Duur foutje hypotheekadviseur met grote gevolgen voor huisbezitter

Jos Koets

op vrijdag 10 mei 2024

Fout hypotheekadviseur: Belastingdienst ziet totale verkoopprijs als winst

Zoals bekend moeten starters die een koopwoning kopen sinds 1 januari 2013 een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen genieten. Het hypotheekbedrag is dan een Box 1-bedrag waarvan de betaalde hypotheekrente maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar is. Voor alle duidelijkheid: de looptijd is ook maximaal 30 jaar.

De regels zijn simpel en duidelijk. Toch gaat het regelmatig mis omdat hypotheekadviseurs zich niet aan de regels houden en hierdoor hun klant in grote financiële problemen brengen. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking, waarin twee huizenbezitters een andere woning kopen.

Situatie: juli 2015
Koopsom woning	€320.000
Annuïteitenhypotheek	€320.000
Hypotheekrente	4,5% voor 10 jaar vast tot juli 2025
Bruto per maand	€1621
Netto eerste maand	€1211
Verkoop woning op 1 juli 2024	€364.000
Aflosstand annuïteitenhypotheek per 1 juli 2024	€264.000

Aankoop nieuwe woning juli 2024	€540.000 Energielabel C
EWR (verkoopwinst)	€100.000 -/-
Benodigde hypotheek	€440.000
Hypotheekrente	4%
Inkomen vrouw	€47.000
Inkomen man	€47.000
Maximale hypotheek op inkomen toetsing 30 jaar	€439.807
Maximale hypotheek op inkomen toetsing 24,6 jaar (295 mnd)	€394.422

In juli 2015 wordt er door de twee starters een woning gekocht van €320.000. De hypotheekrente van 4,5% wordt voor 10 jaar vastgezet en er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten van €320.000.

Negen jaar later, in 2024, wordt de huidige woning verkocht voor €364.000. De lopende annuïteitenhypotheek is per juli 2024 nog €264.000. In negen jaar tijd is er dus €56.000 afgelost.

De verkoopwinst op de huidige woning is €100.000. Deze verkoopwinst wordt verrekend met de kooprijs en kosten koper van de nieuwe woning van in totaal €540.000.

Onderaan de streep heeft de hypotheekadviseur berekend dat de nieuwe hypotheek €440.000 moet worden. De hypotheekadviseur adviseert de volgende hypotheek af te sluiten

Annuïteitenhypotheek	€440.000
Looptijd	30 jaar
Hypotheekrente	4,0%
Bruto per maand	€2101
Netto eerste maand	€1603

Op het eerste gezicht lijkt er niets aan de hand te zijn. Deze doorstromers zijn heel erg blij met hun nieuwe woning. De bruto maandlast is flink hoger, namelijk bijna €500. Ook de netto maandlast is hoger: bijna €400.

Foutje

Helaas kan er niets gevierd worden en kan de vlag niet uit. Er is namelijk iets flink misgegaan: de lopende annuïteitenhypotheek van €320.000 van juli 2015 is verlengd. Hierdoor is deze hypotheek verhuisd van Box 1 naar Box 3. Vanwege de verhuizing is er geen fiscaal voordeel meer. Hierdoor wordt de netto maandlast gelijk aan de bruto maandlast, en dus €2.101.

Slimme lezers zullen nu adviseren om het hypotheekbedrag van €440.000 te splitsen waardoor een gedeelte wel in Box 1 valt

Annuïteitenhypotheek	€264.000	looptijd 30 jaar
Annuïteitenhypotheek	€176.000	looptijd 30 jaar

Helaas zorgt ook deze splitsing ervoor dat het gehele hypotheekbedrag gewoon in Box 3 blijft. Het niet voortzetten van de oude schuld (annuïteitenhypotheek van €320.000) betekent direct dat ook de andere hypotheekbedragen niet voldoen.

Dit wordt bevestigd in de hierna opgenomen wetsgeschiedenis, waarin is bepaald dat het aflossingsschema voor de nieuwe eigen woning moet worden voortgezet en dat vervolgens voor het meerdere een nieuw annuïtair aflossingsschema gaat gelden.

Hiermee wordt – net als in het huidige artikel 3.120, derde lid, van de Wet IB 2001 bepaald is met betrekking tot de 30-jaarstermijn – geregeld dat bij een verhuizing het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de nieuwe woning moet worden voortgezet vanaf het punt waar men in het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de oude woning was gebleven op het moment direct voorafgaand aan het aangaan van de schuld voor de nieuwe woning, voor zover de nieuwe schuld de oude schuld niet overtreft en dat voor het meerdere – dat resteert na toepassing van de beschikking aflossingsstand- in beginsel een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema gaat gelden. (Kamerstukken II 2012/13, 33405, nr. 3, p. 36 tabblad)

Bij het voorgestelde systeem voor de fiscale behandeling van de eigen woning zijn regels gesteld die waarborgen dat een eenmaal gestart aflossingsschema van een eigenwoningschuld moet worden voortgezet door de belastingplichtige voor zijn eigenwoningschuld. (Kamerstukken II 2012/13, 33405, nr. 3, p. 28 tabblad)

Alle hypotheekadviseurs in Nederland moeten weten dat zij geen nieuwe duur-/looptijd in deze situatie mogen adviseren/afsluiten.

Verkoopwinst €520.000

Helaas komt het nog regelmatig voor. Dit heeft te maken met de maximale hypotheek. Door bij de toetsing van de maximale hypotheek een nieuwe duur van 30 jaar te nemen en ook het gehele bedrag als Box 1 te toetsen is de maximale hypotheek €439.807. De hypotheek lijkt hierdoor mogelijk.

Bij een juiste toetsing is de maximale hypotheek slechts €394.422. Deze adviseur had moeten doorgeven dat de aankoop van de andere woning niet mogelijk is.

De grote vraag is nu of dit nog recht valt te zetten. Het is mogelijk om weer terug te komen in Box 1, maar dat is niet gemakkelijk. De hypotheek moet worden omgezet naar:

Annuïteitenhypotheek	€264.000	looptijd tot juli 2045
Annuïteitenhypotheek	€176.000	looptijd 30 jaar

Bij deze omzetting zal de bank vragen naar het inkomen. De bruto maandlasten worden hoger, waardoor de bank verplicht is om te kijken of het inkomen voldoende is om deze hogere bruto maandlasten te kunnen dragen. Als in dit voorbeeld het inkomen niet hoger is geworden, dan is omzetting dus niet mogelijk.

De fout van een hypotheekadviseur wordt vaak later geconstateerd. Bijvoorbeeld als mensen uit elkaar gaan of een andere woning kopen, en daarom advies inwinnen bij een andere hypotheekadviseur.

De gevolgen bij verkoop van de woning zijn enorm. Het bovenstaande stel besluit een jaar later te gaan scheiden (2025). De woning wordt te koop gezet en uiteindelijk verkocht voor €520.000 (juli 2025). Het volgende is dan van toepassing:

Verkoopprijs woning	€520.000
Aflossing Box 3-schuld annuïteitenhypotheek	€433.000 (was €440.000)
Winst bij verkoop	€87.000
Daadwerkelijke verkoopwinst fiscus	€520.000
EWR per persoon	€260.000

Bij verkoop van de woning ontstaat er een verkoopwinst van €87.000. Voor de belastingdienst is de berekening echter heel anders, en wordt de verkoopwinst (EWR) €520.000. Dit heeft te maken met dat er geen Box 1-schuld is die de verkoopwinst verlaagt.

Deze hogere EWR moet weer verrekend worden met de aankoop van de volgende koopwoning. Hierbij wordt weer de maximale hypotheek beinvloed doordat er een Box 3-bedrag ontstaat. Bovendien komt de eerste annuïteitenhypotheek van €320.000 (€160.0000 per persoon) weer om de hoek kijken.

Oplossing

Hieronder de berekening van hoe de hypotheek weer teruggebracht kan worden in Box 1. Het volgende is van toepassing:

Annuïteitenhypotheek	€320.000	rente 4,5% van juli 2015 tot 2045
Aflosstand per juli 2024	€264.000
Nieuwe annuïteitenhypotheek	€264.000	rente 4,0% van juli 2024 tot juli 2054	Omzetting per juli 2025 naar Box 1
Lopende hypotheek	€264.000	(in 2025 is de aflosstand lager)	einddatum juli 2046
Lopende hypotheek	€176.000	(in 2025 is de aflosstand lager)	einddatum juli 2055

In deze situaties is het van belang wie wanneer de fout ontdekt. Als de belastingdienst aanklopt, dan zal de huizenbezitter moeten aftikken. De ontvangen hypotheekrenteaftrek moet worden terugbetaald. Bovendien zal de huizenbezitter daarna een goede hypotheekadviseur moeten vinden die alles kan corrigeren.

Als een andere hypotheekadviseur de fout ontdekt, dan kan deze direct gecorrigeerd worden (als dit mogelijk is). Hierbij zal de huizenbezitter wel de belastingdienst moeten inlichten en de eerdere aangiftes moeten corrigeren. Dit kost de huizenbezitter geld.

De moraal van dit verhaal

Uit het bovenstaande blijkt dat het foutje van de hypotheekadviseur grote gevolgen heeft. Doorstromers die na 2013 hun eerste koopwoning hebben gekocht, moeten er dus goed rekening mee houden dat hun lopende annuïteitenhypotheek niet verlengd kan worden. Zij kunnen hiermee hun hypotheekadviseur gemakkelijk controleren.

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

Ja, ik blijf graag op de hoogte van de speciale acties en aanbiedingen van IEX Media

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over deze auteur

Recente artikelen van Jos Koets

08 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar!
25 okt AFM-rapport onthult tekortschieten hypotheekadviseurs
11 okt Het eigenwoningforfait als melkkoe voor Den Haag

Reacties

Volgen

9 Posts

| Omlaag ↓

Bulletje Rozenwater 10 mei 2024 10:25
   Bulletje Rozenwater

Lid sinds: 03 mrt 2021

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1358

Gegeven: 63

   Aantal posts: 1.788
Kafka.

De belastingdienst zou overigens coulant mee om moeten gaan vind ik, dit kun je burgers ook niet kwalijk nemen. Als mensen ter goeder trouw een hypotheek afsluiten moeten ze ook zo behandeld worden door de fiscus.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
Warm Buffet 10 mei 2024 11:09
   Warm Buffet

Lid sinds: 12 okt 2020

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 210

Gegeven: 109

   Aantal posts: 413
Sssstt Jos!! Straks leest de fiscus nog mee hier op het forum....

0
”
Quote Reageren

Niet oké
gerard66 10 mei 2024 11:24
   gerard66

Lid sinds: 03 dec 2004

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 30

Gegeven: 9

   Aantal posts: 46
Als het zo overduidelijk is, kan de klant de schade wel verhalen op de hypotheekadviseur. Maar die is waarschijnlijk slimmer geweest en heeft ergens op pagina 98 van zijn hypotheekadviesrapport staan de de klant dit zo wilde en hij niet aansprakelijk is voor de fiscale gevolgen en adviseert om een fiscalist te raadplegen voor passeren.

1
”
Quote Reageren

Niet oké
Sjonnieboy 10 mei 2024 11:54
   Sjonnieboy

Lid sinds: 10 mei 2024

Laatste bezoek: 17 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 2
Hopelijk is de nieuwe annuïteitenhypotheek wel snel genoeg gedaald in de eerste 21 jaar, want de mensen hebben van 2015-2024 natuurlijk ook al aftrek genoten over het verschil tussen 264/m en 320/m. De resterende looptijd is niet opnieuw 30 jaar voor de volledige € 176/m. Toch?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Sjonnieboy 10 mei 2024 11:58
   Sjonnieboy

Lid sinds: 10 mei 2024

Laatste bezoek: 17 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 2
@bulletje: dan moet de fiscus te kwader trouw gaan bewijzen? Dat wordt een rommeltje. Adviseur is adviesverantwoordelijke. Overigens is dit wel een klassieker hoor. Looptijd verlengen, zodat je er als adviseur met de laagste maandlasten uitkomt. Klant, onwetend, kiest voor jou. De adviseur heeft zijn commissie binnen...

0
”
Quote Reageren

Niet oké
voda 10 mei 2024 12:53
   voda

Lid sinds: 02 dec 2005

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 89685

Gegeven: 22199

   Aantal posts: 377.937
Wat ben ik blij dat ik geen hypotheek meer heb. (vervroegd afgelost)

Bedankt voor je column Jos.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Freddy Krueger 10 mei 2024 14:12
   Freddy Krueger

Lid sinds: 16 sep 2020

Laatste bezoek: 21 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1152

Gegeven: 371

   Aantal posts: 1.610
quote:
Sjonnieboy schreef op 10 mei 2024 11:58:
@bulletje: dan moet de fiscus te kwader trouw gaan bewijzen? Dat wordt een rommeltje. Adviseur is adviesverantwoordelijke. Overigens is dit wel een klassieker hoor. Looptijd verlengen, zodat je er als adviseur met de laagste maandlasten uitkomt. Klant, onwetend, kiest voor jou. De adviseur heeft zijn commissie binnen...
Kan me herinneren dat Banken hypotheekadviseurs corrigeerden op deze fout, omdat het gaat om overkreditering wat nogal een hot onderwerp bij banken is.
Volgens mij zijn ze daar lakser in geworden, maar deze 'fout' wordt door een hypotheekadviseur bewust gemaakt om meer te kunnen lenen, een bank ziet dit ook meteen, als ze checken op de lopende hypotheek.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
robin200 10 mei 2024 19:14
   robin200

Lid sinds: 24 aug 2005

Laatste bezoek: 20 nov 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 53

Gegeven: 12

   Aantal posts: 675
Wat me nu niet duidelijk is na de herstelactie: die eerste annuitaire lening a 264k gaat naar box 1 terug en dus renteaftrek. Maar die 2e annuitaire a 176k, wat gebeurt daarmee? Box3?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Mugje 11 mei 2024 10:40
   Mugje

Lid sinds: 14 sep 2004

Laatste bezoek: 18 okt 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 80

Gegeven: 0

   Aantal posts: 110
MIJN MORAAL VAN HET VERHAAL;
de gemiddelde burger is al lang niet meer in staat zelfstandig de noodzakelijke overwegingen te maken inzake de fiscaliteit die samenhangt met hypothecaire leningen. Als het dan inmiddels al zover is dat ook de betaalde deskundige de mist in gaat, durf ik de conclusie te trekken dat er iets helemaal mis is met het systeem.

Ik betoog het hier al jaren; de hypotheekrenteaftrek moet van tafel, pas dan krijg je weer een gelijk speelveld en wat reëlere prijsvorming op de huizenmarkt. Beleidsmatig ziet men het al wel in en probeert men de aftrek te temperen en in te dammen. Maar omdat het allemaal zo omzichtig moet (invloed electoraat) wordt het allemaal erg complex en krijg je iets zoals we nu in Nederland hebben. Irreëel hoge prijsvorming en dat heeft dan ook nog eens tot gevolg dat er op langere termijn een tweedeling onder de burgers ontstaat. Nu zie je al het gegevens dat huurders -als ze het geluk hebben om een huurwoning te vinden- geschikt worden geacht om torenhoge huren te betalen terwijl ze door een bank voor een hypothecaire lening worden afgewezen omdat ze -volgens de regeltjes- financiëel niet sterk genoeg zouden zijn om een eigen woning te financieren. Dat is nu al erg krom. Maar op de langere termijn wordt dat nog veel frustrerender voor die gedwongen huurder; hij betaalt de komende jaren torenhoge huur, wordt wellicht ieder jaar ook nog verhoogd en na 30 jaar heeft hij een vermogen betaalt aan de verhuurder. Aan het einde van die dertig jaar heeft hij nog steeds niets aan eigendom. De huizenbezitter zou de positieve effecten van inflatie hebben ervaren (schuld zien ontwaarden en de aflossingen steeds makkelijker te voldoen). Aan het einde van de rit is hij in principe schuldenvrij en heeft een woonlast die nagenoeg te verwaarlozen is (wel onderhoud en og-belasting). In Nederland mag hij echter de verkoopwinst onbelast in de zaken steken en dat steekt enorm bij de huurder die na 30 jaar nog altijd torenhoge huur moet blijven betalen en een lege spaarrekening heeft.

Er zijn best wel argumenten aan te dragen die de toepassing van de aftrek enigszins verdedigen. Maar het onrecht dat hierdoor op termijn ontstaat is vele malen groter. Dus de huidige regeling moet zo snel mogelijk van tafel. Een subsidie voor de startende huizenkoper is altijd wel op te tuigen en daar ben ik ook niet op tegen. Maar dan wel op einddatum over de (verkoop-)winsten af rekenen. Dat is toch niet meer dan eerlijk naar die huurder toe. Ook hij moet Inkomstenbelasting betalen en hij ziet dat hij niet alleen een hogere woonlast heeft maar dat hij ook nog eens de teruggave aan de gefinancierde woningeigenaar moet ophoesten.

Zeg niet dat een dergelijk systeem praktisch niet uitvoerbaar is; in diverse Europese landen bestaan dat soort regelingen al. De woningeigenaar plukt daar niet alleen de voordelen maar rekent ook ooit een keer af over de gemaakte (verkoop-)winst. Veel gehoord argument is dat 'iedereen toch een huis kan kopen en dus ook iedereen die voordelen zou kunnen genieten'. De laatste decennia is dat absoluut onwaar. In veel gevallen heb je een extra kruiwagen nodig (veelal schenkingen eo financieringen binnen de familie) om een beschikbare woning te kunnen verwerven. Helaas is niet iedereen gezegend met rijke ouders. Daar komt nog bij dat de gemiddelde alleenstaande nog meer achterstand tot die eigen-woningmarkt heeft.

Weg ermee en op naar iets beters/eerlijkers. Dat is mijn moraal.

2
”
Quote Reageren

Niet oké

9 Posts

|Omhoog ↑

Aantal posts per pagina:

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.