Belastingdienst verduidelijkt

De Belastingdienst heeft over een aantal situaties helderheid verschaft.

Hieronder drie situaties waarin er nu zekerheid is voor de huizenbezitter:

1. Rentevaste periode is langer dan einddatum hypotheekdeel
   Slecht nieuws voor huizenbezitters met een langere rentevaste periode dan de looptijd van de hypotheek.
2. Zesmaandsgoedkeuring voor verbouwingsdepot, maar niet voor nieuwbouwdepot
   Goed nieuws voor huizenbezitters die afgelopen maanden/jaren (flink) hebben verbouwd via een depot.
3. Aflossingsachterstand en renteaftrek
   Goed nieuws voor huizenbezitters die tijdelijk hun hypotheek niet konden betalen en daardoor het verplichte aflossingsschema niet volgden (te weinig afgelost).

Situatie 1: Rentevaste periode langer dan einddatum hypotheekdeel

Slecht nieuws voor huizenbezitters met een langere rentevaste periode dan de looptijd van hypotheek.

Vraag aan de belastingdienst

Belastingplichtige heeft een aflossingsvrije lening met een daaraan gekoppelde kapitaalverzekering eigen woning, waarmee de lening aan het einde van de looptijd wordt afgelost. Omdat de rentevastperiode van de lening voor belastingplichtige verstrijkt, doet de bank aan hem een aanbod tot renteverlaging conform de geldende markttarieven. Belastingplichtige aanvaardt het renteaanbod niet en kiest voor een rentevastperiode die langer is dan de resterende looptijd van zijn lening met een hoger rentepercentage. Belastingplichtige doet dit omdat de opbouw van zijn kapitaalverzekering eigen woning aan datzelfde rentepercentage is gekoppeld. En hoe hoger zijn rentepercentage daarbij is, hoe lager de premie is die hij daarvoor moet betalen. De bank staat dat vervolgens toe.

Valt voor belastingplichtige de hogere rente volledig onder de aftrekbare kosten voor de eigen woning?

Antwoord belastingdienst

Nee. Rente is een vergoeding voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom. Het kiezen voor een rentepercentage dat behoort bij een rentevastperiode die langer is dan de resterende looptijd van de lening leidt ertoe dat de rentevergoeding die boven het rentepercentage uitkomt dat behoort bij de rentevast periode van de resterende looptijd, niet wordt aangemerkt als een vergoeding voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom. Dat deel van de rentevergoeding heeft betrekking op andere rechten, waaraan een zelfstandige waarde kan worden toegekend naast de overeenkomst van geldlening. De reden van het hogere rentepercentage is de wens om daarmee een hogere rente vergoed te krijgen op een bijkomend product, namelijk de kapitaalverzekering eigen woning. Tegenover het hogere rentepercentage staat immers een lagere premie voor de kapitaalverzekering eigen woning.

Voor de slimme huizenbezitters is bovenstaand antwoord van de belastingdienst niet leuk. De betaalde hypotheekrente die geldt tot het einde van de looptijd van het leningsdeel is fiscaal aftrekbaar. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

De huizenbezitter kan nu de hypotheekrente van 3% opgeven aan de belastingdienst. Aangezien de huizenbezitter 4% hypotheekrente betaalt, is dus 1% niet fiscaal aftrekbaar. Wel zal de spaarwaarde met deze constructie met 4% stijgen in plaats van met 3%. Hierdoor zal de huizenbezitter een lagere spaarpremie gaan betalen.

Situatie 2: Zesmaandsgoedkeuring voor verbouwingsdepot, maar niet voor nieuwbouwdepot

Goed nieuws voor huizenbezitters die afgelopen maanden/jaren (flink) hebben verbouwd via een depot.

Vraag aan de belastingdienst

Belastingplichtige heeft een nieuwbouwdepot. Mag hij gedurende de eerste zes maanden de betaalde rente volledig als eigenwoningrente aftrekken en hoeft hij dit niet te salderen met op het depot ontvangen rente?

Antwoord belastingdienst

Nee. De zogenoemde zesmaandsgoedkeuring geldt alleen bij verbouwingen van bestaande woningen en niet bij nieuwbouw. Voor verbouwingsdepots is besloten dat kosten van de lening en rente volledig in aftrek komen gedurende de eerste zes maanden na aflsuiting lening. Deze hoeven niet te worden gesaldeerd met op het depot ontvangen rente.

Voor nieuwbouwdepots is er een goedkeuring op grond waarvan de schuld en het depot onder voorwaarden gedurende twee jaar niet in Box 3, maar in Box 1 vallen. Een van de voorwaarden is juist dat de betaalde rente wel wordt gesaldeerd met de rente die op het depot is ontvangen.

Het antwoord van de belastingdienst is duidelijk. Een huizenbezitter die gaat verbouwen via een depot mag de betaalde hypotheekrente in de eerste zes maanden nadat de hypotheek is gepasseerd bij de notaris volledig aftrekken. De ontvangen rente over het verbouwingsbedrag dat nog in depot zit, hoeft in de eerste zes maanden niet verrekend te worden.

Anders gezegd: alleen de betaalde hypotheekrente wordt opgegeven aan de fiscus. Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld van een verbouwingsdepot voor een bestaande woning en een nieuwbouwwoning:

Ik adviseer huizenbezitters die de afgelopen tijd (jaren) hebben verbouwd via een depot om even te controleren of zij de betaalde hypotheekrente goed hebben opgegeven. De kans is namelijk groot dat als een deskundige de aangifte inkomstenbelasting heeft gedaan, de “verkeerde rente” is opgegeven. De belastingadviseur heeft dan de betaalde rente verrekend met de ontvangen rente, waardoor de teruggave te laag is geweest.

In bovenstaand voorbeeld zou dan €2.000 opgegeven zijn in de IB-aangifte terwijl dat €3.000 had moeten zijn.

In ieder geval is er nu 100% duidelijkheid.

Situatie 3: Aflossingsachterstand en renteaftrek

Goed nieuws voor huizenbezitters die tijdelijk hun hypotheek niet konden betalen en daardoor het verplichte aflossingsschema niet volgden (te weinig afgelost).

Vraag aan de belastingdienst

Belastingplichtige is op 2 januari 2013 een eigenwoningschuld aangegaan van €200.000, waarop ten minste annuïtair wordt afgelost. De maximale looptijd van de eigenwoningschuld is 360 maanden en eindigt in beginsel uiterlijk 31 januari 2043. Belastingplichtige voldoet op 31 december 2016 door een incidentele aflossingsachterstand niet aan de feitelijke aflossingseis. Op 31 december 2017 is de aflossingsachterstand door hem nog niet ingehaald en voldoet hij niet aan de feitelijke aflossingseis. Hij kan niet aannemelijk maken dat de aflossingsachterstand het gevolg is van onvoldoende betalingscapaciteit of van een onbedoelde fout in de betaling of berekening van het aflossingsbedrag. De eigenwoningschuld verhuist per 1 januari 2018 naar Box 3. Op 1 november 2020 wordt de aflossingsachterstand ingehaald.

Op welk moment keert de schuld weer als eigenwoningschuld terug naar Box 1 en wat is vanaf dat moment de maximale looptijd?

Antwoord belastingdienst

Op 1 november 2020 is de aflossingsachterstand ingehaald en keert de schuld terug naar Box 1 als eigenwoningschuld. Vanaf dat moment kan de belastingplichtige tot uiterlijk 30 november 2045 de schuld aanmerken als eigenwoningschuld en de rente in aftrek brengen. Het oorspronkelijke aflossingsschema moet worden voortgezet.

Uit bovenstaand antwoord blijkt dat de hypotheek weer naar Box 1 teruggaat als alles weer op orde is. Hiermee bedoel ik dat het aflossingsschema weer klopt. De periode dat er sprake is van een Box 3-schuld wordt meegenomen ter verlenging van de Box 1-periode.

Hieronder getallen ter verduidelijking:

De looptijd van de Box 1-periode is nu “verschoven” naar 30 november 2045. Deze nieuwe datum heeft echter geen invloed op het aflosschema. Dit schema is ingegaan per februari 2013 en eindigt op 31 januari 2043. Anders gezegd: op 31 januari 2043 is de hypotheek gewoon afgelost.

De nieuwe datum is leuk, maar deze huizenbezitter heeft daar niets aan. In de periode van 30 jaar heeft hij 27 jaar en 2 maanden renteaftrek genoten en 2 jaar en 10 maanden niet.