Onverkoopbare woning door erfpacht

Wie in Nederland een koopwoning koopt, krijgt te maken met eigen grond of erfpacht.

Bij erfpacht zijn er twee mogelijkheden:

• Erfpacht is voor een bepaalde periode afgekocht
• Erfpacht is eeuwigdurend

Banken zijn strenger als er sprake is van aflopende erfpacht. Hierbij moeten we dan weer onderscheid maken tussen erfpacht voor of na 1 januari 1992. Bij erfpacht voor 1 januari 1992 is het mogelijk dat de hypotheek niet voor een duur van 30 jaar afgesloten kan worden.

Kortere looptijd

Hieronder de voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie over de erfpacht vóór 1 januari 1992:

Indien een erfpachtovereenkomst is gesloten voor 1 januari 1992, mag de (resterende) duur van het recht van erfpacht niet korter zijn dan de helft van de looptijd van de lening, tenzij in de overeenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht na de (resterende) duur onvoorwaardelijk wordt verlengd.

Uit bovenstaande tekst is af te leiden dat de maximale duur van de hypotheek te berekenen is door de duur van de nog lopende erfpacht te vermenigvuldigen met twee. Hieronder een voorbeeld:

 
Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat de maximale looptijd voor de hypotheek 14 jaar is. Hierbij is ook nog eens de verplichting dat de hypotheek in de erfpachtperiode (is dus 14 jaar) volledig wordt afgelost. In dit geval is dus niet mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten via een bank.

Deze eis zorgt ervoor dat in diverse situaties een dure hypotheek om de hoek komt kijken, bijvoorbeeld als een huizenbezitter wil gaan verbouwen en daarvoor een tweede hypotheek wilt afsluiten.

Stel, een huizenbezitter wil een extra hypotheek van €60.000 om te gaan verbouwen. Wat zijn dan de bruto maandlasten bij een hypotheek met een duur van 30 jaar?

Het verhaal van de bruto maandlasten wordt heel anders als er sprake is van aflopende erfpacht. Stel: deze erfpacht loopt af per 1 juli 2030:

De bruto maandlast wordt in dit voorbeeld €180 hoger (€473 versus €293). Bovendien moet het inkomen wel voldoende zijn voor de totale hypotheek. Hierbij wordt de hypotheek voor een duur van 14 jaar zwaarder getoetst dan voor een duur van 30 jaar. Anders gezegd: de maximale hypotheek bij een duur van 14 jaar is lager dan een van 30 jaar.

Verkoop woning

De gevolgen voor verkoop van deze woning zijn nog groter als we uitgaan van een erfpacht tot juli 2030. De kopers kunnen dan alleen nog een hypotheek afsluiten met een maximale duur van 14 jaar! We hebben hier dan te maken met een “onverkoopbare woning”. Ik zal dit aantonen met onderstaand voorbeeld waarin een annuïteitenhypotheek nodig is van €300.000 euro (rente 4,2%) om deze woning met aflopende erfpacht te kopen.

Om de woning verkoopbaar te maken, is het volgende mogelijk:

• Grond erbij kopen
• Erfpacht verlengen

De meeste makelaars in Nederland zetten een “onverkoopbare woning” te koop. Als er interesse is van een koper, dan kan deze koper bij de gemeente gaan aanvragen wat de grond gaat kosten. Hierbij moet de koper dus extra kosten maken en is vooraf niet zeker hoeveel die kwijt is voor de grond.

Het is beter als de verkopers voordat de woning te koop wordt gezet bij de gemeente informeren hoe duur de grond is. De verkopende makelaar kan dan bij de verkoop vermelden dat kopers direct de grond erbij kunnen kopen voor een bepaald bedrag. Kopers tekenen dan een koopakte van de woning (bij de verkopers) en een koopakte van de grond (bij de gemeente).

Het is ook mogelijk, als de gemeente meewerkt, om de erfpacht om te zetten naar eeuwigdurend of te verlengen voor bijvoorbeeld 50 jaar. Het tijdelijke erfpachtcontract wordt dan beëindigd en wordt omgezet naar een nieuwe periode of eeuwigdurende erfpacht, waarbij jaarlijks een canon moet worden betaald. De canon zal jaarlijks geïndexeerd worden met het percentage van de CPI/CBS.

Banken houden nu rekening met de canon die betaald moet worden. De maximale hypotheek op inkomen wordt dan lager. Hieronder een rekenvoorbeeld met een canon van €1200 per jaar.

Goed geregeld

Iedere gemeente is verschillend en zal ook anders omgaan met aflopende erfpacht. De gemeente Vlaardingen heeft voor huizenbezitters een (zeer) goede regeling om de grond te kopen. Tot 1 april 2023 werd er maximaal 40% korting (afhankelijk van het bouwjaar van de woning) gegeven op de grondwaarde. Vanaf 1 april 2023 is dit percentage verlaagd naar maximaal 30%.

Een huizenbezitter moet eerst €521 betalen om de grond te laten taxeren. Er zijn enkele taxateurs in Vlaardingen die dat via een desktoptaxatie kunnen doen. Als de waarde bekend krijgt de huizenbezitter die van de gemeente te horen, met daarbij de korting. Hierna kan de huizenbezitter bepalen of hij of zij de grond wil kopen.

De grondwaarde per m2 perceel is bekend in Vlaardingen. Hierdoor is het mogelijk om vooraf al een goede inschatting te maken van hoeveel de grond gaat kosten. De korting is zoals hierboven vermeld afhankelijk van het bouwjaar van de woning.

Na 1 april is de maximale korting 30%. Een rekensom is dan gemakkelijk gemaakt als een perceel 100m2 is en de grondprijs €450 per m2.

    
Deze huizenbezitter kan ook de erfpacht verlengen naar eeuwigdurend. Hierbij moet de huizenbezitter wel een jaarlijkse canon gaan betalen. De canon bij een perceel van 100m2 zal €800 (€67 per maand) in het eerste jaar bedragen.

Uit het bovenstaande blijkt dat een huizenkoper in Vlaardingen diverse mogelijkheden heeft om een koopwoning met korte erfpacht te kopen. Ik weet uit de praktijk dat er ook gemeentes in Nederland zijn waar huizenbezitters alleen maar de mogelijkheid hebben om de grond te kopen zonder korting. Ik hoef u niet uit te leggen dat een onverkoopbare woning onverkoopbaar blijft als de grond te duur is!

Wat kost de grond?

Ik hoop dat veel gemeentes in Nederland het voorbeeld van Vlaardingen zullen volgen en zo de huizenbezitters tegemoetkomen.

Sowieso is het verstandig als verkopende makelaars woningen te koop zetten met duidelijke informatie over het verlengen van de erfpacht (kosten canon) en de kosten van de grond. Geïnteresseerde kopers weten dan vooraf waar zij aan toe zijn en kunnen de situatie ook vooraf bespreken met hun hypotheekadviseur.

Voor verkopers is er ook een voordeel: die kunnen hun koopwoning zo sneller verkopen.