Pas op met de startersvrijstelling

Sinds 2021 is de startersvrijstelling van toepassing. Deze regeling is in het leven geroepen om starters een handje te helpen om een koopwoning te kunnen kopen. De naam startersvrijstelling is eigenlijk verkeerd verzonnen omdat ook doorstromers van deze regeling gebruik kunnen maken. U hebt recht op de startersvrijstelling als u voldoet aan de volgende vier voorwaarden:

• U verkrijgt een woning waarin u zélf voor langere tijd gaat wonen.
• U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt. Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële leveringsakte bij de notaris.
• Op het moment dat u de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan €510.000. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage. Deze waarde is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat. Is de koopprijs inclusief aanhorigheden hoger, bijvoorbeeld €520.000? Dan hebt u dus geen recht op de startersvrijstelling. Als de woning op erfpachtgrond staat, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
• U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling.

Wat is de woningwaarde?

De bovenstaande opsomming van de Belastingdienst lijkt duidelijk. De woningwaarde mag niet hoger zijn dan €510.000 in 2024 (of €525.000 in 2025). De vraag is nu: wat is de woningwaarde? Volgens de Belastingdienst is de woningwaarde meestal gelijk aan de koopsom. Zij geven aan als de koopsom €520.000 is, de vrijstelling niet van toepassing is. Hieruit kunnen we concluderen dat de koopsom in ieder geval onder de €510.000 moet blijven.

Huizenbezitters die een hypotheek afsluiten, moeten de gekochte woning laten taxeren. Deze taxatie kan plaatsvinden door middel van een taxateur (taxatierapport) of een desktoptaxatie. In de praktijk komt het regelmatig voor dat de taxatiewaarde / desktopwaarde niet hetzelfde is als de koopsom. De vraag is nu of de taxatiewaarde / desktopwaarde de woningwaarde is.

Twee voorwaarden

Alvorens hier antwoord op te geven heb ik zes (belangrijke) internetsites bekeken die de startersvrijstelling uitleggen en beschrijven:

• Rijksoverheid: Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting?
  U krijgt de vrijstelling als de waarde van de woning niet hoger is dan €510.000
• Consumentenbond: Overdrachtsbelasting 2024
  Deze vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt in 2024 bij aankoop van een woning met een koopsom tot €510.000.
• Funda: Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
  De totale koopsom inclusief de tuin, schuur en garage, is niet hoger dan €510.000
• Hypotheek.nl: Overdrachtsbelasting 2024: dit zijn de regels
  De koopsom (inclusief een eventuele garage, schuur of extra grond) is niet meer dan €510.000.
• Ikbenfrits: Overdrachtsbelasting 2024: Wanneer heb je vrijstelling?
  Het huis moet minder kosten dan €510.000
• Hypotheekvisie: Nieuwe kans: Startersvrijstelling bij woning kopen
  De taxatiewaarde in het gevalideerde taxatierapport mag niet hoger zijn dan de woningwaardegrens

Alleen de website Hypotheekvisie schrijft dat de taxatiewaarde lager moet zijn dan €510.000. Dit betekent dat huizenbezitters eigenlijk aan twee voorwaarden moeten voldoen, namelijk de koopsom èn de taxatiewaarde moeten lager zijn dan €510.000. U als lezer zal dan zeggen dat de Belastingdienst dit niet duidelijk vermeldt op zijn site. U heeft daar gelijk in.

Het verhaal wordt nog schimmiger als ik het volgende rekenvoorbeeld neem:

• Koopsom woning €505.000
• Taxatiewaarde woning €515.000

Hebben deze huizenbezitters recht op 0% overdrachtsbelasting?

Verklaring

Om startersvrijstelling te krijgen moeten huizenbezitters een verklaring invullen. Deze verklaring is te downloaden van de website van de belastingdienst. In dit formulier moet de waarde woning worden ingevuld. De Belastingdienst vermeldt nog wel dat de waarde tenminste gelijk is aan de koopsom.

Als bovengenoemde huizenbezitters nu €515.000 invullen, dan moeten zij 2% overdrachtsbelasting betalen. Iedere huizenbezitter in deze situatie zal dus €505.000 invullen en ervan uitgaan dat de vrijstelling van toepassing is. Helaas is dit niet aan de orde. Het laatste woord heeft namelijk de notaris. Deze beslist of de vrijstelling van toepassing is.

In deze situatie zal iedere notaris navraag gaan doen naar de taxatiewaarde. De notaris gaat dan het taxatierapport opvragen. Bovendien geven ook banken in het renteaanbod de marktwaarde van de woning aan. In dit geval wordt dus door de bank vermeld dat de marktwaarde €515.00 is. Het gevolg is dat deze huizenbezitters 2% overdrachtsbelasting moeten gaan betalen.

Grensgeval

Er is dus weer eens een regeling in het leven geroepen waarvan niet 100% duidelijk is hoe deze gehanteerd moet worden. Huizenbezitters die net onder de €510.000 een woning kopen, moeten hopen dat de taxateur de woning ook onder de €510.000 taxeert. Alleen in dit geval hoeven zij geen overdrachtsbelasting te betalen.

Echter niemand mag vooraf contact hebben met de taxateur, omdat hierdoor de taxatiewaarde kan worden beïnvloed. Het gevolg kan dan zijn dat de taxateur de woning net boven de €510.000 taxeert. De huizenbezitter is dan de dupe en mag ruim €10.000 aftikken.

Slimme taxateurs die goed op de hoogte zijn van de startersvrijstelling, zullen even navraag doen bij de verkopende makelaar wie de kopers zijn. Helaas blijkt uit de praktijk dat diverse huizenbezitters door te “hoge taxaties” 2% overdrachtsbelasting hebben moeten betalen. Dit is natuurlijk weggegooid geld geweest.

Het wordt dus tijd dat de Belastingdienst duidelijkheid geeft wat zij precies onder de woningwaarde verstaat. Mijn voorstel is simpel: maak alleen de koopsom leidend. Dit zorgt ervoor dat er niet gerommeld hoeft te worden met taxatiewaardes.