit de koper toch aan zijn financieringsplafond. Aanbodschaarste of niet. Of moeten we maar accepteren dat er een verloren generatie ontstaat met potentieel verstrekkende gevolgen voor de demografie.
   

   Generationele overdracht van vermogen, groei van inkomen, een dadelijk weer dalende hypotheekrente, permanent lage werkloosheid, schaarste (aan de onderkant van de startersmarkt zullen dan meer samenwonen, langer thuiswonen etc. dan voorgaande generaties) leggen een goede bodem onder de huizenprijs groei. Alleen nationale fiscale ingrepen kunnen huizenmarkt voorlopig afkoelen; laatste jaren wordt stelselmatig het tegenovergestelde gedaan op een maatregel na en die wordt nogal vervloekt door de pandjesmelkers.
6. watergeus 16 augustus 2024 12:22

   auteur info

   •    watergeus

     Lid sinds: 06 okt 2004

     Laatste bezoek: 18 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 571

     Gegeven: 62

   •    Aantal posts: 1.086

   Goed verhaal Jos Koerts, verdient een breder platform dan IEX.
7. Rubicon 16 augustus 2024 12:25

   auteur info

   •    Rubicon

     Lid sinds: 26 jan 2014

     Laatste bezoek: 17 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 179

     Gegeven: 103

   •    Aantal posts: 477

   quote:

   StoplossBurner schreef op 16 augustus 2024 11:45:

   [...]
   
   Generationele overdracht van vermogen, groei van inkomen, een dadelijk weer dalende hypotheekrente, permanent lage werkloosheid, schaarste (aan de onderkant van de startersmarkt zullen dan meer samenwonen, langer thuiswonen etc. dan voorgaande generaties) leggen een goede bodem onder de huizenprijs groei. Alleen nationale fiscale ingrepen kunnen huizenmarkt voorlopig afkoelen; laatste jaren wordt stelselmatig het tegenovergestelde gedaan op een maatregel na en die wordt nogal vervloekt door de pandjesmelkers.
   

   Eens, maar daartegenover kan je stellen dat het vrij besteedbaar inkomen straks serieus zal worden geraakt door steeds toenemende ziektenkostenpremies en het zelf moeten inkopen van zorg. Met groei van het inkomen, lage werkloosheid ligt het overigens niet voor de hand dat de inflatie structureel zal dalen tot de inflatiedoelstelling.
8. gerard66 16 augustus 2024 12:46

   auteur info

   •    gerard66

     Lid sinds: 03 dec 2004

     Laatste bezoek: 18 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 30

     Gegeven: 9

   •    Aantal posts: 46

   In een stijgende markt moet je als koper juist geen geduld hebben (starter) en als verkoper (doorstromer) juist wel .. Time is your friend. In een dalende markt is het juist andersom, de verkoper heeft haast en de koper heeft geduld. Dus een goed verhaal Jos, alleen de titel dekt de lading niet.
   
   Overigens moet een taxateur zijn (subjectieve) marktwaarde aangeven in zijn taxatierapport. Maar als 3 kopers 450.000 of meer bieden op een woning die voor 400.000 te koop staat.... dan is het taalkundig onmogelijk om 430.000 de marktwaarde te noemen want de markt heeft een hogere waarde bepaald.
9. Mugje 16 augustus 2024 13:46

   auteur info

   •    Mugje

     Lid sinds: 14 sep 2004

     Laatste bezoek: 11 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 77

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 109

   Alles wat je probeert te reguleren escaleert uiteindelijk in een bepaalde richting. Je zal allereerst voor meer aanbod/bouwruimte moeten zorgen want alleen al door de instroom van (arbeids-)migranten. Natuur en agrarische sector schijnt ruim 80% van Nederland voor zich op te eisen, laat iedere gemeente daar minimaal 1% van beschikbaar maken voor woningbouw.
   Daarnaast de fiscale behandeling van de eigen woning. Die is de laatste jaren al wat ingedamd maar het huidige systeem van renteaftrek financiert nog altijd ook luxe van de eigen-woning-bezitter financiert. Voor de huurder geldt een toeslagregeling die alleen in werking treedt voor huurders die daadwerkelijk niet veel te makken hebben. De subsidiëring van de eigen woning blijft geldt voor iedere woningbezitter (o.a. de renteaftrek tot uiterlijk 30 jaar) ook wanneer de woningbezitter die subsidie al lang niet meer nodig heeft. De 'eigen woning' wordt ook als vermogenstitel in diverse andere regelingen en voorzieningen bevoordeeld, dat is slecht want het is 'selectief uitdelen van belastinggeld' dat ook anders/beter gebruikt kan worden.
   
   Die 'verloren generatie' is allang een feit. Ik ken gezinnen die bij de bank werden afgewezen voor een netto maandlast van rond de € 1.250 terwijl ze al een huur van bijna € 1.500 betalen en die huur ook al sedert jaar en dag trouw betalen. Dat is eigenlijk al bizar te noemen en een teken van regulering die niet correct werkt.
   
   Daarnaast kan ik me voorstellen dat het 'standaard overbieden' vooral mogelijk is voor die potentiële kopers waarvan de ouders al over een eigen woning beschikken (waar zich inmiddels een rijkdom/overwaarde heeft opgebouwd). Die ouder heeft dat vaak met de subsidie-vorm hypotheekrenteaftrek kunnen realiseren -dus beleggen met geleend geld- en mocht dat ook nog een belastingvrij doen, over dat huis wordt niets afgerekend in box 3 zelfs niet bij de verkoop).
   Met andere woorden de voorgaande generatie woningeigenaren is al zodanig bevoordeeld t.o.v. dat ze daar vormen van luxe kunnen financieren dan wel de kinderen een extra zakcentje mee te geven. Die kinderen krijgen daardoor weer een betere kans op de startersmarkt en zo wordt het stokje door gegeven. Er is een enorme tweedeling in de samenleving ontstaan en de overheid blijft maar de andere kant uitkijken en onderneemt helemaal niets om dit tegen te gaan.
   
   Hoe zou het dan beter/eerlijker kunnen?? Er zijn legio oplossingen en je hoeft die niet eens zelf te gaan verzinnen, je moet alleen maar eens kijken hoe men het in het buitenland heeft geregeld. Daar wordt eigenwoningbezit in elk geval ook serieus belast (in elk geval over de verkoopwinst als je die incasseert). Nu is het in Nederland vaak zo dat de waarde van de woning niet wordt meegerekend bij 'voorzieningen' omdat je niet met dakpannen bij de supermarkt kan gaan betalen. Een huurder in zo'n situatie moet gewoon zijn spaarrekening aanspreken dus waarom wordt de woningbezitter dan ontzien (neem bijvoorbeeld wat extra hypotheek op en betaal daar mee je rekeningen).
   
   Hoofdregel moet zijn dat vermogen in vorm van eigen-woning-bezit onder normale omstandigheden niet voordeliger wordt behandeld dan ander vormen van vermogen en als gezegd in het buitenland worden daar al faire systemen voor toegepast. Dat levert de schatkist extra geld op en dat zou je bijvoorbeeld kunnen inzetten om starters TIJDELIJK EXTRA te ondersteunen. Bijvoorbeeld de hele renteaftrek afschaffen en bij aankoop van een woning moet een een soort toeslag/subsidie aanvragen en aannemelijk maken dat daarmee wordt voorzien in de eerste levensbehoefte 'wonen'. Je zou dan bijvoorbeeld onderdeel kunnen maken dat die ondersteuning alleen plaats vindt als de aankoop alléén voorziet in de eerste levensbehoefte wonen. Dus géén subsidie op zwembad, paardenbak, dubbele garage, onnodig groot bouwen en meer van dat soort uitspattingen. Ik heb er geen moeite mee dat mensen zoiets graag willen hebben zolang ze het dan maar zelf financieren en niet via een slimme boekhouder over de rug van de belastingbetaler. En de subsidiëring moet ook stoppen op het moment dat het niet meer nodig is. De huurtoeslag stopt direct als je een loonsverhoging krijgt, nu is het nog zo dat je belastingvoordeel groter wordt als je gebruik maakt van hypotheekrente-aftrek.
   
   Door ontwikkelingen in de laatste decennia is er in Nederland een nieuwe elite ontstaan, de eigenwoningbezitter. De financiële voordelen wegen overwegend nadrukkelijk op tegen de bijbehorende verplichtingen en het is begrijpelijk dat iedereen probeert ook tot die elite te behoren. Maar Jos heeft gelijk, dat mag niet tegen elke prijs. Het is nog niet eens zo heel lang geleden dat er een financiële crisis was en toen vond de elite zichzelf heel zielig toen het snelle weg naar rijkdom plots even van de tafel was verdwenen. En opnieuw wilde de elite ook op dat moment weer door de belastingbetaler geholpen worden. Zo werden instrumenten als de 'jubelton' bedacht om toch de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Ook deze maatregel was alleen effectief voor de bestaande elite (je ouders moeten al rijkdom eo overwaarde bezitten om die jubelton te kunnen schenken. Helaas werd de tweedeling in de samenleving alleen maar versneld groter want die regeling werd ook nog eens veel te lang in stand gehouden.
   
   OVERHEID MAAK JE HUISWERK; de rente vertoont weer een dalende trend. Wanneer en welke maatregel de overheid ook gaat nemen het zal altijd gesputter opleveren bij de bestaande groep woningbezitters. Maar versnelde afbouw van rente-aftrek kan je beter invoeren bij een lage rente dan bij een hoge rente. Dus Nederlandse Overheid kijk eens hoe andere Overheden zónder renteaftrek werken en een faire belastingheffing voor eigenwoningbezit hanteren. De zittende elite zal boos doen maar het uiteindelijk wel begrijpen dat de bevoordeling niet eeuwigdurend kan zijn. Het is niet voor niets dat Brussel al decennia wil dat Nederland die afschaft, het creëert een opeenhoping van vermogen en die vermogenspositie blijkt niet voor iedereen toegankelijk. De 'arme' wordt in de basis al buitengesloten en de 'rijke' kan nog rijker worden.
   
   Door in Nederland bijvoorbeeld een vorm van hypotheektoeslagensysteem te gaan hanteren (met periodieke checks) zal enorm op onbedoelde ondersteuning van luxe bespaard kunnen worden. Tuig van de opbrengsten van die besparing iets op voor ALLE starters in Nederland en voorkom een verdere groei van de tweedeling. Als de overheid nu weer te weinig hervormingsstappen zet dan zullen de prijzen voor woningen blijven oplopen en zullen starters proberen op allerlei -onverantwoorde- manieren boven hun capaciteit te lenen om maar bij die elite te kunnen horen. Ze kunnen dan alleen maar hopen dat er een periode komt van bovengemiddelde inflatie zónder mondiale financiële crisis om die persoonlijke schuldpositie beheersbaar te houden.
   Bovengemiddelde inflatie laat weer problemen ontstaan bij de gepensioneerden en zeker als op dat vlak de plannen worden doorgezet wat betreft de individualisering van pensioen (onder het mom dat het eerlijker zou zijn naar de jonge generaties). Maar dat is een heel ander issue maar wel een om je hart bij vast te houden.
10. Placo 16 augustus 2024 14:01

    auteur info

    •    Placo

      Lid sinds: 12 sep 2003

      Laatste bezoek: 18 sep 2024

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 3

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 7

    quote:

    Mugje schreef op 16 augustus 2024 13:46:

    ...
    Die 'verloren generatie' is allang een feit. Ik ken gezinnen die bij de bank werden afgewezen voor een netto maandlast van rond de € 1.250 terwijl ze al een huur van bijna € 1.500 betalen en die huur ook al sedert jaar en dag trouw betalen. Dat is eigenlijk al bizar te noemen en een teken van regulering die niet correct werkt.
    ...
    

    Dat lijkt mij een juiste beslissing van de bank. Met dat verschil van € 250 kun je niet alle extra premies en belastingen betalen, het onderhoud aan je woning en de periodieke vervanging van bijvoorbeeld cv-ketel, keuken, badkamer, etc. Het verschil tussen de maandlasten is niet zo zwart-wit als het verschil tussen je maandhuur en je rente+aflossing.
11. StoplossBurner 16 augustus 2024 15:15

    auteur info

    •    StoplossBurner

      Lid sinds: 15 apr 2020

      Laatste bezoek: 18 sep 2024

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 638

      Gegeven: 1514

    •    Aantal posts: 1.252

    quote:

    Placo schreef op 16 augustus 2024 14:01:

    [...]
    
    Dat lijkt mij een juiste beslissing van de bank. Met dat verschil van € 250 kun je niet alle extra premies en belastingen betalen, het onderhoud aan je woning en de periodieke vervanging van bijvoorbeeld cv-ketel, keuken, badkamer, etc. Het verschil tussen de maandlasten is niet zo zwart-wit als het verschil tussen je maandhuur en je rente+aflossing.
    

    Inderdaad. Die huur is over 10 jaar al richting de 2000,- per maand. En die hypotheek is dan nog steeds 1500,- inc. aflossing.
    
    Veel problemen in de huizenmarkt zijn de laatste 20 jaar ontstaan, waarin de VVD de grootste vinger had in de maatregelen die van de huizenmarkt ook een complete tweedeling hebben gemaakt. Dat is ook bewust beleid geweest; aan alles zie je dat het in uitgevoerd beleid een partij is die de waarde van vastgoed zo hoog mogelijk wil oppompen en daarbij de sociale woningbouw die verlichting had kunnen en moeten geven een kopje kleiner heeft gemaakt. Zodat vooral ook de vastgoedelite, goed vertegenwoordigd in de VVD top, zich flink heeft kunnen verrijken.
12. Warm Buffet 17 augustus 2024 07:16

    auteur info

    •    Warm Buffet

      Lid sinds: 12 okt 2020

      Laatste bezoek: 18 sep 2024

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 200

      Gegeven: 108

    •    Aantal posts: 399

    @Mugje, langdradig verhaal en uiteindelijk rammelt het aan alle kanten...
    
    Als de overheid eerst eens begonnen was met het sturen op een toereikende woningvoorraad. Daarin heeft zij invloed d.m.v. aanwijzen nieuwe woonlocaties en regelgeving woningbouwcorporaties. Wat mij betreft is dit ook belangrijkste oorzaak van het probleem op de huidige woningmarkt. De woco's hebben vanaf de kredietcrisis t/m coronacrisis amper nieuwe eenheden gecreëerd door gewijzigd beleid van de overheid. Met dank aan Vestia die niet helemaal begreep wat de kerntaken omvatten van een woningcorporatie...
    
    Als de woningvoorraad in orde is zullen huizenprijzen gaan stabiliseren (=dalen). Dit zal ook de vermogensongelijkheid doen laten afnemen.
    
    En daarna eens kijken naar fiscale regels m.b.t. eigen woningbezit oftewel afbouwen hypotheekrenteaftrek. Dat lost namelijk niets op van de bestaande problemen in de woningmarkt (tekort aan wooneenheden).
13. Pole Pole 17 augustus 2024 21:51

    auteur info

    •    Pole Pole

      Lid sinds: 23 jul 2024

      Laatste bezoek: 18 sep 2024

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 24

      Gegeven: 2

    •    Aantal posts: 13

    Het grootste probleem is Nederland is de makelaardij. Die alles maar de lucht in pompt qua waarde. Snoepen van twee kanten.
14. Wilmetpensioen 24 augustus 2024 19:25

    auteur info

    •    Wilmetpensioen

      Lid sinds: 07 jul 2015

      Laatste bezoek: 24 aug 2024

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 100

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 189

    De overheid is uitgegaan van de verkeerde demografische cijfers. Voor ca. 2000 bestond de grootste bevolkingsgroei uit arbeidsmigratie en wel met name uit Turken en Marokkanen, deels illegaal (witte illegalen).
    Tussen ca. 2000 en 2005 hadden we een demografische dip. Waarom? Omdat het kabinet Kok I per 1 juli 1998 witte illegaliteit onmogelijk had gemaakt. Tegelijkertijd heeft dit kabinet de vergunningplicht voor uitzendbureaus afgeschaft, in 1998 en vanaf dat moment de arbeidsmarkt verder geflexibiliseerd. Vanaf 2005 stonden onze grenzen open voor Oost Europeanen, als eerste de Polen. Precies in die tijd werd het ministerie van Vrom afgeschaft en daarmee ons planningsmechanisme voor woningbouw. Destijds dachten we dat er ca. 50.000 Polen naar Nederland zouden komen. Zo’n 10 jaar geleden voorspelde het cbs dat Nederland in 2044 totaal 18 miljoen inwoners zou tellen. Daar zitten we nu al aan. Hoofdoorzaak: Arbeidsmigratie uit midden- en oost Europa. Hoofdoorzaak van deze arbeidsmigratie: DE FLEXIBELE ARBEIDSMARKT. Doordat enerzijds ons planningsmechanisme met het afschaffen van VROM is weggegooid en de bevolking van Nederland door met name arbeidsmigratie keihard is gegroeid, zitten we met een probleem. Doen we niets aan arbeidsmigratie, dan zal het woningbouwprobleem in het gunstigste geval op de hele lange termijn wat afnemen. Het nieuwe kabinet heeft gesteld hier wat aan te willen doen, de bevolkingstoename door arbeidsmigratie , maar ze heeft niet gezegd HOE. Een arbeidsmarkt paragraaf in het regeerakkoord ontbreekt. Ik ben benieuwd naar prinsjesdag en dan met name de voorstellen van Eddy van Hijum.
15. Wilmetpensioen 24 augustus 2024 19:31

    auteur info

    •    Wilmetpensioen

      Lid sinds: 07 jul 2015

      Laatste bezoek: 24 aug 2024

    •    Aanbevelingen

      Ontvangen: 100

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 189

    Volgens het cbs zal het aantal arbeidsmigranten nog verder toenemen van 800.000 nu exclusief familieleden tot 1,2 miljoen in 2030. Daar valt niet tegenop te bouwen. Nederland moet keuzes gaan maken. Willen we met de tuinbouw verder in de huidige vorm? En met onze distributie economie? We lijken in een kwantitatieve economische groeicirkel te zitten, die de gevolgen van de vergrijzing alleen maar versterkt. Al die mensen moeten ook eten, recreeren en wonen. Daarvoor zijn weer nieuwe migranten nodig en ga zo maar door. En niet te vergeten, ook meer zorg, scholen etc. We draaien onszelf vast. En verdienen we eraan? Volgens Klaas Knot niet, die de woede van de tuinbouw op zijn hals heeft gehaald door te verklaren dat sectoren als de distributiesector en de tuinbouw onder de kostprijs produceren. Hij heeft helemaal gelijk.