Pas op met berekenen maximale hypotheek

Vanaf 1 januari 2024 is de berekening voor de maximale hypotheek veranderd. Voor de berekening moet met meerdere dingen rekening worden gehouden. De vraag is nu of alle websites die de maximale hypotheek-berekening aanbieden de bezoekers goed informeren.

De maximale hypotheek in 2024 is afhankelijk van:

• Hoogte inkomen
• Alleenstaande of samenwonenden
• Energielabel
• Keuze energiebesparende middelen
• DUO-schuld (rekening houden met extra opslag vanwege hoogte hypotheekrente)

Voor een alleenstaande met een inkomen vanaf €28.001 wordt de maximale hypotheek extra verhoogd met een bedrag van €16.000. Bovendien komen het energielabel en de energiebesparende maatregelen om de hoek kijken.

Hieronder een berekening van de maximale hypotheek van een alleenstaande die een inkomen heeft van €28.001.

Situatie: alleenstaande
Inkomen: €28.001
Toetsrente: 4,2%

Van bovenstaande cijfers word je natuurlijk niet vrolijk. Voor alle duidelijkheid: bij de bedragen van de maximale hypotheek moet een huizenbezitter wel de energiebesparende maatregelen meenemen. Zonder de energiebesparende middelen wordt de maximale hypotheek in 2024 flink lager dan vorig jaar.

Studieschuld

Bovendien is het niet te hopen dat er sprake is van studieschuld. Hierbij moet de werkelijke maandlast worden genomen, met daarbij nog een opslag afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente die is gekozen!

Als iemand nog niet is gaan aflossen op zijn studieschuld, dan moet er wel een maandelijks bedrag worden berekend (het minimale). Bij dit maandelijkse bedrag komt nog de opslag die weer afhankelijk is van de hypotheekrente. Hierna wordt het bedrag als financiële verplichting ingevoerd. Het zal u niet verbazen dat de maximale hypotheek flink minder wordt.

De berekening voor stellen die een woning gaan kopen is niet anders. Natuurlijk vervalt de “alleenstaandentoeslag” van €16.000.

Hieronder een rekenvoorbeeld voor samenwonenden, waarbij het volgende van toepassing is:

Situatie: samenwonenden
Inkomen vrouw: €40.000
Inkomen man: €20.000
Toetsrente: 3,8%

Energiebesparende middelen

Ook nu weer is de maximale hypotheek in 2024 zonder de energiebesparende maatregelen lager dan in 2023. Het verhaal voor de energiebesparende middelen wordt nog leuker als er sprake is van een hypotheek met NHG. NHG biedt twee regelingen om energiebesparende maatregelen mee te financieren in de hypotheek.

Met het Energiebespaarbudget (EBB) leen je een extra bedrag om je huis energiezuiniger te maken. Je mag tot 6% boven de waarde van de woning vóór uitvoering van de maatregelen financieren. Bij het afsluiten van je hypotheek bepaal je alleen welk bedrag je wilt lenen. Je hoeft nog niet te weten welke energiebesparende maatregelen je gaat nemen en hoeveel die precies kosten.

Als je al weet welke maatregelen je gaat nemen bij het afsluiten van je hypotheek en een verbouwingsspecificatie hebt, kun je ook gebruik maken van de regeling Energiebesparende Voorzieningen. Hierbij mag je tot maximaal 6% boven de waarde van de woning ná verbouwing (incl. energiebesparende maatregelen) financieren.

Bij een hypotheek met NHG van €400.000 is het dus mogelijk om maximaal €24.000 aan energiebesparende middelen mee te nemen in de hypotheek. Dit is een beduidend hoger bedrag dan via het energielabel.

Maximale hypotheek berekenen

De vraag is nu of op de websites van de banken de juiste maximale hypotheek-berekening staat. Ik heb de inkomens van de samenwonenden (€40.000 en €20.000) genomen en deze bij de volgende zeven banken ingevoerd bij de maximale hypotheek:

Nationale-Nederlanden is de vreemde eend in het rijtje. De maximale hypotheek is daar beduidend hoger dan bij de andere banken. Zij vermelden het niet duidelijk, maar in de berekening worden het energielabel en de energiebesparende middelen meegenomen. De vraag is natuurlijk welk energielabel van toepassing is!

Bij de overige banken is de maximale hypotheek alleen berekend op het inkomen (gezamenlijk €60.000). Deze banken gaan dus aan de voorzichtige kant zitten. Er zijn banken bij, zoals Obvion, die extra informatie geven over de energiebesparende middelen.

Huizenzoekers die zelf een berekening gaan maken op de diverse websites moeten hun huiswerk goed doen. Een te lage hypotheekberekening is natuurlijk nog goed. Een foutieve te hoge hypotheekberekening betekent echter dat huizenzoekers extra eigen middelen moeten inbrengen. Bovendien is het heel erg verstandig om de ontbindende voorwaarden voor financiering mee te nemen in de koopakte.

In ieder geval is duidelijk dat de maximale hypotheek-berekening er niet gemakkelijker op is geworden.