Woningmarkt in 2025: dalende rentes en nóg verder stijgende prijzen

Wat kunnen we in 2025 verwachten op het gebied van de woningmarkt?

Alvorens mijn voorspelling te geven voor 2025, kijk ik nog even terug naar mijn voorspelling voor 2024. Voor de hypotheekrente had ik het volgende voorzien: diverse rentevaste periodes (15 jaar en 20 jaar vast) kunnen weer onder de 4% komen. De rentevaste periode van 10 jaar kan naar 3,5%.

Op 4 december 2024 waren de volgende hypotheekrentes van toepassing:

• 10 jaar vast NHG is nu 3,3%
• 15 jaar vast NHG is nu 3,5%
• 20 jaar vast NHG is nu 3,6%

Mijn voorspelling is dus een keertje uitgekomen. Voor de huizenprijzen in 2024 was mijn voorspelling dat ze in 2024 verder zouden stijgen met een paar procent (5%).

De gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen was eind 2023 €422.712. In oktober 2024 was de gemiddelde verkoopprijs al €467.355. Dat is al een stijging van 10,5%. Mijn voorspelling van 5% was dus duidelijk aan de lage kant.

De verwachtingen voor 2025: huizenprijs naar 5 ton?

De hypotheekrentes zullen in 2025 niet veel veranderen. Ik verwacht eerder een kleine daling dan een stijging. Hierdoor zal de hypotheekrente van 10 jaar vast naar de 3% kunnen. Voor de langere rentevaste periodes (15 en 20 jaar vast) zal de hypotheekrente een paar tienden hoger liggen dan deze 3%.

De huizenprijzen zullen verder stijgen. De kans is zeer groot dat de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen boven de €500.000 komt. Hieronder een kort overzichtje van de voorgaande jaren.

CBS - bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex

Als daadwerkelijk de gemiddelde huizenprijs €500.000 wordt, is de vraag wie dat nog kan betalen. Het gemiddelde inkomen moet rond dan €102.000 zijn voor een annuïteitenhypotheek van €500.000. Een huizenbezitter gaat dan het volgende betalen:

Het is maar goed dat de betaalde hypotheekrente nog fiscaal aftrekbaar is. Veel huizenbezitters zullen dit voordeel nodig hebben om hun vaste lasten (waaronder hun hypotheek) te kunnen betalen.

Los studieschuld af

(Afgestudeerde) studenten die komend jaar een huis willen kopen, doen er verstandig aan om hun huiswerk goed te doen als zij een studieschuld hebben. De studieschuld moet op werkelijke last worden doorberekend en hierna gebruteerd met een percentage afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente. In veel gevallen zal blijken dat er een hogere hypotheek verstrekt kan worden als de studieschuld is afgelost. 

Tot slot nog de hypotheekadviseurs. De AFM komt in het tweede kwartaal van 2025 met een nieuwe leidraad voor de hypotheekadviseurs.

Het onderwerp dat uitvoerig besproken gaat worden is het renteaftrekverleden. De bijbehorende drie mogelijke berekeningen worden door veel adviseurs op het ogenblik handmatig gemaakt. De berekeningen zijn in diverse situaties ingewikkeld, waardoor adviseurs ze niet allemaal maken voor hun klanten.

Als de AFM daadwerkelijk de “diepte” in durft te gaan en de drie mogelijke berekeningen gaat aankaarten, dan zullen heel veel adviseurs het moeilijk gaan krijgen.